Cour de Cassation · civ3 — 24 février 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'en l'absence de toute stipulation particulière dans l'acte du 30 septembre 2003 quant aux modalités pouvant affecter la vente, l'acte avait produit immédiatement le transfert de propriété de la chose vendue et créé l'obligation pour les acquéreurs, en application de l'article 1651 du code civil, de payer le prix au jour de la délivrance du bien, la cour d'appel, qui a constaté non pas que les époux X... étaient demeurés locataires, mais qu'ils avaient continué d'occuper l'immeuble vendu et versé des sommes équivalentes aux loyers, et que les mises en demeure adressées par les consorts Y... aux fins de régularisation de la vente et de paiement du prix n'avaient pas été exécutées sans motif légitime ou excuse valable, en a souverainement déduit, sans violer les articles 1184 et 1583 du code civil, qu'une telle inexécution était suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les époux X... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre février deux mille neuf par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.


 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour les époux X....


 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution du compromis de vente du 30 septembre 2003, dit que l'immeuble était la propriété des consorts Y... , que les époux X... n'en étaient que locataires et condamné les époux X... au paiement de la somme de 3.075,75 au titre des loyers arrêtés au 5 octobre 2006 et au paiement des loyers exigibles à compter de cette date jusqu'à leur départ effectif ;


 AUX MOTIFS QUE l'acte établi entre les parties le 30 septembre 2003, intitulé « compromis de vente », s'analyse en un contrat de vente dès lors qu'il réalise la rencontre des volontés concordantes du vendeur et de l'acheteur sur la chose et sur le prix ; qu'en l'absence de toute stipulation contractuelle particulière (notamment quant aux modalités pouvant affecter la vente) l'acte susvisé a produit, conformément à l'article 1583 du Code civil, immédiatement le transfert de la propriété de la chose vendue et a créé des obligations à la charge des parties, et notamment celle pour les époux X... (qui ont continué à occuper l'immeuble vendu) de payer le prix, étant rappelé que le jour auquel le prix doit être payé est, à défaut de précision dans l'acte de vente, en application de l'article 1651 dudit code celui où doit se faire la délivrance ; qu'en dépit de la réception des deux courriers qui leur avaient été adressés (successivement les 6 juillet et 31 décembre 2004) par les consorts Y... aux fins de régularisation de la vente et de paiement du prix, les époux X... ne se sont pas exécutés et se sont maintenus dans les lieux ; que cette inexécution, non justifiée par un motif légitime ou une excuse valable, des époux X... (qui ont bénéficié des plus larges délais) de l'obligation principale leur incombant en tant qu'acheteur est suffisamment grave pour motiver la résolution qui a été prononcée par le premier juge, et cela même si les appelants ont continué à payer des sommes équivalentes aux loyers (et dont le caractère d'acompte tel que revendiqué par les époux X... ne résulte d'aucune des pièces du dossier) ; que les appelants (qui ont cessé tout versement de loyers depuis le mois de juin 2006) n'établissent pas avec certitude qu'ils peuvent, en cause d'appel, satisfaire à leur obligation de payer le prix ;


 ALORS QUE, d'une part, selon l'article 1651 du Code civil, en l'absence de terme, l'acheteur n'est tenu de payer le prix que lors de la délivrance ; qu'ainsi, la Cour d'appel, en considérant qu'en application de ce texte, les vendeurs avaient pu mettre les époux X... en demeure de payer le prix, tout en considérant que ces derniers étaient toujours locataires, de sorte que la délivrance n'était pas intervenue, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui s'imposent et a violé le texte précité et les articles 1184 et 1589 du même Code ;


 ALORS QUE, d'autre part, lorsque la vente est parfaite sans qu'un délai ait été fixé pour sa réalisation et le paiement du prix, le vendeur ne peut mettre l'acheteur en demeure de payer sous condition résolutoire ; en l'espèce où le compromis de vente ne fixait aucun délai pour la réalisation de la vente, la Cour d'appel, en prononçant la résolution de ladite vente à raison de l'abstention des époux X... de déférer aux mises en demeure des consorts Y... de payer le prix avant une date fixée, a violé les articles 1184 et 1589 du Code civil.