CEDH · PRESS;CHAMBERJUDGMENTS;FRA;FRE — 27 novembre 2007

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SLOVAQUIE   La Cour européenne des Droits de l’Homme a communiqué aujourd’hui par écrit son arrêt de chambre [1] dans l’affaire Urbárska obec Trenčianske Biskupice c. Slovaquie (requête n° 74258/01).   La Cour conclut, à l’unanimité, à la violation de l’article 1 du Protocole n°1 à la Convention européenne des Droits de l'Homme (protection de la propriété) en ce qui concerne le bail forcé d’un terrain dont la requérante était propriétaire et la cession ultérieure de celui-ci aux locataires.   Elle dit, à l'unanimité, que la question de l'application de l'article 41 de la Convention (satisfaction équitable) ne se trouve pas en état. (L'arrêt n'existe qu’en anglais). 1.     Principaux faits   La requérante est une association de propriétaires terriens de Trenčín dénommée Urbárska obec Trenčianske Biskupice.   L’affaire concerne le bail forcé – moyennant un loyer inférieur à la taxe foncière exigible – et la cession ultérieure aux locataires d’un terrain dont l’association requérante était propriétaire.   A l’époque où ce qui était alors la Tchécoslovaquie se trouvait sous régime communiste, le terrain litigieux fut confié à la coopérative agricole de Trenčín-Soblahov, conformément à la pratique selon laquelle la plupart des propriétaires fonciers devaient mettre leurs terres à la disposition d’exploitations agricoles gérées par l’Etat ou organisées en coopératives. Par la suite, la coopérative de Trenčín-Soblahov loua la parcelle en question – à titre gracieux – à l'antenne locale de l'Association slovaque des fruitiers et des jardiniers ( Slovenský ovocinársky a záhradkársky zväz ) aux termes d’un contrat de bail venant à expiration le 31   décembre 2000.   Le 31 mars 1982, les autorités approuvèrent la réalisation d'un projet de lotissement sur le terrain litigieux – au profit d’une association de jardiniers dénommée «   Váh   » –   qui était situé dans une zone industrielle des environs de Trenčín. Le projet en question, qui portait sur 74 lots, prévoyait la construction d'une route et d'un parc de stationnement ainsi que des travaux d’adduction d’eau.   En 1995, les membres actuels de l’association requérante héritèrent de la parcelle ainsi lotie. La loi de 1991 sur la propriété foncière – qui avait été adoptée dans le cadre des mesures prises par la Tchécoslovaquie pour passer à l'économie de marché après la chute du régime communiste – leur conféra le droit de percevoir des loyers auprès des jardiniers qui exploitaient les lots et d’en recouvrer la propriété au terme du bail.   Entre 1998 et 2002, la taxe foncière à laquelle le terrain de l’intéressée était assujetti s’élevait à 0,44 couronnes slovaques (SKK) le m2. Le montant des loyers versés par les jardiniers après l’entrée en vigueur de la loi n° 64/1997 se chiffrait quant à lui à 0,   3   SKK le m2.   La requérante tenta de reprendre possession du terrain litigieux, en vain.   Le 22 juillet 1998, les jardiniers qui exploitaient les terres de l’intéressée engagèrent une procédure en vue de s’en voir attribuer la propriété sur le fondement de la loi n°   64/1997 [2] . Dans le cadre de cette procédure, un plan de remembrement fut adopté le 11   février 2002. En vertu de ce plan, dont un volet estimait les terres litigieuses en fonction de la valeur qu'elles avaient à l’époque où elles avaient été loties et les divisait en deux parcelles d’une valeur respective de 6, 1 SKK et 6, 9 SKK le m2, l’intéressée devait se voir attribuer un terrain évalué à 9 SKK le m2 en remplacement de celui dont elle devait être dépossédée.   Les jardiniers versèrent à la caisse foncière slovaque la somme due pour l’achat des terres litigieuses, d’une superficie de 2,5711 hectares. Ils en devinrent ainsi les nouveaux propriétaires. Le 1er octobre 2002, la requérante se vit attribuer un terrain de 1,4097 hectares à titre de compensation.   Selon le bureau foncier du district de Trenčín, les lots attribués à l'association Vàh avaient été constitués sur une friche qui avait servi de décharge municipale. L’intéressée s’était vu accorder une parcelle plus petite que le terrain transféré aux jardiniers parce qu’il s’agissait de terres arables de meilleure qualité et dont la valeur était supérieure.   