CEDH · CASELAW;DECISIONS;ADMISSIBILITY;FRA;FRE — 5 septembre 2000

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Fuhrmann, président , M.   J-P. Costa, M.   L. Loucaides, Sir   Nicolas Bratza, M me   H.S. Greve, M.   K. Traja, M.   M. Ugrekhelidze, juges , et de   M me S. Dollé, greffière de section,     Vu la requête susmentionnée introduite devant la Commission européenne des Droits de l’Homme le 10 novembre 1997 et enregistrée le 24 février 1998,     Vu l’article 5 § 2 du Protocole n° 11 à la Convention, qui a transféré à la Cour la compétence pour examiner la requête,     Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par la requérante,     Après en avoir délibéré, rend la décision suivante   : EN FAIT     La requérante est une société de droit français, dont le siège social est situé à Saint-Etienne. Elle est représentée devant la Cour par M e R. Roux, ancien avocat.     Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit.   A.   Circonstances particulières de l’affaire   La requérante est propriétaire d’un immeuble situé à Lyon. Depuis 1954, M.   S. était locataire du rez-de-chaussée de cet immeuble, dans lequel il exploitait un commerce d’optique. Les parties étaient liées par un contrat de bail sous seing privé d’une durée de neuf années. Le 28 décembre 1990, à l’expiration de la dernière convention, la requérante notifia à M.   S. un congé avec refus de renouvellement du bail.     En février 1991, la requérante fit assigner M.   S. devant le tribunal de grande instance de Lyon en validation du congé et de l’expulsion. Un expert désigné par le juge de la mise en état évalua l’indemnité d’éviction due par la première au second à 952   000   FRF (rapport déposé le 31 mars 1992). Par un jugement du 30 juin 1993, le tribunal de grande instance fixa ladite indemnité à 900   000   FRF   ; il retient notamment ce qui suit   : «   Attendu qu’est (…) invoqué l’article 1 du Protocole additionnel (…)   ; [Qu’en] conséquence du montant élevé de l’indemnité d’éviction revendiquée, la SCI en déduit que s’il y était fait droit la notion même de droit de propriété immobilière s’en trouverait atteinte au regard de la faible valeur comparative et résiduelle du prix des murs   ; Mais attendu que la Convention (…) ne fait pas la distinction entre les différents types de «   propriété   » et ne privilégie notamment pas la «   propriété immobilière   » au regard d’autre «   propriété notamment mobilière   », [fut]-elle «   incorporelle   » comme peut l’être un «   fonds de commerce   »   ; Que le présent litige n’oppose donc pas là, comme semble le laisser penser la SCI par la production de la jurisprudence fournie au dossier, un conflit entre droit de propriété et intérêt d’«   utilité publique   » et ne constitue encore moins une marque d’une distinction contraire à l’article 14 de la Convention (…) et qui serait faite entre la catégorie des propriétaires immobli[ers] et celle du groupe influent des commerçants dont le décret du 30 septembre 1953 serait la marque la plus révélatrice de la discrimination invoquée. Qu’il suffit plus simplement de constater que le présent litige est un conflit entre titulaires de deux droits différents et sans qu’aucune discrimination n’ait du coup à être faite par principe entre ces deux droits dès lors qu’il n’est pas remis en cause, ce que d’ailleurs la SCI ne propose pas de faire et pour cause, la nature de bien mobilier incorporel, objet de droit réel, qu’est un fonds de commerce, lequel grâce ou du fait du droit au bail qui constitue l’un de ses éléments se trouve alors nécessairement et physiquement dans un immeuble lui même objet de droit réel sur un bien d’une autre nature et dont les valeurs entrent dès lors fatalement en concurrence. (…).   »   Par un arrêt du 26 avril 1995, la cour d’appel de Lyon confirma le jugement déféré. Ladite cour retint notamment le motif suivant   : «   Attendu que la [requérante], raisonnant à partir du montant du loyer pratiqué, soutient que la partie d’immeuble louée à [M. S.] aurait une valeur de 272   614   FRF et qu’on ne peut demander à un propriétaire de payer quatre fois son capital pour évincer un commerçant   ; qu’il s’agirait là d’une atteinte intolérable au droit de propriété privée proclamé par la Convention (…)   ; Qu’il y a lieu de noter dès l’abord que ce raisonnement est vicié à la base par suite de la modicité du loyer payé pendant longtemps par [M. S.], comme l’a noté [l’expert]   ; qu’il résulte de l’ensemble des pièces versées au dossier et notamment du loyer provisionnel payé par [M. S.] et de celui demandé par la bailleresse en cherchant un nouveau locataire que la valeur locative annuelle n’est pas de 19   000   FRF mais au moins de 40   000   FRF et plus proche de 50   000   FRF, ce qui augmente singulièrement la valeur de l’immeuble   ; Qu’indépendamment de cette observation la cour constate que la [requérante] ne justifie pas d’une atteinte à son droit de propriété et ne démontre nullement en quoi le décret du 30 septembre 1953 est incompatible avec la Convention (…)   »   Le pourvoi interjeté par la requérante au moyen notamment de l’article 1 du Protocole n°   1 fut rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 1997.   B.   Droit interne pertinent   Le propriétaire qui décide de ne pas renouveler un bail commercial doit en principe payer au locataire évincé une «   indemnité d’éviction   » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprenant «   notamment la valeur marchande du fonds de commerce (…) augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre   » (article 8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre les bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal).   Le bailleur peut cependant refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ou s’il établit que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative (article 9 du décret précité).   GRIEFS     La requérante se plaint de ce qu’elle n’a pu retrouver la pleine disposition de son immeuble qu’en contrepartie du paiement d’une «   indemnité d’éviction   » à son locataire commerçant évincé. Elle voit là une violation de l’article 1 du Protocole n°   1. L’importance du montant qui lui fut réclamé confirmerait cette violation.     La requérante dénonce en outre une discrimination entre propriétaires bailleurs résultant du fait que le refus de renouvellement des baux autres que commerciaux n’emporte pas indemnisation des locataires évincés. Elle invoque à ce titre l’article 14 de la Convention combiné avec l’article 1 du Protocole n°   1.   EN DROIT   1.       La requérante se plaint de ce qu’elle n’a pu retrouver la pleine disposition de son immeuble qu’en contrepartie du paiement d’une «   indemnité d’éviction   » à son locataire commerçant évincé. Soulignant en outre l’importance du montant qui lui fut réclamé à ce titre, elle invoque l’article 1 er du Protocole n°   1, aux termes duquel   : «   Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.   » 2.       Le Gouvernement expose que le droit au renouvellement du bail commercial permet d’assurer au locataire la protection de son fonds de commerce. Concrètement, le preneur a seulement vocation au renouvellement   : en cas de refus du propriétaire, il peut obtenir une «   indemnité d’éviction   », destinée à réparer le préjudice résultant de la disparition du fonds de commerce. Cette indemnité est en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce (en général, il s’agit de la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années affectée d’un coefficient multiplicateur) et comprend le droit au bail   ; dans l’hypothèse où le fonds a une faible rentabilité, la valeur du droit au bail est appréciée isolément (selon la méthode dite du «   différentiel de loyer   », correspondant à la différence capitalisée entre le loyer actuellement payé et celui que le commerçant devrait acquitter pour se réinstaller dans un autre local) et constitue l’indemnité d’éviction. A cela s’ajoutent éventuellement les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur et une indemnité pour trouble commerciale (couvrant, par exemple, la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation). Le bailleur peut cependant apporter la preuve que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce et que le locataire peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds   ; l’indemnité d’éviction couvre alors la valeur de déplacement du fonds existant, laquelle tient compte, le cas échéant, du coût du pas de porte que le locataire doit acquitter pour entrer dans ses nouveaux locaux.   Le Gouvernement ajoute que les règles susmentionnées poursuivent un objectif légitime de politique économique. En protégeant les fonds de commerce, elles permettraient d’éviter des opérations spéculatives de la part des bailleurs (en position de force, ils pourraient mettre fin au bail pour louer à plus offrant) et garantiraient l’exercice de la profession de commerçant qui constituerait l’un des facteurs du développement économique.   Par ailleurs, l’atteinte au droit de propriété de la requérante serait proportionnée au but poursuivi. L’indemnité d’éviction présenterait un caractère indemnitaire et le propriétaire conserverait la possibilité de démontrer que le préjudice subi est inférieur   ; en l’espèce, la requérante n’aurait fourni aucune preuve de ce type aux juridictions compétentes. De plus, contrairement à ce qu’affirme la requérante, l’indemnité d’éviction ne serait pas supérieure à la valeur vénale de l’immeuble   : à supposer établie celle dont la requérante fait état, l’immeuble en question bénéficierait de la plus value apportée par la valeur du droit au bail égale en l’espèce à la valeur du fonds de commerce.   3.       La requérante réplique que l’indemnité d’éviction qui lui a été réclamée dépasse de beaucoup la valeur de l’immeuble litigieux, de sorte que son droit de propriété s’est trouvé vidé de sa substance.   4.       La Cour relève qu’il n’est controversé ni que l’obligation faite à la requérante de payer une indemnité d’éviction s’analyse en une ingérence dans son droit de propriété, ni qu’elle relève de la «   réglementation de l’usage des biens   » au sens du second alinéa de l’article 1 er du Protocole n° 1. Elle constate ensuite, avec le Gouvernement, qu’en protégeant les fonds de commerce, la réglementation litigieuse vise à garantir l’exercice de l’activité de commerçant et le développement économique. Elle poursuit donc un but légitime conforme à l’intérêt général. La requérante ne le conteste d’ailleurs pas.   