CEDH · CASELAW;COMMUNICATEDCASES;FRA;FRE — 23 novembre 2016

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A.     Les circonstances de l’espèce 2.     Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit.   1.     Requêtes n os 1153/14 et 2680/14 a)     La genèse de l’affaire 3.     La première requérante (requête n o 1153/14) et la deuxième requérante (requête n o 2680/14) sont propriétaires de maisons individuelles situées dans la ville de Tchekhov (région de Moscou). Le troisième requérant (requête n o   2680/14) est le mari de la deuxième requérante. 4.     Depuis 1963, un gazoduc est en service à proximité de la ville. 5.     En 1994 et en 1999 respectivement, l’administration de la ville de Tchekhov attribua à M me Z. et à M. K., un parent de la première requérante, deux parcelles aux fins de construction de maisons individuelles. En 2003, l’administration leur délivra des permis de construire. 6.     En 2007, M. K. fit don de sa parcelle à la première requérante qui, la même année, inscrivit son droit de propriété au registre unifié des droits immobiliers ( Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ). 7.     En 2004 et en 2009 respectivement, M me Z. et M. K. firent construire des maisons sur lesdites parcelles. 8.     En 2004, M me Z. vendit sa parcelle et sa maison à la deuxième requérante qui s’y installa avec le troisième requérant. La même année, elle inscrivit son droit de propriété au registre unifié des droits immobiliers. 9.     En 2012, la première requérante inscrivit son droit de propriété sur sa maison. 10.     Il ressort du dossier que la deuxième requérante fit construire encore une maison sur sa parcelle et qu’en 2012, elle inscrivit également son droit de propriété. b)     La procédure de déclaration des maisons constructions illégales 11.     En 2012, la société «   Gazprom transgaz Moskva   » («   Gazprom   »), l’exploitante du gazoduc, estimant que les maisons des requérants se situaient trop près du gazoduc, assigna les requérants en justice. Elle demanda la démolition des maisons en tant que constructions illégales. La deuxième requérante et le troisième requérant firent une demande reconventionnelle de déplacement du gazoduc. 12.     Dans le cadre du procès, les requérants arguaient que les exigences de respect des distances minimales entre les gazoducs et les immeubles ne s’appliquaient pas dans les villes, où l’installation de gazoducs était de toute façon interdite. Les requérants et l’administration municipale, intervenant comme tierce partie, soutinrent que selon le registre des droits immobiliers, les parcelles n’avaient jamais été grevées. 13.     Le 19 mars 2013, le tribunal de la ville de Tchekhov de la région de Moscou, fit droit à la demande de Gazprom. Il considéra que les maisons des requérants avaient été bâties sans respecter les distances minimales entre les gazoducs et les immeubles ( в зоне минимально допустимых расстояний ), sans l’accord de l’exploitant et en violation des normes de sécurité, et qu’elles devaient de ce fait être déclarées constructions illégales. Le tribunal considéra que Gazprom avait à plusieurs reprises averti les autorités de l’existence du gazoduc et que l’administration municipale ne pouvait donc pas l’ignorer. Il considéra également que la loi n’imposait pas aux propriétaires ou aux exploitants de gazoducs d’enregistrer le grèvement des parcelles situées dans les zones protégées le long des gazoducs ( в охранных зонах ) et dans les zones correspondant aux distances minimales entre les gazoducs et les immeubles ( в зонах минимально допустимых расстояний ). 14.     Le 3 juillet 2013, la cour régionale de Moscou confirma ce jugement en appel. 15.     Le 17 septembre 2013, elle rejeta sans examen le pourvoi en cassation de la première requérante pour défaut de pouvoir de son représentant. Le 20 septembre 2013, elle rejeta le pourvoi en cassation des deux autres requérants. 2.     Requête n o 31636/14 a)     La genèse de l’affaire 16.     En 1993, l’administration de la ville de Tcheliabinsk (région de Tcheliabinsk) donna un terrain à une association coopérative de jardinage. 17.     Depuis les années 1950, deux oléoducs sont en service à proximité de la coopérative. 18.     En 2006 et en 2010 respectivement, les requérantes achetèrent auprès des membres de la coopérative deux cabanons ( садовые дома ) et deux parcelles de terrain. Selon les titres constitutifs de propriété, les parcelles étaient destinées au jardinage ( для ведения садоводства ). 19.     Les requérantes privatisèrent les terrains et, en 2010 et 2011 respectivement, inscrivirent leurs droits de propriété au registre unifié des droits immobiliers. En 2011, elles inscrivirent également leurs droits de propriété sur les cabanons au registre unifié des droits immobiliers   : la première selon une procédure déclarative simplifiée prévue pour les cabanons (voir la partie «   Le droit interne pertinent   »), et la deuxième sur le fondement du contrat de vente immobilière, car sa venderesse avait déjà enregistré sa propriété selon cette procédure simplifiée. 20.     En 2012 et en 2013 respectivement, la société exploitante des oléoducs enregistra dans le cadastre d’État les zones protégées le long de ces installations, et inscrivit au registre des droits immobiliers que le terrain traversé par les oléoducs était grevé. En outre, en 2012, la société exploitante installa des panneaux signalant les zones protégées. b)     La procédure de déclaration des cabanons constructions illégales 21.     Estimant que les cabanons se situaient dans les zones protégées en question, la société assigna les requérantes en justice et demanda la démolition des cabanons en tant que constructions illégales. 22.     Le 28 mai 2013, le tribunal du district Sovetskiy de Tcheliabinsk fit droit à cette demande au motif que les cabanons avaient été construits sans l’accord de la société exploitante dans une zone protégée et sans respecter les distances minimales entre les oléoducs et les immeubles. Il considéra également que les parcelles des requérantes se trouvaient à l’extérieur du terrain de la coopérative et ne faisaient pas partie du terrain objet de la donation en 1993. Il jugea enfin que, bien que les zones protégées aient été enregistrées en 2012 seulement, les autorités municipales étaient informées de leur existence dès 1992. 23.     Le 22 octobre 2013, la cour régionale de Tcheliabinsk confirma le jugement en appel. B.     Le droit interne pertinent 24.     Selon la loi fédérale relative à l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions immobilières du 3 juillet 1997 n o 122-FZ, l’enregistrement des droits immobiliers est un acte juridique de reconnaissance par l’État des droits immobiliers. L’enregistrement constitue la seule preuve admissible de la création, de l’acquisition, du grèvement et de la mutation d’un droit immobilier. Le droit immobilier enregistré ne peut être contesté qu’en justice (article 2 de la loi). 25.     Selon la même loi, l’enregistrement du droit de propriété sur une maison individuelle d’habitation s’effectue sur présentation des titres constitutifs du droit sur la parcelle afférente. L’enregistrement du droit de propriété sur un immeuble érigé sur un terrain destiné au jardinage s’effectue sur présentation de la déclaration relative à l’immeuble ( декларация об объекте недвижимого имущества ) et des titres constitutifs du droit sur la parcelle afférente (article 25.3 §§ 1 et 3, entré en vigueur le 1 er septembre 2006). 26.     Toujours aux termes de la même loi, les grèvements ( ограничения (обременения) прав ) des biens immobiliers doivent être inscrits au registre unifié des droits immobiliers (article 4). 27.     Selon le code foncier, les propriétaires des gazoducs et des oléoducs souterrains ne sont pas tenus d’enregistrer leurs droits immobiliers sur les parcelles de terrains traversées par ces installations. L’enregistrement des zones protégées le long des installations grève les parcelles traversées (article 90 § 8, en vigueur depuis le 21 juillet 2011). 28.     