Cour de Cassation · civ3 — 2 décembre 2009

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Donne acte à la société Ftimmo H du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société La Poste, la société civile immobilière Normand, Bresjanac, Savary de Beauregard, Chapelain et la société civile professionnelle C..., D..., X... ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2008), que par acte du 13 octobre 2000, la société Ftimmo H, filiale de France Telecom, a promis de vendre un immeuble à la société Cogedim entreprise (société Cogedim), sous la condition suspensive de la justification d'un droit de propriété régulier au moins trentenaire ; qu'en l'absence de réalisation de cette condition, les parties sont convenues de mettre un terme à cette convention, la société Cogedim acceptant de ne recouvrer que moitié de l'indemnité d'immobilisation versée et de différer le recouvrement du solde à la date de la réalisation d'une nouvelle opération dans laquelle elle interviendrait en qualité de promoteur ; que les parties ont en ce sens échangé des courriers les 30 avril et 10 mai 2001 ; que cette opération n'a pu aboutir, en l'absence d'obtention du permis de construire par la société Feder Londres, société pressentie pour réaliser la restructuration et que la société Cogedim entreprise a demandé la restitution du solde de l'indemnité d'immobilisation en conséquence de la nullité de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 ; 

Sur le premier moyen des pourvois principal et provoqué, réunis : 

Attendu que la société Ftimmo H et la société France Telecom font fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité pour absence de cause de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 et de condamner la société Ftimmo H au paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen : 

1° / que la société Ftimmo H avait demandé à la cour d'appel de ne pas s'en tenir à la présentation des différentes thèses juridiques défendues par les exégètes pour apprécier l'accomplissement ou la défaillance de la condition mais d'examiner elle-même la question sur le fond ; qu'elle avait ajouté que dans la mesure où il n'a jamais été contesté que l'immeuble litigieux avait depuis sa construction abrité le centre téléphonique " Balzac " et était toujours occupé le 1er janvier 1991 par les seuls services de France Telecom, cette société en était devenue propriétaire par le seul effet de la loi n° 90-568 du 2 juillet 1990, relative à l'organisation du service public de la poste et des télécommunications ; qu'en déduisant la défaillance de la condition suspensive de l'existence de divergences entre les notaires et les spécialistes de droit public consultés par les parties quant à la légalité de la vente de l'immeuble litigieux par la Poste à France Telecom le 20 décembre 1993 et à l'apport de l'immeuble par celle-ci à sa filiale Ftimmo H le 12 avril 2000, la cour d'appel, qui a refusé d'examiner elle-même la question de fond a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 22 de la loi n° 90-568 du 2 juillet 1990 relative à l'organisation du service public de la poste et des télécommunications ; 

2° / que dans ses conclusions d'appel, la société Ftimmo H avait soutenu que la société Cogedim entreprise ayant prétendu que l'absence de communication du projet de cession de l'immeuble au ministre de tutelle rendait la réalisation de la promesse de vente impossible, elle avait dans le délai convenu entre les parties de prorogation de la promesse jusqu'au 30 avril 2001, satisfait à cette condition, le ministre consulté ayant confirmé à l'occasion de sa saisine par lettre du 14 mars 2001, qu'il n'avait à être saisi qu'en cas de projet de cession d'infrastructures du réseau de télécommunications et non pas en cas d'apport ou de cession à un tiers des murs d'un immeuble ; qu'elle en avait déduit que c'est fautivement que la société Cogedim entreprise a prétendu que la condition a défaillie et a refusé de réaliser la vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef de conclusions après avoir constaté que la société France Telecom avait le 12 février 2001, indiqué à la société Cogedim entreprise qu'elle engageait la procédure prévue à l'article 21 de son cahier des charges, afin de lever tout risque ultérieur de contestation sur ce point, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que la justification par la société Ftimmo H d'un titre de propriété incommutable avait été érigée en condition suspensive de l'engagement de la société Cogedim entreprise à la promesse de vente, et retenu qu'il résultait de l'ensemble des éléments analysés que cette condition suspensive n'avait pas été accomplie, dès lors que la promettante n'avait pas transmis à la société Cogedim entreprise un titre de propriété valable et incontestable, ainsi qu'elle l'admettait dans ses écritures, se bornant à faire valoir que la condition suspensive relative à l'incommutabilité était superfétatoire alors qu'elle en avait accepté l'insertion dans l'acte et que la défaillance de la condition suspensive entraînait la caducité de la promesse de vente et par voie de conséquence la restitution sans contrepartie de l'indemnité d'occupation à la société Cogedim entreprise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 

Sur le second moyen des pourvois principal et provoqué, réunis : 

Attendu que la société Ftimmo H et la société France Telecom font fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité pour absence de cause de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 et de condamner la société Ftimmo H à payer à la société Cogedim entreprise le solde de l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen : 

1° / qu'en déclarant, d'une part, que contrairement à ce que soutiennent les sociétés France Telecom et Ftimmo H, l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 n'a reçu aucun commencement d'exécution et de l'autre qu'il y a eu la signature d'un protocole d'accord préalable au contrat de promotion immobilière le 17 juillet 2001 entre la société Ftimmo H, d'une part, Cogedim entreprise et sa filiale, la SNC Elysées Boëtie, d'autre part, suivie d'un avenant du 27 décembre 2001, et la conclusion, le 27 décembre 2001, entre la société Ftimmo H et la SCI Feder Londres, d'une vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire au plus tard le 15 juin 2002, ainsi que, le même jour, d'un contrat de promotion immobilière entre la SCI Feder Londres et la SNC Elysées Boëtie, la cour d'appel s'est contredite et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

2° / que, dans ses écritures d'appel, la société Cogedim entreprise a précisé qu'en application de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, un protocole d'accord a été signé le 17 juillet 2001, par lequel la société Ftimmo H s'est engagée à consentir à tout investisseur intéressé une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ; Ftimmo H et la SNC Elysées Boëtie (société se substituant à Cogedim) se sont engagées à conclure un contrat de promotion immobilière subordonné à la conclusion avec un tiers d'une Vefa ou d'une promesse de Vefa ; Ftimmo H a confié à Cogedim un mandat exclusif de commercialisation de l'immeuble ; qu'en déclarant que contrairement à ce soutiennent les sociétés France Telecom et Ftimmo H, l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 n'a reçu aucun commencement d'exécution, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Cogedim et par suite a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 

3° / que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial d'une société au maintien d'une relation d'affaires avec une autre constitue une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception d'une certaine somme à titre d'indemnité d'immobilisation due par celle-ci ; qu'en décidant que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation par la société Cogedim entreprise de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception de la somme de 785 112 euros parce que cet espoir ne reposait que sur une suite aléatoire d'événements dont la réalisation était de nature purement potestative, dépendant du seul bon vouloir de la société France Telecom, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1134 du code civil ; 

4° / que dans ses conclusions d'appel, la société Cogedim entreprise avait précisé avoir accepté la solution d'une conservation par la société Ftimmo H de la moitié de l'indemnité d'immobilisation pour prévenir l'engagement d'une procédure judiciaire qui aurait inévitablement conduit la société Ftimmo H à l'exclure du nouveau montage envisagé et de toute autre future opération ; qu'en déclarant que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation de la société Cogedim entreprise de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception de la somme de 785 112 euros qui lui était contractuellement due, la cour d'appel qui a dénaturé les conclusions de la société Cogedim entreprise a méconnu les termes du litige ; 

5° / que dans leurs conclusions d'appel, les sociétés France Telecom et Ftimmo H avaient soutenu que l'association de la société Cogedim à la poursuite de l'opération, non plus en qualité d'acquéreur en l'état, comme le prévoyait la promesse du 13 octobre 2000, mais dans le rôle de promoteur, lui permettait d'espérer récupérer sa mise initiale et au-delà, notamment grâce à la marge qu'elle pourrait faire sur le contrat de promotion immobilière ; que la société Cogedim est du reste d'autant plus mal venue à le contester que, quand bien même la vente à l'acquéreur qu'elle avait pressenti n'a en définitive pas abouti, elle a, au titre du contrat de promotion immobilière conclu avec celui-ci, perçu, via sa filiale ad hoc, la société Elysées Boëtie, des honoraires s'élevant à la somme de 1 006 163, 51 euros ; qu'en s'abstenant de rechercher si le paiement de cette somme ne constitue pas une contrepartie à l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du code civil ; 

6° / que dans son courrier du 10 mai 2001, la société Ftimmo H énonce d'une part, que Cogedim entreprise s'engage à rechercher un acquéreur pour l'immeuble qui contractera, avec Ftimmo H, une vente en l'état futur d'achèvement dans les meilleurs délais et d'autre part, que cet ensemble immobilier restructuré sera mis en commercialisation et Ftimmo H, lors de la cession de l'immeuble, devra restituer à Cogedim entreprise le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 5 150 000 francs, dès lors que Ftimmo H aura obtenu la valeur nette économique de 206 millions de francs que Cogedim entreprise lui avait proposé pour l'acquisition de l'immeuble en l'état ; qu'en déclarant que ce courrier comporte une condition de nature purement potestative dépendant du seul bon vouloir de la société France Telecom, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre et par suite a violé les articles 1131 et 1134 du code civil, ensemble l'article 1174 du même code ; 

7° / qu'en estimant que l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 était dépourvu de cause et que l'engagement pris par Ftimmo H comportait une condition de nature purement potestative dépendant de son seul bon vouloir-sans tenir compte de ce que cet engagement renvoyait à la conclusion d'un accord à ce sujet et de ce que cet accord avait été conclu entre les parties le 17 juillet 2001 et ne comportait aucune promesse dépendant du bon vouloir de Ftimmo H-, la cour d'appel s'est abstenue de rechercher si cet accord du 17 juillet 2001 n'était pas indissociable de l'échange de lettres des 30 avril et 10 mai 2001 qu'il avait pour objet de le mettre en oeuvre, ainsi qu'il était annoncé par cet échange de lettres et a ainsi privé ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du code civil ; 

