CEDH · CASELAW;COMMUNICATEDCASES;FRA;FRE — 11 juillet 2018

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A.     Les circonstances de l’espèce Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit. 1.     La genèse de l’affaire En 1995, certains habitants du village de Zheltinski (région de Tcheliabinsk) firent acquisition de parts de propriété sur les terres ayant appartenu auparavant à la ferme collective ( совхоз ) Zheltinski. En 2013, huit de ces propriétaires décidèrent de convertir leurs parts en parcelles de terrains ( выделить в натуре ) agricoles. À cet effet, le 25   juillet 2013, un géomètre procéda aux arpentages ( межевание ) des parcelles demandées et prépara les plans cadastraux de dix parcelles. Le 14 août 2013, les parcelles en question furent enregistrées dans le cadastre d’État ( поставлены на государственный кадастровый учет ), puis les propriétaires enregistrèrent leur droit de propriété dans le registre unifié des droits immobiliers. Le 26 septembre 2013, les requérants achetèrent ces parcelles auprès de ces huit propriétaires, et, le 2 octobre 2013, ils enregistrèrent leur droit de propriété dans le registre unifié. Peu après, il s’avéra qu’il y avait un chevauchement partiel entre les parcelles en question et une autre grande parcelle que l’administration du district Agapovski (région de Tcheliabinsk) louait, depuis 2009, à une société privée MMK. Ladite parcelle avait été arpentée et enregistrée dans le cadastre d’État en 2009. 2.     Le contentieux subséquent Les requérants assignèrent en justice l’administration du district et la société MMK en demandant d’annuler le contrat de bail de la parcelle. L’administration du district fit une demande reconventionnelle tendant à mettre fin au droit de propriété des requérants et de leurs vendeurs sur les dix parcelles. Le 17 février 2014, le tribunal du district Agapovski de la région de Tcheliabinsk rejeta toutes les demandes. Les requérants, l’administration et la société MMK firent appel. Le 3 juin 2014, la cour régionale de Tcheliabinsk annula partiellement le jugement. Elle établit que la procédure de conversion des parts en parcelles et celle d’arpentage n’avaient pas été correctement suivies, que sept parcelles avaient été données aux autorités locales en 1992, et trois autres n’avaient jamais été propriété de la ferme collective. Se référant à la loi fédérale relative au cadastre d’État (voir la partie «   Le droit interne pertinent   »), la cour régionale considéra que le service de cadastre n’aurait pas dû enregistrer les parcelles litigieuses. Elle estima également que cet enregistrement incohérent avait été causé par une erreur commise en ne respectant pas les modalités de l’enregistrement unifié des terrains avant la mise en place du cadastre immobilier centralisé, et que les données relatives aux frontières de la parcelle louée avaient été incorrectement enregistrées dans la base des données automatisée. Ainsi, au moment de l’enregistrement dans le cadastre des dix parcelles litigieuses, le service de cadastre n’avait pas décelé le chevauchement. La cour régionale conclut que, dans ces circonstances, les contrats de vente des parcelles étaient nuls ab initio . Elle ordonna de mettre fin au droit de propriété des requérants sur les parcelles et de retirer les données relatives à ces parcelles du cadastre d’État ( снять с кадастрового учета ). Le 1 er octobre 2014, le juge unique de la cour régionale de Tcheliabinsk refusa de transmettre le pourvoi en cassation des requérants pour examen du présidium de la même cour. Le 13 novembre 2014, le juge unique de la Cour suprême de Russie refusa de transmettre le pourvoi en cassation des requérants pour examen (une copie de cette décision n’a pas été fournie). B.     Le droit interne pertinent Selon l’article 26 § 2.2 la loi fédérale du 24 juillet 2007 n o 221-FZ relative au cadastre d’État, l’enregistrement d’une parcelle dans le cadastre doit être suspendu si la parcelle s’empiète sur une autre parcelle déjà enregistrée dans le cadastre. Selon l’article 19 alinéa 2 de la loi fédérale du 3 juillet 1997 n o 122-FZ relative à l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions immobilières (en vigueur jusqu’au 1 er janvier 2017), l’enregistrement du droit réel sur une parcelle doit être suspendu si cette parcelle empiète sur une autre déjà enregistrée dans le registre unifié des droits immobiliers, sauf exceptions. L’une de telles exceptions est le fait que le droit réel sur la parcelle a déjà été dûment enregistré dans le registre unifié. Une autre exception, en vigueur jusqu’au 1 er octobre 2013, était le fait qu’un «   passeport cadastral   » ou un plan cadastral de la parcelle avait été précédemment transmis à l’autorité d’enregistrement. Le 1 er janvier 2017, la nouvelle loi fédérale relative à l’enregistrement des biens immobiliers ( о государственной регистрации недвижимости ) n o 218-FZ est entrée en vigueur. Cette loi prévoit un système unique d’enregistrement des biens immobiliers dans un registre d’État, en fusionnant les services, séparés jusque-là, d’enregistrement des droits immobiliers et du cadastre. L’article 26 § 1 alinéa 20 de cette loi contient une disposition similaire quant à la suspension de la procédure d’enregistrement des droits réels sur une parcelle dans le cas où cette parcelle empiète sur une autre, déjà enregistrée dans le registre unique. Cette disposition ne prévoit pas d’exceptions. GRIEF Invoquant l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, les requérants se plaignent d’une privation, illégale à leurs yeux, de leurs droits de propriété sur les parcelles achetées. QUESTIONS AUX PARTIES 1.     L’annulation en justice du droit de propriété des requérants sur les parcelles constitue-t-elle une ingérence dans leur droit au respect de leurs biens   ?   2.     Dans l’affirmative, cette ingérence, a-t-elle été conforme aux exigences de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, compte tenu, notamment, des circonstances suivantes   : -     que les parcelles en question ont fait l’objet d’un arpentage et ont été inscrites dans le cadastre d’État   ; -     que le droit de propriété sur les parcelles arpentées a été inscrit dans le registre unifié des droits immobiliers par les précédents propriétaires et par les requérants   ?   3.     Au moment de la vente des parcelles aux requérants, les données de la carte cadastrale publique ( публичная кадастровая карта ) étaient-ils disponibles au public   ? Un chevauchement entre les parcelles en question et la parcelle louée à la société MMK était-il été visible sur cette carte   ?     ANNEXE   N o N o de requête Date d’introduction Nom du requérant Date de naissance Lieu de residence   77335/14 03/12/2014 Anton Yevgenyevich MALTSEV 17/03/1986   Magnitogorsk     77417/14 03/12/2014 Igor Viktorovich KARPETOV 27/07/1985   Arsinskiy     77421/14 03/12/2014 Tansylu Vazirovna SAFINA 03/10/1956   Magnitogorsk