Cour de Cassation · civ3 — 20 janvier 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mai 2008, rectifié par arrêt du 5 novembre 2008), que, par acte du 17 août 1978, M. Jacques X... 
A..., propriétaire d'un ensemble immobilier situé ..., l'a placé sous le régime de la copropriété et a fait donation à ses enfants de lots parmi lesquels figure le lot n° 401 constitué en partie des bâtiments F, G et I au-dessus desquels se trouve une plateforme constituant une partie du court de tennis dépendant de l'immeuble voisin du ...appartenant à M. Y... ; que, par acte du 6 novembre 1997, ce dernier a vendu cet immeuble à M. Z... ; que, le 27 août 2003, estimant s'être accordés avec celui-ci sur les conditions d'un bail sur l'espace en encorbellement, les consorts X... 
A... l'ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de faire constater qu'il était leur locataire depuis le 1er janvier 1999, le faire condamner à leur régler des arriérés de loyers, faire ordonner la signature d'un bail et le faire condamner à leur payer des dommages-intérêts ; 


Sur le premier moyen : 


Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de nullité de l'accord intervenu entre les parties en cause d'appel, de dire cet accord valide, de dire qu'il a mis fin à l'instance et de lui donner force exécutoire, alors, selon le moyen : 


1° / que l'ayant cause à titre particulier peut se prévaloir de la possession trentenaire acquise par son auteur sans qu'il soit nécessaire que ce dernier l'ait invoquée ; qu'en considérant que M. Z... n'aurait pu invoquer la possession trentenaire de son auteur, M. Y..., que si ce dernier l'avait invoquée expressément, la cour d'appel a violé les articles 2228, 2235 et 2262 du code civil ; 


2° / que la revendication étant l'action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution de son bien, la dépossession du demandeur, qui constitue la cause de son action, ne peut être un obstacle au succès de cette dernière ; qu'en considérant, pour décider que M. Z... ne pouvait se prévaloir de l'acquisition par prescription par son auteur de la partie en encorbellement du tennis, que ce dernier n'était plus en possession de cette partie du tennis lorsqu'il a vendu le tennis à M. Z..., la cour d'appel a violé les articles 544, 2228 et 2262 du code civil ; 


3° / que la renonciation à un droit réel immobilier ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en déduisant de la seule absence de contestation par M. Y..., lors de la mise en location par M. X...d'une partie du tennis dont il était propriétaire, la conséquence qui ne s'en évince pas qu'il avait perdu son intention de se comporter sur cet espace en propriétaire, pour débouter M. Z... de son action en revendication, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ; 


4° / que, subsidiairement, en se bornant à énoncer qu'en l'absence de toute contestation de sa part, M. Y... a perdu la possession de la partie en encorbellement du tennis lorsque M. Jacques X... l'a donnée en location à la société Garage Panthéon Soufflot, sans rechercher si M. Y... était informé de cette location, ce que contestait M. Z..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 2228 et 2262 du code civil ; 


5° / qu'en l'absence de titre, la propriété ne s'acquiert que par la prescription trentenaire, résultant d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en déduisant de ce que M. Jacques X... s'était comporté depuis 1980 en propriétaire de la partie en encorbellement du tennis en la donnant en location sans être inquiété, la conséquence que MM. Jean et François X... 
A... en étaient propriétaires, sans constater ni que M. Jacques X... avait acquis par juste titre cette portion du tennis, ni que sa mise en location était connue des véritables propriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2228 2229, 2262 et 2265 du code civil ; 


6° / qu'un lot de copropriété ne confère qu'un droit d'usage et de jouissance sur une partie définie de l'immeuble par ce règlement ; qu'un tel document, qui ne constitue pas un titre translatif de propriété, ne peut valoir titre pour attribuer la propriété de ce lot ; qu'aussi bien, l'arrêt attaqué, en se fondant sur les termes du règlement de copropriété afin de dire que les consorts X... 
A... étaient propriétaires de l'espace en encorbellement surplombant l'une des parties du lot 401, a violé l'article 544 du code civil ; 


