Cour de Cassation · civ3 — 10 novembre 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 










Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué de la société Henkel France, réunis, ci après annexés : 


Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail à construction conclu le 30 septembre 1974, la société locataire avait contracté l'obligation pendant tout le cours du bail de conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous aménagements qu'elle y aurait apportés et d'effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil et par l'usage, que le rapport d'expertise judiciaire démontrait que la locataire avait failli à son obligation d'entretien, l'état de l'immeuble lors de sa restitution exigeant d'importants travaux à la suite de cette défaillance, que l'expert avait chiffré de façon précise et en les décrivant le coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal, la cour d'appel, qui a ainsi constaté l'existence du préjudice subi par le bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige ni se contredire, que la société Henkel devait supporter les frais de remise en état des lieux ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen du pourvoi principal, ci après annexé : 


Attendu qu'ayant rappelé les stipulations du bail détaillant les diverses réparations locatives à la charge de la société Inéo, relevé qu'il n'y avait pas eu d'état des lieux d'entrée, que la société Inéo avait obtenu une remise de loyer en échange de son engagement de faire son affaire personnelle de la remise en état des locaux et du coût des aménagements nécessités par son activité, qu'elle n'avait formé aucune réclamation en cours de bail et retenu, par motifs propres et adoptés, que l'expertise montrait que la locataire n'avait pu justifier des dossiers et carnets d'entretien, décrivait de façon précise et circonstanciée l'état du bien, chiffrait poste par poste le coût de la remise en état résultant de l'absence d'entretien, constatait l'obsolescence de la cuisine par suite de l'évolution des normes, qui ne se serait pas creusée de cette façon si la locataire l'avait régulièrement utilisée et adaptée, tenait compte de la vétusté et de la nature de certaines réparations, relatives notamment à la perte d'étanchéité du mur pignon compromettant le clos, et évaluait précisément ce qui incombait à la société Inéo, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 


Sur le moyen unique du pourvoi provoqué des consorts Y... 
Z..., ci après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que le sapiteur que s'était adjoint l'expert avait apprécié de façon circonstanciée la valeur vénale de l'immeuble supposée conforme à la réglementation et en état normal d'usage à la somme de 1 950 000 euros et que les travaux effectués par l'acquéreur de l'immeuble prenaient nécessairement en compte les aménagements correspondant à sa nouvelle destination, la cour d'appel a pu retenir que les consorts Y... 
Z..., qui avaient vendu le bien au prix de 2 120 000 euros sans effectuer de remise en état ni le mettre en conformité, ne pouvaient arguer utilement d'une valeur vénale de ce bien plus importante ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE les pourvois ; 


Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf. 


MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 


Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Inéo. 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Ineo à garantir la société Henkel France des condamnations mises à sa charge, à hauteur de 213. 266, 40 au titre des travaux de remise en état (avec déduction du montant du dépôt de garantie) et 39. 675 au titre de l'impossibilité pour les consorts Y...- Z... de relouer l'immeuble après sa libération ; 


AUX MOTIFS QU'aux termes du bail à construction conclu le 30 septembre 1974, la société Rubson, locataire aux droits de laquelle vient la SA Henkel France, a contracté l'obligation pendant tout le cours du bail de conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous aménagements qu'elle y aurait apportés et à effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil et par l'usage ; que le rapport d'expertise judiciaire démontre clairement que la locataire a failli à son obligation d'entretien et que l'état de l'immeuble lors de sa restitution exige d'importants travaux à la suite de cette défaillance ; que le premier juge en allouant des dommages et intérêts aux demandeurs au titre de la remise en état de l'immeuble n'a pas statué ultra petita dès lors que le coût de ces travaux avait une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble, les demandeurs arguant précisément d'une perte de cette valeur du fait de l'absence d'entretien ; que l'expert a chiffré de façon précise et en les décrivant le coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal à la somme totale de 272. 101, 40 euros ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SA Henkel France, défaillante dans l'exécution de son obligation contractuelle à payer aux demandeurs cette somme à titre de dommages et intérêts ; (…) (cf. arrêt p. 8) ; que l'absence d'état d'entretien de l'immeuble a incontestablement fait perdre aux consorts Y... une chance de le relouer dans les meilleurs délais ; qu'il convient d'estimer, au vu des justificatifs, produits par les consorts Y... et de l'existence de seulement deux propositions de location éventuelle, l'une datant de décembre 2003 et l'autre de juin 2004 et en l'absence de manifestation de tout refus avéré d'un candidat locataire faisant référence au mauvais état des locaux que la perte de chance de relouer ceux-ci du fait de leur état doit être estimé comme faible et n'excédant pas 20 % ; que contrairement à ce que soutiennent les intimés la valeur locative a été exactement appréciée à 210. 000 euros HT par l'expert en fonction de la valeur vénale de l'immeuble elle même correctement chiffrée sur la base de termes de comparaison et d'éléments sérieux et fiables, que par comparaison au prix du loyer payé de 134. 155 euros par an par la précédente locataire, titulaire d'un bail précaire et de la date à laquelle ce bail lui avait été concédé, le montant de valeur locative fixée par l'expert est tout à fait justifié ; qu'il convient en conséquence de fixer à la somme de 31. 500 euros le préjudice subi par les consorts Y...- Z... du fait de la perte de chance de relouer l'immeuble compte tenu de son état ; que M. 
B...
, sapiteur auquel s'est adjoint l'expert, a apprécié de façon circonstanciée la valeur vénale de l'immeuble, supposée conforme à la réglementation et en état normal d'usage à la somme de 1. 950. 000 euros ; que les intimés qui sont indemnisés du coût des travaux de remise en état du bien et l'on vendu 2. 120. 000 euros sans effectuer de travaux de remise en état ni le mettre en conformité par rapport à la réglementation sur l'amiante, remise en conformité dont il a été dit qu'elle n'incombait pas à la SA Henkel France ne peuvent utilement arguer d'une valeur vénale plus importante de ce bien en y incluant le prix de sa remise en état et aux normes et ce d'autant que les travaux effectués par son acquéreur prend nécessairement en compte les aménagements correspondant à sa nouvelle destination ; qu'il convient d'estimer, dans ces conditions, que c'est à juste titre que les premiers les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale de l'immeuble à défaut de démontrer qu'ils avaient subi un préjudice ; que la SA Henkel France doit en conséquence être condamnée à payer aux consorts Y...- Z... la somme de 303. 601, 40 euros à titre de dommages et intérêts (cf. arrêt p. 9 et 10) ; 


1 / ALORS QU'en condamnant la société Henkel France à payer aux consorts Y...- Z... la somme de 303. 601, 40 à titre de dommages et intérêts comprenant d'une part, le coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal, chiffré par l'expert à la somme de 272. 101, 40, d'autre part, le préjudice subi du fait de la perte de chance de relouer l'immeuble, compte tenu de son état (31. 500), bien que les consorts Y...- Z... avaient sollicité la seule indemnisation, d'une part de la perte de la valeur vénale de l'immeuble, laquelle ne pouvait correspondre à l'entier coût des travaux de réfection, d'autre part de la perte de chance de relouer, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 


2 / ALORS QU'en relevant, d'une part, que la société Henkel France avait, à juste titre, été condamnée à payer aux consorts Y...- Z... la somme de 272. 101, 40 au titre du coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal « dès lors que le coût de ces travaux avaient une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble, les demandeurs arguant précisément d'une perte de cette valeur du fait de l'absence d'entretien », d'autre part que c'est à juste titre que le premier juge les avait déboutés « de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale de l'immeuble à défaut de démontrer qu'ils avaient subi un préjudice », la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 


3 / ALORS QUE des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en condamnant la société Henkel France « défaillante dans l'exécution de son obligation contractuelle », à payer aux consorts Y...- Z... la somme de 272. 101, 40 de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal, dès lors que le coût de ces travaux avaient une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble, après avoir expressément retenu les consorts que les consorts Y...- Z..., qui avaient vendu l'immeuble 2. 120. 000 sans effectuer de travaux de remise en état, ne pouvaient utilement arguer d'une valeur vénale plus importante de ce bien en y incluant le prix de sa remise en état, de sorte qu'ils devaient être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale de l'immeuble à défaut de démontrer qu'ils avaient subi un préjudice, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Ineo à garantir la société Henkel France des condamnations mises à sa charge, à hauteur de 213. 266, 40 au titre des travaux de remise en état (avec déduction du montant du dépôt de garantie) et 39. 675 au titre de l'impossibilité pour les consorts Y...- Z... de relouer l'immeuble après sa libération ; 


AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la société Ineo était tenue de l'intégralité des travaux d'entretien de l'immeuble selon le bail qui se réfère à une restitution des locaux par la société Ineo au 30 juin 2004 dans un excellent état d'entretien ; que la société Ineo n'était pas tenue aux réparations de l'article 606 du code civil ; que la société Ineo s'oppose à la demande et refuse de prendre en charge les défauts nés de la vétusté ; que l'expert a tenu compte de ces éléments ; qu'il évalue les réparations pouvant être mises à la charge de la société Ineo à la somme de 213. 266, 40 ; qu'il tient compte à cet égard du caractère de certaines réparations comme celle concernant l'étanchéité des murs pignons ; que l'évaluation proposée par l'expert est circonstanciée et les consorts Y...- Z... n'apportent aux débats aucun élément de nature à la mettre en cause ; que la SA Henkel France sera dès lors admise dans sa demande en garantie formée à l'encontre de la société Ineo, à hauteur de 213. 266, 40, de laquelle sera déduit le montant du dépôt de garantie soit 37. 813, 64 ; 


ET AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes du bail conclu entre les parties le 1er avril 1998, la société EI Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la SA Ineo s'est engagée (article 8) à entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment de peinture et les rendre tels à l'expiration du bail, à maintenir en bon état les revêtements du sol et carrelage, toutes les robinetteries et les conduites d'eau intérieures des locaux, les appareils de WC et sanitaires et autres qui se trouveraient dans les lieux loués, les conduits et appareils d'électricité, les sonneries, les serrures et fermetures et à faire son affaire personnelle du fonctionnement de ces appareils et veiller plus particulièrement à l'entretien et au graissage des fermetures métalliques sans que le bailleur soit tenu à aucune réparation ni soumis à aucune responsabilité ; à tenir les emplacements de voitures loués et leurs abords en constant état de propreté ; qu'en fin de bail, elle s'est également engagée (article 15), à rendre les biens immobiliers en bon état d'entretien et à justifier à son départ, par un état des lieux contradictoirement établi à ses frais que les locaux sont en excellent état d'entretien et de réparations de toute nature conformément aux prescriptions ci-dessus et à défaut, à verser au bailleur le coût des travaux de remise en état nécessaires ; que ce bail prévoyait par ailleurs à l'entrée dans les lieux (article 4) qu'un état des lieux serait contradictoirement établi entre les parties à la remise des clés, qu'il précisait toutefois que le preneur prendrait les lieux dans l'état où ils se trouveraient lors de l'entrée en jouissance compte tenu de l'abattement de loyer de 350. 000 francs prévu à l'article 28 du même acte en contrepartie de ce que le preneur acceptait de faire son affaire personnelle de la remise en état des locaux et prendre à sa charge les contraintes et coût pour son aménagement ; qu'il convient d'estimer, compte tenu des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, que la S. A. Ineo, en l'absence d'état des lieux établi lors de la prise de possession de ceux-ci et compte tenu de la remise de loyers qui lui a été consentie, est présumée avoir pris les lieux en état d'entretien et ne peut se prévaloir de leur état non conforme lors de sa prise de possession ; 


ALORS QUE la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, comme il lui était demandé, si la société Henkel France avait satisfait à son obligation de délivrance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil. 


Moyen produit AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Thomas Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Henkel France. 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société HENKEL FRANCE à payer à Monsieur Jean-François Y..., Mademoiselle Tatiana Y..., Madame Alexandra Y... épouse C..., Monsieur Hildebert Z..., Monsieur Jean-François Z... et Monsieur Patrick Z..., une somme de 303. 601, 40 euros à titre de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS QU'« aux termes du bail à construction conclu le 30 septembre 1974, la société RUBSON SAS, locataire aux droits de laquelle vient la SA HENKEL FRANCE, a contracté l'obligation pendant tout le cours du bail de conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous aménagements qu'elle y aurait apporté et à effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toutes natures y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du Code civil et par l'usage ; que le rapport d'expertise judiciaire démontre clairement que la locataire a failli à son obligation d'entretien et que l'état de l'immeuble lors de sa restitution exige d'important travaux à la suite de cette défaillance ; que le premier juge en allouant des dommages et intérêts aux demandeurs au titre de la remise en état de l'immeuble n'a pas statué ultra petita dès lors que le coût de ces travaux avait une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble, les demandeurs arguant précisément d'une perte de cette valeur du fait de l'absence d'entretien ; que l'expert a chiffré de façon précise en les décrivant le coût des travaux de réfection imposé par une remise en état des lieux en état d'usage normal à la somme totale de 272 101, 40 euros ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SA HENKEL FRANCE, défaillante dans l'exécution de son obligation contractuelle à payer aux demandeurs cette somme à titre de dommages et intérêts ; (…) ; que l'absence d'état d'entretien de l'immeuble a incontestablement fait perdre aux consorts Y... une chance de relouer dans les meilleurs délais, que contrairement à ce que soutient la SA HENKEL FRANCE, la perte de la personnalité morale de la SCI ALEXANDRE 
Y...
, du fait de son défaut d'immatriculation au 1er novembre 2002, ne rendait pas impossible la location du bien par les consorts Y..., qu'en effet si aucun bail ne pouvait être consenti au nom de la SCI qui n'avait plus d'existence légale, les consorts Y..., indivisaires et bénéficiaires du patrimoine de cette société, avaient tous la possibilité de donner le bien en location et de rendre public et opposable, à l'occasion de la signature d'un nouveau bail, le transfert dans le patrimoine de l'indivision du bien qu'ils donnaient à bail ; qu'il convient d'estimer au vu des justificatifs produits par les consorts Y... (pièces 8, 9, 11, 10, 12 et 13) étant observé que les pièces 9 et 11 émanent de la SCI ALEXANDRE 
Y... 
qui n'existait plus que les deux autres sont adressées à un seul indivisaire et de l'existence de seulement deux propositions de location éventuelle, l'une datant de décembre 2003 et l'autre de juin 2004 et en l'absence de manifestation de tout refus avéré d'un candidat locataire faisant référence au mauvais état des locaux que la perte de chance de relouer ceux-ci du fait de leur état doit être estimée comme faible et n'excédant pas 20 % ; que contrairement à ce que soutiennent les intimés la valeur locative a été exactement appréciée à 210 000 euros HT par l'expert en fonction de la valeur vénale de l'immeuble, elle-même correctement chiffrée sur la base de termes de comparaison et d'éléments sérieux et fiables, que par comparaison au prix du loyer payé de 134 155 euros par an par la précédente locataire, titulaire d'un bail précaire et de la date à laquelle ce bail lui avait été concédé, le montant de valeur locative fixé par l'expert est tout à fait justifié ; qu'il convient en conséquence de fixer à la somme de 31 500 euros le préjudice subi par les consorts Y... – Z... du fait de la perte de chance de relouer l'immeuble compte tenu de son état ; que M. 
B...
, sapiteur auquel s'est adjoint l'expert, a apprécié de façon circonstanciée la valeur vénale de l'immeuble, supposée conforme à la réglementation et en état normal d'usage à la somme de 1 950 000 euros ; que les intimés qui sont indemnisés du coût des travaux de remise en état du bien l'ont vendu 2 120 000 euros sans effectuer de travaux de remise en état ni le mettre en conformité par rapport à la réglementation sur l'amiante, remise en conformité dont il a été dit qu'elle n'incombait pas à la SA HENKEL FRANCE, ne peuvent utilement arguer d'une valeur vénale plus importante de ce bien en y incluant le prix de sa remise en état et aux normes et ce d'autant que les travaux effectués par son acquéreur prennent nécessairement en compte les aménagements correspondant à sa nouvelle destination ; qu'il convient d'estimer, dans ces conditions, que c'est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de valeur vénale de l'immeuble à défaut de démontrer qu'ils avaient subi un préjudice ; que la SA HENKEL FRANCE doit en conséquence être condamnée à payer aux consorts Y... – Z... la somme de 303 601, 40 euros à titre de dommages et intérêts » ; 


ALORS, D'UNE PART, QU'en condamnant la société HENKEL FRANCE à payer aux consorts Y... – Z... la somme de 303 601, 40 euros à titre de dommages et intérêts comprenant d'une part, le coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal, chiffré par l'expert à la somme de 272 101, 40 euros, d'autre part, le préjudice subi du fait de la perte de chance de relouer l'immeuble, compte tenu de son état (31 500 euros), bien que les consorts Y... – Z... avaient sollicité la seule indemnisation, d'une part de la perte de la valeur vénale de l'immeuble, laquelle ne pouvait correspondre à l'entier coût des travaux de réfection, d'autre part de la perte de chance de relouer, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 


ALORS, D'AUTRE PART, QU'en relevant, d'une part, que la société HENKEL FRANCE avait, à juste titre, été condamnée à payer aux consorts Y... – Z... la somme de 272 101, 40 euros au titre du coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal « dès lors que le coût de ces travaux avait une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble, les demandeurs arguant précisément d'une perte de cette valeur du fait de l'absence d'entretien », d'autre part que c'est à juste titre que le premier juge les avait déboutés « de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale de l'immeuble à défaut de démontrer qu'ils avaient subi un préjudice », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 


