Cour de Cassation · civ3 — 21 janvier 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Les Deux Colombes apportait la preuve que la restitution des locaux d'une superficie de 326,75 mètres carrés sur un total de 1 597,75 mètres carrés était notable, la cour d'appel, qui en a déduit que les conditions de la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative étaient réunies, a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne l'IFMHI aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'IFMHI à payer à la société Les Deux Colombes la somme de 2 500 euros ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille neuf.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour l'association Institut français de management d'hôtellerie internationale (IFMHI).


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit y avoir lieu à fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2005 à la valeur locative, 


Aux motifs que "l'I.F.M.H.I., locataire, invoque à l'appui de sa demande de confirmation un arrêt de la Cour de cassation (rendu le 16 juillet 1986) qui a approuvé une Cour d'appel d'avoir considéré que la réduction de la surface louée constituait une restriction dans le droit de jouissance du locataire excluant tout déplafonnement ; que l'IFMHI fait encore valoir qu'il faut aussi que la modification soit notable en recherchant si elle modifie ou non l'économie du contrat, notamment quant à la rentabilité prévisible de la modification que le locataire peut en attendre ; que la société bailleresse ne démontre pas que la restitution du deuxième étage ait modifié l'équilibre du bail originel car elle a reloué les lieux dont il s'agit "avec la plus grande rentabilité" alors qu'elle, IFMHI, n'a tiré aucun avantage de cette restitution ; qu'analyser une diminution d'une surface commerciale en cours de bail comme une restriction du droit de jouissance ne fait que constater les effets évidents d'une telle diminution ; que cette analyse ne saurait donc fonder en elle-même une dérogation au principe de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative posé par l'article L 145-34 du Code de commerce en cas de preuve d'une modification notable des caractéristiques des lieux loués ; que la société Les Deux Colombes apporte la preuve que la restitution des locaux du 2ème étage d'une superficie de 326,75 mètres carrés sur un total de 1.597,75 mètres carrés est notable ; que les conditions de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative étant donc réunies, la Cour fixera ainsi ledit loyer, infirmant le jugement déféré, 


Alors que la restitution en cours de bail d'une partie des locaux, en ce qu'elle constitue une simple restriction dans le droit de jouissance du locataire, ne constitue pas en soi une cause de déplafonnement du loyer quand bien même, au regard de la superficie des locaux concernés, cette restitution présenterait un caractère notable ; qu'un retour à la valeur locative suppose que la preuve soit rapportée par le bailleur de ce que cette restitution des locaux a impliqué un substantiel bouleversement de l'économie du bail ; qu'en accueillant la demande en déplafonnement du loyer présentée par la société LES DEUX COLOMBES au seul motif qu'eu égard à la superficie des locaux restitués, la restitution présentait un caractère notable sans rechercher si celle-ci avait conduit à un substantiel bouleversement de l'économie du contrat, ce qui n'était aucunement le cas puisque par avenant en date du 18 avril 1996 le loyer avait été simplement réduit proportionnellement à la surface des locaux restitués, toutes les autres stipulations du bail étant demeurées inchangées, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-34 du Code de commerce, ensemble les articles R.145-3 et R.145-8 du même Code.