Cour de Cassation · civ3 — 29 octobre 2008

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2006), que par acte du 28 février 1990, Mme X... a donné à bail aux consorts Y... un appartement dépendant d'un immeuble lui appartenant ; que le 6 août 1998, elle leur a fait délivrer, au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, un congé avec offre de vente portant sur la totalité de l'immeuble, moyennant le prix de 450 000 francs ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 octobre 1998 adressée à l'huissier de justice chargé de la délivrance du congé, les locataires se sont portés acquéreurs du bien ; que Mme X... est décédée le 21 janvier 1999 ; que le 7 mai 1999 les consorts Y... ont signé un nouveau bail avec l'hoirie X... ; que le 30 juin 1999, les consorts X... ont vendu l'immeuble à la Société financière immobilière de la Méditerranée (la SOFIM) au prix de 450 000 francs ; qu'invoquant le caractère irrévocable de la vente résultant de leur acceptation de l'offre, les consorts Y... ont assigné les consorts X... et la SOFIM aux fins d'obtenir la nullité de la vente consentie à cette dernière, l'attribution à leur profit de l'immeuble et l'indemnisation de leur préjudice ;


Sur le premier moyen, pris en sa première branche :


Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;


Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;


Attendu que pour rejeter les demandes des consorts Y..., l'arrêt retient que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, que le congé a été délivré le 6 août 1998, que l'offre de vente cessait d'être valable à compter du 6 octobre 1998, que les consorts Y... ont rédigé leur lettre d'acceptation le 14 octobre 1998, l'ont envoyée à l'huissier de justice qui l'a reçue le 19 octobre, qu'elle a été formalisée après expiration du délai de l'offre et ne pouvait donc produire aucun effet ;


Qu'en statuant ainsi, alors que le bail arrivait à expiration le 28 février 1999 et que les effets du congé, qui avait été délivré par anticipation, devaient être reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :


Vu l'article 111 du code civil, ensemble l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;


Attendu que pour rejeter les demandes des consorts Y..., l'arrêt retient que l'acceptation a été envoyée à une personne qui n'avait pas qualité pour la recevoir ;


Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, comme l'avaient retenu les premiers juges, le congé avec offre de vente ne contenait pas élection de domicile en l'étude de l'huissier de justice qui l'avait délivré, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :


CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive des consorts X... et de la SOFIM, l'arrêt rendu le 22 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


Condamne, ensemble, les consorts X... et la SOFIM aux dépens ;


Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, ensemble, les consorts X... et la SOFIM à payer aux consorts Y..., ensemble, la somme de 260 euros et à Me Blondel la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société SOFIM ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille huit.