Cour de Cassation · civ3 — 13 octobre 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'ANAH justifiait avoir acquis les droits au bail des locaux litigieux, à usage de bureaux, au locataire précédent par acte du 30 juin 1986, la cour d'appel a souverainement retenu que le montant de l'indemnité d'éviction principale due à l'ANAH devait être à la mesure de la valeur de droit au bail selon la méthode dite du différentiel de loyers ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Jade aux dépens ;






 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jade à payer à l'Agence nationale pour l'aménagement de l'habitat la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jade ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.






 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyen produit au pourvoi principal par Me Odent, avocat aux Conseils pour la société Jade




 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le bailleur à payer une indemnité d'éviction correspondant à la différence entre le loyer de renouvellement du bail et la valeur locative du marché, Au motif adopté des premiers juges que même si en cas de renouvellement du bail le loyer n'aurait pas été plafonné compte tenu de l'usage exclusif de bureaux, il est cependant établi qu'un loyer de renouvellement non soumis au plafonnement, qu'il soit convenu de manière amiable ou fixé judiciairement, n'est jamais absolument égal à un prix de marché dont la détermination obéit exclusivement à la loi de l'offre et de la demande ; qu'il s'ensuit que l'ANAH doit être indemnisée de la perte de la valeur des droits au bail, évaluée selon la méthode dite du différentiel de loyers par la capitalisation de la différence de loyer entre le loyer de marché et celui qui aurait été fixé à l'occasion du bail renouvelé ;


 Alors qu'il résulte de l'article R. 145-11 du code de commerce que pour les locaux à usage exclusif de bureaux la valeur locative de renouvellement est identique à la valeur locative de marché ; que dès lors, en condamnant le bailleur à verser au preneur une indemnité d'éviction correspondant à la différence entre le loyer de renouvellement du bail et la valeur locative de marché, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et R. 145-11 du code de commerce.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Thomas Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils pour l'Agence nationale pour l'aménagement de l'habitat (ANAH)


 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevables les exceptions de nullité et d'irrecevabilité de l'appel soulevées par l'ANAH ;


 AUX MOTIFS QUE « l'ANAH soulève la nullité et l'irrecevabilité de l'appel ; que cependant, aux termes des dispositions des articles 711 et 911 du Code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est seul compétent pour régler les incidents mettant fin à l'instance ; qu'en l'espèce, ces incidents ne s'étant pas révélés postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état, l'ANAH n'est plus recevable à soulever ces exceptions » ;


 ALORS QUE le défaut de capacité d'ester en justice constitue une exception de nullité fondée sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure qui peut être soulevée en tout état de cause par les parties ; que si le conseiller de la mise en état est compétent pour déclarer un appel irrecevable, il ne dispose pas à cet égard d'une compétence exclusive qui priverait la Cour d'appel de la possibilité d'exercer en tout état de cause son office sur la question de la régularité de sa saisine ; qu'en rejetant en l'espèce les exceptions d'irrecevabilité et de nullité de l'appel soulevées par l'ANAH tirée du défaut de capacité d'ester en justice de la SCI OPERA CAPUCINES – irrégularités de fond insusceptibles d'être couvertes – au seul motif que ces incidents ne s'étant pas révélés postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état, l'ANAH n'était plus recevable à les soulever devant la Cour, cependant que l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de capacité d'ester en justice pouvait être soulevée en tout état de cause devant la formation collégiale, la Cour d'appel a violé ensemble les article 117, 118, 122, 771 et 911 du Code de procédure civile.