CEDH · PRESS;CHAMBERJUDGMENTS;ENG — 22 février 2005

.s3ABFC313 { font-size:10pt } .s598389F9 { margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-align:center; font-size:12pt } .s29100277 { font-family:Arial; font-weight:bold } .s9E7DF94A { margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-align:right; font-size:12pt } .s2EF62ED2 { margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; font-size:12pt } .sBB9EE52A { font-family:Arial } .s85646119 { margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-align:justify; font-size:12pt } .s7ED160F0 { text-decoration:none } .s33165EBA { font-family:Arial; font-size:8pt; vertical-align:super; color:#0069d6 } .s4DDA3AA3 { font-family:Arial; font-weight:bold; font-style:italic } .s6B505E72 { margin:0pt; padding-left:0pt } .s9793CA21 { margin-left:10.52pt; text-align:justify; padding-left:7.48pt; font-family:serif; font-size:12pt } .sC7EAD8B { font-family:Arial; font-weight:bold; text-decoration:underline } .sEDC5336B { margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; page-break-inside:avoid; page-break-after:avoid; font-size:12pt } .sA36B60A1 { font-family:Arial; font-style:italic } .s76CF415B { page-break-before:always; clear:both } .sADADF4A7 { font-family:Arial; text-decoration:underline } .sF6A12959 { width:33%; height:1px; text-align:left } .s653E6C45 { font-family:Arial; font-size:6.67pt; vertical-align:super; color:#0069d6 } .s4B8D41EE { font-family:Arial; font-size:10pt } .s32563E28 { margin-top:0pt; margin-bottom:0pt } EUROPEJSKI TRYBUNAŁ PRAW CZŁOWIEKA 081 22.02.2005 r.   Komunikat prasowy wydany przez Kanclerza   WYROK IZBY W SPRAWIE HUTTEN-CZAPSKA przeciwko POLSCE   Europejski Trybunał Praw Człowieka ogłosił w dniu dzisiejszym wyrok [1] w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce (skarga nr 35014/97), w którym ustalił, że podstawą naruszenia Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w niniejszej sprawie jest systemowy problem, którego źródłem są regulacje prawne dotyczące kontroli czynszu w Polsce.   W wyroku, Trybunał jednomyślnie uznał, że:   nastąpiło naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (ochrona własności); powyższe naruszenie wywodzi się z systemowego problemu związanego z nieprawidłowym funkcjonowaniem polskiego ustawodawstwa, które ograniczało i nadal ogranicza wzrost czynszu, uniemożliwiając prywatnym właścicielom kamienic pokrycie kosztów utrzymania koniecznego nieruchomości; poprzez podjęcie stosownych - prawnych lub innych - środków, Polska winna zapewnić skarżącej oraz pozostałym osobom dotkniętym tą sytuacją (szacunkowa liczba takich właścicieli nieruchomości wynosi około 100.000 osób) rozsądny poziom czynszów, albo zapewnić im mechanizm łagodzący skutki, jakie kontrola państwa w przedmiocie wzrostu czynszów ma dla wykonywania ich prawa własności.   Trybunał uznał, sześcioma głosami do jednego, że kwestia zastosowania art. 41 (słuszne zadośćuczynienie) w odniesieniu do odszkodowania z tytułu uszczerbku majątkowego oraz krzywdy moralnej nie jest jeszcze gotowa do rozstrzygnięcia. W odniesieniu do kosztów i wydatków poniesionych przez skarżącą Trybunał zasądził jej kwotę 13.000 EUR.   Tekst wyroku dostępny jest wyłącznie w języku angielskim.   1.     Stan faktyczny   Skarżąca, Pani Maria Hutten-Czapska jest obywatelką francuską polskiego pochodzenia, urodzoną w 1931 r. i zamieszkałą w Andresy, we Francji. Jest ona właścicielką domu oraz działki położonej w Gdyni (Polska). Skarżąca należy do grona około 100.000 właścicieli prywatnych domów w Polsce, którzy zostali dotknięci restrykcyjnym ustawodawstwem dotyczącym czynszu regulowanego (z którego korzysta około 600.000-900.000 najemców), wywodzącym się z przepisów wprowadzonych w czasie reżimu komunistycznego.   System nakłada szereg ograniczeń na wykonywanie prawa własności przez właścicieli nieruchomości, w szczególności poprzez ustalenie maksymalnego pułapu wysokości czynszu, która jest tak niska, że nie pozwala im nawet na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, nie wspominając o uzyskaniu dochodu.   W czasie drugiej wojny światowej nieruchomość skarżącej przejęła armia niemiecka, a następnie, do maja 1945 r., była ona użytkowana przez Armię Czerwoną.   W dniu 19 maja 1945 r. jeden z lokali w domu został przydzielony A.Z. W czerwcu 1945 r. Sąd Grodzki w Gdyni zarządził zwrot domu rodzicom skarżącej. Rozpoczęli oni renowację domu, ale wkrótce potem nakazano im go opuścić. W październiku 1945 r. A.Z. wprowadziła się do domu. Po wejściu w życie, w dniu 13 lutego 1946 r., dekretu dającego polskim władzom uprawnienie do oddawania w najem określonym najemcom lokali mieszkalnych znajdujących się w prywatnych domach, dom przeszedł pod zarząd państwowy. Rodzice skarżącej bezskutecznie próbowali odzyskać posiadanie nieruchomości.   W dniu 1 sierpnia 1974 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zarządu lokalami, tzw. szczególny tryb najmu. W dniu 8 lipca 1975 Prezydent Miasta Gdyni wydał decyzję pozwalająca W.P. na zamianę mieszkania, które zajmował na podstawie przepisów o szczególnym trybie najmu, na mieszkanie znajdujące się na parterze domu skarżącej. Powyższa decyzja została podpisana przez urzędnika, który był podwładnym W.P. W latach 90-tych skarżąca starała się o unieważnienie wydanej decyzji, ale udało się jej jedynie uzyskać decyzję stwierdzającą, iż została ona wydana z naruszeniem prawa.   W dniu 18 września 1990 r. Sąd Rejonowy w Gdyni wydał postanowienie stwierdzające, że skarżąca nabyła w drodze spadku nieruchomość po swoich rodzicach. W lipcu 1991 r. przejęła ona zarząd nieruchomością.   Następnie, skarżąca wniosła szereg spraw – cywilnych oraz administracyjnych – bezskutecznie dążąc do odzyskania utraconego posiadania jej nieruchomości oraz przeniesienia najemców.   W 1994 r. wprowadzono w Polsce instytucję czynszu regulowanego, mającego zastosowanie do własności prywatnej. Właściciele prywatnych domów byli z jednej strony obowiązani do przeprowadzania kosztownych prac remontowych związanych z utrzymaniem budynków, a z drugiej strony nie mogli pobierać czynszu w wysokości pokrywającej te wydatki. Zgodnie z wyliczeniami władz [2] , czynsze pokrywały jedynie 60% kosztów utrzymania nieruchomości. Obowiązywały również poważne ograniczenia w odniesieniu do rozwiązywania umów najmu.   W 2001 r. ustawa z 1994 r. została zastąpiona przez nową ustawę, wydaną w celu poprawy sytuacji. Ustawa ta jednak utrzymała wszelkie ograniczenia związane z rozwiązywaniem umów najmu oraz zobowiązania wynikające z utrzymania nieruchomości, a ponadto wprowadziła nowa procedurę kontroli wzrostu czynszów. Przykładowo, nie było możliwe ustalenie wysokości czynszu na poziomie przekraczającym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W przypadku domu skarżącej, w 2004 r., kwota ta (czynsz za cały dom) wynosiła 1.285 PLN (równowartość 316 EUR).   Polski Trybunał Konstytucyjny, w wyrokach wydanych w dniach 12 stycznia 2000, 10   października 2000 oraz 2 października 2002, stwierdził, że system czynszu regulowanego, w kształcie przewidzianym zarówno w przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r. jak i ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r., był niezgodny z Konstytucją poprzez to, że nakładał na właścicieli domów czynszowych niewspółmierne i nadmierne obciążenia. Powyższe przepisy zostały uchylone.   Od 10 października 2000 r. do 31 grudnia 2004 r. skarżąca miała możliwość podniesienia wysokości czynszu o 10% z kwoty 5.15 PLN za metr kwadratowy (równowartość około 1.27 EUR).   1 stycznia 2005 weszły w życie nowe przepisy (tzw. nowelizacja z grudnia 2004r.), które, po raz pierwszy, dały możliwość podniesienia wysokości czynszów przekraczających 3% wartości odtworzeniowej lokalu oddanego w najem o maksymalnie 10% rocznie.   2.     Procedura oraz skład Izby   Skarga została wniesiona do Europejskiej Komisji Praw Człowieka 6 grudnia 1994 r., a następnie została przekazana do Trybunału w dniu 1 listopada 1998 r. Decyzją z 16 września 2003 r., Trybunał uznał skargę za częściowo dopuszczalną. Rozprawa w przedmiocie meritum skargi odbyła się 27 stycznia 2004 r. w Budynku Praw Człowieka w Strasburgu.   Wyrok został wydany przez Izbę złożoną z siedmiu sędziów, w następującym składzie:   Nicolas Bratza (Wielka Brytania), Prezes , Matti Pellonpää (Finlandia), Viera Strážnická (Słowacja), powołana do składu w odniesieniu do Polski Josep Casadevall (Andorra), Rait Maruste (Estonia), Stanislav Pavlovschi (Mołdawia), Javier Borrego Borrego (Hiszpania), sędziowie ,   oraz Michael O’Boyle , Kanclerz Sekcji .   3.     Streszczenie wyroku   Zarzucane naruszenie   Skarżąca zarzucała naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji polegające na niemożności odzyskania utraconego posiadania nieruchomości oraz korzystania z niej, a także niemożności ustalenia wysokości czynszu w odpowiedniej wysokości. Rozstrzygnięcie Trybunału   Artykuł 1 Protokołu nr 1   Trybunał ponownie podkreślił, że może oceniać jedynie kwestę, jakie ewentualne skutki odniosły w sferze wykonywania prawa własności skarżącej decyzje wydane oraz ustawy obowiązujące po 10 października 1994, tj. dacie ratyfikacji przez Polskę Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności.   Wprowadzenie systemu czynszów regulowanych w Polsce miało swoje źródło w istniejącym deficycie mieszkaniowym, niewielkiej podaży lokali mieszkalnych przeznaczonych na najem oraz wysokich kosztami nabycia mieszkania. W okresie fundamentalnej reformy państwa, po upadku reżimu komunistycznego, system ten miał zapewnić ochronę socjalną najemcom – w szczególności znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej – oraz doprowadzić do stopniowego zastąpienia czynszu regulowanego przez państwo czynszem w pełni umownym. Trybunał przyznał, że biorąc pod uwagę okoliczności społeczne i ekonomiczne sprawy, przedmiotowe regulacje prawne służyły uprawnionemu celowi w interesie powszechnym.   Dokonanie oceny skutków, jakie zakwestionowany system kontroli czynszów miał dla wykonywania prawa własności skarżącej w okresie od 10 października 1994 do dnia dzisiejszego, obejmowało trzy ustawy: ustawę z 1994 r., ustawę z 2001 r. oraz nowelizację z grudnia 2004r.   W odniesieniu do ustawy z 1994r., Trybunał przyjął, że biorąc pod uwagę wyjątkowo trudną sytuację mieszkaniową w Polsce oraz nieuchronnie poważne skutki społeczne związane z reformą rynku najmu, decyzja o wprowadzeniu ograniczeń wysokości czynszów w prywatnych budynkach w celu ochrony najemców była uzasadniona, zwłaszcza, że wprowadzała limit czasowy obowiązywania tego ograniczenia. Jednakże ustawa z 1994 r. nie przewidywała żadnych procedur pozwalających właścicielom nieruchomości odzyskać koszty poniesione na utrzymanie budynków, a zarazem ustawodawstwo nie ustanawiało żadnego mechanizmu umożliwiającego zrównoważenie kosztów utrzymania nieruchomości z osiąganym dochodem z czynszu regulowanego, który pokrywał zaledwie 60% kosztów utrzymania budynków.   W świetle powyższego oraz mając na względzie skutki, jakie restrykcyjne przepisy miały dla sytuacji skarżącej, Trybunał stwierdził, że łączne działanie ograniczeń wynikających z ustawy z 1994 r. naruszyło istotę jej prawa do poszanowania własności.   Ponadto, przepisy ustawy z 2001 r., pomimo że ich intencją było polepszenie istniejącej sytuacji poprzez wprowadzenie nowej procedury kontroli podwyżek czynszów, nadmiernie ograniczyły prawo własności skarżącej oraz nałożyły na nią nieproporcjonalnie wysokie obciążenia, co nie znajdowało usprawiedliwienia z punktu widzenia uprawnionego celu, do którego władze dążyły przy wprowadzaniu ochronnych regulacji prawnych.   Odnosząc się do okresu od 10 października 2002 r. do 31 grudnia 2004 r. Trybunał nie znalazł podstaw do przyjęcia, że podwyżka czynszów do ustawowego pułapu mogła polepszyć sytuację skarżącej oraz innych właścicieli nieruchomości. Trybunał nie uznał również, aby powyższa regulacja zrekompensowała im skutki wywołane uprzednim stanem rzeczy.   Nowelizacja z grudnia 2004 r. również nie wprowadziła żadnego środka, który zrekompensowałby skarżącej zaistniałe naruszenia, gdyż możliwość podwyżki czynszu o 10% jego dotychczasowej wartości nie stanowiła znaczącego wzrostu czynszu.   Trybunał przyznał, że trudna sytuacja mieszkaniowa w Polsce, w szczególności dotkliwy deficyt mieszkaniowy oraz wysokie koszty nabycia mieszkań na wolnym rynku, a ponadto potrzeba przekształcenia wyjątkowo sztywnego systemu przydziału mieszkań będąca pozostałością reżimu komunistycznego, uzasadniały nie tylko wprowadzenie regulacji prawnych celem ochrony najemców okresie transformacji systemu politycznego, ekonomicznego i prawnego państwa, ale także ustalenie wysokości czynszu poniżej wartości rynkowej. Trybunał nie znalazł jednakże uzasadnienia dla ciągłego zaniechania przez władze polskie zapewnienia skarżącej oraz innym właścicielom domów czynszowych w trakcie całego okresu będącego przedmiotem rozważań Trybunału niezbędnych środków na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, nie mówiąc już o zapewnieniu minimalnego dochodu z najmu mieszkań.   Już 5 lat temu polski Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że przedmiotowa reforma mieszkaniowa odbywała się głównie kosztem właścicieli prywatnych domów czynszowych. W tych okolicznościach, powinnością władz polskich było wyeliminowanie tej sytuacji lub przynajmniej znalezienie środka zmierzającego do jej niezwłocznej naprawy. Ponadto, zasada legalności zawarta w art. 1 Protokołu nr 1 oraz wynikająca z niej zasada przewidywalności prawa, nakładały na państwo polskie obowiązek uchylenia przepisów o czynszu regulowanym, co w żaden sposób nie wykluczało wprowadzenia innych mechanizmów chroniących najemców.   Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe okoliczności, a w szczególności skutki, jakie działanie systemu kontroli czynszów miało dla prawa skarżącej do poszanowania jej mienia, Trybunał uznał, że władze nałożyły na skarżącą niewspółmierny i nadmierny ciężar. W sprawie skarżącej doszło zatem do naruszenia art. 1 Protokołu nr 1.   Artykuł 46   W niniejszej sprawie, którą podobnie jak sprawę Broniowski przeciwko Polsce Trybunał uznał za tzw. „sprawę pilotażową” dla stwierdzenia zgodności z Konwencją ustawodawstwa krajowego dotyczącego znacznej liczby osób, Trybunał ustalił systemowy problem tkwiący u podstaw naruszenia Konwencji. Uznał on, że problem ten polega na tym, że polskie ustawodawstwo nałożyło i nadal nakłada na indywidualnych właścicieli nieruchomości ograniczenia w podwyższaniu wysokości czynszu należnego im z tytułu najmu mieszkań będących ich własnością, uniemożliwiając im otrzymywanie czynszu współmiernego do ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości.   Trybunał uznał, że Polska, poprzez podjęcie stosownych środków prawnych i/lub innych środków, winna przede wszystkim zapewnić skarżącej oraz pozostałym osobom dotkniętych podobną sytuacją rozsądny poziom czynszu, albo zapewnić im mechanizm łagodzący skutki, jakie kontrola państwa w przedmiocie wzrostu czynszu ma dla wykonywania ich prawa własności.   Nie jest zadaniem Trybunału określenie wysokości „rozsądnego czynszu” w niniejszej sprawie czy też jego wysokości mającej generalnie obowiązywać Polsce. Nie jest także jego zadaniem wskazanie, w jaki sposób mechanizmy łagodzące skutki przedmiotowego ustawodawstwa powinny zostać ustanowione, gdyż zgodnie z Artykułem Konwencji 46 Państwo Polskie ma swobodę wyboru środków, za pomocą których wypełni zobowiązania związane z wykonaniem wyroku Trybunału.   Do niniejszego wyroku zostało dołączone zdanie odrębne sędziego Pavlovschiego. [1] Zgodnie z treścią art. 43 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, w okresie trzech miesięcy od daty wydania wyroku przez Izbę każda ze stron postępowania może, w wyjątkowych przypadkach, wnioskować o przekazanie sprawy do Wielkiej Izby w składzie siedemnastu sędziów. W takim przypadku zespół pięciu sędziów Wielkiej Izby przyjmie wniosek, jeżeli w sprawie pojawia się poważne zagadnienie dotyczące interpretacji lub stosowania Konwencji lub jej protokołów lub istotna kwestia o znaczeniu ogólnym, a sprawę rozstrzygnie Wielka Izba przez wydanie wyroku. Jeżeli żadne z wymienionych zagadnień nie powstanie, zespół sędziów odrzuci wniosek o przekazanie sprawy Wielkiej Izbie, a wyrok stanie się ostateczny. W przeciwnym wypadku wyrok Izby staje się ostateczny po upływie trzech miesięcy od daty jego wydania lub wcześniej, jeżeli strony oświadczą, że nie będą składać wniosku o przekazanie sprawy do Wielkiej Izby.   [2] Przygotowanymi przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.