TA35 · Tribunal Administratif de Rennes — 29 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire enregistrés les 11 et 22 octobre 2025, Mme A... B... et M. C... E..., représentés par la Selarl Béguin Emmanuelle, demandent au juge des référés : 
 
1°) d’ordonner, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 12 septembre 2025 de mise en sécurité par lequel le maire de la commune de la Saint-Jean-la-Poterie les a mis en demeure de procéder aux travaux de réfection ou de démolition de l’immeuble situé 1, rue de la Faïencerie leur appartenant, dans un délai d’un mois, sous peine d’astreinte financière ou de substitution aux fins de réalisation par la commune ;  
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-la-Poterie la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
 
- l’urgence est caractérisée dès lors que l’exécution de l’arrêté porte une atteinte immédiate et grave à leurs intérêts, notamment financiers : l’ampleur des travaux qui leur est demandée est considérable et le délai fixé très court au regard de l’insuffisance du rapport, de l’absence de réelle expertise technique et de l’impossibilité d’accéder au terrain voisin, lequel est à l’abandon depuis une vingtaine d’années et à l’origine du sinistre ; de plus, ils ont mis en place des étais et un barriérage pour assurer la sécurité intérieure et extérieure du garage concerné ; seule la démolition serait possible dans ces conditions, mesure excessive et infondée au regard des seuls constats réalisés par les services communaux et nécessitant en tout état de cause un permis de démolir ; la commune est déterminée  à mettre en œuvre rapidement l’ensemble des sanctions prévues dans son arrêté ainsi qu’il ressort d’un courrier du 15 octobre 2025 ; 
- sur le doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux :  
- il a été pris à la suite d’une procédure irrégulière dès lors qu’une autorisation préalable du juge des libertés et de la détention aurait dû être sollicitée, conformément aux dispositions de l’article L. 511-7 du code de la construction et de l’habitation, la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne pouvant être atteinte ; 
- il n’est pas établi qu’il aurait été notifié à l’ensemble des autorités visées à l’article R. 511-7 du code de la construction et de l'habitation, en particulier au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou au procureur de la République ;  
- il méconnaît les articles L. 511-10 et R. 511-3 du code de la construction et de l'habitation : aucune procédure contradictoire n’a été mis en place préalablement à son édiction alors d’une part qu’il n’y avait aucune urgence autre que la mise en place d’étais et d’un barriérage, ce qu’ils ont fait et d’autre part que l’arrêté a été pris sur le fondement des dispositions de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et non sur celui de l’article R. 511-19 du même code ; 
- il méconnaît l’article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation : le rapport du 11 septembre 2025 est insuffisant,  comporte de multiples erreurs et c’est la commune qui n’a pas mis en œuvre les mesures appropriées pour prévenir le risque alors qu’elle connaissait le danger depuis plusieurs années du à l’état d’abandon de la parcelle voisine ; ils ne sont pas encore en mesure à ce stade de déterminer l’ensemble des travaux à mettre en place pour des réparations pérennes, aucune réelle expertise technique n’ayant été réalisée et surtout, il convient avant tout de régler la situation de la parcelle voisine, qui est à l’origine des désordres causés à leur bien ; la mesure de démolition apparaît, quant à elle, prématurée et disproportionnée en l’état alors que ni le rapport, ni l’arrêté ne permettent d’établir qu’il n’existerait aucun moyen technique de remédier aux désordres constatés, ni que le coût des travaux de remise en état serait supérieur à sa reconstruction, alors qu’il s’agit d’une exigence fixée par l’article L. 511-11 pour prononcer la démolition ; les mesures et délais prescrits ne sont pas réalistes ;  
- il méconnaît l’article L. 511-15 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu’il prévoit une astreinte financière calculée en fonction du nombre de jours de retard sans en préciser le montant. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 23 octobre 2025, la commune de Saint-Jean-la-Poterie conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme B... et M. E... la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
 