7° / que seule la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'en déduisant de ce qu'aux termes du règlement de copropriété, les consorts X... 
A... ont " la jouissance exclusive des cours privées 2, 3 et 4 que l'espace en encorbellement surplombe ", la conséquence qu'ils sont propriétaires de cet espace, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil, ainsi que l'article 3 de la loi du 10 iuillet 1965 ; 


Mais attendu qu'ayant, d'une part, relevé que le court de tennis dont faisait partie l'espace en encorbellement avait été loué en sa totalité en vertu d'un bail consenti par M. Y... le 15 août 1926 jusqu'en 1980, date à laquelle M. Jacques X... 
A... avait consenti un bail sur cet espace à compter rétroactivement du 1er janvier 1974 sans être contesté par les propriétaires de l'immeuble voisin puisque ceux-ci admettaient, dans une instance en fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 1986, qu'une petite partie du court de tennis appartenait à un autre propriétaire, exactement énoncé que M. Y... n'aurait pu bénéficier de l'usucapion à son profit que s'il l'avait invoquée et souverainement retenu que l'absence de contestation de celui-ci lors de la perte de possession de cet espace établissait la perte corrélative de son pouvoir de fait sur cet espace et de son intention de se comporter en propriétaire, d'autre part, relevé que M. Jacques X... 
A..., qui était à l'origine propriétaire de la totalité de l'immeuble du ..., s'était comporté, au moins depuis 1980, en propriétaire de l'espace en encorbellement sans être contesté et constaté que les consorts X... 
A... étaient, aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble, propriétaires du lot 401 constitué de la totalité des bâtiments EFGH et I incluant l'espace en encorbellement, la cour d'appel, se fondant sur les présomptions qui lui sont apparues les meilleures et les plus caractérisées, a souverainement retenu que les consorts X... 
A... étaient propriétaires de cet espace et en a déduit que l'erreur alléguée par M. Z... sur leur qualité de propriétaires pour conclure à la nullité de l'accord n'était pas établie ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. Z... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux consorts X... 
A... la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix. 


MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour M. Z... 



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué tel que rectifié par l'arrêt du 5 novembre 2008, d'AVOIR débouté Monsieur Z... de sa demande en nullité de l'accord intervenu entre les parties en cause d'appel, d'AVOIR dit cet accord valide et qu'il a mis fin à l'instance, et d'AVOIR donné force exécutoire à cet accord, 


AUX MOTIFS QUE postérieurement à l'accord Monsieur Z... a obtenu et versé aux débats la pièce nouvelle relative à la construction du tennis Soufflot établissant que ce tennis avait été construit en 1929 sur demande des locataires de M. Y... ce qui l'a conduit à invoquer l'usucapion au profit de M. Y... duquel il tient ses droits sur l'immeuble du ...et, par voie de conséquence, son propre droit de propriété sur l'espace en encorbellement en cause ; qu'il faudrait, pour admettre le moyen de nullité de l'accord, faire preuve de ce que Messieurs Jean et François X... 
A... n'aient pas eu effectivement, lors de l'intervention de l'accord, la qualité de propriétaires sur ledit espace ; qu'il résulte des pièces produites que le court de tennis dont fait partie l'espace en encorbellement a été construit en 1929 sur demande de Messieurs C...et D..., locataires de l'immeuble du ...(qui était alors propriété de M. Y...) selon bail de 25 ans consenti du 15 / 8 / 1926 jusqu'au 15 / 8 / 1951 aux termes duquel les travaux de construction réalisés par les preneurs demeuraient, en fin de contrat, la propriété du bailleur ; que le court de tennis a été loué en sa totalité en vertu de ce bail jusqu'en 1980, date à laquelle a été consenti par M. Jacques X... avec effet rétroactif à janvier 1974 le bail visé à l'exposé des faits sur la partie du court de tennis en encorbellement ; que M. Y... n'aurait pu bénéficier de l'usucapion sur cette partie du court de tennis que s'il l'avait invoqué expressément, ce qu'il n'apparaît pas avoir fait ; que M. Z... (qui d'ailleurs ne l'invoque pas) n'aurait pu lui-même invoquer l'usucapion à son profit (en joignant sa propre possession à celle de son auteur) que si M. Y... était toujours, au moment où il lui a acheté l'immeuble (soit en 1997), en possession de l'espace en encorbellement, ce qui n'était pas le cas, celuici en ayant perdu la possession dès 1980 époque à laquelle M. Jacques X... a, comme susdit, loué avec effet rétroactif l'espace en encorbellement à la société GARAGE PANTHEON SOUFFLOT ce qui établit, en l'absence de toute contestation à cette époque de la part de M. Y... la perte corrélative par celui-ci de son pouvoir de fait sur l'espace en encorbellement et de son intention de se comporter, sur cet espace, en propriétaire ; que, concernant le droit de propriété allégué sur ledit espace par Messieurs Jean et François X... 
A..., la preuve du droit de propriété se fait par présomptions tirées de circonstances diverses rendant sérieux et très vraisemblable ce droit ; que Monsieur Jacques X... qui était à l'origine propriétaire de la totalité de l'immeuble ...s'est comporté en propriétaire de l'espace en encorbellement en cause depuis, à tout le moins, 1980 et ce sans être contesté par les propriétaires de l'immeuble voisin du ...puisque ces derniers ainsi qu'il ressort d'un jugement du 14 / 4 / 1988 du juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance de Paris statuant dans une instance en fixation du prix du bail renouvelé au 1er / 1 / 1986 au profit de la société GARAGE PANTHEON SOUFFLOT, admettaient les conclusions de M. E..., expert désigné dans cette instance, lequel relevait qu'une petite partie du court de tennis appartenait à un autre propriétaire ; que Messieurs Jean et François X... 
A... venus aux droits de M. Jacques X... depuis la mise en copropriété de l'immeuble du ..., sont, aux termes du règlement de copropriété de cet immeuble, propriétaires notamment du lot 401 constitué de la totalité des bâtiments E, F, G, H et I incluant l'espace en encorbellement litigieux lequel est, au vu du plan produit, situé audessus des bâtiments F, G, I et qui, contrairement à ce que prétend M. Z..., se rapporte manifestement à une étendue en surface si l'on s'en réfère au descriptif y étant fait dudit espace indiqué affecter la " forme géométrique d'un triangle rectangle " d'environ 66 m ² et mentionné comme " figure " située " dans un plan horizontal " au-dessus de 3 mètres du niveau du sol ; qu'ils ont, aux termes de ce règlement, la jouissance exclusive des cours privées 2, 3 et 4 que l'espace en encorbellement surplombe ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus et alors qu'aux termes des dispositions de l'article 552 du Code civil selon lesquelles la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, un faisceau d'indices propres à faire preuve suffisante du droit de propriété de Messieurs Jean et François X... 
A... sur l'espace en encorbellement en cause ; que dès lors, l'erreur alléguée par M. Z... pour conclure à la nullité de l'accord intervenu en cours d'instance par lettres officielles des conseils des parties n'est pas établie ; 


ET, AUX MOTIFS DU JUGEMENT ENTREPRIS, QU'il résulte de la fiche d'immeuble produite aux débats que le lot n° 401 du règlement de copropriété de l'immeuble sis ...appartenait à M. X... 
A... et qu'il n'est pas discuté que les demandeurs sont ses ayants-droit ; que l'espace litigieux fait partie du lot privatif n° 401 et que les deman deurs justifient de leur propriété ; M. Z... sera débouté de sa fin de non-recevoir dirigée contre les consorts X... 
A... ; 


1°) ALORS QUE l'ayant cause à titre particulier peut se prévaloir de la possession trentenaire acquise par son auteur sans qu'il soit nécessaire que ce dernier l'ait invoquée ; qu'en considérant que Monsieur Z... n'aurait pu invoquer la possession trentenaire de son auteur, Monsieur Y..., que si ce dernier l'avait invoquée expressément, la Cour d'appel a violé les articles 2228, 2235 et 2262 du Code civil ; 


2°) ALORS QUE la revendication étant l'action par laquelle le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclame à celui qui le détient la restitution de son bien, la dépossession du demandeur, qui constitue la cause de son action, ne peut être un obstacle au succès de cette dernière ; qu'en considérant, pour décider que Monsieur Z... ne pouvait se prévaloir de l'acquisition par prescription par son auteur de la partie en encorbellement du tennis, que ce dernier n'était plus en possession de cette partie du tennis lorsqu'il a vendu le tennis à Monsieur Z..., la Cour d'appel a violé les articles 544, 2228 et 2262 du Code civil ; 


3°) ALORS QUE la renonciation à un droit réel immobilier ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en déduisant de la seule absence de contestation par Monsieur Y..., lors de la mise en location par Monsieur Jacques X... d'une partie du tennis dont il était propriétaire, la conséquence qui ne s'en évince pas qu'il avait perdu son intention de se comporter sur cet espace en propriétaire, pour débouter Monsieur Z... de son action en revendication, la Cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil ; 


4°) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant à énoncer qu'en l'absence de toute contestation de sa part, Monsieur Y... a perdu la possession de la partie en encorbellement du tennis lorsque Monsieur Jacques X... l'a donnée en location à la société GARAGE PANTHEON SOUFFLOT, sans rechercher si Monsieur Y... était informé de cette location, ce que contestait Monsieur Z..., la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 2228 et 2262 du Code civil ; 


5°) ALORS QUE, en l'absence de titre, la propriété ne s'acquiert que par la prescription trentenaire, résultant d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en déduisant de ce que Monsieur Jacques X... s'était comporté depuis 1980 en propriétaire de la partie en encorbellement du tennis en la donnant en location sans être inquiété, la conséquence que Messieurs Jean et François X... 
A... en étaient propriétaires, sans constater ni que Monsieur Jacques X... avait acquis par juste titre cette portion du tennis, ni que sa mise en location était connue des véritables propriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2228, 2229, 2262 et 2265 du Code civil ; 


6°) ALORS QU'un lot de copropriété ne confère qu'un droit d'usage et de jouissance sur une partie définie de l'immeuble par ce règlement ; qu'un tel document, qui ne constitue pas un titre translatif de propriété, ne peut valoir titre pour attribuer la propriété de ce lot ; qu'aussi bien, l'arrêt attaqué, en se fondant sur les termes du règlement de copropriété afin de dire que les consorts X... 
A... étaient propriétaires de l'espace en encorbellement surplombant l'une des parties du lot 401, a violé l'article 544 du Code civil ; 


7°) ALORS QUE seule la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'en déduisant de ce qu'aux termes du règlement de copropriété, les consorts X... 
A... ont " la jouissance exclusive des cours privées 2, 3 et 4 que l'espace en encorbellement surplombe ", la conséquence qu'ils sont propriétaires de cet espace, la Cour d'appel a violé l'article 552 du Code civil, ainsi que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. 


SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué tel que rectifié par l'arrêt rectificatif du 5 novembre 2008 d'AVOIR constaté que l'accord intervenu en cause d'appel comportait la conclusion d'un bail commercial au profit de Monsieur Z... et d'avoir ajouté certaines précisions sur les conditions de ce bail ; 