ALORS, ENFIN, QUE les dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en condamnant la société HENKEL FRANCE « défaillante dans l'exécution de son obligation contractuelle », à payer aux consorts Y... – Z... la somme de 272 101, 40 euros de dommages et intérêts au titre du coût des travaux de réfection imposés par une remise en état des lieux en état d'usage normal, dès lors que le coût de ces travaux avait une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble, après avoir expressément retenu que les consorts Y... – Z..., qui avaient vendu l'immeuble 2 120 00 euros sans effectuer de travaux de remise en état, ne pouvaient utilement arguer d'une valeur vénale plus importante de ce bien en y incluant le prix de sa remise en état, de sorte qu'ils devaient être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale de l'immeuble à défaut de démontrer qu'ils avaient subi un préjudice, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil. 






Moyen produit AU POURVOI PROVOQUE par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les consorts Y... et Z.... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Henkel France au profit de Monsieur Jean-François Y..., Mademoiselle Tatiana Y..., Madame Alexandra Y... épouse C..., Monsieur Hildebert Z..., Monsieur Jean François Z..., Monsieur Patrick Z... à la somme de 303. 601, 40 euros à titre de dommages et intérêts, 


AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur 
B...
, sapiteur que s'est adjoint l'expert, a apprécié de façon circonstanciée la valeur vénale de l'immeuble, supposée conforme à la règlementation et en état normal d'usage à la somme de 1. 950. 000 euros ; Que les intimés qui sont indemnisés du coût des travaux de remise en état du bien et l'ont vendu 2. 120. 000 euros sans effectuer de travaux de remise en état ni le mettre en conformité par rapport à la règlementation sur l'amiante, remise en conformité dont il a été dit qu'elle n'incombait pas à la société Henkel France ne peuvent utilement arguer d'une valeur vénale plus importante de ce bien en y incluant le prix de sa remise en état et aux normes et ce d'autant que les travaux effectués par son acquéreur prend nécessairement en compte les aménagements correspondant à sa nouvelle destination ; Qu'il convient d'estimer, dans ces conditions, que c'est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale de l'immeuble à défaut d'avoir démontré qu'ils avaient subi un préjudice, 


ET AUX MOTIFS adoptés des premiers juges QUE Monsieur 
B... 
évalue la valeur vénale de l'immeuble à 1. 950. 000 euros soit 1. 444, 44 euros le m2 de bureaux ; Que les consorts Y...- Z... l'évalue à 3. 900. 00 euros hors droits et frais de mutation ; Que l'évaluation proposée par l'expert est circonstanciée et les consorts Y...- Z... n'apportent aux débats aucun élément de nature à la remettre en cause, le tribunal ne disposant pas des compétences techniques de Monsieur 
B... 
qui a évalué l'immeuble « supposé conforme à la règlementation et en état normal d'usage » (...) ; Qu'eu égard à son état d'entretien, l'immeuble n'a pu, selon les demandeurs, être vendu à sa valeur, appréciée par l'expert à la somme de 1. 950. 000 euros ; Que l'immeuble a, de fait, été vendu pour la somme de 2. 120. 000 euros soit au-dessus du prix arrêté par l'expert pour un immeuble en état d'usage mais conforme à la règlementation ; Que dès lors, les consorts Y...- Z... n'établissent pas leur préjudice, 


ALORS QUE, pour critiquer le jugement qui retenait la valeur vénale de l'immeuble en l'état normal d'usage telle que fixée par Monsieur 
B... 
à 1 950 000, les consorts Y..., qui contestaient vigoureusement dans leurs conclusions la valeur vénale de l'immeuble estimée par Monsieur 
B... 
(Prod. 1 p. 9, 11 et suivantes), versaient aux débats les études réalisées par la Société Bourdais en octobre et novembre 2003 et septembre 2004 (pièces 5 à 7 du bordereau de communication et Prod. 2 à 4) ainsi qu'un courrier de l'acquéreur (pièce 20 du bordereau de communication et Prod. 5) attestant que le prix de cession avait été diminué du montant des travaux à hauteur de plus de un million d'euros ; qu'en se fondant uniquement sur l'évaluation du sapiteur 
B... 
que l'expert judiciaire avait lui-même estimé faible sans analyser, serait-ce de manière sommaire, les documents versés aux débats, la Cour a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.