8° / que la remise de dette, qui a un caractère gratuit ou onéreux, est valable même sans contrepartie ; qu'en décidant, après avoir constaté la défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse de vente et, par voie de conséquence, l'obligation de restitution sans contrepartie de l'indemnité d'immobilisation à la société Cogedim entreprise, que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation de la Cogedim entreprise à renoncer à la perception de l'indemnité qui lui était contractuellement due ne constituait pas une contrepartie sérieuse de sorte que l'accord contenant cette renonciation est sans cause, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les articles 1131 et 1285 du code civil ; 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans se contredire ni modifier l'objet du litige qu'aux termes de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, la seconde moitié de l'indemnité d'immobilisation due à la société Cogedim entreprise ne serait restituée qu'en cas de réalisation d'un montage complexe de restructuration et de promotion immobilière, que cet accord n'avait reçu aucun début de commencement d'exécution dès lors que la revente de l'immeuble à la société civile immobilière Feder Londres n'avait pu se faire pour des raisons administratives et que le montage prévu ne s'était pas mis en place, que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation par la société Cogedim entreprise de l'accord litigieux ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception du solde de l'indemnité d'immobilisation contractuellement due, dès lors que cet espoir ne reposait que sur une suite aléatoire d'événements dont la réalisation était purement potestative, dépendant du seul bon vouloir de la société France Telecom ainsi que le démontrait l'emploi du conditionnel et l'absence de tout engagement ferme, clair et précis par la société France Telecom de confier la promotion de l'immeuble à la société Cogedim entreprise, que la renonciation par la société Cogedim entreprise à un droit acquis devait être rapprochée de la pure hypothèse, vague et imprécise d'un avantage commercial virtuel qui pouvait récompenser cette renonciation, la cour d'appel, sans dénaturation des conclusions de la société Cogedim ni des termes de la lettre du 10 mai 2001 et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches relatives à la perception d'une certaine somme à titre d'honoraires ni à la portée de l'accord postérieur du 17 juillet 2001, sans incidence sur la solution du litige, a pu en déduire que l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 était dépourvu de cause ; 

Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel que la société Ftimmo H ait invoqué l'existence d'une remise de dette consentie par la société Cogedim entreprise à la société Ftimmo H ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; 

D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ; 

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille neuf.

 MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Ftimmo H. 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité pour absence de cause de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 et en conséquence d'avoir condamné la Société FTImmo H à payer à la Société Cogedim Entreprise la somme de 785. 112 en remboursement du solde de l'indemnité d'immobilisation versée au titre de la promesse de vente du 13 octobre 2000 ; 

Aux motifs " qu'aux termes d'une promesse de vente reçue le 13 octobre 2000 par M. X..., notaire associé de la SCP C...
D...
X..., avec la participation de M. Y..., notaire à Paris, la société Ftimmo H a promis de vendre un ensemble immobilier à usage de bureaux commerciaux à Cogedim Entreprise, qui souhaitait réaliser une opération de restructuration en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement et s'est réservé la faculté d'acquérir, moyennant le prix de 206. 000. 000 F et le versement d'une indemnité d'immobilisation de 10. 300. 000 F, l'acte précisant que certains locaux devaient demeurer à la disposition de la société France Telecom pour permettre la continuation de l'exploitation de son réseau ; que cette promesse était consentie, notamment, sous la condition suspensive que le promettant justifiât " d'un droit de propriété régulier au moins trentenaire, remontant à un titre acquisitif " et qu'il était stipulé qu'elle expirait le 29 décembre 2000 ; qu'en raison de multiples échanges entre la société France Telecom, Cogedim Entreprise et leurs notaires relativement à l'éventuelle irrégularité du titre de propriété de la société France Telecom au regard de la légalité de la vente du 20 décembre 1993 et du traité d'apport du 12 avril 2000, et ensuite de consultations divergentes émanant de M. Z..., professeur de droit public à l'université de Paris II, et de M. A..., président de section honoraire au Conseil d'Etat, la validité de la promesse a été prorogée au 30 mars, puis au 30 avril 2001 ; qu'en l'espèce, la justification par la société FTImmo H d'un titre de propriété incommutable a été érigée en condition suspensive de l'engagement de la société Cogedim Entreprise à la promesse de vente ; Qu'ainsi que la Cour l'a relevé dans son précédent arrêt :- que les avis des notaires et des spécialistes du droit public consultés par les parties divergeaient quant à la légalité de la vente du 20 décembre 1993 et cette divergence pouvait apparaître légitime au regard de la combinaison, d'une part, des dispositions de la loi du 22 juillet 1990 ayant prévu que les biens immobiliers de l'Etat étaient transférés de plein droit et à titre gratuit aux exploitants publics, d'autre part, de l'acte administratif ayant constaté le transfert à la Poste de l'immeuble dont s'agit, enfin, de la vente du même bien intervenue trois semaines plus tard moyennant le prix de 145. 000. 000 F acquitté par France Telecom, qui aurait pu, selon certains des spécialistes interrogés, le recevoir à titre gratuit ;- que les parties à l'acte de vente du 20 décembre 1993 se trouvaient en contradiction quant à la genèse de cet acte, puisque la Poste expose qu'il visait à rectifier une erreur commise par la commission spéciale présidée par un magistrat à la Cour des comptes ayant procédé à l'identification et à l'évaluation des éléments constituant le patrimoine d'origine de chaque exploitant, tandis que la société France Telecom prétend que l'attribution de ce bien à la Poste avait été décidée par l'Etat pour des considérations d'équilibrage comptable, en vue de faire subventionner la Poste par France Telecom à concurrence du prix de " rachat " de l'immeuble ;- que toujours sur ce point, le notaire Y..., d'ailleurs qualifié par la Poste de spécialiste reconnu de droit administratif, avait, par lettre du 23 avril 2001, indiqué, de manière détaillée et argumentée, que la réunion tenue chez France Telecom pour l'élaboration du texte de la garantie destinée à protéger Cogedim Entreprise et ses sous-acquéreurs contre les conséquences financières d'une éventuelle annulation de la vente du 20 décembre 1993 n'avait pas permis de lever toutes les difficultés soulevées pour son efficacité ;- que la légalité de l'apport de l'immeuble opéré le 12 avril 2000 par France Telecom au profit de la société Ftimmo H était contestée par différents conseils et, notamment, à la fois par M. Z..., interrogé par Cogedim Entreprise, et par M. A..., consulté par la société Ftimmo H, lequel avait, le 8 février 2001, préconisé que fût mise en oeuvre la procédure prévue, à peine de nullité, par l'article 23-1 de la loi du 22 juillet 1996, et par l'article 21 du cahier des charges de France Telecom, approuvé par décret du 27 décembre 1996, consistant en la communication au ministre de tutelle de tout projet de cession ou d'apport d'un élément d'infrastructure des réseaux de télécommunication nécessaires à la bonne exécution de son cahier des charges, notamment la continuité du service public ;- que suivant en cela les conseils de M. A..., la société France Telecom avait, le 12 février 2001, indiqué à Cogedim Entreprise qu'elle engageait la procédure prévue à l'article 21 de son cahier des charges, afin de lever tout risque ultérieur de contestation sur ce point ;- que la difficulté rencontrée par la société Ftimmo H pour justifier d'un titre de propriété incommutable était avérée au point, dans le protocole par elle conclu avec Cogedim Entreprise et la SNC Elysées Boëtie le 17 juillet 2001, il avait été rappelé que Cogedim Entreprise n'avait pu lever la promesse de vente et que la société Ftimmo H et elle étaient convenues de réaliser l'opération dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement conclue directement par la société Ftimmo H, laquelle serait " ainsi en mesure d'apporter toutes garanties éventuellement nécessaires à l'acquéreur " ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que la condition suspensive tenant à la justification de l'incommutabilité du titre de propriété de France Telecom n'a pas été accomplie, dès lors que la promettante n'a pas transmis à la société Cogedim Entreprise un titre de propriété valable et incontestable, ainsi qu'elle l'admet d'ailleurs dans ses écritures ; que la défaillance de la condition suspensive entraînent la caducité de la promesse de vente et, par voie de conséquence, la restitution sans contrepartie de l'indemnité d'immobilisation à la société Cogedim Entreprise ; 

Alors que, d'une part, la Société FTIMMO H avait demandé à la Cour d'appel de ne pas s'en tenir à la présentation des différentes thèses juridiques défendues par les exégètes pour apprécier l'accomplissement ou la défaillance de la condition mais d'examiner elle-même la question sur le fond ; qu'elle avait ajouté que dans la mesure où il n'a jamais été contesté que l'immeuble litigieux avait depuis sa construction abrité le central téléphonique « Balzac » et était toujours occupé le 1er janvier 1991 par les seuls services de France Telecom, cette société en était devenu le propriétaire par le seul effet de la loi du n° 90-568 du 2 juillet 1990 relative à l'organisation du service public de la poste et des télécommunications ; qu'en déduisant la défaillance de la condition suspensive de l'existence de divergences entre les notaires et les spécialistes de droit public consultés par les parties quant à la légalité de la vente de l'immeuble litigieux par la Poste à France Telecom le 20 décembre 1993 et à l'apport de l'immeuble par celle-ci à sa filiale FTIMMO H le 12 avril 2000, la Cour d'appel qui a refusé d'examiner elle-même la question de fond a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, du Code civil, ensemble l'article 22 de la loi du n° 90-568 du 2 juillet 1990 relative à l'organisation du service public de la poste et des télécommunications ; 

Alors encore que dans ses conclusions d'appel, la Société FTIMMO H avait soutenu que la Société Cogedim Entreprise ayant prétendu que l'absence de communication du projet de cession de l'immeuble au ministre de tutelle rendait la réalisation de la promesse de vente impossible, elle avait dans le délai convenu entre les parties de prorogation de la promesse jusqu'au 30 avril 2001, satisfait à cette condition, le Ministre consulté ayant confirmé à l'occasion de sa saisine par lettre du 14 mars 2001 qu'il n'avait à être saisi qu'en cas de projet de cession d'infrastructures du réseau de télécommunications, et non en cas d'apport ou de cession à un tiers des murs d'un immeuble ; qu'elle en avait déduit que c'est fautivement que la Société Cogedim Entreprise a prétendu que la condition a défaillie et a refusé de réaliser la vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef de conclusions après avoir constaté que la Société France Telecom avait le 12 février 2001, indiqué à la Société Cogedim Entreprise qu'elle engageait la procédure prévue à l'article 21 de son cahier des charges, afin de lever tout risque ultérieur de contestation sur ce point, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité pour absence de cause de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 et en conséquence d'avoir condamné la Société FTImmo H à payer à la Société Cogedim Entreprise la somme de 785. 112 en remboursement du solde de l'indemnité d'immobilisation versée au titre de la promesse de vente du 13 octobre 2000 ; 

Aux motifs " que la Société Cogedim entreprise et la société France Telecom ont échangé les lettres suivantes :- le 30 avril 2001, Cogedim entreprise a écrit à la société France Telecom qu'au cours de la réunion du 26 avril 2001, les parties avaient constaté l'impossibilité pour elle-même de réaliser la promesse, qu'en conséquence, à sa demande et comme les parties en étaient convenues, elle confirmait son accord pour renoncer définitivement au bénéfice de décharger la société France Telecom de toute obligation à cet égard, la société France Telecom retenant, à titre de dédit, 50 % de l'indemnité d'immobilisation, soit 5. 150. 000 F ;- le 10 mai 2001, la société France Telecom lui a répondu que, lors de l'entretien du 26 avril 2001, les parties avaient constaté l'impossibilité pour Cogedim entreprise de réaliser la promesse, que celle-ci avait, en conséquence, accepté de renoncer au bénéfice de cette promesse et qu'elle-même retienne, à titre de dédit, 50 % de l'indemnité d'immobilisation, que, par ailleurs, elle avait confirmé son intérêt pour étudier la restructuration de l'ensemble immobilier avec Cogedim entreprise dans le cadre d'un montage à définir, qui pourrait prendre la forme d'un contrat de promotion qui serait confié par elle, propriétaire de l'immeuble, à Cogedim entreprise, laquelle s'engagerait à lui livrer l'ensemble immobilier restructuré et rechercherait un acquéreur qui contracterait avec elle-même une vente en l'état futur d'achèvement dans les meilleurs délais, que cet ensemble immobilier restructuré serait mis en commercialisation et qu'elle-même, lors de la cession de l'immeuble, devrait restituer à Cogedim entreprise le solde de d'indemnité d'immobilisation, soit 5. 150. 000 F, dès lors qu'elle aurait obtenu la valeur nette économique de 206. 000. 000 F que Cogedim entreprise lui avait proposée pour l'acquisition de l'immeuble en l'état ; que, nonobstant la signature d'un protocole d'accord préalable au contrat de promotion immobilière conclu le 17 juillet 2001 entre la société FTImmo H, d'une part, Cogedim entreprise et sa f1liale, la SNC Elysées Boëtie, d'autre part, suivi d'un avenant du 27 décembre 2001, et en dépit de la conclusion, le 27 décembre 2001, entre la société FTImmo H et la SCI Feder Londres, d'une vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire au plus tard le 15 juin 2001, ainsi que, le même jour, d'un contrat de promotion immobilière entre la SCI Feder Londres et la SNC Elysées Boëtie, la vente de l'immeuble n'est pas intervenue, le permis de construire n'ayant pas été délivré ; que la défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse de vente et, par voie de conséquence, la restitution sans contrepartie de l'indemnité d'immobilisation à la société Cogedim entreprise, il y a lieu de rechercher si l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, aux termes duquel la seconde moitié de l'indemnité d'immobilisation ne serait restituée à la société Cogedim entreprise qu'en cas de réalisation d'un montage complexe de restructuration et de promotion immobilière, était causé, étant relevé que, contrairement à ce soutiennent les intimées, cet accord n'a reçu aucun commencement d'exécution, dès lors que la revente de l'immeuble à la SCI Feder Londres n'a pu se faire pour des raisons administratives et que le montage prévu ne s'est pas mis en place ; en l'occurrence, que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation par la société Cogedim entreprise de l'accord dont s'agit ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception de la somme de 785. 112 qui lui était contractuellement due, dès lors que cet espoir ne reposait que sur une suite aléatoire d'événements dont la réalisation était de nature purement potestative, dépendant du seul bon vouloir de la société France Telecom ainsi que le démontrent l'emploi du conditionnel " ce montage pourrait prendre la forme d'un contrat de promotion qui serait confié à la société Cogedim entreprise dans cadre d'un montage à définir " et l'absence de toute obligation ou engagement ferme, clair et précis, pris par la société France Telecom de confier la promotion de l'immeuble à la société Cogedim entreprise en cas de restructuration ; que le rapprochement entre la renonciation de la société Cogedim entreprise à un droit acquis, d'une part, et la pure hypothèse, vague et imprécise, d'un avantage commercial virtuel qui pouvait " récompenser " cette renonciation, d'autre part, justifie l'annulation de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 pour absence de cause et ce, sans qu'il soit besoin de rechercher si l'acceptation de la société Cogedim était ou non dictée par la contrainte économique exercée par les sociétés Ftimmo H et France Telecom qui se préparaient à placer sur le marché parisien une grande quantité d'immeubles, dès lors que les mobiles ou arrières pensées ayant animé les parties ne sauraient constituer une cause valable au sens de l'article 1131 du code civil ; qu'il convient, en conséquence de ce qui précède, de prononcer la nullité de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, de condamner la société Ftimmo H à payer à la société Cogedim entreprise la somme de 785. 112 en restitution du solde de l'indemnité d'immobilisation versée au titre de la promesse de vente du 13 octobre 2000, d'assortir cette restitution des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 31 décembre 2002 et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, à compter de la demande qui en a été faite ; 

Alors que, de première part, en déclarant d'une part, que contrairement à ce soutiennent les Sociétés France Telecom et FTIMMO H, l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 n'a reçu aucun commencement d'exécution et de l'autre qu'il y a eu la signature d'un protocole d'accord préalable au contrat de promotion immobilière le 17 juillet 2001 entre la société Ftimmo H, d'une part, Cogedim entreprise et sa filiale, la SNC Elysées Boëtie, d'autre part, suivie d'un avenant du 27 décembre 2001, et la conclusion, le 27 décembre 2001, entre la société FTImmo H et la SCI Feder Londres, d'une vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire au plus tard le 15 juin 2002, ainsi que, le même jour, d'un contrat de promotion immobilière entre la SCI Feder Londres et la SNC Elysées Boëtie, la Cour d'appel s'est contredite et ainsi violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 

Alors que, de deuxième part, dans ses écritures d'appel, la Société Cogedim Entreprise a précisé qu'en application de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, un protocole d'accord a été signé le 17 juillet 2001, par lequel la Société FTIMMO H s'est engagée à consentir à tout investisseur intéressé une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ; FTIMMO H et la SNC Elysées Boëtie (société se substituant à Cogedim) se sont engagées à conclure un contrat de promotion immobilière subordonné à la conclusion avec un tiers d'une VEFA ou d'une promesse de VEFA ; FTIMMO H a confié à Cogedim un mandat exclusif de commercialisation de l'immeuble (Conclusions récapitulatives de la Société Cogedim signifiées le 29 février 2008, p. 5, n° 8 et p. 11, dernier §) ; qu'en déclarant que contrairement à ce soutiennent les Sociétés France Telecom et FTIMMO H, l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 n'a reçu aucun commencement d'exécution, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la Société Cogedim et par suite a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 

Alors que, de troisième part, l'espoir de gain ou l'intérêt commercial d'une société au maintien d'une relation d'affaires avec une autre constitue une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception d'une certaine somme à titre d'indemnité d'immobilisation due par celle-ci ; qu'en décidant que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation par la Société Cogedim Entreprise de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception de la somme de 785. 112 parce que cet espoir ne reposait que sur une suite aléatoire d'événements dont la réalisation était de nature purement potestative, dépendant du seul bon vouloir de la Société France Telecom, la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1134 du Code civil ; 

Alors que, de quatrième part, dans ses conclusions d'appel, la Société Cogedim Entreprise avait précisé avoir accepté la solution d'une conservation par la Société FTIMMO H de la moitié de l'indemnité d'immobilisation pour prévenir l'engagement d'une procédure judiciaire qui aurait inévitablement conduit la Société FTIMMO H à l'exclure du nouveau montage envisagé et de toute autre future opération (Concl. d'appel, p. 7, dernier § et p. 8, § 2) ; qu'en déclarant que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation de la Société Cogedim Entreprise de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renonciation à la perception de la somme de 785. 112 qui lui était contractuellement due, la Cour d'appel qui a dénaturé les conclusions de la Société Cogedim Entreprise a méconnu les termes du litige ; 

Alors que, de cinquième part, dans leurs conclusions d'appel, les Sociétés France Telecom et FTIMMO H avaient soutenu que l'association de la Société Cogedim à la poursuite de l'opération, non plus en qualité d'acquéreur en l'état, comme le prévoyait la promesse du 13 octobre 2000, mais dans le rôle de promoteur, lui permettait d'espérer récupérer sa mise initiale et au-delà, notamment grâce à la marge qu'elle pourrait faire sur le contrat de promotion immobilière ; que la Société Cogedim est du reste d'autant plus mal venue à le contester que, quand bien même la vente à l'acquéreur qu'elle avait pressenti n'a en définitive pas abouti, elle a, au titre du contrat de promotion immobilière conclu avec celui-ci, perçu, via sa filiale ad hoc, la Société Elysées Boëtie, des honoraires s'élevant à la somme de 1. 006. 163, 51 ; qu'en s'abstenant de rechercher si le paiement de cette somme ne constitue pas une contrepartie à l'accord des 30 avril et 10 mai 2001, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil ; 

Alors que, de sixième part, que dans son courrier du 10 mai 2001, la Société FTIMMO H énonce d'une part, que Cogedim Entreprise s'engage à rechercher un acquéreur pour l'immeuble qui contractera, avec FTIMMO H, une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) dans les meilleurs délais et d'autre part, que cet ensemble immobilier restructuré sera mis en commercialisation et FTIMMO H, lors de la cession de l'immeuble, devra restituer à Cogedim Entreprise le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 5. 150. 000 francs, dès lors que FTIMMO H aura obtenu la valeur nette économique de 206 millions de francs que Cogedim Entreprise lui avait proposé pour l'acquisition de l'immeuble en l'état ; qu'en déclarant que ce courrier comporte une condition de nature purement potestative dépendant du seul bon vouloir de la Société France Telecom, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre et par suite a violé les articles 1131 et 1134 du Code civil, ensemble l'article 1174 du même Code ; 

Alors que, de septième part, en estimant que l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 était dépourvu de cause et que l'engagement pris par FTIMMO H comportait une condition de nature purement potestative dépendant de son seul bon vouloir-sans tenir compte de ce que cet engagement renvoyait à la conclusion d'un accord à ce sujet et de ce que cet accord avait été conclu entre les parties le 17 juillet 2001 et ne comportait aucune promesse dépendant du bon vouloir de FTIMMO H-, la Cour d'appel s'est abstenue de rechercher si cet accord du 17 juillet 2001 n'était pas indissociable de l'échange de lettres des 30 avril et 10 mai 2001 qu'il avait pour objet de le mettre en oeuvre, ainsi qu'il était annoncé par cet échange de lettres et a ainsi privé ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du Code civil ; 

Alors que enfin, et à titre subsidiaire, que la remise de dette, qui a un caractère gratuit ou onéreux, est valable même sans contrepartie ; qu'en décidant, après avoir constaté la défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse de vente et, par voie de conséquence, l'obligation de restitution sans contrepartie de l'indemnité d'immobilisation à la Société Cogedim Entreprise, que l'espoir de gain ou l'intérêt commercial ayant déterminé l'acceptation de la Cogedim Entreprise à renoncer à la perception de l'indemnité qui lui était contractuellement due ne constituait pas une contrepartie sérieuse de sorte que l'accord contenant cette renonciation est sans cause, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les articles 1131 et 1285 du Code civil. Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société France Telecom. 



PREMIER MOYEN DE CASSATION 



Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité pour absence de cause de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 et en conséquence d'avoir condamné la Société FTImmo H à payer à la Société Cogedim Entreprise la somme de 785. 112 en remboursement du solde de l'indemnité d'immobilisation versée au titre de la promesse de vente du 13 octobre 2000 ; 

Aux motifs " qu'aux termes d'une promesse de vente reçue le 13 octobre 2000 par M. X..., notaire associé de la SCP C...
D...
X..., avec la participation de M. Y..., notaire à Paris, la société Ftimmo H a promis de vendre un ensemble immobilier à usage de bureaux commerciaux à Cogedim Entreprise, qui souhaitait réaliser une opération de restructuration en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement et s'est réservé la faculté d'acquérir, moyennant le prix de 206. 000. 000 F et le versement d'une indemnité d'immobilisation de 10. 300. 000 F, l'acte précisant que certains locaux devaient demeurer à la disposition de la société France Telecom pour permettre la continuation de l'exploitation de son réseau ; que cette promesse était consentie, notamment, sous la condition suspensive que le promettant justifiât " d'un droit de propriété régulier au moins trentenaire, remontant à un titre acquisitif " et qu'il était stipulé qu'elle expirait le 29 décembre 2000 ; qu'en raison de multiples échanges entre la société France Telecom, Cogedim Entreprise et leurs notaires relativement à l'éventuelle irrégularité du titre de propriété de la société France Telecom au regard de la légalité de la vente du 20 décembre 1993 et du traité d'apport du 12 avril 2000, et ensuite de consultations divergentes émanant de M. Z..., professeur de droit public à l'université de Paris II, et de M. A..., président de section honoraire au Conseil d'Etat, la validité de la promesse a été prorogée au 30 mars, puis au 30 avril 2001 ; qu'en l'espèce, la justification par la société Ftimmo H d'un titre de propriété incommutable a été érigée en condition suspensive de l'engagement de la société Cogedim Entreprise à la promesse de vente ; Qu'ainsi que la Cour l'a relevé dans son précédent arrêt :- que les avis des notaires et des spécialistes du droit public consultés par les parties divergeaient quant à la légalité de la vente du 20 décembre 1993 et cette divergence pouvait apparaître légitime au regard de la combinaison, d'une part, des dispositions de la loi du 22 juillet 1990 ayant prévu que les biens immobiliers de l'Etat étaient transférés de plein droit et à titre gratuit aux exploitants publics, d'autre part, de l'acte administratif ayant constaté le transfert à la Poste de l'immeuble dont s'agit, enfin, de la vente du même bien intervenue trois semaines plus tard moyennant le prix de 145. 000. 000 F acquitté par France Telecom, qui aurait pu, selon certains des spécialistes interrogés, le recevoir à titre gratuit ;- que les parties à l'acte de vente du 20 décembre 1993 se trouvaient en contradiction quant à la genèse de cet acte, puisque la Poste expose qu'il visait à rectifier une erreur commise par la commission spéciale présidée par un magistrat à la Cour des comptes ayant procédé à l'identification et à l'évaluation des éléments constituant le patrimoine d'origine de chaque exploitant, tandis que la société France Telecom prétend que l'attribution de ce bien à la Poste avait été décidée par l'Etat pour des considérations d'équilibrage comptable, en vue de faire subventionner la Poste par France Telecom à concurrence du prix de " rachat " de l'immeuble ;- que toujours sur ce point, le notaire Y..., d'ailleurs qualifié par la Poste de spécialiste reconnu de droit administratif, avait, par lettre du 23 avril 2001, indiqué, de manière détaillée et argumentée, que la réunion tenue chez France Telecom pour l'élaboration du texte de la garantie destinée à protéger Cogedim Entreprise et ses sous-acquéreurs contre les conséquences financières d'une éventuelle annulation de la vente du 20 décembre 1993 n'avait pas permis de lever toutes les difficultés soulevées pour son efficacité ;- que la légalité de l'apport de l'immeuble opéré le 12 avril 2000 par France Telecom au profit de la société FTImmo H était contestée par différents conseils et, notamment, à la fois par M. Z..., interrogé par Cogedim Entreprise, et par M. A..., consulté par la société FTImmo H, lequel avait, le 8 février 2001, préconisé que fût mise en oeuvre la procédure prévue, à peine de nullité, par l'article 23-1 de la loi du 22 juillet 1996, et par l'article 21 du cahier des charges de France Telecom, approuvé par décret du 27 décembre 1996, consistant en la communication au ministre de tutelle de tout projet de cession ou d'apport d'un élément d'infrastructure des réseaux de télécommunication nécessaires à la bonne exécution de son cahier des charges, notamment la continuité du service public ;- que suivant en cela les conseils de M. A..., la société France Telecom avait, le 12 février 2001, indiqué à Cogedim Entreprise qu'elle engageait la procédure prévue à l'article 21 de son cahier des charges, afin de lever tout risque ultérieur de contestation sur ce point ;- que la difficulté rencontrée par la société Ftimmo H pour justifier d'un titre de propriété incommutable était avérée au point, dans le protocole par elle conclu avec Cogedim Entreprise et la SNC Elysées Boëtie le 17 juillet 2001, il avait été rappelé que Cogedim Entreprise n'avait pu lever la promesse de vente et que la société Ftimmo H et elle étaient convenues de réaliser l'opération dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement conclue directement par la société Ftimmo H, laquelle serait " ainsi en mesure d'apporter toutes garanties éventuellement nécessaires à l'acquéreur " ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que la condition suspensive tenant à la justification de l'incommutabilité du titre de propriété de France Telecom n'a pas été accomplie, dès lors que la promettante n'a pas transmis à la société Cogedim Entreprise un titre de propriété valable et incontestable, ainsi qu'elle l'admet d'ailleurs dans ses écritures ; que la défaillance de la condition suspensive entraînent la caducité de la promesse de vente et, par voie de conséquence, la restitution sans contrepartie de l'indemnité d'immobilisation à la société Cogedim Entreprise ; 