En août 2005, un expert chargé d’estimer la valeur qu’avait chacune de ces deux parcelles au 1er octobre 2002 fixa à 110,16 SKK le mètre carré le prix des terres qui avaient été attribuées à la requérante et à 1 166,40 SKK le mètre carré celui des lots exploités par l’association Vàh. L’expert indiqua que ces derniers se trouvaient dans une zone industrielle, ce qui en augmentait la valeur, tandis que les terres allouées à l'intéressée, surplombées par une ligne à haute tension, étaient situées entre une autoroute et une voie de raccordement, dans un secteur grevé de multiples restrictions où nulle activité de construction n’était envisagée.   Le 15 décembre 2006, une nouvelle expertise fixa à 10 SKK environ le mètre carré la valeur qu’avait en 1982 le terrain dont la requérante avait été propriétaire et établit à 300 SKK le mètre carré le prix qu'il avait atteint au 14 février 2003. Selon cette expertise, les terres arables attribuées à l'intéressée à titre de compensation valaient   95   SKK le mètre carré en 2003.   Le 21 décembre 2006, une société privée mandatée par la requérante estima que le prix des terres dont celle-ci avait été propriétaire s’élevait à 295 SKK environ le mètre carré au 23 mai 2002 et indiqua que leur valeur locative annuelle était d’au moins 20   SKK le mètre carré.   2.     Procédure et composition de la Cour   La requête a été introduite devant la Cour européenne des Droits de l’Homme le 7   septembre 2001 et déclarée partiellement recevable le 12 septembre 2006. Une audience s’est déroulée en public le 9   janvier 2007, à Strasbourg, au Palais des Droits de l’Homme. L’arrêt a été rendu par une chambre de 7 juges composée de   : Nicolas Bratza (Britannique), président , Josep Casadevall (Andorran), Giovanni Bonello (Maltais), Kristaq Traja (Albanais), Lech Garlicki (Polonais), Ljiljana Mijović ((ressortissante de la Bosnie-Herzégovine), Ján Šikuta (Slovaque), juges , ainsi que de Lawrence Early , greffier de section. 3.     Résumé de l’arrêt [3] Griefs   Invoquant l’article 1 du Protocole n° 1, la requérante se plaignait d’avoir été contrainte de louer son terrain à un prix exagérément bas et dénonçait le transfert de propriété dont ses locataires avaient bénéficié par la suite.   Décision de la Cour   Article 1 du Protocole n° 1   Sur le transfert de propriété dont le terrain litigieux a fait l'objet La Cour admet que, dans le cadre de la mise en œuvre de la politique économique et sociale qu’il avait définie, le gouvernement slovaque était fondé à préserver les intérêts des jardiniers qui exploitaient à titre individuel les lots constitués sur les terres litigieuses. Il s’ensuit que le transfert de propriété dénoncé par la requérante avait une cause d'utilité publique.   La Cour note qu’il ressort des documents en sa possession que, à l’époque où elles ont été cédées aux jardiniers, les terres dont la requérante était propriétaire avaient une valeur marchande comprise entre 295 et 300 SKK le mètre carré. Dans le cadre de la procédure engagée sur le fondement de la loi n° 64/1997, il a été établi qu’elles valaient entre 6, 1 et 6, 9 SKK le mètre carré à époque où elles avaient été loties, en 1982, soit moins de trois pour cent du prix qu’elles avaient atteint sur le marché en 2002. Cette évaluation fut utilisée par les autorités pour choisir le terrain que l’intéressée se vit attribuer à titre de compensation. Il convient également de relever que, selon les conclusions d’une autre expertise, les terres de la requérante valaient 10 SKK le mètre carré en 1982.   Il apparaît que le terrain attribué à la requérante avait une valeur supérieure à celle qui avait été déterminée en application de la réglementation pertinente. Deux expertises réalisées en 2005 et 2006 respectivement fixèrent le prix de ce terrain à 110 et 95   SKK le mètre carré, soit un tiers environ du prix des terres dont les jardiniers étaient devenus propriétaires. En outre, pour indemniser l’intéressée de la perte d’un terrain de 2,5711 hectares, les autorités lui ont alloué une parcelle de 1,4097 hectare seulement. Enfin, le terrain dévolu aux jardiniers présente un potentiel de mise en valeur considérable, ce qui n’est pas le cas des terres attribuées à la requérante.   La Cour relève que l’idéologie et les pratiques en vigueur sous le régime totalitaire que la Tchécoslovaquie a connu jusqu’en 1989 ont empêché les membres de l’association requérante ainsi que leurs prédécesseurs de jouir de leurs biens pendant des décennies. La loi de 1991 sur la propriété foncière leur avait conféré le droit de recouvrer intégralement leurs biens à l’expiration des baux qu’ils avaient été contraints de consentir, mais en adoptant la loi n° 64/1997, le législateur a changé de politique et a préféré donner la priorité aux droits des locataires en offrant à ceux-ci la possibilité d’acquérir des terres loties.   La Cour reconnaît que la valeur du terrain loti a augmenté du fait du travail et des investissements réalisés par les locataires, mais elle considère que les profits qu’ils ont tirés pendant très longtemps d’une terre qui ne leur appartenaient pas compensent dans une certaine mesure la plus-value prise par celle-ci.   Il convient en outre de relever que les parcelles avaient été initialement confiées aux jardiniers à titre temporaire et gracieux. Ce n’est qu’en 1991 que la loi a changé.   La Cour observe que le remembrement prévu par la loi n° 64/1997 n’a touché que   0,   22 pour cent des terres agricoles slovaques. Rien n’indique que les usagers de terrains lotis appartenaient majoritairement à une frange socialement défavorisée ou particulièrement vulnérable de la population. En outre, les autorités auraient mieux respecté le principe de sécurité juridique en prenant en compte la valeur marchande du terrain loti pour déterminer le montant de l’indemnisation due.   La Cour conclut qu’il y a eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1 du fait de la privation de propriété dont l’association requérante a été victime.   Sur le bail forcé dont le terrain litigieux a fait l’objet   La Cour note qu’il ressort des pièces en sa possession que le montant des loyers versés à la requérante par les jardiniers exploitant les lots attribués à l’association Váh était calculé sur la base de 0, 3 SKK le mètre carré alors que, à l’époque pertinente,   la taxe foncière applicable au terrain litigieux s’élevait à 0, 44 SKK le mètre carré. Cette indication révèle à elle seule l’extrême faiblesse des sommes perçues par l’intéressée en contrepartie de la mise à disposition de ses terres aux jardiniers. En outre, une société privée avait estimé la valeur locative annuelle des terres situées dans la zone près de laquelle se trouvaient les lots à au moins 20   SKK le mètre carré. La Cour n’aperçoit aucune raison propre à justifier la fixation d’un loyer aussi bas et sans rapport avec la valeur des terres litigieuses. Elle en conclut que le bail forcé que la requérante a été contrainte de consentir aux conditions fixées par les dispositions légales pertinentes n’était pas conforme aux exigences de l’article 1 du Protocole n° 1.     ***   Les arrêts de la Cour sont disponibles sur son site Internet ( http://www.echr.coe.int ).   Contacts pour la presse Emma Hellyer (téléphone : 00 33 (0)3 90 21 42 15) Stéphanie Klein (téléphone : 00 33 (0)3 88 41 21 54) Tracey Turner-Tretz (téléphone : 00 33 (0)3 88 41 35 30) Paramy Chanthalangsy (téléphone : 00 33 (0)3 90 21 54 91)   La Cour européenne des Droits de l’Homme a été créée à Strasbourg par les Etats membres du Conseil de l’Europe en 1959 pour connaître des allégations de violation de la Convention européenne des Droits de l’Homme de 1950. [1] L’article 43 de la Convention européenne des Droits de l’Homme prévoit que, dans un délai de trois mois à compter de la date de l’arrêt d’une chambre, toute partie à l’affaire peut, dans des cas exceptionnels, demander le renvoi de l’affaire devant la Grande Chambre (17 membres) de la Cour. En pareille hypothèse, un collège de cinq juges examine si l’affaire soulève une question grave relative à l’interprétation ou à l’application de la Convention ou de ses protocoles ou encore une question grave de caractère général. Si tel est le cas, la Grande Chambre statue par un arrêt définitif. Si tel n’est pas le cas, le collège rejette la demande et l’arrêt devient définitif. Autrement, les arrêts de chambre deviennent définitifs à l’expiration dudit délai de trois mois ou si les parties déclarent qu’elles ne demanderont pas le renvoi de l’affaire devant la Grande Chambre.   [2] La loi n° 64/1997 conférait un droit d’acquisition aux utilisateurs des terres et un droit à indemnisation aux propriétaires de celles-ci.     [3] Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour.