Cour de Cassation · civ3 — 5 janvier 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur les deux moyens, réunis :


 Vu les articles 544 du code civil et 809 du code de procédure civile ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 10 septembre 2008), rendu en matière de référé, que la société Jalap, propriétaire, par acte du 17 mars 2005, d'un terrain donné à bail par son auteur à la société Panneau d'affichage publicitaire (PAP) aux fins d'y installer un panneau publicitaire, a assigné en référé la société PAP pour obtenir l'enlèvement du panneau publicitaire implanté sur son terrain et sa condamnation à titre provisionnel au paiement de l'arriéré des loyers et d'une indemnité d'occupation ; 


 Attendu que pour déclarer la société Jalap irrecevable en ses demandes, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'un trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé, la société Jalap ayant la qualité de tiers au contrat d'emplacement, faute pour ce contrat d'avoir été dénoncé dans les conditions de l'article 1690 du code civil, et en raison de l'effet relatif des contrats ;


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté l'occupation, sans droit ni titre, par la société PAP d'un terrain appartenant à la société Jalap, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;


 Condamne la société Panneau d'affichage publicitaire aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Panneau d'affichage publicitaire à payer la somme de 2 500 euros à la société Jalap ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Jalap






 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR renvoyé les parties à se pourvoir, D'AVOIR dès à présent déclaré la SCI JALAP irrecevable en sa demande de paiement d'un arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation, et D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société JALAP étant propriétaire de la parcelle sur laquelle est installé un panneau publicitaire par la société PAP, elle a qualité à agir pour faire valoir ses droits ; qu'elle ne sera cependant fondée en sa demande d'enlèvement du panneau publicitaire que si elle justifie d'un trouble manifestement illicite ; que la résiliation est intervenue sur le fondement de l'article 2.3 du contrat d'emplacement à défaut du paiement des loyers par la société PAP ; que la société PAP est au bénéfice d'un contrat d'emplacement du 16 juin 2003, dûment signé par elle en tant que preneur ; que PROMOTION PELLER IMMOBILIER lui a transmis le contrat et les clefs le 11 juillet 2003 sans pour autant avoir la qualité de bailleur puisque la société SAINT-LAURENT a mis fin au contrat d'emplacement par courrier du 5 mars 2004 en visant le contrat du 16 juin 2003 ; que se pose donc la question de l'identité du bailleur pour la société PAP ; que contrairement à ce qu'elle indique, la société JALAP n'a jamais été le bailleur ; qu'au motif qu'elle a fait l'acquisition entre les mains de la société SAINT-LAURENT de la parcelle sur laquelle se situe le panneau publicitaire litigieux, la société JALAP essaie de tirer parti du contrat d'emplacement passé entre la société SAINT-LAURENT ou PELLER IMMOBILIER et la société PAP qu'elle n'a cependant pas signé et qui ne lui a pas été dénoncé dans les conditions de l'article 1690 du Code civil par la société SAINT-LAURENT, demeurant donc tiers à ce contrat et ne pouvant par application de l'effet relatif des contrats porter préjudice aux droits de la société PAP qui ne connaît juridiquement pas la société JALAP ; qu'en conséquence, la société JALAP à laquelle le contrat d'emplacement est inopposable ne peut imposer, à la société PAP, même dans le cadre de la résiliation prononcée par le bailleur, l'enlèvement du panneau publicitaire, n'ayant également pas qualité pour exiger le paiement de loyers ou d'une indemnité d'occupation qui n'intéresse que le bailleur en titre ; que la société JALAP n'a repris aucun droit de la société SAINT-LAURENT détenu par cette dernière au titre du contrat d'emplacement et ne peut de bonne foi soutenir avoir dénoncé le contrat qui la lie à la société PAP le 5 mars 2004 alors que ce courrier de résiliation émane de la société SAINT-LAURENT ;


 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est produit un courrier de la SCI SAINT-LAURENT qui résilie le contrat de bail, ce qui permet de s'assurer que c'est bien le bailleur ; que la SCI JALAP produit une attestation notariée aux termes de laquelle la SCI SAINT-LAURENT lui a vendu le terrain où est implanté le panneau publicitaire le 17 mars 2005 ; que la SCI JALAP est sans qualité pour exiger paiement de loyers ou une indemnité d'occupation qui seraient dus en vertu d'un contrat qu'elle n'a pas signé et qui ne lui a pas été cédé dans les conditions de l'article 1690 du Code civil ;


 1°) ALORS QUE l'effet relatif des contrats n'empêche nullement l'acquéreur d'un immeuble d'obtenir la libération des lieux par l'ancien preneur dont le contrat de bail a été résilié avant l'acquisition de l'immeuble ; qu'en estimant que l'effet relatif des contrats empêchait la SCI JALAP d'obtenir l'enlèvement du panneau publicitaire ainsi que le versement d'une indemnité d'occupation, quand bien même le contrat de bail avait été résilié avant la vente du terrain, la Cour d'appel a violé l'article 1165, ensemble les articles 544 et 1134 et du Code civil ;


 2°) ALORS QUE la partie à qui un contrat est déclaré inopposable est en droit d'agir comme si ce contrat n'existait pas ; que la Cour d'appel relevait que le contrat de bail publicitaire dont bénéficiait la société PAP aurait dû être dénoncé à la SCI JALAP dans les conditions de l'article 1690 du Code civil, et que faute de dénonciation, ce contrat n'était pas opposable à la SCI JALAP ; qu'en estimant néanmoins que la SCI JALAP ne pouvait obtenir l'enlèvement du panneau objet du bail ni une indemnité au titre de l'occupation du terrain par la société PAP, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1690 et 544 du Code civil ;


 3°) ALORS, en tout état de cause, QUE les dispositions de l'article 1690 du Code civil ne sont pas applicables aux mutations de droits réels immobiliers ; que même à admettre que la formulation de l'arrêt résultait d'une erreur matérielle, et que selon la Cour d'appel la cession du terrain était inopposable à la société PAP faute de lui avoir été dénoncée, la Cour d'appel aurait violé les articles 1690 et 1165 du Code civil ;


 4°) ALORS QUE l'occupation d'un immeuble sans droit ni titre peut constituer un trouble manifestement illicite ; que la Cour d'appel constatait elle-même que le contrat de bail dont bénéficiait la société PAP avait été résilié avant la vente du terrain à la SCI JALAP ; que la société PAP occupait donc le terrain de la SCI JALAP sans droit ni titre ; qu'en estimant cependant qu'un trouble manifestement illicite n'était pas caractérisé, au motif inopérant que la SCI JALAP était tiers au contrat d'emplacement, et au motif erroné que l'effet relatif des contrats empêchait de faire droit aux demandes de la SCI JALAP, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 809 du Code de procédure civile et 544 du Code civil.


 SECOND MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR renvoyé les parties à se pourvoir, D'AVOIR dès à présent déclaré la SCI JALAP irrecevable en sa demande de paiement d'un arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation ;


 AUX MOTIFS QUE la société JALAP, propriétaire de la parcelle sur laquelle est installé un panneau publicitaire par la société PAP elle a qualité à agir pour faire valoir ses droits ; la résiliation est intervenue sur le fondement de l'article 2-3 du contrat d'emplacement à défaut de paiement des loyers par la société PAP ; au motif qu'elle a fait l'acquisition entre les mains de la société Saint-Laurent de la parcelle sur laquelle se situe le panneau publicitaire litigieux, la société JALAP essaie de tirer parti du contrat d'emplacement passé entre la société Saint-Laurent ou Peller Immobilier et la société PAP qu'elle n'a cependant pas signé et qui ne lui a pas été dénoncé dans les conditions de l'article 1690 du Code civil par la société civile immobilière Saint-Laurent, demeurant donc tiers à ce contrat et ne pouvant par application de l'effet relatif des contrats porter préjudice aux droits de la société PAP qui ne connaît pas juridiquement la société JALAP ; en conséquence la société JALAP à laquelle le contrat d'emplacement est inopposable ne peut imposer, à la société PAP, même dans le cadre de la résiliation prononcée par le bailleur, l'enlèvement du panneau publicitaire, n'ayant également pas qualité pour exiger le paiement de loyers ou d'une indemnité d'occupation qui n'intéresse que le bailleur en titre.


 ALORS QU'en vertu de l'article 1743 al. 1 du Code civil, l'acquéreur d'un immeuble loué prend la suite du vendeur dans le contrat de bail si le locataire a un bail authentique ou dont la date est certaine ; que la SCI JALAP était donc en droit d'obtenir le paiement d'une somme d'argent pour la jouissance de l'emplacement dont avait bénéficié la société PAP après que la SCI JALAP en était devenue propriétaire, que cela soit au titre d'une indemnité d'occupation si le contrat de bail avait été résilié avant l'acquisition, ou à titre de loyer s'il n'avait pas été résilié ; qu'en déclarant la SCI JALAP irrecevable en cette demande, la Cour d'appel a violé l'article 809 du Code de procédure civile et les articles 544, 1743 al. 1 et 1134 du Code civil.