Alors que, d'une part, la Société France Telecom avait demandé à la Cour d'appel de ne pas s'en tenir à la présentation des différentes thèses juridiques défendues par les exégètes pour apprécier l'accomplissement ou la défaillance de la condition mais d'examiner elle-même la question sur le fond ; qu'elle avait ajouté que dans la mesure où il n'a jamais été contesté que l'immeuble litigieux avait depuis sa construction abrité le central téléphonique « Balzac » et était toujours occupé le 1er janvier 1991 par les seuls services de France Telecom, cette société en était devenu le propriétaire par le seul effet de la loi du n° 90-568 du 2 juillet 1990 relative à l'organisation du service public de la poste et des télécommunications ; qu'en déduisant la défaillance de la condition suspensive de l'existence de divergences entre les notaires et les spécialistes de droit public consultés par les parties quant à la légalité de la vente de l'immeuble litigieux par la Poste à France Telecom le 20 décembre 1993 et à l'apport de l'immeuble par celle-ci à sa filiale FTIMMO H le 12 avril 2000, la Cour d'appel qui a refusé d'examiner elle-même la question de fond a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, du Code civil, ensemble l'article 22 de la loi du n° 90-568 du 2 juillet 1990 relative à l'organisation du service public de la poste et des télécommunications ; 

Alors encore que dans ses conclusions d'appel, la Société France Telecom avait soutenu que la Société Cogedim Entreprise ayant prétendu que l'absence de communication du projet de cession de l'immeuble au ministre de tutelle rendait la réalisation de la promesse de vente impossible, elle avait dans le délai convenu entre les parties de prorogation de la promesse jusqu'au 30 avril 2001, satisfait à cette condition, le Ministre consulté ayant confirmé à l'occasion de sa saisine par lettre du 14 mars 2001 qu'il n'avait à être saisi qu'en cas de projet de cession d'infrastructures du réseau de télécommunications, et non en cas d'apport ou de cession à un tiers des murs d'un immeuble ; qu'elle en avait déduit que c'est fautivement que la Société Cogedim Entreprise a prétendu que la condition a défaillie et a refusé de réaliser la vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef de conclusions après avoir constaté que la Société France Telecom avait le 12 février 2001, indiqué à la Société Cogedim Entreprise qu'elle engageait la procédure prévue à l'article 21 de son cahier des charges, afin de lever tout risque ultérieur de contestation sur ce point, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité pour absence de cause de l'accord des 30 avril et 10 mai 2001 et en conséquence d'avoir condamné la Société FTImmo H à payer à la Société Cogedim Entreprise la somme de 785. 112 en remboursement du solde de l'indemnité d'immobilisation versée au titre de la promesse de vente du 13 octobre 2000 ; 

Aux motifs " que la Société Cogedim entreprise et la société France Telecom ont échangé les lettres suivantes :- le 30 avril 2001, Cogedim entreprise a écrit à la société France Telecom qu'au cours de la réunion du 26 avril 2001, les parties avaient constaté l'impossibilité pour elle-même de réaliser la promesse, qu'en conséquence, à sa demande et comme les parties en étaient convenues, elle confirmait son accord pour renoncer définitivement au bénéfice de décharger la société France Telecom de toute obligation à cet égard, la société France Telecom retenant, à titre de dédit, 50 % de l'indemnité d'immobilisation, soit 5. 150. 000 F ;- le 10 mai 2001, la société France Telecom lui a répondu que, lors de l'entretien du 26 avril 2001, les parties avaient constaté l'impossibilité pour Cogedim entreprise de réaliser la promesse, que celle-ci avait, en conséquence, accepté de renoncer au bénéfice de cette promesse et qu'elle-même retienne, à titre de dédit, 50 % de l'indemnité d'immobilisation, que, par ailleurs, elle avait confirmé son intérêt pour étudier la restructuration de l'ensemble immobilier avec Cogedim entreprise dans le cadre d'un montage à définir, qui pourrait prendre la forme d'un contrat de promotion qui serait confié par elle, propriétaire de l'immeuble, à Cogedim entreprise, laquelle s'engagerait à lui livrer l'ensemble immobilier restructuré et rechercherait un acquéreur qui contracterait avec elle-même une vente en l'état futur d'achèvement dans les meilleurs délais, que cet ensemble immobilier restructuré serait mis en commercialisation et qu'elle-même, lors de la cession de l'immeuble, devrait restituer à Cogedim entreprise le solde de d'indemnité d'immobilisation, soit 5. 150. 000 F, dès lors qu'elle aurait obtenu la valeur nette économique de 206. 000. 000 F que Cogedim entreprise lui avait proposée pour l'acquisition de l'immeuble en l'état ; que, nonobstant la signature d'un protocole d'accord préalable au contrat de promotion immobilière conclu le 17 juillet 2001 entre la société Ftimmo H, d'une part, Cogedim entreprise et sa f1liale, la SNC Elysées Boëtie, d'autre part, suivi d'un avenant du 27 décembre 2001, et en dépit de la conclusion, le 27 décembre 2001, entre la société Ftimmo H et la SCI Feder Londres, d'une vente sous co