Aux termes du Règlement de construction des gazoducs et oléoducs n o 2.05.06-85 ( СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы» ),   les distances entre, d’un côté, l’axe des gazoducs et oléoducs et, d’un autre côté, les habitations et autres immeubles, sont établies en fonction du type, du diamètre de l’installation et de la nécessité de sa protection. Les distances minimales sont définies à l’annexe 4 du Règlement. 29.     Les Règles de la protection des gazoducs et oléoducs ( Правила охраны магистральных трубопроводов, утвержденные Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22   апреля 199 г. 2 N 9 ) imposent l’établissement des zones protégées balisées le long des gazoducs et oléoducs, destinées à éviter leur détérioration, où toute activité est interdite, sauf celles, limitativement énumérées, permises avec l’accord écrit de l’exploitant (article 4.1 des Règles). 30.     L’article 222 du code civil, tel qu’en vigueur à l’époque des faits, qualifiait de construction illégale tout immeuble construit   : a) sur un terrain non attribué à ces fins par la loi   ; b) sans permis de construire, ou c) en violation des normes de l’urbanisme. Il précisait que la personne ayant érigé la construction illégale n’en obtenait pas le droit de propriété   ; elle n’avait pas le droit d’en disposer, c’est ‑ à ‑ dire de la vendre, de la donner, de la mettre en location ou de conclure tout autre contrat. Il ajoutait qu’une construction illégale devait être démolie aux frais de la personne qui l’avait érigée. GRIEF 31.     Invoquant l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, les requérants s’estiment victimes d’une privation de propriété. Ils se plaignent plus précisément que la déclaration judiciaire de l’illégalité de leurs constructions et l’injonction de les démolir s’analyse en une ingérence dans leur droit au respect de leurs biens, ingérence qui n’a pas, selon eux, respecté le juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la protection de propriété privée.       QUESTIONS AUX PARTIES 1.     Compte tenu de l’inscription du droit de propriété des requérants sur les immeubles au registre unifié des droits immobiliers ( Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ), ces immeubles constituaient-ils les «   biens   » des requérants au sens de l’article 1 du Protocole no 1 à la Convention   ? 2.     Dans l’affirmative, y a-t-il eu atteinte au droit des requérants au respect de leurs biens au sens de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention   ? Plus particulièrement, le fait de déclarer en justice les maisons des requérants constructions illégales et d’ordonner leur démolition constitue-t-il en une ingérence dans l’exercice de ce droit   ? 3.     Cette ingérence s’analyse-t-elle en une privation de propriété ou en une réglementation de l’usage des biens   ? 4.     L’ingérence en question a-t-elle été opérée dans les conditions prévues par la loi   ? 5.     Pour quelle cause d’utilité publique cette ingérence a-t-elle été opérée   ? 6.     Cette ingérence a-t-elle respecté un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux des requérants   ? En particulier, cette ingérence a-t-elle imposé aux requérants une charge excessive   ? La responsabilité de l’État peut-elle être engagée du fait que l’administration compétente de l’État a inscrit les biens des requérants au registre unifié des droits immobiliers et ne pouvait pas ignorer l’existence des zones protégées ( охранные зоны ) et des distances minimales entre les installations et les immeubles ( зоны минимально допустимых расстояний )   ?     ANNEXE   N o de requête Date d’introduction Nom du requérant Date de naissance Lieu de résidence Représentant 1. 1153/14 12/12/2013 Valentina Alekseyevna KASTORNOVA 12/06/1947 Orel   Sergey Aleksandrovich KNYAZKIN 2. 2680/14 28/12/2013 Yevdokiya Mikhaylovna VDOVINA 11/03/1960 Chekhov   Vladimir Viktorovich VDOVIN 05/08/1959 Chekhov   Sergey Aleksandrovich KNYAZKIN 3.   31636/14 14/04/2014 Lyudmila Viktorovna KOSENKO 25/03/1961 Chelyabinsk   Yuliya Anatolyevna TIKHONOVA 22/09/1984 Chelyabinsk