la condition d’urgence n’est pas satisfaite au regard de l’intérêt public qui s’attache à la préservation de la sécurité publique et alors que le bien concerné est à usage exclusif de garage, qui n’est manifestement pas entretenu de longue date indépendamment de l’état de la propriété mitoyenne ; de plus, il n’est pas démontré que les mesures prescrites seraient disproportionnées ou impossibles à réaliser et le directeur des services techniques, expressément visé par l’article L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation, était compétent  pour apprécier les risques présentés par le bâtiment ;  
sur le doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux : 
le moyen tiré de l’absence d’autorisation préalable du juge des libertés et de la détention à la visite du 10 septembre 2025 est inopérant : il ne concerne pas un vice propre à l’arrêté de mise en sécurité, les requérants ne sont pas propriétaires de la parcelle concernée, laquelle est de surcroît dénuée de toute construction ; 
la communication de l’arrêté à différentes autorités prévues à l’article R. 511-7 du code de la construction et de l’habitation, postérieurement à son édiction, n’a pas d’incidence sur sa légalité ; 
compte-tenu de la situation et du risque imminent d’effondrement, le maire a entendu prendre un arrêté de mise en sécurité selon la procédure d’urgence sans procédure contradictoire préalable, la référence à une astreinte étant une simple erreur matérielle ; 
elle ne méconnaît pas l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation : le directeur des services techniques était compétent pour procéder aux constats des risques présentés par le bâtiment, l’état actuel du bâtiment présente un danger et au regard de ce danger, le délai d’un mois est justifié, il n’existe aucune disproportion entre le rapport communal et les prescriptions de l’arrêté ; 
le moyen tiré du défaut de fixation du montant de l’astreinte est inopérant dès lors que l’arrêté fixant le montant de l’astreinte est distinct de l’arrêté de mise en sécurité. 
 
 
Vu : 
- la requête au fond n° 2506845 ; 
- les autres pièces du dossier. 
 
 
Vu : 
le code de la construction et de l'habitation ; 
le code de justice administrative. 
 
 
Le président du Tribunal a désigné Mme Plumerault, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 24 octobre 2025 : 
- le rapport de Mme Plumerault, 
- les observations de Me Delagne, substituant Me Beguin, représentant Mme B... et M. E..., qui reprend les mêmes termes que les écritures qu’il développe, insiste sur l’urgence à suspendre l’exécution de l’arrêté litigieux dès lors que les travaux demandés ne sont pas réalisables en l’état, qu’ils ne disposent pas de tour d’échelle et que c’est l’état du terrain voisin qui est la cause de l’effondrement partiel de leur garage, que la démolition est excessive, qu’il n’existe aucun impératif de sécurité publique, des étais ayant été mis en place à l’intérieur du bâtiment ainsi qu’un barriérage à l’extérieur, qu’il n’existe aucun élément technique pour justifier que le mur va continuer à s’effondrer, insiste, s’agissant du doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué, sur le non-respect du principe du contradictoire alors qu’il n’existait aucun danger imminent, le site ayant été sécurisé avant l’édiction de l’arrêté, sur l’absence de précision sur le montant de l’astreinte et sur la méconnaissance de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, fait valoir qu’un expert judiciaire aurait pu être désigné rapidement, que le rapport sur lequel le maire s’est appuyé ne précise pas la cause de l’effondrement et qu’il n’est pas établi, en l’état, que le coût de la remise en état serait supérieur à celui d’une démolition, souligne enfin que les requérants sont de bonne foi ; 
- les observations de Me Kerrien, représentant la commune de Saint-Jean-la-Poterie, qui reprend les mêmes termes que les écritures qu’il développe, insiste sur le caractère fortement dégradé du bien concerné et sur le défaut d’entretien continu de ce bien par les requérants, expose, au regard de l’urgence, que la causalité des dégâts importe peu et que c’est uniquement la problématique de sécurité qui doit être prise en compte, que rien n’indique que le problème provienne de la parcelle voisine et qu’il existe un intérêt public à ne pas suspendre l’exécution de  la décision contestée en raison du risque d’effondrement du bâtiment, insiste sur le fait que l’urgence était évidente et que l’intention de la commune était de se placer sous le régime de l’article     L. 511-19 du code de la construction et de l'habitation, qu’il n’y a au cas d’espèce aucune nécessité de nommer un expert judiciaire ni d’obligation de démolir ; 
- et les explications de M. D..., maire de Saint-Jean-la-Poterie. 
 
