CEDH · PRESS;GCJUDGMENTS;FRA;FRE — 30 août 2007

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PYE (OXFORD) LTD & J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD c. ROYAUME-UNI   La Cour européenne des Droits de l’Homme a prononcé aujourd’hui en audience publique son arrêt de Grande Chambre [1] dans l’affaire J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. Royaume-Uni (requête n o 44302/02).   La Cour conclut, par dix voix contre sept, à la non-violation de l’article 1 du Protocole n° 1 (protection de la propriété) à la Convention européenne des Droits de l’Homme en ce qui concerne la perte par les sociétés requérantes de la propriété de 23 hectares de terre agricole par le jeu de la «   prescription acquisitive   » au bénéfice d’un voisin qui avait occupé le terrain pendant plus de 12 ans sans autorisation. (L’arrêt existe en français et en anglais.)   1.     Principaux faits   Les requérantes sont deux sociétés britanniques, J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd. La seconde était la propriétaire inscrite au registre foncier d’un fonds de 23 hectares de terre agricole dans le Berkshire (Royaume-Uni). La première, J.A. Pye (Oxford) Ltd, était l’ancienne propriétaire du terrain.   La valeur de ce terrain est controversée. Les sociétés requérantes alléguaient qu’en perdant le terrain, elles avaient perdu plus de dix millions de livres sterling (GBP). Le gouvernement britannique situait la valeur du terrain à 785   000   GBP en 1996 et à 2,5   millions de GBP en juillet 2002.   M. et M me   Graham («   les Graham   »), propriétaires d’un terrain adjacent, occupèrent le terrain en question en vertu d’un contrat de pâturage jusqu’au 31 décembre 1983. Le 30 décembre 1983, ils furent priés de le libérer au motif que l’accord allait expirer. Ils n’en firent rien.   En janvier 1984, les sociétés requérantes refusèrent de conclure un nouveau contrat de pâturage pour 1984, car elles comptaient demander un permis de construire en vue de l’aménagement de tout ou partie du terrain et estimaient que maintenir celui-ci en pâturage risquait de compromettre leurs chances d’obtenir cette autorisation. De septembre 1984 jusqu’en 1999, les Graham continuèrent à utiliser le terrain litigieux à des fins agricoles sans l’autorisation des sociétés requérantes.   En 1997, M. Graham fit enregistrer au cadastre des actes contestant le droit de propriété des sociétés requérantes, au motif qu’il avait lui-même acquis ce droit par le jeu de la prescription acquisitive (occupation d’un bien immobilier au mépris des droits du véritable propriétaire).   Les deux sociétés requérantes saisirent la High Court d’une demande d’annulation des actes d’opposition et engagèrent une action en revendication du terrain litigieux.   Les Graham contestèrent les demandes des sociétés requérantes en se fondant sur la loi de 1980 sur la prescription, selon laquelle il n’est plus possible d’engager une action en revendication d’un terrain lorsqu’il y a eu possession de fait de celui-ci par autrui pendant 12 ans. Ils invoquaient également la loi de 1925 sur l’enregistrement de la propriété foncière, qui disposait qu’au terme de cette période de 12 ans le propriétaire inscrit était réputé détenir le terrain en fiducie au bénéfice de son occupant.   Le 4 février 2000, la High Court déclara qu’attendu que les Graham exerçaient la possession de fait du terrain depuis janvier 1984 et que le délai de la prescription acquisitive avait commencé à courir en septembre 1984, les sociétés requérantes avaient perdu leur droit de propriété sur le terrain en application de la loi de 1980 et les Graham pouvaient se faire inscrire comme étant les nouveaux propriétaires.   Les sociétés requérantes interjetèrent appel et obtinrent gain de cause, mais les Graham se pourvurent devant la Chambre des lords. Le 4 juillet 2002, la haute juridiction rétablit la décision de la High Court . Lord Bingham of Cornhill déclara toutefois qu’il parvenait à cette décision «   sans enthousiasme   ». Il s’exprima en ces termes   : «   Lorsque la terre est enregistrée, il est difficile de trouver une justification à une règle de droit qui aboutit à un résultat aussi injuste en apparence et encore plus difficile de voir pourquoi la partie qui acquiert le droit de propriété ne serait pas pour le moins tenue de verser une compensation à la partie qui le perd   ».   La loi de 2002 sur l’enregistrement de la propriété foncière – qui n’est pas rétroactive – permet désormais à un occupant de demander à être inscrit comme propriétaire au bout de dix ans de possession de fait, mais exige que la demande soit notifiée au propriétaire inscrit. Celui-ci est alors tenu de régulariser la situation (par exemple en expulsant l’occupant) dans les deux ans, faute de quoi l’occupant est en droit de se faire inscrire comme propriétaire.   