Cour de Cassation · civ3 — 19 janvier 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le deuxième moyen :


 Vu l'article 1184 du code civil ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juillet 2008), que la société Coreva qui, le 29 juillet 2003, a acquis un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Hôtels et restaurants de Paris, a assigné cette dernière, le 1er décembre 2003, pour voir prononcer la résiliation du bail sur le fondement de différents griefs ; que cette action étant en cours, la locataire a notifié le 23 janvier 2004 à la bailleresse une demande de renouvellement du bail ; que, par courrier du 13 avril 2004, la société Coreva a fait connaître à la société Hôtels et restaurants de Paris qu'elle n'entendait pas accepter le renouvellement du bail à moins qu'elle ne soit déboutée de sa demande en résiliation ;


 Attendu que pour rejeter la demande en résiliation du bail, la cour d'appel, ayant constaté que le bail avait été renouvelé au 31 mars 2004, faute pour la société Coreva de notifier son refus de la demande de renouvellement dans les formes prescrites par l'article L. 145-10 du code de commerce, retient que la bailleresse ne pouvait se prévaloir des manquements commis antérieurement à ce renouvellement ;


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que la société Coreva avait, par lettre du 13 avril 2004, fait connaître à la locataire son intention de ne pas renoncer à l'action en résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;










 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit insuffisamment graves pour justifier la résiliation du bail les manquements postérieurs au 31 mars 2004, l'arrêt rendu le 2 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


 Condamne la société Hôtels et restaurants de Paris aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Hôtels et restaurants de Paris à payer à la société Coreva la somme de 2 500 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix.


 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Coreva


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société COREVA tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société HOTELS ET RESTAURANTS DE PARIS ;


 AUX MOTIFS QU'il est incontestable et non contesté qu'en l'absence de réponse à la demande de renouvellement du bail dans les formes prévues à l'article L 145-12 (sic) du Code de commerce, la société COREVA est réputée avoir accepté le principe de renouvellement du bail ;


 1°) ALORS QUE la réponse donnée par le bailleur à la demande de renouvellement du preneur n'a pas à prendre les formes prévues par l'article L 145-10 al. 4 du Code de commerce s'il est établi que le bailleur a fait connaître ses intentions de manière claire et formelle au locataire ; qu'en jugeant que ces formes sont toujours impératives pour pouvoir considérer que le bailleur a expressément répondu à la demande de renouvellement, la Cour d'appel a violé la disposition précitée ;


 2°) ALORS QUE le respect des formes de l'article L 145-10 al. 4 du Code de commerce est indifférent s'il est établi que le bailleur a fait connaître ses intentions de manière claire et formelle au locataire ; que la société COREVA produisait un courrier recommandé avec accusé de réception du 13 avril 2004, par lequel elle informait sa locataire qu'elle entendait refuser le renouvellement sauf si sa demande de résiliation était rejetée (production n° 6) ; qu'en ne recherchant pas si par ce courrier, le bailleur avait fait connaître ses intentions de façon suffisamment claire et formelle pour être dispensé du formalisme précité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-10 du Code de commerce ;


 3°) ALORS QUE selon l'article L 145-10 al. 4 du Code de commerce, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail s'il n'a pas fait connaître ses intentions dans un délai de trois mois à compter de la demande ; que dans son courrier du 13 avril 2004, la société COREVA exprimait clairement qu'elle entendait refuser le renouvellement sauf si sa demande de résiliation du bail était rejetée ; qu'en estimant qu'en l'absence de réponse à la demande de renouvellement du bail la société COREVA était réputée avoir accepté le principe de renouvellement, la Cour d'appel a dénaturé le courrier précité ;


 4°) ET ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société COREVA persistait dans son refus du renouvellement en rappelant le courrier susvisé aux termes duquel « sa non-réponse ne saurait être interprétée comme une renonciation de sa part au bénéfice de la présente procédure » (conclusions p. 2, § 7) ; qu'en estimant que la société COREVA ne contestait pas être réputée avoir accepté le principe de renouvellement, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées.


 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société COREVA tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société HOTELS ET RESTAURANTS DE PARIS ;


 AUX MOTIFS QUE l'acceptation du principe du renouvellement du bail fait obstacle à ce que la société COREVA puisse continuer à se prévaloir des manquements qu'elle alléguait auparavant peu important, alors qu'elle aurait eu le choix de refuser ce renouvellement, qu'elle ait indiqué dans le délai de trois mois qui lui était imparti pour répondre, qu'elle n'entendait pas renoncer à son action en résiliation ; que l'action en résiliation (qu'elle avait initiée en se référant au bail en cours) pouvait uniquement se poursuivre en raison de la persistance des manquements en cause en cours du bail en renouvellement ayant pris effet à la date du terme d'usage qui a suivi la demande (soit, selon les usages à Paris, à la date du 31 mars 2004), ou en raison de nouveaux manquements au cours de ce dernier bail ; qu'il en résulte que la société COREVA est irrecevable à invoquer les manquements ayant trait aux travaux réalisés avant le renouvellement du bail non plus que ceux ayant trait au retard dans le paiement des loyers déjà échus à la date de ce renouvellement ; qu'elle est en revanche recevable à invoquer la persistance des manquements après avril 2004 ;


 1°) ALORS QUE lorsqu'une action en résiliation du bail est engagée antérieurement à une demande de renouvellement et poursuivie après cette demande, l'acceptation supposée du principe du renouvellement ne vaut pas renonciation au droit d'agir en résiliation sur le fondement des manquements antérieurs ; que dès lors la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


 2°) ALORS QUE la renonciation à un droit doit être sans ambiguïté ; que la Cour d'appel avait elle-même constaté que postérieurement au renouvellement, le bailleur avait poursuivi la procédure de résiliation fondée sur des manquements antérieurs, et qu'il avait expressément indiqué à sa locataire qu'il n'entendait pas renoncer à son action en résiliation ; qu'en estimant que l'acceptation du principe du renouvellement faisait obstacle à ce que la société COREVA puisse continuer à se prévaloir des manquements antérieurs, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil ;


 3°) ET ALORS, en toute hypothèse, QUE le fait de répondre à une demande de renouvellement que « la non-réponse à cette demande (…) dans le délai de trois mois n'équivaut aucunement à une renonciation au bénéfice de la procédure en résiliation du bail » précédemment introduite, n'est pas de nature à caractériser la renonciation à une action en résiliation fondée sur des manquements antérieurs ; que dès lors la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.


 TROISIEME MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société COREVA tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société HOTELS ET RESTAURANTS DE PARIS ;


 AUX MOTIFS QU'au fond, concernant les retards dans le paiement des loyers après avril 2004, divers commandements de payer ont été délivrés au cours du bail renouvelé, le premier en date du 6 août 2004 pour le loyer échu le 1er août 2004, le deuxième en date du 11 mai 2005 pour le loyer échu le 1er mai 2005, le troisième en date du 19 juillet 2005 pour le loyer échu le 1er juillet 2005, le quatrième en date du 31 janvier 2006 pour le loyer échu le 1er janvier 2006, et le cinquième en date du 6 juillet 2007 pour un solde sur charges afférentes aux années 2004, 2005 et 2006 ; que ces commandements ont été, pour trois d'entre eux, délivrés avant le délai d'usage que, dans un courrier du 15 septembre 2005, la société COREVA indiquait applicable aux rapports entre les parties en précisant que, selon ce délai d'usage, les loyers devaient être payés au plus tard le 15 du premier mois de chaque trimestre et que le quatrième a été délivré quatre jours seulement après ce délai d'usage ; que les retards étaient dus à des difficultés financières de la locataire, dont la mauvaise foi n'est pas démontrée ; que l'équilibre financier de la bailleresse n'apparaît pas avoir été mis en péril ; que par conséquent, les retards dans le paiement des loyers et charges n'apparaissent pas constitutifs d'un manquement suffisamment grave pour pouvoir justifier la résiliation du bail ; que le manquement aux règles de sécurité ne constitue pas non plus un motif de résiliation, pas plus que le cumul de ces deux manquements ;


 1°) ALORS QUE les commandements de payer du 6 août 2004 et du 11 mai 2005 se rapportaient respectivement au « loyer du 01/07/04 au 30/09/04 » et au « loyer du 01/04/05 au 30/06/05 » ; que la convention de bail qui liait les parties stipulait que les loyers étaient « payables d'avance et par trimestre » ; que les commandements précités se rapportaient donc aux loyers échus respectivement le 1er juillet 2004 et le 1er avril 2005 ; que dès lors, la Cour d'appel a dénaturé les commandements et les mises en demeure annexées auxquelles ils se réfèrent, et la convention de bail susvisés et violé l'article 1134 du Code civil ;


 2°) ALORS QUE dans son courrier du 15 septembre 2005, la société COREVA rappelait à sa locataire le délai d'usage pour le paiement des seuls « loyers » production n° 7) ; qu'en appliquant ce délai au commandement du 6 juillet 2007 relatif à un solde sur charges, pour considérer qu'il avait été délivré prématurément, la Cour d'appel a dénaturé le courrier précité et violé l'article 1134 du Code civil ;


 3°) ALORS, en tout état de cause, QUE la Cour d'appel a elle-même constaté que le délai d'usage indiqué dans le courrier du 15 septembre 2005 portait sur le paiement des seuls loyers ; qu'en appliquant ce délai au commandement du 6 juillet 2007 dont elle constatait qu'il portait sur un solde sur charges, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ;


 4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en s'abstenant de rechercher quel était le délai d'usage applicable pour le paiement des soldes sur charges, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.