 
La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Mme B... et M. E... sont propriétaires sur la commune de Saint-Jean-la-Poterie (56) d’un garage situé 1, rue de la Faïencerie, parcelle cadastrée section AN n° 116. Le 3 septembre 2025, la fissure existante sur le mur de la façade Nord s’est élargie et un parpaing est tombé. Le lendemain, cette façade s’est entièrement effondrée dans sa partie basse. Sur la base d’un rapport de visite du responsable des services techniques de la commune, qui s’est rendu sur place le 10 septembre 2025, le maire de Saint-Jean-la-Poterie a, par un arrêté de mise en sécurité du 12 septembre 2025, mis en demeure Mme B... et M. E... de faire effectuer des travaux de réfection ou de démolition du bâtiment dans un délai d’un mois à compter de sa notification. Ils demandent, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution de cet arrêté. 
 
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative: 
 
 
Aux termes de l’article L. 521-1 du même code : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ». 
 
En ce qui concerne l’urgence : 
 
L’urgence justifie la suspension de l’exécution d’un acte administratif lorsque celui-ci porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte contesté sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. L’urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire. 
 
D’une part, eu égard à la gravité des conséquences qu’emporte, par sa nature même, la démolition d’un bâtiment, la condition d’urgence doit être présumée lorsque le propriétaire de l’immeuble qui en est l’objet en demande la suspension. D’autre part, il résulte de l’instruction que le coût des travaux de réfection du garage appartenant aux requérants, autre alternative qui leur est proposée, avoisine les 20 000 euros et il n’est pas sérieusement contesté que ces travaux nécessitent au préalable, pour être durables, une remise en état et une stabilisation du terrain mitoyen laissé à l’abandon depuis le décès de son propriétaire en 2006, situation sur laquelle ils ont alerté à plusieurs reprises la commune depuis 2022 en lui faisant part des conséquences de l’envahissement de la végétation de cette parcelle voisine sur la détérioration des fondations de leur garage. Par suite, l’exécution de l’arrêté en litige, qui prévoit également qu’à défaut pour les intéressés d’avoir réalisé les travaux prescrits dans le délai très court qui leur est imparti, il y sera procédé d’office à leurs frais et qu’ils s’exposent au paiement d’une astreinte financière, est de nature à préjudicier de manière suffisamment grave et immédiate à leurs intérêts. Si la commune de Saint-Jean-la-Poterie soutient qu’il convient de tenir compte des impératifs de sécurité publique, il résulte notamment des échanges oraux à l’audience, que, dès le 11 septembre 2025, des étais ont été mis en place dans le bâtiment ainsi qu’un barriérage à l’extérieur et que, depuis cette date, aucun effondrement supplémentaire n’est intervenu. Dès lors, il n’apparait pas que le risque d’effondrement du bâtiment serait imminent, ni même inéluctable, ni, par conséquent, que les travaux de réfection ou de démolition préconisés seraient d’une urgence telle qu’elle ferait obstacle à la mesure de suspension demandée. Par suite, la condition d’urgence prévue par l’article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie. 
 
 
En ce qui concerne le doute sérieux quant à la légalité de la décision litigieuse : 
 
Aux termes de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’État ». Aux termes de l’article L. 511-2 de ce code : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ; / (…) ». Selon l’article L. 511-8 de ce code : « (...) / Les autres situations mentionnées à l’article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l’expert désigné en application de l’article L. 511-9. / (...). Aux termes de l’article L. 511-10 du même code : « L'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures (…) ». Aux termes de l’article L. 511-11 du même code : « L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / 2° La démolition de tout ou partie de l'immeuble ou de l'installation  (…) / L'arrêté mentionne d'une part que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 511-15, et d'autre part que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais. / L'arrêté ne peut prescrire la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou à l'insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction (…) ». Enfin, aux termes de l’article L. 511-19 de ce code : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l'article L. 511-8 ou par l'expert désigné en application de l'article L. 511-9, l'autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'elle fixe (…) ». 
 
En premier lieu, l’arrêté contesté pris par le maire de la commune de Saint-Jean-la-Poterie au visa des articles L. 511-11 à L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation met en demeure les requérants d’effectuer des travaux de réfection ou de démolition de leur garage. Il prévoit à son article 3 qu’à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, les requérants seront redevables du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 511-15, et d'autre part que les travaux pourront être exécutés d'office à leurs frais. Il ne mentionne à aucun moment une situation d’urgence et se borne à faire état d’un péril pour la sécurité des utilisateurs des voies à proximité. Il ressort ainsi des visas, de la nature des mesures prescrites et de la teneur de l’arrêté que celui-ci n’a pas été pris sur le fondement de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation relatif à la situation de danger imminent mais sur le fondement de l’article L. 511-11 du même code. Il en résulte que le moyen tiré de ce que cet arrêté a été édicté au terme d’une procédure irrégulière en l’absence de mise en œuvre de la procédure contradictoire prévue par les dispositions précitées de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, ce qui a privés les requérants d’une garantie, est, en l’état de l’instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à sa légalité.  
 
En second lieu, la contestation d'un arrêté de mise en sécurité, pris sur le fondement de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation relève du contentieux de pleine juridiction. Par suite, la légalité d'un tel arrêté s'apprécie à la date à laquelle le juge se prononce. 
 
Il résulte de l’instruction que la partie basse du mur de la façade Nord du garage appartenant à Mme B... et M. E... s’est effondrée et que des étais ont été installés pour maintenir les deux fermes de la charpente en place. Le rapport de visite du responsable des services techniques qui s’est rendu sur place le 10 septembre 2025, dont les préconisations ont été reprises dans l’arrêté en litige, propose, pour remédier à ces désordres, outre les mesures provisoires qui ont été mises en place, un remontage du mur effondré et son renforcement par une fouille en béton ou la démolition de l’ensemble du bâtiment. Si les désordres relevés sont de nature à remettre en cause la solidité de l’immeuble, les seules constatations qui ont été effectuées sont toutefois insuffisantes pour établir, en l’état de l’instruction, qu’il n’existerait aucun autre moyen technique que la démolition pour remédier à l’insécurité ni que les réparations nécessaires seraient d’une importance telle qu’elles équivaudraient à une véritable reconstruction. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation en tant qu’il prescrit la démolition de façon alternative est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.  
 
9.  Il résulte de tout ce qui précède que les deux conditions d’application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative sont satisfaites. Il y a par suite lieu de suspendre l’exécution de l’arrêté du 12 septembre 2025 de mise en sécurité par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-la-Poterie a mis en demeure Mme B... et M. E... de procéder aux travaux de réfection ou de démolition de l’immeuble situé 1, rue de la Faïencerie leur appartenant. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme que la commune de Saint-Jean-la-Poterie demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 
11.  Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-la-Poterie la somme de 1 500 euros à verser à Mme B... et M. E... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
O R D O N N E : 
 
 
 
Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 12 septembre 2025 de mise en sécurité par lequel le maire de la commune de Saint-Jean-la-Poterie a mis en demeure Mme B... et M. E... de procéder aux travaux de réfection ou de démolition de l’immeuble situé 1, rue de la Faïencerie leur appartenant est suspendue.  
 
 
 
Article 2  : La commune de Saint-Jean-la-Poterie versera à Mme B... et M. E... la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Article 3  : Les conclusions de la commune de Saint-Jean-la-Poterie présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 4  : La présente ordonnance sera notifiée à Mme A... B... et M. C... E...  et à la commune de Saint-Jean-la-Poterie. 
 
 
Fait à Rennes, le 29 octobre 2025. 
 
 
Le juge des référés, 
 
 
signé 
 
 
F. Plumerault 
La greffière d’audience, 
 
 
signé 
 
 
E. Ramillet 
 
 
 
 
 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.