CEDH · CASELAW;CLIN;FRA;FRE — 16 décembre 2014

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Italie - 25376/06 Arrêt 16.12.2014 [Section II] Article 41 Satisfaction équitable Octroi d’indemnisation pour l’absence de garanties minimales à l’acheteur de bonne foi d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement En fait – La requérante avait conclu au contrat préliminaire de vente pour l’achat d’un appartement en l’état futur d’achèvement et avait entièrement payé le prix de vente (environ 214   627   EUR) au constructeur. Ce dernier se refusait cependant de signer le contrat de vente définitif, ce qui amena la requérante à l’assigner en justice afin d’obtenir le transfert de propriété par la voie judiciaire. Alors que cette action judiciaire était pendante devant le tribunal, le constructeur fut déclaré en état de faillite et le liquidateur décida de résilier le contrat préliminaire. L’appartement fut vendu aux enchères et les actions judiciaires de la requérante furent rejetées. L’intéressée, qui continuait à occuper l’appartement même après la vente aux enchères, racheta enfin le bien moyennant un prix de 190   000   EUR. Par un arrêt du 4   février 2014 («   l’arrêt au principal   »), la Cour a conclu par six voix contre une à la violation de l’article   1 du Protocole n o   1 la requérante ayant été privée de toute protection effective contre la perte de l’appartement et des sommes versées par elle pour son acquisition, l’obligeant à supporter une charge excessive et exorbitante. La Cour a aussi conclu par six voix contre une à la violation de l’article   13 de la Convention combiné avec l’article   1 du Protocole n o   1, en raison de l’impossibilité pour la requérante de faire examiner la mesure prise par le liquidateur judiciaire. La Cour a réservé la question de la satisfaction équitable. En droit – Article 41   : La violation constatée de l’article   1 du Protocole n o   1 se fonde sur l’absence de garanties adéquates pour protéger la requérante, acheteuse de bonne foi d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement, contre le risque de la faillite du constructeur. La Cour ne saurait pour autant estimer que si la violation n’avait pas eu lieu, la requérante n’aurait subi aucune perte financière. En effet, pareilles garanties, telles que l’obligation, pour les constructeurs, de souscrire une assurance contre la faillite, offrent une protection accrue de l’acheteur, mais ne sont pas de nature à couvrir tout risque en toute circonstance et ne fournissent pas nécessairement un remboursement total de toute somme versée au constructeur. Pour ce qui est de la violation de l’article   13, la Cour ne saurait spéculer sur ce qu’eût été l’issue de la procédure interne si les juridictions italiennes avaient pu se pencher sur la nécessité et la proportionnalité du choix du liquidateur. Dans ces circonstances, la Cour ne saurait souscrire à la thèse de la requérante selon laquelle il existe un lien de causalité direct entre les violations constatées et les frais exposés, après la faillite du constructeur, pour racheter l’appartement qu’elle occupait. Cependant, la Cour n’estime pas déraisonnable de penser qu’à cause des violations en question l’intéressée a néanmoins subi une perte de chances réelles. En l’espèce, le préjudice subi découle tant de l’absence de garanties minimales pour les acheteurs de bonne foi d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement que de l’impossibilité de faire examiner la nécessité et proportionnalité du choix du liquidateur de la faillite de résilier le contrat préliminaire de vente de l’appartement. Dans les circonstances particulières de la présente affaire, ce type de préjudice ne se prête pas à un calcul précis des sommes nécessaires à sa réparation et il n’appartient pas à la Cour d’indiquer le montant de compensation équivalent aux «   garanties minimales   » que le droit interne aurait dû assurer à la requérante. Pour fixer en équité le montant de la réparation à accorder au titre de satisfaction équitable, la Cour estime opportun de prendre en considération les paiements reçus et à venir au niveau interne à titre de compensation et le préjudice moral en question. Conclusion   : 50   000 EUR pour dommage matériel et préjudice moral.   © Conseil de l’Europe/Cour européenne des droits de l’homme Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour. Cliquez ici pour accéder aux Notes d'information sur la jurisprudence