Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'aux termes du contrat de bail, les lieux loués étaient affectés à " l'exercice d'une activité commerciale de boulangerie, pâtisserie et alimentation " et qu'aucune clause n'imposait la fabrication des produits et spécialement du pain sur place, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux X... n'avaient pas commis d'infraction en vendant dans les locaux loués des produits fabriqués en un autre lieu ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le litige avait principalement pour origine la revendication par les bailleurs de la jouissance du local d'habitation inclus dans le bail commercial, qu'à cet effet, ils avaient fait délivrer aux époux X... le 26 décembre 2002 un congé pour reprise fondé sur l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, que sur assignation des preneurs, le tribunal d'instance de Villefranche-sur-Saône, tout en se déclarant incompétent, avait relevé que les locaux d'habitation loués accessoirement au local n'entraient pas dans le champ d'application de la loi précitée, qu'à la suite de cette procédure, les bailleurs avaient présenté une requête aux fins de désignation d'un huissier de justice avec mission de se rendre dans les lieux loués et d'effectuer toutes constatations concernant les conditions d'occupation des locaux et qu'il était manifeste qu'en délivrant un commandement à la suite des constats ainsi opérés, les bailleurs poursuivaient le seul objectif d'échapper à leurs propres obligations de renouveler le bail arrivé à expiration, comme l'exigeaient les locataires, et de libérer l'appartement compris dans le bail, la cour d'appel, qui a, sans violer le principe de la contradiction, déduit de ses constatations que les bailleurs avaient fait un usage abusif de la clause résolutoire insérée au bail et qu'étant de mauvaise foi, ils ne pouvaient s'en prévaloir, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne, ensemble, Mme Y... et M. Z... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et de M. Z... ; les condamne, ensemble, à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf. 


MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour Mme Y... et M. Z... 



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmant ainsi le jugement ayant constaté l'acquisition d'une clause résolutoire, d'avoir débouté le bailleur (M. Z... et Mme Y..., les exposants) de sa demande de résiliation d'un bail commercial pour inexécution par le preneur (M. et Mme X...) de ses obligations contractuelles ; 


AUX MOTIFS QUE, sur la déspécialisation invoquée, aux termes du contrat de bail, les lieux loués étaient affectés à « l'exercice d'une activité commerciale de boulangerie, pâtisserie et alimentation » ; qu'aucune clause n'imposait la fabrication des produits et spécialement du pain sur place ; que M. et Mme X... n'avaient pas commis d'infraction aux clauses du bail en vendant dans les locaux loués des produits fabriqués en un autre lieu ; que, sur le maintien des lieux en bon état d'entretien et d'achalandage, le bail contenait des clauses types relatives au garnissement des locaux, à l'état du matériel, au mode d'exercice du commerce, imposant le maintien du matériel en bon état d'entretien, un bon achalandage, une ouverture continuelle à la clientèle, sauf durant la période des congés et lors de la fermeture hebdomadaire, conformément aux usages de la profession ; que ces clauses, dont l'objectif était de garantir au bailleur le paiement des loyers et charges, imposaient l'exploitation effective du fonds de commerce mais ne permettaient pas à celui-ci de se comporter comme un employeur en imposant au preneur des conditions d'exploitation et des horaires d'ouverture stricts, conformes à ceux affichés ; que le preneur, propriétaire du fonds de commerce, gardait la liberté d'adapter la nature et le volume des produits offerts à la clientèle aux besoins et à la demande de celle-ci ; que, compte tenu de ces observations, M. Z... et Mme Y... ne pouvaient tirer argument d'attestations de clients indiquant avoir déploré une ouverture tardive, une fermeture anticipée ou une carence du produit souhaité ; qu'eu égard à l'état de vétusté du matériel vendu, dont l'inventaire révélait que les pièces essentielles avaient été acquises en 1983, son état d'entretien était sans incidence sur la garantie qu'il représentait ; que le constat opéré par Me A..., huissier de justice, le 5 février 2003, jour de fermeture du commerce, était inopérant quant à l'achalandage ; que celui réalisé par M. B... le 28 avril 2005 ne relevait pas d'infraction caractérisée aux clauses du bail ; que, sur le paiement du loyer, selon les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produisait effet un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux, mentionnant ce délai ; que les décomptes précis établis par les bailleurs (pièces n° s 22, 32, 41 et 47) n'avaient pas été contestés par l'établissement de calculs différents ; qu'aux termes du commandement délivré le 28 décembre 2005, il était réclamé un arriéré de 395, 07 ; que M. et Mme X... ne s'étaient pas acquittés de la somme réclamée dans le mois de la délivrance de l'acte ; que cependant, en application du principe de l'exécution de bonne foi formulé par l'article 1134, alinéa 3, du Code civil, le jeu de la clause résolutoire pouvait être écarté lorsque le créancier qui en invoquait le bénéfice n'était pas de bonne foi ; que l'examen de la chronologie des rapports entre les bailleurs et les preneurs révélait que le litige avait principalement pour origine la revendication par les bailleurs de la jouissance du local d'habitation inclus dans le bail commercial ; qu'à cet effet, ils avaient fait délivrer à M. et Mme X..., le 26 décembre 2002, un congé pour reprise fondé sur l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 (pièce n° 3 de M. et Mme X...) ; que, sur assignation des preneurs, le tribunal d'instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE, tout en se déclarant incompétent, avait relevé que les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial ne rentraient pas dans le champ d'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à la suite de cette procédure les bailleurs avaient renoncé à se prévaloir de ce congé et avaient alors présenté une requête aux fins de désignation d'un huissier de justice avec mission de se rendre dans les lieux loués et d'effectuer toutes constatations concernant les conditions d'occupation des locaux ; qu'il était manifeste qu'en délivrant un commandement à la suite des constats opérés, les bailleurs poursuivaient le seul objectif d'échapper à leurs propres obligations de renouveler le bail arrivé à expiration, comme l'exigeaient les locataires (pièce n° 2), et de libérer l'appartement compris dans le bail ; qu'au vu de ces éléments, la cour considérait que M. Z... et Mme Y... faisaient un usage abusif de la clause résolutoire insérée au bail et ne pouvaient s'en prévaloir ; qu'ils restaient fondés à exiger des preneurs le paiement du solde des loyers dus qui s'élevaient à 1. 033, 11 au 31 décembre 2007 (conclusions n° 2, p. 15) ; 


