Cour de Cassation · civ3 — 31 mars 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu, d'une part, que la locataire, se prévalant de la nullité du congé qui lui avait été délivré, ayant la charge de rapporter la preuve de la fraude dont ce congé aurait été entaché, le doute subsistant sur l'existence de cette fraude doit nécessairement lui préjudicier, de sorte qu'elle ne saurait faire grief aux juges du fond de l'avoir exprimé par l'emploi d'une formule dubitative ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la locataire n'ignorait pas que l'accès à l'appartement du premier étage se faisait par l'entrée du local commercial situé au rez-de-chaussée et dans lequel s'exerçait le fonds de commerce qu'elle avait cédé sans avoir pris quelque mesure que ce fût, notamment avec le cessionnaire, et que la cloison prévue par l'architecte, chargé d'aménager l'immeuble, pour rendre indépendant l'escalier conduisant à l'étage n'avait pas été posée à la demande de la locataire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la bailleresse n'était pas tenue d'aménager un accès autonome aux locaux restant loués au 1er étage, ce qui rendait inopérante la demande en résiliation judiciaire du bail, a effectué la recherche prétendument omise ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


Rejette le pourvoi ; 


Condamne la société Conseils Habitat Immobiliers aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Conseils Habitat Immobiliers à payer à Mme Colette X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Conseils Habitat Immobiliers ; 




Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la société Conseils Habitat Immobiliers, 


Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, validant ainsi le congé donné par un bailleur (Mme X...) et rejetant la demande reconventionnelle d'un locataire (la société CONSEILS HABITAT IMMOBILERS, l'exposante) en résiliation judiciaire du bail, d'avoir condamné le second à payer au premier les loyers et charges du 1er avril 2003 au 31 août 2004 ainsi qu'une indemnité d'occupation pour la période postérieure jusqu'au 31 juillet 2006 ; 


AUX MOTIFS QUE le congé délivré sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 était inopérant comme l'avait retenu le premier juge – et admis par la société CONSEILS HABITAT IMMOBILIERS qui le qualifiait de nul, (l'article 15-1 de ladite loi) ne trouvant pas application lorsque le bail d'habitation était consenti à une personne morale ; qu'en conséquence, n'étant pas liée par les dispositions légales restreignant le droit du bailleur à ne pas renouveler le contrat de bail passé avec un particulier, Mme X... était fondée à donner congé dans les conditions du droit commun, en avertissant la (locataire) six mois avant le terme ; que, quelle que fût l'analyse des circonstances de la cause antérieures à ce terme, et serait-elle même défavorable à Mme X..., ces éventuels manquements n'entacheraient pas de fraude un congé notifié régulièrement et sur le motif duquel, en droit commun, le bailleur n'avait pas à se justifier ; que, dès lors, la résiliation du contrat de bail étant acquise au 1er septembre 2004, la société CONSEILS HABITAT IMMOBILIERS ne pouvait, par une demande reconventionnelle formée postérieurement, solliciter que la résiliation fût prononcée rétroactivement au 1er avril 2003 aux torts de la partie adverse : la sanction de l'éventuel comportement fautif résidait dans l'allocation de dommages et intérêts et la dispense de paiement du loyer, comme réclamé d'ailleurs dans les écritures de la société CONSEILS HABITAT IMMOBILIERS ; que, cependant, il résultait des faits de la cause que celle-ci n'ignorait évidemment pas que l'accès à l'appartement du premier étage se faisait par l'entrée du local commercial transformé par elle en bureau sans que l'objet du bail commercial eût été modifié entre les parties, comme il ressortait de la lecture de l'acte de cession du fonds de commerce ; qu'elle avait cédé le fonds sans avoir pris quelque mesure que ce fût, notamment avec le cessionnaire ; qu'elle était pourtant avertie par le courrier de Mme X... en date du 12 mars 2003, rapporté dans l'acte de cession du fonds, que celle-ci entendait « se réserver la faculté d'entreprendre lesdits travaux (aménagement d'un sas d'entrée) ou peut-être le rétablissement d'un accès extérieur supprimé dans les années 80 avant location » – c'est-à-dire que Mme X... n'avait pris aucun engagement ; qu'en effet et surtout, la bailleresse n'était pas tenue d'un tel engagement dès lors que, selon l'attestation délivrée par l'entrepreneur Y... chargé de l'aménagement de l'immeuble, la cloison prévue par l'architecte, pour rendre indépendant l'escalier conduisant à l'étage, n'avait pas été posée à la demande du locataire du magasin ; que, dans ces conditions, la société CONSEILS HABITAT IMMOBILIERS ne pouvait se refuser au paiement des loyers et charges du 1er avril 2003 au 31 août 2004, terme du bail, ainsi que de l'indemnité d'occupation pour la période postérieure jusqu'à évacuation (étant observé qu'elle produisait elle-même des factures démontrant qu'elle avait continué d'entretenir une consommation de gaz et électricité après le 31 août 2004, et même après le 5 janvier 2005, date du constat qu'elle avait fait dresser par huissier de justice pour faire noter l'opposition du cessionnaire du bail commercial à ce qu'elle passât dans ses locaux ; qu'il avait cependant été constaté par l'huissier de justice que l'appartement était vide au 11 août 2006 – ce dont Mme X... avait été avertie – et il était constant qu'il n'existait pas de clés pour y entrer distinctes de celles du local commercial (ni même de porte) ; que, dans ces conditions, l'indemnité d'occupation qui serait raisonnablement fixée au montant du dernier loyer et charges, ne serait due que de septembre 2004 à juillet 2006 inclus ; 


ALORS QUE, d'une part, tout jugement doit être motivé ; qu'en présupposant que, l'analyse des circonstances de la cause antérieures au terme du congé fût-elle défavorable à la bailleresse, d'éventuels manquements n'entacheraient pas de fraude un congé régulier en la forme que la bailleresse n'avait pas à justifier, la cour d'appel s'est prononcée par voie de simple affirmation et par des motifs hypothétiques, en méconnaissance des exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 


ALORS QUE, d'autre part, la résiliation judiciaire d'un contrat à exécution successive prend effet à la date où les parties ont cessé d'exécuter leurs obligations ; qu'en déclarant n'y avoir lieu à résiliation judiciaire pour la raison que, la fin du bail étant acquise au 1er septembre 2004 par le congé de la bailleresse, la locataire ne pouvait, par une demande reconventionnelle formée postérieurement, solliciter que la résiliation fût prononcée rétroactivement au 1er avril 2003 qui était pourtant la date à partir de laquelle le bail n'avait plus reçu exécution, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1741 du Code civil ; 


ALORS QUE, enfin, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée pendant toute la durée du bail ; qu'en imputant à la locataire d'avoir cédé son fonds de commerce sans avoir pris quelque mesure pour se faire garantir par le cessionnaire du rez-de-chaussée un libre passage lui permettant d'accéder au premier étage sans que la bailleresse fût tenue à un tel aménagement, quand elle devait rechercher, compte tenu de la situation nouvelle, soit l'impossibilité totale et absolue d'un libre accès au premier étage résultant de la division des locaux désormais occupés par deux preneurs et l'interdiction par le locataire commercial du rez-de-chaussée de laisser traverser le magasin, si la propriétaire de l'immeuble, tenue d'assurer la jouissance des lieux loués, avait satisfait à son obligation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1719 et 1741 du Code civil.