CEDH · PRESS;CHAMBERJUDGMENTS;FRA;FRE — 15 novembre 2005

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PYE (OXFORD) LTD c. ROYAUME-UNI   La Cour européenne des Droits de l’Homme a communiqué aujourd’hui par écrit son arrêt de chambre dans l’affaire J.A. Pye (Oxford) Ltd c. Royaume-Uni (requête n o 44302/02).   La Cour conclut, par quatre voix contre trois, à la violation de l’article 1 du Protocole n° 1 (protection de la propriété) à la Convention européenne des Droits de l’Homme.   La Cour considère que la question de l’application de l’article 41 (satisfaction équitable) de la Convention n’est pas en état. (L’arrêt n’existe qu’en anglais.)   1.     Principaux faits   L’affaire concerne une requête introduite par deux sociétés britanniques, J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd.   J.A. Pye (Oxford) Land Ltd était officiellement propriétaire d’un fonds de 23 hectares de terres agricoles situé dans le Berkshire (Royaume-Uni), évalué à 21 millions de livres sterling, soit environ 31 millions d’euros. La société J.A. Pye (Oxford) Ltd est l’ancienne propriétaire de ce fonds. M. et M me   Graham («   les Graham   »), propriétaires d’un terrain adjacent, occupèrent le fonds en vertu d’un contrat de pâturage jusqu’au 31 décembre 1983. La veille, ils furent priés de libérer le fonds au motif que l’accord allait expirer. Cependant, ils n’en firent rien.   En janvier 1984, les sociétés requérantes refusèrent de conclure un nouveau contrat de pâturage pour 1984, car elles comptaient demander un permis de construire en vue de l’aménagement de tout ou partie du terrain et estimaient que maintenir celui-ci en pâturage risquait de compromettre leurs chances d’obtenir cette autorisation. De septembre 1984 jusqu’en 1999, les Graham continuèrent à utiliser le terrain litigieux à des fins agricoles sans l’autorisation des requérantes.   En 1997, M. Graham fit enregistrer au cadastre des actes contestant le droit de propriété des requérantes, au motif qu’il avait lui-même acquis ce droit par le jeu de la prescription acquisitive.   Les deux sociétés saisirent la High Court d’une demande d’annulation des inscriptions au cadastre et engagèrent une action en revendication concernant le terrain litigieux.   Les Graham contestèrent les demandes des requérantes en se fondant sur la loi de 1980 sur la prescription, selon laquelle il n’est plus possible d’engager une action en revendication d’un terrain lorsqu’il y a eu possession continue de celui-ci par autrui pendant 12   ans. Ils invoquaient également la loi de 1925 sur le cadastre, qui s’appliquait à l’époque et disposait qu’au terme de cette période de 12 ans, le propriétaire officiel était réputé détenir le terrain en fiducie au bénéfice de son occupant.   Le 4 février 2000, la High Court déclara qu’attendu que les Graham étaient dans les faits les possesseurs du terrain depuis janvier 1984 et que la prescription acquisitive avait pris effet en septembre 1984, les sociétés requérantes avaient perdu leur droit de propriété sur le terrain en application de la loi de 1980 et les Graham pouvaient se faire inscrire comme étant les nouveaux propriétaires.   Les sociétés requérantes obtinrent gain de cause en appel, mais la décision d’appel fut cassée par la Chambre des Lords qui, le 4 juillet 2002, confirma la décision de la High Court .   La loi de 2002 sur le cadastre – qui n’est pas rétroactive – permet désormais à un occupant de demander à être inscrit comme propriétaire au bout de dix ans de possession continue et exige que la demande soit notifiée au propriétaire officiel. Le propriétaire officiel est alors tenu de régulariser la situation (par exemple en expulsant l’occupant) dans les deux ans, faute de quoi l’occupant est habilité à se faire inscrire comme propriétaire.   2.     Procédure et composition de la Cour   La requête a été introduite devant la Cour européenne des Droits de l’Homme le 17   décembre 2002. Une audience s’est déroulée en public au Palais des Droits de l’Homme, à Strasbourg, le 8 juin 2004, à l’issue de laquelle la requête a été déclarée recevable.   L’arrêt a été rendu par une chambre de sept juges composée de   :   Matti Pellonpää (Finlandais), président , Nicolas Bratza (Britannique), Viera Strážnická (Slovaque), Rait Maruste (Estonien), Stanislav Pavlovschi (Moldave), Lech Garlicki (Polonais), Javier Borrego Borrego (Espagnol), juges , ainsi que de Michael O’Boyle , greffier de section .   3.     Résumé de l’arrêt [1]   Grief   Les requérantes se plaignaient d’avoir été privées d’un terrain susceptible d’être aménagé au profit d’un voisin par le jeu de la législation britannique sur la prescription acquisitive et ce, au mépris de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention.   Décision de la Cour   Article 1 du Protocole n° 1   Ingérence alléguée dans le droit de propriété des requérantes La Cour constate que les lois de 1925 et de 1980 ont eu pour effet combiné de priver les requérantes de leur droit de propriété et de les empêcher de recouvrer légalement la possession de leur terrain, à l’égard duquel elles avaient perdu tout titre.   La Cour admet que c’est la possession continue du terrain par les Graham pendant 12 années qui a directement conduit les requérantes à perdre leur droit de propriété. Cependant, la Cour observe également que, en l’absence des dispositions prévues par les lois de 1925 et de 1980, la possession continue par les Graham aurait été sans effet sur le droit de propriété des requérantes ou sur l’aptitude de celles-ci à rentrer en possession du terrain à quelque moment que ce soit. Ce sont ces seules dispositions législatives qui ont privé les requérantes de leur titre et transféré la propriété aux Graham. Dès lors, la Cour juge que le jeu des dispositions pertinentes de ces deux lois a entraîné une ingérence du Royaume-Uni dans le droit des sociétés requérantes garanti par l’article 1 du Protocole n° 1.   But légitime La Cour estime que, à une ou deux petites exceptions près, les incertitudes qui surgissent parfois quant à la propriété de terres ont très peu de chances de se produire dans le cadre d’un système de propriété foncière prévoyant une inscription obligatoire au cadastre (comme dans le cas d’espèce), où le propriétaire du terrain est facile à identifier. A l’époque où l’inscription n’était pas encore la norme, on pouvait justifier de récompenser une personne ayant la possession continue d’un terrain en lui conférant le droit de propriété par le fait que cela permettait d’éviter de prolonger l’incertitude quant à savoir qui était le propriétaire   ; cependant, lorsque l’inscription au cadastre est obligatoire, on voit mal comment justifier une règle de droit qui aboutit à un résultat aussi injuste.   La Cour note de plus que de nombreux systèmes de droit coutumier connaissant un dispositif d’inscription des titres de propriété ont soit totalement supprimé la prescription acquisitive soit largement limité ses effets.   Toutefois, en dépit des changements profonds apportés à la législation sur la prescription acquisitive par la loi de 2002, cette législation n’a pas été abolie pour ce qui est des terres inscrites au cadastre. La Cour ne peut donc admettre que la législation sur la prescription acquisitive en Angleterre et au pays de Galle ne vise plus à protéger aucun intérêt public en ce qui concerne les terres inscrites au cadastre.   Proportionnalité La Cour reconnaît que la durée de prescription de 12 ans est relativement longue et que la législation sur la prescription acquisitive était bien ancrée et n’avait pas changé pendant la période où les requérantes étaient propriétaires du fonds. Elle admet en outre que, pour éviter de perdre leur droit de propriété, les requérantes n’avaient rien de plus à faire que de régulariser l’occupation du fonds par les Graham ou d’engager une procédure pour en recouvrer la possession dans le délai de 12 ans en cause. Il demeure toutefois la question de savoir si, même en tenant compte de la négligence dont ont fait preuve les requérantes et leurs conseillers, la privation de leur titre de propriété sur le fonds et le transfert de propriété aux personnes qui en détenaient la possession sans autorisation a ménagé un juste équilibre avec un quelconque intérêt public légitime que l’on aurait par là cherché à protéger.   La Cour note que les requérantes ont non seulement été privées de leur propriété mais qu’en outre, elles n’ont reçu aucune indemnisation pour cette perte. Elles ont donc subi des conséquences d’une sévérité exceptionnelle.   La Cour réaffirme que la confiscation de biens dans l’intérêt public sans le versement d’une indemnisation proportionnelle à leur valeur ne se justifie que dans des circonstances extraordinaires.   L’absence de dédommagement des requérantes doit être considérée à la lumière de l’absence de protection procédurale adéquate du droit de propriété dans le cadre du système juridique en vigueur à l’époque des faits. En particulier, même s’il était loisible au propriétaire dépossédé d’un terrain de faire valoir après l’expiration du délai de 12 ans que le terrain n’avait pas fait l’objet d’une possession continue, il n’était nullement exigé que le propriétaire soit pendant ce délai notifié d’une quelconque manière, ce qui aurait permis de le rendre attentif au fait qu’il risquait de perdre son droit de propriété.   Le Gouvernement britannique avance que l’Etat n’était nullement tenu de protéger une personne de sa propre négligence. Cependant, la Cour observe que pareille négligence aurait été dénuée de conséquences néfastes sur les requérantes si les dispositions de loi contestées n’avaient pas existé. En outre, et cela est plus important, le Parlement lui-même a reconnu les carences que présentait la protection procédurale des propriétaires dans le cadre du système alors en vigueur avec l’adoption de la loi de 2002. Celle-ci prévoit non seulement pour l’occupant l’obligation de notifier officiellement son intention de demander à se faire inscrire comme le propriétaire d’un terrain au bout de 10 années de possession continue, mais prévoit de plus qu’il fournisse des raisons particulières afin d’être habilité à en acquérir la propriété lorsque le propriétaire légal s’oppose à sa demande.   Le simple fait qu’un système juridique ait changé afin d’améliorer la protection individuelle sous l’angle de la Convention ne signifie pas nécessairement que le système antérieur n’était pas conforme à la Convention. Toutefois, pour juger de la proportionnalité du système appliqué en l’espèce, la Cour accorde une importance particulière entre autres aux amendements apportés à ce système.   La Cour conclut que l’application des dispositions des lois de 1925 et de 1980 pour priver les sociétés requérantes de leur droit de propriété sur le fonds en cause leur a infligé un fardeau individuel excessif et n’a pas respecté le juste équilibre à ménager entre les exigences de l’intérêt public, d’une part, et le droit des requérantes au respect de leurs biens, d’autre part. Dès lors, il y a eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1.     Les juges Maruste, Garlicki et Borrego Borrego ont exprimé une opinion dissidente commune dont le texte se trouve joint à l’arrêt.   ***   Les arrêts de la Cour sont disponibles sur son site Internet ( http://www.echr.coe.int ).   Greffe de la Cour européenne des Droits de l’Homme F – 67075 Strasbourg Cedex Contacts pour la presse   :   Roderick Liddell (téléphone : +00 33 (0)3 88 41 24 92)   Emma Hellyer (téléphone : +00 33 (0)3 90 21 42 15)   Stéphanie Klein (téléphone : +00 33 (0)3 88 41 21 54)   Beverley Jacobs (téléphone : +00 33 (0)3 90 21 54 21) Télécopieur : +00 33 (0)3 88 41 27 91   La Cour européenne des Droits de l’Homme a été créée à Strasbourg par les Etats membres du Conseil de l’Europe en 1959 pour connaître des allégations de violation de la Convention européenne des Droits de l’Homme de 1950. Elle se compose d’un nombre de juges égal à celui des Etats parties à la Convention. Siégeant à temps plein depuis le 1 er novembre 1998, elle examine en chambres de 7 juges ou, exceptionnellement, en une Grande Chambre de 17   juges, la recevabilité et le fond des requêtes qui lui sont soumises. L’exécution de ses arrêts est surveillée par le Comité des Ministres du Conseil de l’Europe. La Cour fournit sur son site Internet des informations plus détaillées concernant son organisation et son activité. [1] .     Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour.