Cour de Cassation · civ3 — 27 janvier 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique :


 Vu les articles 456 et 458 du code de procédure civile ;


 Attendu que, seuls sont qualifiés pour signer un jugement le magistrat qui a présidé aux débats et au délibéré et, en cas d'empêchement du président, l'un des juges qui en ont délibéré ;


 Attendu que l'arrêt attaqué (Amiens, 22 novembre 2007), mentionne que l'arrêt a été rendu après que la cause eût été débattue en présence de Mme Berkani, en qualité de président, Mme Lorphelin, conseiller, et Mme Tapsoba-Chateau, juge, qui en ont délibéré ;


 Qu'en l'état de ces mentions, dont le vice allégué ne peut être réparé et desquelles il ne résulte pas que M. Grandpierre, qui a signé l'arrêt, ait assisté aux débats et participé au délibéré, l'arrêt signé par ce magistrat est nul ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai (chambre des expropriations) ;


 Condamne la commune des Lilas aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune des Lilas à payer à la société Immo MDB la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune des Lilas ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt.


 Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Immo MDB.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238.722,65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24.622,65 euros,


 alors que le jugement doit être signé par l'un des juges qui en ont délibéré ;
 que cette formalité substantielle est prescrite à peine de nullité ; qu'il résulte des mentions de l'arrêt attaqué que celui-ci a été rendu dans une formation composée, « lors des débats et du délibéré », de « Madame BERKANI, Président de la chambre des expropriations… Madame LORPHELIN, Conseiller à la Cour… Madame TAPSOBA-CHATEAU, Juge de l'expropriation de la SOMME » et signé par « Monsieur GRANDPIERRE, Président » ; qu'ainsi, signé par un magistrat n'ayant pas participé au délibéré et qui n'était donc pas qualifié pour ce faire, l'arrêt, qui ne satisfait pas aux exigences de l'article 456 du code de procédure civile, est nul, en application de l'article 458 du même code.


 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238.722,65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24.622,65 euros,


 Aux motifs que la Commune des LILAS, dotée d'un POS dont la dernière modification est devenue opposable aux tiers le 27 novembre 1991, et ayant institué un droit de préemption urbain sur son territoire, a créé une ZAC dont elle a confié la réalisation à la SEMALILAS ; que l'acte portant approbation du plan d'aménagement de cette zone a été publié le 6 octobre 1992 ; que l'ordonnance d'expropriation du 20 juillet 1998 du Juge de l'expropriation de SEINE SAINT DENIS a transféré à la SEMALILAS la propriété des biens situés à l'intérieur de la ZAC, dont ceux de IMMO MDB ; vu les articles L 13-15 du code de l'expropriation et L 213-4 a) du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 1991 applicable à l'espèce ; que IMMO MDB ne peut utilement se prévaloir de la modification de la rédaction de l'article L 213-4 a) issue de la loi du 13 décembre 2000 et de ses interprétations jurisprudentielles postérieures, qui ne sont pas applicables à l'espèce ; qu'en l'espèce, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'il résulte de ce texte qu'en l'espèce, la date de référence se détermine en fonction du POS ; que le 29 juin 1998 ont été réintégrées au POS des zones exclues du nouveau périmètre de la ZAC du centre ville ; que cette modification n'a en rien touché la zone où se situe la propriété de IMMO MDB, laquelle est restée en zone UA affectée d'une COS de 1,6 ; qu'il suit de ces constatations que c'est bien à la date du 27 novembre 1991 que doit être fixée la date de référence,


 Alors, d'une part, que lorsque des immeubles soumis au droit de préemption urbain sont expropriés, la date de référence prévue à l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que pour que la date de référence puisse être fixée selon ces modalités, il suffit que l'acte considéré, modificatif du plan d'occupation des sols en particulier, délimite la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, sans qu'il soit nécessaire que la modification apportée au plan d'occupation des sols ait elle-même une incidence sur la délimitation de cette zone ; qu'en énonçant, pour écarter cette date, que si, « le 29 juin 1998 ont été réintégrées au POS des zones exclues du nouveau périmètre de la ZAC du centre ville… cette modification n'a en rien touché la zone où se situe la propriété de IMMO MDB », la Cour d'appel a violé l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en la cause,


 Alors, d'autre part, qu'en relevant, pour écarter cette date, que si, « le 29 juin 1998 ont été réintégrées au POS des zones exclues du nouveau périmètre de la ZAC du centre ville… cette modification n'a en rien touché la zone où se situe la propriété de IMMO MDB », la Cour d'appel, dont les énonciations n'établissent pas que l'acte modificatif du plan d'occupation des sols approuvé le 29 juin 1998 n'aurait pas délimité la zone dans laquelle le bien exproprié était situé, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en la cause,


 Et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'en se bornant, ainsi, à énoncer, que si, « le 29 juin 1998 ont été réintégrées au POS des zones exclues du nouveau périmètre de la ZAC du centre ville… cette modification n'a en rien touché la zone où se situe la propriété de IMMO MDB », sans répondre aux conclusions de la société IMMO MDB dans lesquelles celle-ci faisait valoir que l'acte modificatif du plan d'occupation des sols approuvé le 29 juin 1998 non seulement délimitait la zone dans laquelle le bien exproprié était situé, mais, en outre, affectait de toute façon cette délimitation puisque les modifications qu'il avait apportées au plan d'occupation des sols « ne visent qu'à réduire le périmètre de la ZAC en ses franges et à réintégrer ces zones exclues de la ZAC dans le POS et à les classer en zone UA a » et qu'« Il apparaît que les zones 2CAa, en partie délimitées par la rue du Pré Saint Gervais et la rue Francine Fromont, sont désormais en zonage UAa, mais que si elles jouxtent le terrain de la SARL IMMO MDB, elles ne l'incluent pas» , la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.


 TROISIEME MOYEN DE CASSATION


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238.722,65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24.622,65 euros,


 Aux motifs qu'en application des articles L 13-13 à L 13-15 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le montant des indemnités est fixé à la date de la décision de première instance d'après la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété et de la qualité de terrain à bâtir du bien et dans ce cas de ses possibilités légales et effectives de construction ou, à défaut, de son usage effectif à la date de référence,


 Alors que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en s'abstenant de toute précision à cet égard, cependant qu'elle infirmait le jugement entrepris en ce qui concerne l'indemnisation du terrain, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 I du code de l'expropriation.


 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238.722,65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24.622,65 euros,


 Aux motifs que pour déterminer la valeur du terrain et des constructions, il y a lieu de raisonner sur les termes de référence proposés par les parties et le Commissaire du gouvernement ; que s'agissant des termes de référence proposés par ce dernier, il résulte des articles L 13-23, R 13-7, R 13-32, R 13-28 et R 13-52 du code de l'expropriation, pris dans leur rédaction résultant du décret n° 2005-457 du 13 mai 2005, applicable le 1er août 2005 à toutes les instances en cours, que le commissaire du gouvernement, qui ne doit pas être l'agent ayant pour le compte de l'autorité expropriante donné l'avis d'estimation préalable aux offres d'indemnités et qui est soumis au principe de la contradiction, ne dispose plus d'une position dominante ; qu'il ne bénéficie pas, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations permanentes publiées au fichier immobilier puisque, d'une part, la juridiction de l'expropriation, tant en première instance qu'en cause d'appel, peut recourir à une mesure d'expertise en cas de difficulté d'évaluation, et que, d'autre part, l'exproprié peut répondre jusqu'au jour de l'audience aux conclusions du commissaire du gouvernement, qui est tenu d'indiquer les références des éléments de comparaison qu'il retient ; qu'en outre, les dispositions de l'article 2196 du code civil obligent le conservateur des hypothèques à délivrer à tous ceux qui le requièrent une copie ou un extrait des documents déposés à son bureau, le commissaire du gouvernement ne bénéficiant pas d'une procédure simplifiée ou particulière pour obtenir ces documents ; qu'il suit que les termes de référence proposés par ce dernier ne sauraient être écartés par principe,


 Alors d'une part, qu'il résulte des dispositions des articles R 13-32, R 13-35, R 13-36 et R 13-47 du code de l'expropriation relatives au rôle tenu par le commissaire du gouvernement dans la procédure en fixation des indemnités d'expropriation, dans leur rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005, que celui-ci, expert et partie à cette procédure, occupe une position dominante ; qu'en appliquant ces dispositions génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, le décret précité n'étant entré en vigueur que le 1° août 2005, entre les deux arrêts de cassation déjà rendus, en l'espèce, par la Cour de cassation, de sorte que la procédure a été conduite, dans sa quasi-totalité, en application desdites dispositions, la Cour d'appel a violé l'article 6 alinéa 1° de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales,


 et alors, d'autre part, qu'il résulte des dispositions des articles 2196, devenu 2449, du code civil, 38-1 et 39 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 que le commissaire du gouvernement bénéficie, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ; qu'en appliquant ces dispositions génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, la Cour d'appel a derechef violé l'article 6 alinéa 1° de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.


 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238.722,65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24.622,65 euros,


 Aux motifs que IMMO MDB ne cite dans les termes de comparaison qu'elle propose que des ventes conclues par la SEMALILAS avec des sociétés immobilières, ces ventes portant non des sur des terrains à bâtir mais sur des droits immobiliers comprenant des droits à construire et la surface hors oeuvre nette des constructions, la collectivité aménageant la ZAC ayant elle-même la charge de la réalisation d'équipements publics, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge ; que, dès lors, IMMO MDB ne citant aucun autre terme de comparaison, tous ceux qu'elle cite doivent être écartés, ainsi que l'a fait à bon droit le Premier juge,


 Alors qu'en se fondant, pour décider, ainsi, d'écarter, par principe, les termes de comparaison proposés par la société IMMO MDB, tirés de ventes par la SEMALILAS de biens situés dans le périmètre de la ZAC, sur la circonstance que « ces ventes port(ent) non des sur des terrains à bâtir mais sur des droits immobiliers comprenant des droits à construire et la surface hors oeuvre nette des constructions, la collectivité aménageant la ZAC ayant elle-même la charge de la réalisation d'équipements publics, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge », sans répondre aux conclusions qui lui étaient soumises par la société IMMO MDB dans lesquelles celle-ci faisait valoir, au sujet de cet argument, « pour parfaire la religion de la Cour », qu'il résultait de « la délibération du Conseil municipal de la Commune des LILAS en date du 13 décembre 1999 qui avait fixé tout à la fois la nature et l'importance des aménagements à réaliser à l'intérieur de la ZAC et leurs coûts… que les aménagements décidés représentaient une somme de 521.15 francs par m2, ce qui est manifestement dérisoire », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.


 SIXIEME MOYEN DE CASSATION


 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238.722,65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24.622,65 euros,


 Aux motifs que le Premier juge a également relevé à juste titre qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, les locaux étaient occupés et a d'ailleurs constaté l'occupation de ces locaux, garages et pavillons par des locataires ou occupants précaires et des entreprises commerciales lors de son transport sur les lieux ; que cette occupation n'est pas contestable, peu important que IMMO MDB n'ait pas procédé à la dénonciation de ces occupants ; que l'exproprié ne peut de ce fait prétendre à une indemnité comme si les bâtiments avaient été libres de toute occupation ; qu'il y a donc lieu de procéder à un abattement pour occupation ; que cet abattement proposé à hauteur de 25 % par la Ville des LILAS et 20 % par le Commissaire du gouvernement sera confirmé à hauteur de 20 %, taux qui tient compte de la moins-value due à l'occupation et du caractère précaire de la plupart de ces occupations, l'abattement étant calculé enfin sur la valeur des constructions et sur la valeur du terrain,


 Alors qu'en décidant, ainsi, de faire application d'un abattement pour occupation non seulement sur la valeur des constructions, mais également sur celle du terrain, après avoir relevé « qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, les locaux étaient occupés », sans constater que tel aurait également été le cas du terrain, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-14 du code de l'expropriation.