Cour de Cassation · civ3 — 7 novembre 2007

Sur le moyen unique : 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse,9 mai 2006) que par actes des 30 mars, 1er et 2 avril 2002, M.X... et M.Y... ont promis de vendre, par l'intermédiaire de la société Aude Immo Futur, aux époux Z..., un château avec ses dépendances, sous la condition suspensive de l'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt ; que la condition était stipulée pour une validité de deux mois, les acquéreurs s'obligeant à justifier dans les quarante-huit heures de toute offre de prêt reçue ou de tout refus motivé en informant le vendeur et l'agence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que la promesse de vente contenait une clause résolutoire prenant effet un mois après sa signature autorisant les vendeurs à contracter avec tout acquéreur présenté par l'agence immobilière et susceptible de payer le prix au comptant, avant l'acquéreur ; que le 30 avril 2002, la caisse régionale de crédit agricole du Midi a attesté d'un accord de principe pour le prêt sollicité et les vendeurs ont conclu la vente par acte authentique du 5 juillet 2002 avec les consorts A...-C..., pour un prix supérieur payable comptant ; 


Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir constater la perfection de la vente et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 


1° / qu'est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, la clause obligeant l'acquéreur " à justifier dans les 48 heures de toute offre de prêt reçue... en informant le vendeur et en avisant l'agence immobilière, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile de celle-ci " ; qu'en décidant d'écarter la télécopie adressée, le 30 avril 2002, par Mme Maryline B..., à l'agence Aude Immo Futur, attestant de l'accord de principe donné par la caisse régionale de crédit agricole du Midi pour la demande de prêt immobilier de M. et Mme Z..., d'un montant de 396 000 euros, au motif pris que " l'attestation établie... ne constitue... l'envoi par lettre recommandée avec demande d'avis de réception visé au contrat ", la cour d'appel a violé les dispositions susvisées du code de la consommation ; 


2° / qu'il ne peut-être stipulé en sens contraire à des dispositions d'ordre public ; qu'en disant concernant l'application des conditions de forme portant sur l'obtention d'une offre de prêt et prévoyant l'obligation pour l'acquéreur de " justifier dans les 48 heures de toute offre de prêt reçue en informant le vendeur et en avisant l'agence immobilière, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile de celle-ci " que " c'est en vain que les époux Z... tentent, pour se dédouaner de ce formalisme, de se prévaloir de la circonstance que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était stipulée que dans leur intérêt, alors que les conséquences de l'échéance du délai qui sont ici en cause, et par conséquent le formalisme qui y est associé, étaient à l'inverse stipulées dans l'intérêt des vendeurs " la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ; 


3° / que les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, la condition suspensive doit être réputée réalisée s'il est constaté que la banque a informé l'acquéreur de l'octroi du prêt dans le délai de la condition suspensive, même si, à cette date, ladite banque n'a pas encore formalisé son offre de crédit ; qu'en considérant, alors que le compromis de vente entre les consorts X...-Y... et les époux Z... stipulait comme condition suspensive la seule obtention d'une offre de prêt par les acquéreurs pour un montant maximum de 396 367 euros, et qu'il était établi que Mme Maryline B... avait attesté au 30 avril 2002 qu'un accord de principe était donné par la caisse régionale de crédit agricole du Midi pour le prêt immobilier des époux Z... d'un montant de 396 000 euros, que " l'attestation établie... ne constitue... une offre de prêt au sens du contrat et de l'article L. 312-8 du code de la consommation, la cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ; 


4° / qu'il était établi, d'une part, que les consorts X...-Y... avaient, à l'expiration du délai d'un mois de la signature du compromis de vente avec les époux Z..., expressément indiqué qu'ils ne feraient jouer la clause résolutoire du compromis de vente qu'en l'absence de justification par l'agence Aude Immo Futur de la réalisation de la clause d'obtention du prêt par les acquéreurs, et d'autre part, que la société Aude Immo Futur avait répondu en confirmant l'obtention du prêt par les époux Z... et ce même après qu'il ait été expréssement relevé que " la société Aude Immo Futur écrivait par lettre recommandée du 24 mai 2002 dont la demande d'avis de réception a été signée le 27 mai 2002, que le prêt était bien accordé sans réserve, que le délai de réflexion était écoulé, que le crédit agricole faisait parvenir ce jour-même le dossier du prêt au notaire et que l'acte pourrait être passé dès le mois de juin ; que ces précisions, par leur caractère technique précis, étaient de nature à attester l'obtention d'une offre de prêt et plus même son acceptation et l'expiration du délai de réflexion et, par conséquent, l'accomplissement complet des obligations de l'acquéreur et la réalisation de la condition suspensive ; que l'acte sous seing privé ne se référait pour le jeu de la clause résolutoire, qu'à une notification à l'agence immobilière et non à l'information des vendeurs de sorte que la condition pouvait apparemment être considérée comme satisfaite, ensemble d'éléments démontrant la levée de la condition suspensive et le caractère parfait de la vente ; qu'en considérant néanmoins que la clause résolutoire avait pu être valablement appliquée et que les consorts X...-Y... avaient pu vendre l'immeuble aux consorts A...-C..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et partant violé l'article 1134 du code civil ; 


Mais attendu, d'une part, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'ayant retenu que l'attestation établie, sans date autre que le 30 avril 2002, mentionnée sur la télécopie, à l'en-tête de l'agence du Crédit agricole de Carcassonne, par Mme B..., directeur adjoint, certifiait donner un accord de principe à M. et Mme Z... pour un prêt de 396 000 euros, la cour d'appel en a exactement déduit que cette attestation ne constituait pas une offre de prêt ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la faculté de mettre en oeuvre la condition résolutoire s'était ouverte le 2 mai 2002 et qu'aucune offre de prêt n'était versée aux débats, la cour d'appel a pu en déduire que la condition suspensive avait défailli le 2 mai 2002 et que la clause résolutoire avait été régulièrement mise en oeuvre par les consorts X...-Y... ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les époux Z... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer à MM.X..., Y..., A...et à Mme C..., ensemble, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des époux Z... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille sept.