Cour de Cassation · civ3 — 2 décembre 2008

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la date de référence à prendre en considération était fixée au 17 décembre 2003 et que le terrain exproprié était alors classé en zone UA du plan d'occupation des sols et en zone bleue du plan de prévention des risques industriels et, d'autre part, que l'ensemble immobilier était inoccupé depuis plusieurs années, la cour d'appel, qui a admis le classement proposé par l'exproprié qui n'invoquait pas une date de référence différente et a souverainement retenu la méthode d'évaluation qui lui est apparue la mieux appropriée et cité les éléments de comparaison, proposés et analysés par le commissaire du gouvernement, qu'elle a retenus, a légalement justifié sa décision ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la commune de Boulazac la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit. 




MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP PEIGNOT et GARREAU, avocat aux Conseils pour M. X... 



Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité le montant de l'indemnité d'expropriation globale allouée à Monsieur X... à la somme de 122. 000 euros ; 


AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation, la date de référence à prendre en compte est située un an avant la déclaration d'utilité publique, soit le 17 décembre 2003 ; qu'à cette date, le terrain est classé en zone Ua, en application du plan d'occupation des sols approuvé le 25 janvier 2000, autorisant les constructions nouvelles sous certaines conditions (zone bleue du P. P. R. I.) ; que le bien doit être évalué à la date de la décision de première instance en application de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, soit le 7 juillet 2006 ; qu'à cette date l'ensemble immobilier était inoccupé depuis plusieurs années de sorte que la méthode d'évaluation par le revenu procuré par le bien ne peut être retenue ; que de même la méthode d'estimation par la récupération foncière n'apparaît pas en l'espèce appropriée ; qu'il y a lieu, comme le premier juge, dont il convient d'adopter la motivation, de retenir la méthode d'évaluation par comparaison à partir des accords amiables conclus par la commune de BOULAZAC dans le cadre de la même opération (Y...) et des 17 mutations de terrains à bâtir d'une superficie comprise entre 1. 000 et 2. 000 m2, communiquées par le Commissaire du gouvernement ; que c'est à juste titre que le premier juge a retenu une indemnité de 110. 000 euros sur la base de 300 euros / m2 pour les bureaux, 200 euros / m2 pour les ateliers et 22 euros / m2 pour le surplus du terrain restant, indemnité principale qui doit être augmentée d'une indemnité de remploi selon le barème dégressif retenu ; 


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Jacques X... propose la méthode du revenu comme pour son voisin Z... et propose un chiffre comparable de 300. 000 euros d'indemnité principale ; que cette méthode permet d'obtenir la valeur de l'immeuble en appliquant au revenu qu'il produit un coefficient de capitalisation, ce qui suppose de commencer par déterminer le revenu de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'immeuble est libre, et cette méthode ne peut donc être valablement utilisée ; qu'il convient donc de se rapporter à la valeur par comparaison ; que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, la nature des locaux, leur emplacement privilégié, leur état moyen, permettent de retenir une valeur de 300 euros / m2 pour les bureaux, 200 euros / m2 pour les ateliers et 22 euros pour le terrain restant, sachant que les termes de comparaison datent de 2003, à l'exception de la vente BOUCLY réalisée fin 2005 : 100 m2 x 300 = 30. 000 euros ; 200 m2 x 200 = 40. 000 euros ; 1. 809 m2 x 22 = 39. 798 euros ; total 109. 798 euros arrondis = 110. 000 euros ; que l'indemnité de remploi peut être évaluée selon taux progressif : 20 % jusqu'à 5. 000 euros = 1. 000 euros ; 15 % jusqu'à 10. 000 euros = 1. 500 euros ; 10 % sur le solde de 95. 000 euros = 9. 500 euros ; que l'indemnité globale s'établit ainsi à un total de 122. 000 euros ; 


1 / ALORS QUE si les juges peuvent évaluer un bien par la méthode dite par comparaison en prenant en considération les accords amiables, c'est à la condition qu'ils fournissent dans leur décision les précisions minimales pour permettre à la Cour Suprême d'exercer son contrôle de la motivation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est contentée d'énoncer qu'il y a lieu " de retenir la méthode d'évaluation par comparaison à partir des accords amiables conclus par la Commune de BOULAZAC dans le cadre de la même opération ", sans fournir d'éléments chiffrés sur ces accords, par elle considérés dans leur globalité, ni préciser aucune des données du marché immobilier local susceptibles d'étayer cette affirmation, se bornant à mentionner les " 17 mutations de terrains à bâtir d'une superficie comprise entre 1000 et 2000 m2, communiquées par le Commissaire du gouvernement " et cela lors même que l'exproprié critiquait ces données comme dénuées de pertinence ; qu'en statuant ainsi, elle n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 13-15- I du Code de l'expropriation ; 


2 / ALORS en tout état de cause QU'appelée à déterminer la date de référence, la Cour d'appel ne pouvait, comme elle l'a fait, déclarer au seul visa de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation que celle-ci " est située un an avant la déclaration d'utilité publique, soit le 17 décembre 2003 " sans s'expliquer sur la détermination de cette date, objet de contestation dès l'origine du litige et sur laquelle le premier juge avait évité de se prononcer ; qu'en statuant par voie d'affirmation pure et simple, la Cour d'appel a entaché sa décision de motif et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.