2.     Procédure et composition de la Cour   La requête a été introduite devant la Cour européenne des Droits de l’Homme le 17 décembre 2002 et déclarée recevable le 8 juin 2004.   Dans son arrêt de chambre rendu le 15 novembre 2005 (communiqué de presse n o 616 de 2005), la Cour a conclu, par quatre voix contre trois, à la violation de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention. L’affaire a été renvoyée devant la Grande Chambre (en vertu des articles 43 [2] de la Convention et 73 du règlement de la Cour) le 12 avril 2006 à la demande du Gouvernement.   L’arrêt a été rendu par la Grande Chambre de 17 juges, composée en l’occurrence de   :   Jean-Paul Costa (Français), président , Christos Rozakis (Grec), Nicolas Bratza (Britannique), Boštjan M. Zupančič (Slovène), Peer Lorenzen (Danois), Loukis Loucaides (Cypriote), Ireneu Cabral Barreto (Portugais) Volodymyr Butkevych (Ukrainien), Margarita Tsatsa-Nikolovska (ressortissante de «   l’ex-République yougoslave de Macédoine   »), András Baka (Hongrois), Anatoli Kovler (Russe), Vladimiro Zagrebelsky (Italien), Antonella Mularoni (Saint-Marinaise), Alvina Gyulumyan (Arménienne), Renate Jaeger (Allemande), Ján Šikuta (Slovaque), Ineta Ziemele (Lettonne), juges , ainsi que de Michael O’Boyle , greffier adjoint .   3.     Résumé de l’arrêt [3]   Grief   Les sociétés requérantes alléguaient que le droit britannique sur la prescription acquisitive par le jeu duquel elles avaient perdu au profit d’un propriétaire voisin un terrain présentant un potentiel de mise en valeur, avait méconnu l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention.   Décision de la Cour   Article 1 du Protocole n o 1   La Grande Chambre estime que l’article 1 du Protocole n o 1 s’applique, les sociétés requérantes ayant perdu la propriété de 23 hectares de terre agricole par application des lois de 1925 et de 1980.   La Grande Chambre relève aussi que les sociétés requérantes ont perdu leur terrain par le jeu des dispositions sur les délais de prescription des actions en revendication de terres. Les dispositions pertinentes des lois de 1925 et de 1980 relèvent du droit foncier général et visent à réglementer, entre autres, les délais de prescription en matière d’usage et de propriété de terrains entre particuliers. Les sociétés requérantes ont donc été touchées non par une «   privation de biens   » au sens de l’article 1 du Protocole n o 1, mais par une mesure de «   réglementation de l’usage   » d’un terrain.   La Grande Chambre considère de plus que l’existence d’un délai de prescription de 12 ans pour les actions en revendication de terres poursuit en soi un but légitime dans l’intérêt général. Elle relève aussi que la loi de 2002 sur l’enregistrement de la propriété foncière n’a pas abrogé les dispositions pertinentes des lois de 1925 et de 1980.   En outre, un grand nombre d’Etats européens ont un dispositif permettant de transférer le droit de propriété en vertu de principes analogues et sans versement d’une compensation au propriétaire initial.   La Grande Chambre admet que l’extinction du droit de propriété dans le cas où l’application qui lui est faite de la loi a pour conséquence d’empêcher l’ancien propriétaire de recouvrer la possession de sa terre ne peut passer pour manifestement dépourvue de base raisonnable. Il existait donc un intérêt général à la fois au délai de prescription en soi et à l’extinction du droit de propriété au terme de ce délai.   Recherchant si un juste équilibre a été ménagé entre les exigences de l’intérêt général et l’intérêt des particuliers concernés, la Grande Chambre observe que les dispositions des lois de 1925 et de 1980 se trouvaient en vigueur depuis de nombreuses années avant même que la première requérante n’acquît le terrain. En particulier, il n’est pas loisible aux sociétés requérantes de dire qu’elles ignoraient la législation, ou que l’application qui leur en a été faite les a prises au dépourvu.   Il aurait suffi de peu de chose de la part des sociétés requérantes pour interrompre le cours du délai. Il ressort des éléments de preuve que si elles avaient demandé un loyer, ou toute autre forme de paiement, en contrepartie de l’occupation du terrain par les Graham, elles l’auraient obtenu et la possession n’aurait plus été une possession «   de fait   ». Même dans le cas improbable où les Graham se seraient refusés à quitter le terrain et à souscrire aux conditions mises à son occupation, les sociétés requérantes auraient simplement eu à entamer une action en revendication, et le délai aurait cessé de courir en leur défaveur.   