Cour de Cassation · civ3 — 10 mars 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu, d'une part, que les consorts X... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que l'état d'origine du WC n'était pas précisé, ni demandé à quels documents l'assemblée générale s'était référée pour définir cet état, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'autorisation donnée selon le procès-verbal de cette assemblée était suffisamment précise pour permettre au syndic l'introduction à l'encontre de M. Y... et des époux Z... tant de sa demande principale en restitution du WC commun et en remise en état des lieux que de sa demande en dommages-intérêts, la cour d'appel a pu en déduire que cette demande accessoire à celle principale tendant à la réparation de l'appropriation était implicitement mais nécessairement autorisée par l'emploi de l'adverbe " notamment " ; 


D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que suivant acte notarié du 21 mai 1990, les consorts X... avaient acquis leur appartement de M. A..., qu'aux termes de cet acte le lot n° 3 était décrit comme un appartement situé au rez-de-chaussée outre le droit au WC dans la cour concurremment avec les propriétaires des deuxième et quatrième lots, que l'acte d'acquisition de M. A... du 17 octobre 1985 reprenait la même description, que celle-ci résultait également du règlement de copropriété du 19 juillet 1959 désignant le lot n° 3 et du plan qui y était annexé, la cour d'appel, qui a constaté que le WC commun, quelle que soit la situation de fait à la date de cet acte, ne faisait pas partie de la vente consentie aux consorts X... en 1990, a exactement retenu que la prescription abrégée n'était pas acquise en l'absence de juste titre et que celle trentenaire ne l'était pas davantage, les consorts X... ne pouvant joindre à leur possession depuis leur acquisition en 1990 celle de leur vendeur pour un bien resté en dehors de la vente ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les consorts X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 11 boulevard Berthier à Paris 17e la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. 






MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP MASSE-DESSEN et THOUVENIN, avocat aux Conseils pour les consorts X... 



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, avant de condamner des copropriétaires (les consorts X...) à restituer des WC communs au syndicat (celui de l'immeuble 11 boulevard Berthier à PARIS 17ème) et à remettre en l'état d'origine les cloisons séparatives telles que figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'habilitation à agir du syndic ; 


AUX MOTIFS QUE l'assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2002 avait pris la résolution suivante : « L'assemblée autorise le syndic à engager toute procédure devant le tribunal compétent à l'encontre de l'indivision X... et ce afin d'obtenir, notamment, la remise en état d'origine du WC commun et à usage privatif aux lots n° s 2, 3 et 4 » ; que, contrairement à ce que soutenaient les exposants, cette autorisation donnée, selon le procèsverbal de cette assemblée après un compte rendu du syndic sur l'appropriation d'un WC commun à usage privatif dans la cour de l'escalier B qui avait été intégré dans le lot n° 3, était suffisamment précise pour permettre au syndic d'introduire à l'encontre de M. Y... et des époux Z... tant sa demande principale en restitution du WC commun et en remise en état des lieux que sa demande en dommages-intérêts, cette dernière, accessoire à la demande principale, tendant à la réparation de l'appropriation étant implicitement mais nécessairement autorisée par l'emploi de l'adverbe notamment ; 


ALORS QUE, d'une part, pour engager une action en justice, le syndic doit y être autorisé par un mandat spécial, et non général ; qu'en déclarant que l'emploi de l'adverbe notamment, dans l'autorisation donnée le 18 septembre 2002 d'assigner les exposants aux fins d'obtenir notamment la remise en état d'origine du WC commun et à usage privatif aux lots n° s 2, 3 et 4, permettait au syndic d'introduire une demande principale en restitution, c'est-à-dire en revendication, et une autre en dommages-intérêts, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 


