Cour de Cassation · civ3 — 20 janvier 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique : 


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 22 mai 2008) que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial, les a, à compter du 1er octobre 1989, donnés à bail à Mme Y... ; qu'il l'a assignée, le 24 août 2004, en résiliation de ce bail pour défaut d'entretien et manquement à la clause de destination des locaux ;


 Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :


 1°/ que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'usage donne à l'obligation d'après sa nature ; qu'en refusant de prendre en considération l'usage local, invoqué par la locataire, selon lequel les épiciers habitent dans les lieux de leur activité, dont l'application en l'espèce résultait de l'objet du bail portant sur l'exploitation d'un commerce d'épicerie dans les lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 1135 du code civil ;


 2°/ que le contrat de bail prévoyait expressément la possibilité pour le preneur de changer la destination des lieux loués en accord avec le propriétaire et stipulait que le bail est considéré comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout ; qu'en se retranchant derrière la clause du bail relative à l'usage des lieux loués, pour refuser de tenir compte de l'existence d'un accord du bailleur sur le changement de destination d'une partie des lieux loués en lieux d'habitation qui faisait l'objet d'autres stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu le contrat et violé l'article 1134 du code civil ;


 3°/ que la résolution du contrat ne peut être prononcée qu'à la condition que soit constatée l'existence d'un manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en retenant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail, l'absence de justification, par la locataire, de ce qu'elle a prévenu en temps utile le bailleur des dégradations de l'immeuble, sans caractériser la gravité de ce prétendu manquement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;


 Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, nonobstant toutes autres clauses du contrat de bail, les parties avaient entendu réserver exclusivement les locaux loués à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de produits alimentaires, ce qui excluait toute référence aux usages locaux, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un manquement de la locataire à l'obligation d'entretien, a légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne Mme Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix.


 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme Y...



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts d'Hélène Tangue Lien, et d'avoir ordonné l'expulsion de celle-ci avec versement d'une indemnité d'occupation ;


 Aux motifs que la locataire a maintenu à usage d'habitation une partie des locaux loués pendant plusieurs années après la sommation interpellative du 7 mai 2003 et en tout cas jusqu'à la saisine du tribunal, puisque l'expert Z..., mandaté par elle, a dans les plans architecturaux, noté la présence de deux chambres, d'une salle de bain, d'une cuisine et d'un salon pour 99 m² ; que la locataire ne saurait invoquer l'accord tacite du propriétaire découlant notamment de la description des lieux loués comprenant « deux chambres » ou les usages locaux alors que le contrat de bail réservait expressément l'usage des lieux à l'exploitation d'un commerce de produits alimentaires et non pour partie à l'habitation, ce qui signifiait que la totalité des locaux devait être affectée à l'usage commercial au titre des surfaces de vente, de stockage ou de préparation des produits ; que le premier juge, se fondant sur cette violation des dispositions contractuelles, a justifié sa décision de résiliation dès lors qu'il a estimé implicitement mais nécessairement cette violation assez grave pour prononcer la résiliation ; que sa décision doit être confirmée en son principe d'autant au surplus que le locataire ne justifie pas avoir prévenu en temps utile, avant 2003 époque des premiers constats, le bailleur des dégradations de l'immeuble ;


 ALORS D'UNE PART QUE les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toute les suites que l'usage donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'en refusant de prendre en considération l'usage local, invoqué par la locataire, selon lequel les épiciers habitent dans les lieux de leur activité, dont l'application en l'espèce résultait de l'objet du bail portant sur l'exploitation d'un commerce d'épicerie dans les lieux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1135 du Code civil ;


 ALORS D'AUTRE PART QUE le contrat de bail prévoyait expressément la possibilité pour le preneur de changer la destination des lieux loués en accord avec le propriétaire et stipulait que le bail est considéré comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout ; qu'en se retranchant derrière la clause du bail relative à l'usage des lieux loués, pour refuser de tenir compte de l'existence d'un accord du bailleur sur le changement de destination d'une partie des lieux loués en lieux d'habitation qui faisait l'objet d'autres stipulations contractuelles, la Cour d'appel a méconnu le contrat et violé l'article 1134 du Code civil ;


 ALORS ENFIN QUE la résolution du contrat ne peut être prononcée qu'à la condition que soit constatée l'existence d'un manquement grave d'une partie à ses obligations contractuelles ; qu'en retenant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail, l'absence de justification, par la locataire, de ce qu'elle a prévenu en temps utile le bailleur des dégradations de l'immeuble, sans caractériser la gravité de ce prétendu manquement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.