ALORS QUE, d'une part, les stipulations du bail déterminent la nature de l'activité convenue dans les locaux loués et ses modalités d'exercice ; qu'en déclarant que les preneurs n'avaient commis aucune infraction en utilisant les lieux loués comme dépôt de pain, pour la raison qu'aucune clause n'imposait la fabrication de pain sur place, quand, selon les termes mêmes du bail, l'activité commerciale de boulangerie et pâtisserie s'exerçait dans un magasin avec fournil et laboratoire, et qu'obligation était faite au preneur de maintenir la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement, ce qui impliquait nécessairement une activité effective de fabrication et de cuisson du pain sur place, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 


ALORS QUE, d'autre part, en retenant qu'aucune faute d'exécution ne pouvait être reprochée au preneur du chef du maintien du matériel dans un bon état d'entretien, tout en constatant que ce matériel était vétuste, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; 


ALORS QUE, en outre, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la mauvaise foi des bailleurs sans avoir préalablement invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 


ALORS QUE, en toute hypothèse, en retenant la mauvaise foi des bailleurs pour des motifs étrangers à la délivrance du commandement, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du Code civil. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré un preneur (M. et Mme X...) recevable et bien fondé en sa demande de reprise d'un logement attenant au local commercial et laissé à la jouissance du bailleur (M. Z... et Mme Y..., les exposants) ; 


AUX MOTIFS QUE ne pouvait être considérée comme nouvelle la demande en libération du local d'habitation qui succédait à la contestation de la délivrance par les bailleurs d'un congé pour reprise, litige non résolu et constamment évoqué dans la présente procédure, qui en était la suite ; qu'aux termes du bail (page 12), le preneur ne sollicitait pas immédiatement la libération des locaux d'habitation par le bailleur mais se réservait de la réclamer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, six mois au moins à l'avance, sans avoir à justifier d'un motif quelconque ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 juin 2006, M. X... avait notifié à M. Z... et à Mme Y... son intention de reprendre l'appartement, ce à quoi les bailleurs avaient répondu le 31 août 2006 qu'ils avaient l'intention de rester dans les lieux (pièces n° s 22 et 23) ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 avril 2007, M. et Mme X... avaient réitéré leur demande de reprise, rappelant que l'appartement faisait partie du bail commercial (pièces n° 25) ; que malgré la signature de l'accusé de réception afférent à ce courrier, le 10 mai 2007, les bailleurs avaient contesté avoir reçu une lettre recommandée leur demandant de libérer les locaux d'habitation ; que les preneurs avaient renouvelé une nouvelle fois leur demande le 15 juin 2007 et s'étaient heurtés à un refus des bailleurs ; que M. Z... et Mme Y... étaient mal fondés à invoquer l'abus de droit de M. et Mme X..., qui n'avaient certes pas l'utilité de ce logement compte tenu des conditions particulières sus-évoquées dans lesquelles ils exerçaient le commerce, mais qui justifiaient (pièce n° 32) qu'ils cherchaient à céder le fonds de commerce de boulangerie, ce qui nécessitait la disposition d'un logement ; 


ALORS QUE, d'une part, les premiers juges avaient donné acte aux bailleurs de ce qu'ils reconnaissaient que le congé était nul ; que cette contestation n'était plus dans le débat, de sorte que la demande de libération de l'appartement était nécessairement nouvelle en cause d'appel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du Code de procédure civile ; 


ALORS QUE, en outre, une prétention est nouvelle aussitôt qu'elle n'a pas été formulée devant le juge de première instance ; qu'ayant constaté que les preneurs avaient notifié par lettre recommandée du 26 juin 2006 leur intention de reprendre l'appartement, ce dont il s'inférait que le premier juge n'avait été saisi d'aucune demande de libération du local d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile ; 


ALORS QUE, d'autre part, le cessionnaire d'un droit au bail est tenu des mêmes obligations que le cédant ; qu'en justifiant la reprise du logement par le fait que les preneurs cherchaient à céder leur fonds de commerce de boulangerie, ce qui nécessitait la reprise d'un logement, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-16 du Code de commerce et 1134 et 1717 du Code civil.