Cour de Cassation · civ3 — 20 janvier 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le troisième moyen :


Vu l'article 4 du code de procédure civile ;


Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en remboursement de frais administratifs perçus par les époux Y..., l'arrêt attaqué (Caen, 1er février 2007) retient que ces frais ont déjà été déduits par le tribunal d'instance de Caen dans le jugement rendu le 1er octobre 2002 ;


Qu'en statuant ainsi alors que, dans le dispositif de cette décision, le tribunal n'a pas statué sur les frais dont le remboursement était réclamé, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du jugement, a violé le texte susvisé ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier et deuxième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de Mme X... en remboursement des frais administratifs, l'arrêt rendu le 1er février 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;


Condamne les époux Y... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme X....


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;


EN CE QU'il a condamné Mme Nicole X... à payer à M. et Mme Y... une somme de 19.533,90 ;


AUX MOTIFS QUE « les appelants produisent aux débats des factures de travaux contestées par Mme X... aux motifs d'une part qu'à compter du 18 septembre 2003, les propriétaires ont repris possession des lieux sans réserve, qu'ils y ont fait livrer leur propre mobilier à compter du 22 octobre 2003 et, en conséquence, qu'ils ne démontrent pas que les dégradations constatées le 3 novembre 2003 lui soient imputables, d'autre part, que les travaux ont été effectués sans expertise ni évaluation contradictoire ; que s'il résulte cependant de la facture de déménagement produite que les époux Y... ont fait livrer le 28 octobre 2003 - et non le 22 comme indiqué par l'intimée, cette date étant celle du chargement - 24 m3 de mobilier dans l'immeuble litigieux, il est établi par les mentions du constat du 18 septembre 2003 que lors des opérations d'expertise, Mme X..., après s'être présentée à l'huissier, est immédiatement partie en laissant sur place une quantité de mobilier - dont l'huissier instrumentaire a dressé inventaire - rendant impossible l'établissement d'un état des lieux, qu'elle a ensuite procédé à plusieurs déménagements successifs jusqu'au 20 octobre 2003 ainsi qu'elle en a personnellement attesté, et que les dégradations mentionnées au procès-verbal du 3 novembre 2003 et figurant sur les photographies jointes au constat ne résultent manifestement pas de carences récentes mais sont le résultat d'une absence d'entretien datant au minimum de plusieurs mois, étant précisé que Mme X... n'a jamais contesté les termes du courrier recommandé à elle adressé le 21 mars 2002 par les bailleurs dénonçant, à la suite de leur visite du 16 mars 2002, l'état de «saleté inqualifiable» de la maison pourtant «louée dans un état impeccable», précisant que «les papiers, peintures, moquettes étaient crasseux, dégradés, des serrures cassées, etc.» et invitant leur locataire à «effectuer les travaux nécessaires à la remise en parfait état du logement» ; qu'ainsi, alors qu'aux termes de l'état des lieux d'entrée contradictoirement dressé le 3 novembre 2000, la maison était en bon état d'entretien, Mme X... est infondée à contester l'imputabilité des dégradations mentionnées au constat du 3 octobre 2003, alors qu'elle a en fait joui des locaux jusqu'au 20 octobre 2003, que le seul dépôt de mobilier par les époux Y... à compter du 28 octobre 2003 ne peut être à l'origine de l'encrassement généralisé des lieux, des moisissures, des taches, des brûlures, des trous, de la mise hors d'usage des moquettes, notamment par la présence d'excréments, de l'arrachage de fils électriques, des projections sur les peintures des murs, de la friche du jardin, du bris de la chasse d'eau et de la clenche du portail, constatés dans le procès-verbal du 3 novembre 2003, et ce alors que dûment convoquée afin que ces opérations soient contradictoires, Mme X... a donné procuration à un tiers qui, après avoir remis à l'huissier instrumentaire un courrier relatif au dépôt de matériel par les époux Y..., annexé au procès-verbal, n'a pas jugé opportun d'assister aux opérations et s'est immédiatement retiré ; qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou cas de force majeure ; que la vétusté, qui peut être définie comme une lente dégradation résultant de l'écoulement d'un temps assez long, ne peut être invoquée par le preneur que si elle ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien ; qu'en l'espèce, la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie telle que précisée ci-dessus, et ce alors que Mme X... a occupé l'immeuble durant trois ans seulement, démontre que les dégradations n'ont pas été occasionnées par la vétusté mais par le comportement de la locataire ; qu'en conséquence, la remise en état des lieux doit être mise à sa charge ; que les factures de travaux, précisément détaillées, étant limitées à la réfection des dégradations décrites dans le procès-verbal du 3 novembre 2003, il y a lieu d'y faire droit dans leur intégralité, soit pour la somme de 19.533,90 ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé (…) » (arrêt, p. 3, avant-dernier et dernier § et p. 4) ;


ALORS QUE l'obligation de réparation mise à la charge du locataire par l'article 7-c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne porte que sur les dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat de bail ; la Cour d'appel a successivement constaté que le bail conclu entre les époux Y... et Mme X... avait été résilié le 6 juin 2002, qu'un procès-verbal d'expulsion avait été dressé le 18 septembre 2003 et que Mme X... avait en fait joui des locaux jusqu'au 20 octobre 2003 ; qu'en condamnant Mme X... à répondre des dégradations et pertes survenues dans ces locaux sans rechercher si elles ne s'étaient pas produites après le 6 juin 2002, date de cessation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 7-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.






DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;


EN CE QU'il a rejeté la demande de Mme Nicole X... tendant à la restitution du dépôt de garantie ;


AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu ; qu'ainsi, eu égard au montant dû par Mme X... à raison des travaux de remise en état précités, les époux Y... sont fondés à solliciter la réformation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à restituer à Mme X... le montant du dépôt de garantie ; que de surcroît, cette demande de remboursement est mal fondée puisque Mme X... est encore débitrice des loyers impayés, qui ont justifié la résiliation du bail constatée par le jugement du Tribunal d'instance de CAEN du 1er octobre 2002, lequel a également condamné Mme X... notamment au paiement de la somme de 1.346,75 à titre des loyers échus au 31 mai 2002 outre au loyer dû jusqu'au 6 juin 2002 et au-delà une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (…) » (arrêt, p. 5, § 1, 2 et 3) ;


ALORS QUE faute pour les juges du fond d'avoir constaté, soit que le dépôt de garantie pouvait être conventionnellement affecté à l'extinction des créances invoquées par M. et Mme Y..., soit qu'il y avait compensation entre la somme due au titre du dépôt de garantie et les sommes dues par Mme X..., les juges du second degré étaient tenus d'ordonner la restitution du dépôt de garantie ; que faute de ce faire, ils ont violé les articles 1134 du Code civil et 22, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.


TROISIÈME MOYEN DE CASSATION


L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;


EN CE QU'il a rejeté la demande de Mme Nicole X... concernant des frais administratifs ;


AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la demande de remboursement des frais administratifs réclamés à tort par les propriétaires, ceux-ci ont déjà été déduits par le Tribunal dans ce même jugement ; que la demande de Mme X... est ainsi également mal fondée (…) » (arrêt, p. 5, § 4) ;


ALORS QUE le jugement du Tribunal d'instance de CAEN du 2 octobre 2002 ne statue aucunement sur les frais administratifs dont Mme X... demande le remboursement aux époux Y... ; qu'en considérant pourtant que cette décision «avait déduit» ces frais de la somme que la preneuse avait été condamnée à verser aux bailleurs (arrêt, p. 5, § 4), la Cour d'appel l'a dénaturée et partant a violé l'article 1134 du Code civil.