CEDH · CASELAW;DECISIONS;ADMISSIBILITY;FRA;FRE — 29 août 2000

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Thomassen, présidente ,   M.   A. Pastor Ridruejo,     M.   Gaukur Jörundsson,   M.   R. Türmen,   M.   C. Bîrsan,   M.   J. Casadevall,   M.   R. Maruste, juges , et de   M.   M. O’Boyle, greffier de section ,     Vu la requête susmentionnée introduite devant la Commission européenne des Droits de l’Homme le 30 avril 1998 et enregistrée le 25 septembre 1998,     Vu l’article 5 § 2 du Protocole n° 11 à la Convention, qui a transféré à la Cour la compétence pour examiner la requête,     Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par les requérantes,     Après en avoir délibéré, rend la décision suivante   : EN FAIT     Les requérantes sont deux ressortissantes espagnoles, nées respectivement en 1955 et 1928, et résidant à Cartagène (Province de Murcie).     Elles sont représentées devant la Cour par M e José Luis Mazón Costa, avocat au barreau de Murcie.     Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit.   A.   Circonstances particulières de l’affaire     Les requérantes, fille et mère, sont respectivement nue-propriétaire et usufructuaire d’un local commercial sis à Cartagène (Province de Murcie). En 1980, Don Manuel Donaire Guerra, décédé ultérieurement, père de la première requérante et époux de la seconde, moyennant un contrat de bail à durée indéterminée de locaux de commerce, loua le local en question en tant qu’entrepôt ( almacén ) à J.C.C. et ce, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 42 000 pesetas (environ 1 700 francs français). Dans une annexe audit contrat il était spécifié que le local devait être consacré uniquement et exclusivement à un entrepôt avec prohibition d’installer toute industrie ou commerce. Au moment où le bail fut conclu, le locataire était propriétaire d’une entreprise de production et distribution de plastiques, entreposant occasionnellement des paquets de plastique dans l’entrepôt loué. Le 4 avril 1993, J.C.C. cessa ses activités professionnelles, par suite de sa retraite.     En 1996, les requérantes engagèrent une action civile tendant à la résiliation du bail contre J.C.C. La demande se fondait sur le fait que depuis 1993, date à laquelle le locataire avait cessé ses activités professionnelles suite à sa retraite, ce dernier n’avait pas utilisé l’entrepôt   ; ce qui constituait un motif de résolution du contrat de bail prévu par l’article 62 § 3 de la loi sur les baux urbains de 1964. Aux termes de cette disposition, le locataire ne peut bénéficier de prorogation légale du bail lorsque le local de commerce reste fermé pendant plus de six mois sauf si la fermeture est due à une juste cause.     Par un jugement en date du 30 mai 1997, le tribunal de première instance n° 1 de Cartagène fit droit à la demande des requérantes, résilia le contrat de bail et ordonna au locataire de libérer le local commercial. Dans son jugement, le tribunal se prononça comme suit   :   «   (...)   A). L’article 1 de la loi sur les baux urbains déclare que ladite loi limite son propre champ d’application aux baux urbains (locations d’habitations) et aux baux de locaux de commerce, la loi assimilant à ces derniers les dépôts et entrepôts dans son article 5.2.2°.   B) La propre loi sur les baux urbains définit le «   local de commerce   » ( local de negocio ) comme les édifications habitables dont la finalité primordiale n’est pas le logement mais d’y exercer, dans un établissement ouvert, une activité de commerce ou d’enseignement à but lucratif de sorte que, dès lors que ladite loi ne définit pas ce que l’on pouvait entendre par entrepôt ou dépôt, il faut s’en remettre à son sens grammatical de ces mots. Ainsi, on pourrait définir l’entrepôt comme un édifice où se gardent ou se vendent des produits, ce qui suppose sa subordination selon l’objet à une autre activité principale et commerciale du locataire et le distingue du simple dépôt dont le seul rôle est de garder des objets.   C) (...) que l’article 62 , dans son paragraphe 3, prévoit comme cause d’exclusion de la prorogation légale «   lorsque le logement n’est pas occupé pendant plus de six mois durant une année ou   lorsque le local de commerce reste fermé pendant une période de même durée, sauf si (...) la fermeture répond à une juste cause   ».   2. (...) que la partie défenderesse, comme l’admet son défenseur dans son mémoire en réponse (...), était titulaire d’une entreprise de production et distribution de plastiques (...), gardant occasionnellement dans l’entrepôt en question des sachets en plastique pour son activité.   3. Que la partie défenderesse se trouve à la retraite depuis le 4 avril 1993 (...).   4. Que depuis fin 1993, l’entrepôt se trouve fermé alors qu’avant cette date des véhicules et des personnes étaient vus se rendant à ce lieu, entrant et sortant de l’entrepôt en portant des sacs selon les témoignages recueillis(...).   De tout ce qui précède, on peut conclure que le local litigieux se loua en tant qu’entrepôt auxiliaire de l’entreprise de production de plastiques de laquelle était titulaire la partie défenderesse et non comme un simple «   dépôt   » et que depuis sa retraite en 1993, le local n’est plus utilisé en vue de l’activité à laquelle il était destiné, de sorte que sont réunies les conditions justifiant le rejet de la prorogation du bail contracté (...).   »     Contre ce jugement, le locataire interjeta appel par devant l’ Audiencia provincial de Murcie. Par un arrêt contradictoire du 21 octobre 1997, notifié aux requérantes le 3 novembre 1997, l’ Audiencia provincial infirma le jugement entrepris et rejeta la demande de résiliation du bail. Dans son arrêt, l’ Audiencia provincial estima notamment ce qui suit   :   «   (...) la cause de résolution contractuelle prévue à l’article 114.11 en combinaison avec l’article 62.3 de la loi sur les baux urbains de 1964 ne peut être retenue dans la mesure où le local loué était destiné à un entrepôt, sans avoir spécifié davantage, selon le propre contrat de bail, sans établir de lien entre l’entrepôt et l’activité mercantile menée par la partie défenderesse - production et distribution de plastiques - de sorte que le fait que la partie défenderesse eût cessé de poursuivre une telle activité depuis l’année 1993 n’implique pas indéfectiblement la fermeture du local-entrepôt loué et ce, à la lumière de la jurisprudence citée. En conséquence, les chances de succès de l’action étaient subordonnées au fait que l’entrepôt en question soit complètement inoccupé, sans aucun usage et partant, sans nécessité de protection légale. Or, dans le présent cas, l’inoccupation de l’entrepôt n’a pas été démontrée puisque (...) dans le local se trouvent déposés des machines et outils appartenant au commerce de J.C.C. ainsi que d’autres affaires et outils lui appartenant ou à sa famille (...). Il en résulte que le local loué est occupé par le locataire avec des effets lui appartenant, ce qui prouve qu’il continue à lui être d’utilité (...), qu’il n’est pas inoccupé ni en état d’abandon total (...). La seule chose qui est prouvée est que le local est fermé et que l’on ne voit ni mouvement ni activité. Toutefois, cela ne constitue pas une fermeture exigée pour conclure à l’existence de la cause de résolution du contrat, dans le sens défini par la jurisprudence, s’agissant des locaux destinés à un entrepôt.   »   B.   Droit interne pertinent   i. Loi sur les baux urbains de 1964     Article 57   «   Quelle que soit la date de l’occupation des logements, avec ou sans mobilier, et des locaux commerciaux, au terme de l’échéance du délai fixé, ce dernier sera prorogé, obligatoirement pour le bailleur et, de manière facultative pour le locataire, même dans le cas où un tiers vient à succéder au locataire dans ses droits et obligations.(...)   »     Article 62 par. 3   «   Le locataire n’aura pas droit à la prorogation légale du bail dans les cas suivants   :   (...)   3.   lorsque le logement n’est pas occupé pendant plus de six mois durant une année ou le local de commerce reste fermé pendant une période de même durée, sauf si (...) la fermeture répond à une juste cause.   »     Article 135   «   Contre l’arrêt rendu par l’ Audiencia territorial en appel (...), aucun recours ne sera possible. Par exception, dans les litiges concernant les contrats de bail d’un local de commerce, dont le loyer annuel excède 500 000 pesetas, pourra être formé le pourvoi en cassation pour les motifs et selon la procédure établis dans le code de procédure civile.   »   ii. Loi 29/1994 du 24 novembre 1994 sur les baux urbains     Cette loi est entrée en vigueur le 1 er janvier 1995 et déroge, pour l’essentiel, à la loi des baux urbains de 1964.     Le paragraphe 3 de la troisième disposition transitoire de la loi de 1994 prévoit l’extinction des contrats bénéficiant d’un prorogation légale en vertu de la loi de 1964 en cas de retraite du locataire du local de commerce dans les termes suivants   :   «   (…)   B) Extinction et subrogation   2. Les contrats qui, au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi, se trouvent en situation de prorogation légale prendront fin conformément à ce qui est disposé aux paragraphes 3 et 4 suivants. 3. Les baux dont le locataire est une personne physique prendront fin à sa retraite ou décès, sauf subrogation de son conjoint et à la condition que ce dernier poursuive la même activité dans le local.   (...)   »     Toutefois, d’après les requérantes, la jurisprudence dominante considère que la retraite, comme motif de résiliation du contrat prévu dans la nouvelle loi de 1994, n’est pas applicable aux baux commerciaux lorsque la retraite est intervenue avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi en 1995.   GRIEF     Invoquant l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention, les requérantes se plaignent de l’arrêt de l’ Audiencia provincial de Murcie rejetant leur demande de résiliation du contrat de bail en application de la loi de 1964. Elles estiment que cette loi impose une charge excessive au bailleur d’un local de commerce dans la mesure où, nonobstant la retraite du locataire et la cessation de son activité professionnelle, il continue à bénéficier d’un droit de prorogation légale du contrat de location. Ce faisant, en tant que bailleurs elles ne peuvent vendre leur local, ni l’hypothéquer, ni même l’utiliser alors que le loyer qu’elles perçoivent actuellement (11 000 pesetas par mois, soit environ 450 francs français) est largement en-deçà des prix du marché. Elles considèrent, qu’une fois le locataire à la retraite, l’intérêt social justifiant le bénéfice de la prorogation obligatoire du bail disparaît de sorte que le maintien de ce droit constitue une charge exorbitante contraire à l’article 1 du Protocole n° 1.   EN DROIT     Les requérantes se plaignent que le rejet par l’ Audiencia provincial de Murcie de leur demande de résiliation du contrat de bail en application de la loi de 1964 constitue une atteinte au droit au respect de leurs biens garanti par l’article 1 du Protocole n° 1 dont le libellé est le suivant   :   «   Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.   »   a.   Sur l’exception préliminaire tirée du non-épuisement des voies de recours internes     A titre principal, le gouvernement défendeur soulève une exception fondée sur le non-épuisement des voies de recours internes. Le Gouvernement fait observer que le grief essentiel de la requête porte sur le fait que la loi de 1964 ne prévoyait pas la retraite du locataire du local commercial comme motif de la dénégation de la prorogation forcée. Or, selon le Gouvernement, les requérantes ont invoqué comme motif de résiliation du bail uniquement le fait que le locataire, par suite de sa retraite, n’utilisait plus le local depuis plus de six mois. A aucun moment, la question de la retraite du locataire n’a été mentionnée ni alléguée en rapport avec une éventuelle violation de l’article 33 de la Constitution protégeant le droit de propriété ou de l’article 1 du Protocole n° 1.     Les requérantes contestent la thèse du Gouvernement et soutiennent qu’elles ont exposé en substance devant les juridictions espagnoles le problème dans les mêmes termes que ceux soumis à l’appréciation de la Cour, à savoir la résiliation du bail en raison de la non-utilisation du local commercial après la cessation d’activité du locataire, par suite de son départ à la retraite.     La Cour rappelle que la règle de l’épuisement des voies de recours n’oblige à épuiser que les recours concernant les violations alléguées de la Convention et qui, en même temps, fournissent un moyen efficace et suffisant de remédier à la situation. Par ailleurs, pour avoir épuisé les voies de recours internes, l’intéressé doit avoir fait valoir, au moins en substance, devant les instances nationales le grief qu’il soumet à la Cour (cf., par exemple, n° 12164/86, déc. 12.10.88, D.R. 58, p. 63). Or, en l’espèce, la Cour constate que, dans leur argumentation devant les juridictions nationales, les requérantes tendant à la résiliation du contrat de bail, ont évoqué de façon expresse la question de la retraite du locataire pour étayer leur demande de résiliation du bail. En conséquence, le Cour estime qu’elles ont articulé en fait et en droit   le grief qu’elles font valoir devant la Cour. En outre, la voie de recours utilisée par les requérantes peut être considérée sans conteste comme une voie efficace pour remédier à la situation qu’elles dénoncent comme le prouve le fait qu’elles ont eu gain de cause en première instance. Il s’ensuit que l’exception du Gouvernement ne peut être accueillie favorablement.   b.   Sur le fond     A titre subsidiaire, le Gouvernement estime que la requête doit être rejetée pour défaut manifeste de fondement. Le Gouvernement considère en premier lieu que ni le tribunal de première instance de Cartagène ni l’ Audiencia provincial de Murcie n’ont tranché aucune question de prorogation légale du bail puisque celui-ci était de durée indéterminée. Dans son arrêt infirmant le jugement du tribunal de Cartagène, l’ Audiencia provincial se limite à constater la durée indéfinie du bail et le fait que, contrairement aux allégations des requérantes, le local est toujours utilisé par le locataire en tant que magasin de sorte qu’il n’y a pas eu non-utilisation. En conséquence, l’ Audiencia provincial , faisant application de la loi de 1964, rejette l’action des requérantes.     Les requérantes soulignent pour leur part que s’agissant d’un bail à durée indéterminée, il a fait l’objet d’un reconduction forcée pour le bailleur en application de la loi de 1964. Cette loi protégeait le locataire contre toute expulsion à moins que ne se produise notamment l’une des causes d’opposition à la prorogation légale visée par l’article 62. Les requérantes s’étonnent de l’affirmation initiale du Gouvernement selon laquelle aucune des deux juridictions espagnoles ne se serait prononcée sur la question d’une prorogation légale du bail, propos qui sont contredits plus avant dans son propre mémoire à plusieurs reprises lorsqu’il se réfère   aux motifs de refus de la prorogation légale du bail examinés par les juges du fond dans le présent cas. Se référant à la jurisprudence de la Cour en la matière, les requérantes affirment que la présente affaire est un cas typique de violation de l’article 1 du Protocole n° 1 en raison du maintien d’une obligation exorbitante ou absurde à la charge du propriétaire. Elles considèrent que, si entre 1980, date de souscription du bail, et 1993, date à laquelle le locataire a pris sa retraite, la prorogation légale du bail pouvait être justifiée par une nécessité sociale telle que la protection d’une activité commerciale, tel n’était plus le cas après que le locataire a cessé toute activité commerciale en avril 1993 après son départ à la retraite. Elles estiment que, depuis cette date, elles n’ont pu récupérer leur local et se voient donc contraintes, à cause d’une interprétation restrictive de la loi par l’ Audiencia provincial , à la reconduction forcée du bail et ce, en l’absence de toute justification raisonnable. Elles soulignent que le local en question se trouve en dessous de leur appartement. De ce fait, tous les jours, elles doivent passer devant ce local fermé, où il n’y a aucune activité et pour lequel elles ne perçoivent qu’un loyer sans rapport avec les prix actuels du marché. Elles estiment que l’atteinte ainsi portée à leur droit de propriété s’apparente à une véritable spoliation dépourvue de toute fin légitime. Or, cette situation se prolonge dans le temps et risque de ne pas prendre fin avant le décès du locataire.     La Cour constate que le grief des requérantes ne touche pas en substance le droit de propriété des requérantes et ne peut être assimilé à une expropriation formelle ou de fait. Le rejet de l’action en résiliation du contrat de bail présentée par les requérantes et la prorogation forcée du bail de leur local commercial ordonnés par l’ Audiencia provincial de Murcie constituent une restriction au droit au respect de leurs biens, garanti par la première phrase de l’article 1 du Protocole n° 1. Cette restriction, imposée conformément à la loi sur les baux urbains de 1964, s’analyse en une réglementation de l’usage des biens conformément au second paragraphe de l’article 1 du Protocole n° 1.     La Cour doit dès lors examiner si, compte tenu des faits de la cause, la décision judiciaire contestée était proportionnée et nécessaire pour   réglementer l’usage du bien des requérantes conformément à l’intérêt général.     La Cour rappelle qu’en principe «   il incombe aux autorités nationales et notamment aux tribunaux d’interpréter et d’appliquer le droit interne, même dans les domaines où la Convention s’en approprie les normes   » (cf., arrêt Winterwerp du 24 octobre 1979, série A n°   33, p. 20, § 46). Quant à la question de savoir si de telles mesures poursuivent un objectif d’intérêt général, la Cour rappelle que les autorités nationales jouissent d’une large marge d’appréciation dans la détermination dudit intérêt (Arrêt Mellacher et autres c. Autriche du 19   décembre 1989, série A n° 169, p. 24, § 45 et suivants).     La Cour note que les requérantes ne contestent pas que la loi de 1964 poursuivait un but légitime à savoir la protection de l’activité commerciale, et qu’elle tend ainsi à promouvoir le bien-être économique du pays. Dans cet esprit, la loi a prévu la résiliation du bail sous certaines conditions réglées qu’il revient au juge national d’interpréter en cas de litige entre les parties.     La Cour constate que le tribunal de première instance de Cartagène fit droit à la demande des requérantes en estimant que le local litigieux se loua en tant qu’entrepôt auxiliaire de l’entreprise de production de plastique du locataire et non comme simple dépôt et que, depuis la retraite de ce dernier, le local n’était plus utilisé en vue de l’activité à laquelle il était destiné de sorte que les conditions justifiant le rejet de la prorogation forcée du bail étaient réunies. En appel, en revanche, l’ Audiencia provincial de Murcie en conclut différemment. Pour cela, elle procéda à une analyse attentive des arguments avancés par les parties au litige et motiva amplement sa décision. La juridiction d’appel, dans sa plénitude de juridiction, estima en effet que, d’après le contrat de bail souscrit librement par les parties, le local loué était destiné à un entrepôt, sans avoir spécifié davantage et sans établir de lien entre l’entrepôt et l’activité mercantile menée par le locataire de sorte que le fait que la partie défenderesse eût cessé de poursuivre une telle activité depuis l’année 1993 n’impliquait pas indéfectiblement la fermeture du local loué. En outre, l’ Audiencia provincial considéra que le local était toujours occupé par des machines et outils appartenant au commerce du locataire ainsi que d’autres affaires et outils lui appartenant ou à sa famille de sorte que la condition de la fermeture du local exigée par la loi de 1964 n’était pas remplie. Au demeurant, la Cour note que le local fut loué comme entrepôt et qu’aucun lien de dépendance vis-à-vis de l’activité commerciale du locataire ne fut inscrit dans le contrat de bail. Bien au contraire, dans l’annexe audit contrat, il était spécifié que le local devait être consacré uniquement et exclusivement à un entrepôt avec prohibition d’installer toute industrie ou commerce.     La Cour estime qu’il n’a pas été démontré et rien n’indique qu’en statuant comme elle l’a fait, l’ Audiencia provincial ait agi d’une manière arbitraire ou déraisonnable, ou failli à son obligation de ménager un juste équilibre entre les intérêts en jeu.     Il s’ensuit que la requête doit être rejetée comme étant manifestement mal fondée en application de l’article 35 § 3 de la Convention.       Par ces motifs, la Cour, à la majorité,     DÉCLARE LA REQUÊTE IRRECEVABLE.         Michael O’Boyle   Wilhelmina Thomassen   Greffier   Présidente