Reste donc à déterminer si l’ingérence litigieuse ménage un «   juste équilibre   » entre les impératifs de l’intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. A cet égard, la Cour vérifie s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé. Ce faisant, elle reconnaît à l’Etat une grande marge d’appréciation tant pour choisir   les modalités de mise en œuvre que pour juger si leurs conséquences se trouvent légitimées, dans l’intérêt général, par le souci d’atteindre l’objectif en cause (voir notamment les arrêts Mellacher et autres c. Autriche du 19   décembre 1989, série A n° 169, p. 27, § 48, et Immobiliare Saffi c. Italie [GC] n o 22774/93, § 49, CEDH   1999).   Aux termes de l’article 8 du décret n° 53-960, le propriétaire qui décide de ne pas renouveler un bail commercial doit en principe payer au locataire une «   indemnité d’éviction   » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprenant «   notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur   ». Ce système incite les propriétaires à renouveler les baux commerciaux et, ce faisant, garantit aux commerçants une localisation stable de leur activité et, par ce biais, des conditions favorables au maintien de leur clientèle (laquelle est l’élément essentiel de leur fonds de commerce). Il permet en outre d’éviter que les propriétaires tirent indûment profit de la clientèle constituée par leurs locataires en évinçant ceux-ci et en louant ensuite les locaux à d’autres commerçants disposés à payer un loyer plus important. Le propriétaire ne se trouve pas pour autant entièrement démuni. Tout d’abord, en démontrant que le préjudice est moindre que celui déterminé en application des critères retenus par l’article 8 du décret n°   53 ‑ 960, il peut obtenir une diminution de l’indemnité à verser. Ensuite, ils n’est tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (article 9 du décret). Enfin, comme le souligne le Gouvernement, l’indemnité est calculée en fonction de critères objectifs. Dès lors, eu égard au but légitime recherché, la Cour juge que la réglementation litigieuse ne saurait passer pour inadéquate ou disproportionnée au point de sortir de la marge d’appréciation de l’Etat.   Ce constat ne se trouve pas ébranlé par les conséquences du système dans l’affaire en instance devant la Cour. La somme à verser par la requérante au titre de l’indemnité d’éviction (900   000   FRF) frappe certes par son importance, mais il n’en résulte pas qu’elle constitue une charge démesurée. La Cour estime en effet peu convaincante la thèse de la requérante selon laquelle, pour récupérer son bien, elle aurait été amenée à verser un montant plusieurs fois supérieur à la valeur de l’immeuble. Elle relève en effet que l’intéressée a exposé cette thèse devant les juridictions nationales et, raisonnant à partir du montant du loyer pratiqué, soutenu que l’immeuble litigieux avait une valeur de 272   614   FRF, et que, dans son arrêt du 26 avril 1995, la cour d’appel de Lyon a jugé qu’un tel raisonnement était «   vicié à la base par suite de la modicité du loyer payé pendant longtemps par [M. S.]   » et «   qu’il résult[ait] de l’ensemble des pièces versées au dossier et notamment du loyer provisionnel payé par [M. S.] et de celui demandé par la bailleresse en cherchant un nouveau locataire, que la valeur locative annuelle n’[était] pas de 19   000   FRF mais au moins de 40   000   FRF et plus proche de 50   000   FRF, ce qui augment[ait] singulièrement la valeur de l’immeuble   ». De plus, comme le souligne le Gouvernement, le non renouvellement du bail a ouvert à la requérante la possibilité de réclamer d’un nouveau locataire un loyer conforme au prix du marché (soit plus deux fois celui versé par M. S.) ainsi que le payement d’un pas de porte.   Partant, cette partie de la requête est manifestement mal fondée et doit être rejetée en application de l’article 35 §§ 3 et 4 de la Convention.   5.       La requérante dénonce en outre une discrimination entre propriétaires bailleurs résultant du fait que le refus de renouvellement des baux autres que commerciaux n’emporte pas indemnisation des locataires évincés. Elle invoque, en combinaison avec l’article 1 er du Protocole n° 1, l’article 14 de la Convention, lequel est ainsi libellé   : «   La jouissance des droits et libertés reconnus dans la (…) Convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation.   » 6.       La Cour observe qu’il ressort du dossier qu’en, tout état de cause, la requérante n’a pas soumis ce grief aux juridictions nationales. Il s’ensuit qu’elle n’a pas épuisé les voies de recours internes et que cette partie de la requête doit être rejetée en application de l’article   35   §§ 1 et 4 de la Convention.     Par ces motifs, la Cour, à l’unanimité,   DÉCLARE LA REQUÊTE IRRECEVABLE .           S. Dollé   W. Fuhrmann   Greffière Président