ALORS QUE, d'autre part, l'autorisation donnée au syndic d'engager une action en justice contre une personne dénommée doit être expresse et précise, et non générale, sans pouvoir être complétée ni par les informations antérieurement fournies aux copropriétaires ni par l'assignation postérieurement délivrée ; qu'en déclarant régulière l'autorisation, donnée au syndic le 18 septembre 2002, d'engager une action en justice contre les exposants afin d'obtenir notamment la remise en état d'origine du WC commun et à usage privatif aux lots n° s 2, 3 et 4, sans préciser quel était cet état d'origine ni à quels documents l'assemblée générale s'était référée pour définir cet état, la cour d'appel a violé le texte susvisé. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, à la demande d'un syndicat de copropriété (celui de l'immeuble sis 11 boulevard Berthier à PARIS 17ème), condamné des copropriétaires (les consorts X..., les exposants) à restituer des WC communs à usage privatif de certains lots et à remettre en l'état d'origine les cloisons séparatives telles qu'elles figuraient sur le plan annexé au règlement de copropriété ; 


AUX MOTIFS QUE le syndicat demandait restitution du WC commun de la cour de l'immeuble ; que les consorts X..., se fondant sur des attestations de deux copropriétaires habitant l'immeuble depuis 1957 et 1976, soutenaient que cela faisait plus de trente ans que le WC commun dans la cour avait été intégré à l'appartement que les exposants avaient acquis le 21 mai 1990 ; que ceux-ci invoquaient tant la prescription acquisitive abrégée que la prescription trentenaire ; que par acte authentique du 21 mai 1990, les consorts X... avaient acquis leur appartement de M. C... ; qu'aux termes de l'acte le lot n° 3 était décrit comme un appartement situé au rez-de-chaussée à droite au fond du vestibule en allant à l'escalier B, comprenant entrée, cuisine, salle à manger et deux chambres, WC, outre le droit aux WC dans la cour à droite concurremment avec les propriétaires des 2ème et 4ème lots ; que l'acte d'acquisition de M. C... du 17 octobre 1985 reprenait la même description ; que celle-ci résultait également du règlement de copropriété du 19 juillet 1959 désignant le lot n° 3 et du plan qui y était annexé ; que le WC commun, quelle que fût l'utilisation de fait à la date de cet acte, ne faisait pas partie de la vente consentie aux consorts X... en 1990 ; que la prescription abrégée ne pouvait être acquise en l'absence de juste titre ; que la prescription trentenaire ne pouvait davantage l'être, les intéressés ne pouvant joindre à leur possession depuis leur acquisition en 1990 celle de leur vendeur pour un bien resté en dehors de la vente ; 


ALORS QUE, d'une part, les actes de vente de biens immobiliers constitués par des lots de copropriété, qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quoteparts de parties communes, peuvent constituer le juste titre qui permet à l'ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités légales, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu'ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots ; qu'en déclarant que l'acte de 1990, qui comportait nécessairement vente d'une quote-part des parties communes, dont nécessairement les WC communs, ne pouvait être le juste titre permettant aux exposants de se prévaloir de la prescription abrégée pour la raison que ce local ne faisait pas partie de la vente, quand la quote-part de ce WC commun était nécessairement comprise dans la vente, la cour d'appel a violé les articles 2265 du Code civil et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; 


ALORS QUE, d'autre part, les actes de vente de biens immobiliers constitués par des lots de copropriété, qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quote-parts de parties communes, transfèrent non seulement des droits de propriété sur les parties privatives mais également des droits de propriété sur une quote-part des parties communes, en sorte que, au regard non seulement de la vente des parties privatives mais également de celle de la quote-part de parties communes, le vendeur est nécessairement l'auteur de l'acquéreur ; qu'en décidant que les exposants ne pouvaient joindre à leur possession depuis leur acquisition en 1990 celle de leur auteur puisque le WC commun ne faisait pas partie de la vente, quand celle-ci avait nécessairement transféré aux exposants la propriété d'une quote-part du WC commun, lequel n'en était donc pas exclu, la cour d'appel a violé les articles 2265 du Code civil et 4 de la loi du 10 juillet 1965.