Exiger une compensation à raison d’une situation qu’une partie a engendrée faute d’avoir tenu compte d’un délai de prescription se concilierait difficilement avec la notion même de délai de prescription, dont le but est de favoriser la sécurité juridique en empêchant une partie d’engager une action au-delà d’une certaine date. La Grande Chambre ajoute que même les dispositions de la loi de 2002 sur l’enregistrement de la propriété foncière ne prévoient pas de compensation lorsqu’une personne est finalement inscrite, au terme du délai de prescription, comme le nouveau propriétaire d’un terrain figurant au registre foncier.   La Grande Chambre rappelle aussi que les sociétés requérantes n’ont pas été dépourvues de protection procédurale. Alors que le délai de prescription courait, et si elles ne posaient pas aux Graham des conditions qui mettaient un terme à la «   possession de fait   », il leur était loisible de remédier à la situation en engageant une action en justice afin de recouvrer la possession du terrain. Cette action aurait interrompu le cours du délai. Une fois celui-ci expiré, les sociétés requérantes pouvaient toujours soutenir devant les juridictions internes, ce qu’elles firent, que les occupants de leur terrain n’en avaient pas la «   possession de fait   » telle que définie par le droit interne.   Certes, depuis l’entrée en vigueur de la loi de 2002 sur l’enregistrement de la propriété foncière, le propriétaire inscrit (auquel un occupant est tenu de notifier la demande par laquelle il cherche à se voir reconnaître la possession de fait) se trouve dans une situation plus favorable que ne l’était celle des sociétés requérantes à l’époque considérée. Toutefois, la loi de 2002 n’était pas en vigueur à l’époque en question. En toute hypothèse, il faut du temps pour introduire des changements législatifs dans des domaines aussi complexes que le droit foncier, et les critiques que les juges ont formulées contre la législation ne peuvent en soi avoir une incidence sur la conformité des dispositions antérieures avec la Convention.   Il n’est pas contesté que le terrain que les sociétés requérantes ont perdu, notamment les parties de celui-ci qui offrent un potentiel de mise en valeur, représente une somme d’argent substantielle. Toutefois, si l’on veut qu’ils remplissent leur fonction, il faut que les délais de prescription s’appliquent quelle que soit l’importance de la revendication. La valeur du terrain ne saurait donc avoir d’incidence sur l’issue de l’affaire des sociétés requérantes.   La Cour conclut que le juste équilibre requis par l’article 1 du Protocole n o 1 n’a pas été rompu dans le cas des sociétés requérantes.   Les juges Rozakis, Bratza, T satsa-Nikolovaska, Gyulumyan et Šikuta ont exprimé une opinion dissidente commune et le juge Loucaides a exprimé une opinion dissidente séparée à laquelle le juge Kovler s’est rallié. Le texte de ces opinions se trouve joint à l’arrêt.   ***   Les arrêts de la Cour sont disponibles sur son site Internet ( http://www.echr.coe.int ).   Contacts pour la presse Emma Hellyer (téléphone : 00 33 (0)3 90 21 42 15) Stéphanie Klein (téléphone : 00 33 (0)3 88 41 21 54) Tracey Turner-Tretz (téléphone : 00 33 (0)3 88 41 35 30) Paramy Chanthalangsy (téléphone : 00 33 (0)3 90 21 54 91)   La Cour européenne des Droits de l’Homme a été créée à Strasbourg par les Etats membres du Conseil de l’Europe en 1959 pour connaître des allégations de violation de la Convention européenne des Droits de l’Homme de 1950. [1] .     Les arrêts de Grande Chambre sont définitifs (article 44 de la Convention). [2] .     L’article 43 de la Convention européenne des Droits de l’Homme prévoit que, dans un délai de trois mois à compter de la date de l’arrêt d’une chambre, toute partie à l’affaire peut, dans des cas exceptionnels, demander le renvoi de l’affaire devant la Grande Chambre (17 membres) de la Cour. En pareille hypothèse, un collège de cinq juges examine si l’affaire soulève une question grave relative à l’interprétation ou à l’application de la Convention ou de ses protocoles ou encore une question grave de caractère général. Si tel est le cas, la Grande Chambre statue par un arrêt définitif. Si tel n’est pas le cas, le collège rejette la demande et l’arrêt devient définitif. Pour le reste, les arrêts de chambre deviennent définitifs à l’expiration dudit délai de trois mois ou si les parties déclarent qu’elles ne demanderont pas le renvoi de l’affaire devant la Grande Chambre. [3] .     Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour.