CEDH · CASELAW;CLIN;FRA;FRE — 30 août 2007

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Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. Royaume-Uni [GC] - 44302/02 Arrêt 30.8.2007 [GC] article 1 du Protocole n° 1 article 1 al. 2 du Protocole n° 1 Réglementer l'usage des biens Perte d’un terrain enregistré au cadastre par application du droit de la prescription acquisitive: non-violation   En fait   : La seconde société requérante est la propriétaire inscrite au registre foncier d’un terrain agricole de 23 hectares présentant un potentiel d’aménagement, qui était occupé par un agriculteur et son épouse en vertu d’un bail de pâturage. En décembre 1983, l’agriculteur fut invité à libérer le terrain, le bail de pâturage étant sur le point d’expirer. Il continua toutefois à occuper ce terrain sans autorisation et à l’utiliser pour le pâturage. En 1997, il fit consigner au registre foncier des actes d’opposition ( cautions ) au droit de propriété des sociétés requérantes au motif que la propriété du terrain lui revenait par le jeu de la prescription acquisitive. Les sociétés requérantes saisirent la High Court d’une demande d’annulation de ces actes ainsi que d’une action en revendication du terrain. L’agriculteur contesta leurs demandes en se fondant sur la loi de 1980 sur la prescription ( Limitation Act 1980), selon laquelle il n’est plus possible d’engager une action en revendication d’un terrain lorsqu’un tiers en a eu la possession de fait pendant douze ans   ; il invoquait également la loi de 1925 sur l’enregistrement de la propriété foncière ( Land Registration Act 1925), qui disposait que passé cette période de douze ans le propriétaire inscrit était réputé détenir le terrain en fiducie au bénéfice de l’occupant. La High Court statua en faveur de l’agriculteur, estimant que les sociétés requérantes avaient perdu leur droit de propriété en application de la loi de 1980 et que l’agriculteur était en droit de se voir inscrire comme le nouveau propriétaire. La Cour d’appel infirma cette décision au motif que l’agriculteur n’avait pas l’intention requise de posséder la terre, mais la Chambre des lords rétablit la décision de la High Court . Lord Bingham of Cornhill déclara cependant que c’était une décision à laquelle il parvenait «   sans enthousiasme   » et il ajouta   : «   Lorsque la terre est enregistrée, il est difficile de trouver une justification à une règle de droit qui aboutit à un résultat aussi injuste en apparence et encore plus difficile de voir pourquoi la partie qui acquiert le droit de propriété ne serait pas pour le moins tenue de verser une compensation   ». La valeur du terrain prête à controverse mais selon toutes les estimations, elle se situe à plusieurs millions de livres sterling. La loi de 2002 sur l’enregistrement de la propriété foncière – qui n’est pas rétroactive – permet désormais à un occupant sans titre de demander à être inscrit comme propriétaire au bout de dix ans de possession de fait, et exige que le propriétaire inscrit reçoive notification de la demande. Le propriétaire inscrit est alors tenu de régulariser la situation (par exemple en évinçant l’occupant) dans les deux ans, faute de quoi l’occupant est en droit de se voir inscrire comme propriétaire. En droit   : a) Applicabilité   : Rien dans la jurisprudence de la Cour ne donne à penser que l’affaire doive être examinée uniquement du point de vue de l’article 6 de la Convention et en réalité il serait même inhabituel que la Cour refuse de connaître d’un grief sous une rubrique au seul motif qu’il est de nature à soulever des questions différentes au titre d’un article distinct. Les sociétés requérantes ont perdu la propriété de 23 hectares de terre agricole par le jeu des lois de 1925 et de 1980. L’article 1 du Protocole n o 1 s’applique donc. b) Nature de l’ingérence   : Les sociétés requérantes ont perdu leur terrain par le jeu de dispositions d’application générale sur les délais de prescription fixés pour les actions en revendication de terres. Ces dispositions faisaient partie intégrante du droit foncier général, et avaient pour vocation de réglementer, entre autres, les délais de prescription en matière d’usage et de propriété de terrains entre les parties. Les sociétés requérantes ont donc été touchées, non pas par une «   privation de biens   », mais par une mesure visant à «   réglementer l’usage   » du terrain. c) But de l’ingérence   : Le délai de prescription de douze ans pour les actions en revendication de terres poursuit en soi un but légitime d’intérêt général. Toutefois, il existait aussi un intérêt général à ce que le droit de propriété s’éteigne au terme du délai de prescription. Les Etats disposent d’une grande latitude en la matière, car il s’agit d’une politique économique et sociale, et la Cour n’interviendra que si le jugement du législateur quant à l’intérêt général se révèle manifestement dépourvu de base raisonnable. Elle n’a pas à le faire ici   : un grand nombre d’Etats membres ont des dispositifs analogues, et le fait que les modifications apportées par la loi de 2002 n’aient pas aboli les dispositions pertinentes de la législation antérieure montre que l’intérêt général traditionnel demeurait. En outre, même lorsque, comme en l’espèce, le droit réel immobilier est enregistré, le législateur doit pouvoir accorder plus de poids à une possession de longue durée et non contestée qu’au fait formel de l’enregistrement. L’extinction du droit de propriété dans le cas où l’application qui lui est faite de la loi a pour conséquence d’empêcher l’ancien propriétaire de recouvrer la possession de sa terre ne peut passer pour manifestement dépourvue de base raisonnable. d) Juste équilibre   : Quant à la question de savoir si l’équilibre a été maintenu entre les exigences de l’intérêt général et l’intérêt des individus concernés, la Cour relève que les dispositions pertinentes se trouvaient en vigueur depuis de nombreuses années avant même que les sociétés requérantes n’acquièrent le terrain, de sorte qu’il n’est pas loisible à celles-ci de dire qu’elles ignoraient la législation, ou que l’application qui leur en a été faite les a prises au dépourvu. Si les éléments de droit comparé ont permis de constater qu’il n’y a pas de modèle unique en matière de durée des délais de prescription, il apparaît qu’il aurait suffi de peu de chose de la part des sociétés requérantes pour interrompre le cours du délai   : par exemple, elles auraient pu demander un loyer ou une autre forme de paiement, ou elles auraient pu intenter une action en revendication du terrain. L’absence de compensation n’est pas non plus pertinente puisque a) la jurisprudence de la Cour sur la compensation pour privation de biens n’est pas directement applicable à des affaires concernant la réglementation de l’usage de biens et b) exiger une compensation se concilierait difficilement avec la notion même de délai de prescription, dont le but est de favoriser la sécurité juridique en empêchant une partie d’engager une action au-delà d’une certaine date. Les sociétés requérantes n’étaient pas dépourvues de protection procédurale (elles auraient pu engager une action en justice afin de recouvrer la possession du terrain ou auraient pu chercher à démontrer que les occupants n’en avaient pas la «   possession de fait   » telle que définie par le droit interne). Bien que (en exigeant que l’occupant notifie son intention de faire enregistrer la prescription à son profit), la loi de 2002 améliore la situation du véritable propriétaire par rapport à celle des sociétés requérantes, il faut du temps pour introduire des changements législatifs dans des domaines aussi complexes que le droit foncier, et les critiques que les juges ont formulées contre la législation ne peuvent en soi avoir une incidence sur la conformité des dispositions antérieures avec la Convention. De même, s’il ne prête pas à controverse que le terrain en question représente une somme d’argent substantielle, si l’on veut qu’ils remplissent leur fonction, il faut que les délais de prescription s’appliquent quelle que soit l’importance de la revendication. La valeur du terrain ne saurait donc avoir d’incidence sur l’issue de l’affaire. En somme, le juste équilibre requis n’a pas été rompu. Conclusion   : non-violation (dix voix contre sept).   © Conseil de l’Europe/Cour européenne des droits de l’homme Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour. Cliquez ici pour accéder aux Notes d'information sur la jurisprudence