AUX MOTIFS QU'il sera relevé que chacune des parties revendiquait la propriété de l'espace en encorbellement litigieux représentant une partie en surplomb du sol de l'immeuble appartenant aux consorts X... 
A... d'un court de tennis plus important dont l'autre partie dépend de l'immeuble mitoyen, propriété de M. Z... et que M. Z... a consenti bail sur le tout à la société TENNIS SOUFFLOT qui occupe donc, en vertu de ce bail, la totalité du court de tennis ; que, ceci relevé, si la lettre officielle du 10 / 10 / 2006 adressée en vue d'un accord par le conseil des consorts X... 
A... à celui de M. Z... mentionnait la conclusion d'un bail commercial à compter du 1er / 1 / 2006 au profit de la société TENNIS SOUFFLOT et si ces mentions sont rappelées en page 11 des dernières écritures des consorts X... 
A..., ces écritures faisaient mention, en page 12, d'un accord des parties prévoyant la conclusion d'un bail commercial, à compter de la date ci-dessus, au profit de M. Z... « avec possibilité d'utilisation par la société TENNIS SOUFFLOT sa locataire » ; que cette indication est reprise, dans les mêmes termes au dispositif des écritures en cause mentionnant un bail « au profit de M. Z... » ; que la mention d'un bail au profit de M. Z... plutôt qu'au profit de la société TENNIS SOUFFLOT, occupant comme susdit l'espace litigieux du chef d'un bail à elle consenti par M. Z..., ne procédait pas d'une erreur matérielle de la part des consorts X... 
A... par rapport aux termes de la lettre officielle de leur conseil du 10 / 10 / 2006 dès lors qu'il était envisagé audit courrier et dans l'avant-dernier paragraphe « l'envoi d'un projet de protocole ainsi que d'un bail commercial à régulariser par la suite entre les parties » et ce bail devant manifestement être signé par M. Z... puisque la société TENNIS SOUFFLOT n'était pas partie à l'instance, cette analyse étant confortée par le contexte dans lequel s'inscrivait le litige et la proposition antérieure (rappelé à l'arrêt) faite en avril 1999 par M. Z... d'un bail donnant autorisation de créer une porte de secours et dont il aurait été donc le bénéficiaire ; que M. Z... a bien compris, en ce sens, la proposition faite par les consorts X... 
A... par la lettre officielle du 10 / 10 / 2006 de leur conseil puisqu'il remet en cause le titre de propriété de ceux-ci pour pouvoir consentir un bail et qu'il conclut, pour ce motif, à la nullité de l'accord, le tout induisant qu'il se sentait directement concerné par cet accord ; qu'il ne pouvait, d'ailleurs, entendre autrement cette proposition dès lors que la société TENNIS SOUFFLOT n'était pas, comme indiqué plus haut, partie à l'instance et dès lors encore que c'est lui qui avait consenti un bail à cette dernière sur la totalité du court de tennis englobant l'espace litigieux et que le bail à lui consentir par les consorts X... 
A... sur ledit espace dont ils revendiquaient la propriété, permettait de régulariser la situation ; que du tout, il résulte que la proposition faite par lettre officielle du 10 / 10 / 2006 du conseil des consorts X... 
A... et dont tous les termes ont été acceptés par courrier officiel en réponse du 11 / 10 / 1996 du conseil de M. Z..., allait bien dans le sens d'un bail à consentir à M. Z... et non à consentir à la société TENNIS SOUFFLOT de sorte qu'aucune erreur matérielle ne peut être utilement invoquée à cet égard ; 


1°) ALORS QUE la lettre officielle du conseil des consorts X... 
A... comportait la proposition d'un règlement amiable contenant notamment « la conclusion d'un bail commercial à compter du 1er janvier 2006 au profit de la société TENNIS SOUFFLOT » ; qu'en retenant, afin d'écarter l'existence d'une erreur matérielle, qu'un tel document, parce qu'il faisait référence à un protocole à régulariser entre les parties, aurait modifié la base précitée de cette proposition, de sorte que le bail à régulariser devait l'être au profit de Monsieur Z..., la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette proposition en violation de l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 462 du Code de procédure civile ; 


2°) ALORS QUE la Cour d'appel, ayant constaté que la procédure ayant abouti à l'arrêt du 21 mai 2008, tendait essentiellement à une remise en cause du titre de propriété des consorts X... 
A... sur l'encorbellement litigieux et que Monsieur Z... avait consenti un bail à la société TENNIS SOUFFLOT sur la totalité du court de tennis, ce dont il résultait qu'il se considérait bien propriétaire de l'encorbellement litigieux lors de ce bail et non pas titulaire d'un bail, ne pouvait, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations, déduire que le bail à consentir devait l'être au profit de Monsieur Z..., et a, par suite, violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil, ensemble celles de l'article 462 du Code de procédure civile.