Cour de Cassation · civ3 — 2 février 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé que la SCP François Lejeune, locataire, avait émis des réserves dès son entrée dans les lieux et présenté par la suite de nombreuses réclamations, demeurées insatisfaites, quant aux dysfonctionnements de l'installation de chauffage et de climatisation et qu'il apparaissait du pré-rapport d'expertise que ces désordres étaient réels, ce dont il résultait que la locataire ne bénéficiait manifestement pas du confort auquel elle pouvait prétendre en contrepartie des loyers réglés, et ainsi retenu à la charge de l'EURL 10-12 rue Hamelin, bailleresse, une obligation non sérieusement contestable justifiant la consignation, pour une période de temps limitée, d'une partie des loyers, la cour d'appel, qui, statuant en matière de référé, n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ; 


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société 10-12 rue Hamelin aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 10-12 rue Hamelin ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix.


 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux conseils pour la société 10-12 rue Hamelin


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR autorisé la SCP FRANCOIS LEJEUNE à consigner le paiement, dû à l'EURL 10-12 RUE HAMELIN, des loyers venant à échéance, à concurrence de 20 % de leur montant, et ce pour une durée d'un an et d'AVOIR, en conséquence, limité le montant de la condamnation au titre des loyers impayés ;


 AUX MOTIFS QU'invoquant les dysfonctionnements affectant l'installation de la climatisation et du chauffage depuis l'origine de la location auxquels les interventions n'ont pas permis de remédier, le fait que le paiement d'un loyer élevé n'est pas accompagné des prestations auxquelles elle est en droit de prétendre sur la qualité et l'entretien des locaux et les manquements de son bailleur à prendre les dispositions pour mettre fin aux dysfonctionnements constatés ainsi qu'aux dégradations des lieux qui en résultent, la SCP FRANCOIS LEJEUNE sollicite, par voie d'infirmation de l'ordonnance qui l'en a déboutée, d'une part l'autorisation de consigner les loyers, et d'autre part une provision sur la réparation de son préjudice dans la jouissance des lieux depuis sept ans ; que, pour s'opposer à ces demandes, l'EURL 10-12 RUE HAMELIN critique le déroulement des opérations d'expertise et fait valoir, pour l'essentiel, que le pré-rapport ne comporte aucun élément technique précis, que notamment l'expert n'a pas procédé à des mesures de température et qu'il ne vise pas les normes applicables qui ne seraient pas respectées, qu'il ne préconise pas de travaux précis et que les sociétés en charge de l'entretien de l'installation attestent de son bon fonctionnement tant pour le chauffage que pour la climatisation ; qu'elle conclut en conséquence à la confirmation de la décision ; qu'aux termes de son pré-rapport, Monsieur X... attribue deux types de causes aux désordres constatés : des causes de forme mettant en évidence un laisser-aller généralisé (absence de dossier de récolement des travaux de 2001, absence d'assurances dommages-ouvrage pour les travaux de 2001, multiplicité des gestionnaires de l'immeuble, des entreprises de maintenance -avec absence de tout carnet d'entretien et d'intervention- et des entreprises ayant effectué des travaux sur les installations depuis 2001) et des causes de fond parmi lesquelles, intéressant le locataire, le défaut d'étanchéité des canalisations frigorigènes, les manque de gaz R407 et casse des compresseurs, l'absence totale de renouvellement d'air hygiénique dans les bureaux, la conception des installations climatiques dans les bureaux ne permettant pas d'obtenir les températures de confort, la ventilation insuffisante de l'unité extérieure TOSHIBA ; qu'il conclut ainsi à une certaine impropriété à destination de ces locaux notariaux recevant du public tout en relevant qu'à aucun moment le personnel n'a été dans l'obligation de quitter son poste ; qu'au-delà des critiques portées sur le déroulement des opérations d'expertise et l'avis de l'expert qui relèvent d'un débat devant le juge du fond, il n'est pas contesté que, pour les raisons ci-dessus rappelées, les travaux n'ont pas fait l'objet d'une réception et que des réserves ont été émises par la locataire lors de son entrée dans les lieux, suivies de nombreuses réclamations ; que les interventions effectuées au cours de l'expertise n'ont pas été suffisamment efficaces ; qu'ainsi, la SCP FRANCOIS LEJEUNE n'obtient manifestement pas, en contrepartie du loyer dont elle s'acquitte, une prestation de qualité dans le système de chauffage et de climatisation mis en place et dans son entretien ; que les locaux qu'elle occupe n'offrent pas le confort qu'elle est en droit d'attendre et présentent encore des désordres dus, notamment, aux infiltrations d'eau ; que dès lors qu'à la suite de la résiliation partielle du bail il a été procédé à une modification des installations pour les individualiser, l'argument de l'intimée selon lequel les autres locataires de l'immeuble ne se plaindraient d'aucun dysfonctionnement manque de pertinence ; que, dans ces conditions, les dysfonctionnements présentés par cette installation, auxquels la bailleresse n'apporte pas de solution efficace, portent à l'évidence atteinte à la jouissance des locaux justifiant d'autoriser la locataire à consigner une partie du paiement du loyer, que les éléments du dossier permettent de fixer dans la limite de 20 % de son montant ; que, toutefois, cette autorisation ne peut qu'être temporaire ; que si l'appelante demande qu'elle soit effective jusqu'à la réalisation, constatée par huissier, des travaux préconisés par l'expert, il convient cependant de relever que celui-ci, dans son pré-rapport, n'a pas préconisé d'intervention particulière autre que de faire établir « un diagnostic précis des installations climatiques » selon le devis de l'entreprise BRISSET qui lui a été fourni ; que l'expertise est toujours en cours ; qu'il y a donc lieu de limiter la durée de cette autorisation à un an à compter du présent arrêt, sauf à ce qu'il en soit d'ici-là autrement ordonné par la juridiction éventuellement saisie du litige par la partie la plus diligente, dès le dépôt du rapport d'expertise, ou sauf meilleur accord entre les parties, au besoin en fonction des résultats du diagnostic indépendant s'il a été effectué entre-temps ; qu'en revanche, l'étendue du préjudice précisément subi par la SCP FRANCOIS LEJEUNE depuis l'origine de la location relevant de l'appréciation du juge du fond, la demande de dommages-intérêts provisionnels sera rejetée ; que, dans ces conditions, il y a lieu, en infirmant l'ordonnance de ces chefs, d'autoriser la consignation d'une partie des loyers selon les modalités définies au dispositif ci-après, et non pas de déclarer la demande de dommages-intérêts provisionnels irrecevable, mais de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande ; que, sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers, la SCP FRANCOIS LEJEUNE n'ayant pas été autorisée jusqu'à présent à consigner les loyers, son obligation de payer l'arriéré à ce titre n'est pas sérieusement contestable ; qu'il convient, en infirmant l'ordonnance sur le montant de la provision accordée de ce chef, et après avoir constaté que le loyer du 2ème trimestre 2008 a été réglé le 6 octobre 2008, de condamner ladite société à verser à l'EURL 10-12 RUE HAMELIN la somme provisionnelle de 303.407,19 € correspondant aux loyers des 3ème et 4ème trimestres 2008, outre la taxe sur les bureaux pour l'année 2008 (144.829,34 € + 145.644,31 € + 12.933,54 €), et ce sous réserve des règlements effectués depuis cette date ; que, par provision, les intérêts seront dus au taux légal à compter du 24 octobre 2008, date des conclusions (arrêt, p. 5 à 7) ;


 1°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en autorisant en référé la SCP FRANCOIS LEJEUNE à consigner le paiement des loyers venant à échéance, à concurrence de 20 % de leur montant, et ce pour une durée d'un an, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;


 2°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) dans le cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ; que, s'il était admis que la Cour d'appel a statué en matière de référé provision, donc par référence aux dispositions de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, en retenant en toute hypothèse que les «critiques portées sur le déroulement des opérations d'expertise et l'avis de l'expert (…) relèvent d'un débat devant le juge du fond », quand il lui appartenait de se prononcer sur ces critiques soulevées par l'EURL 10-12 RUE HAMELIN pour s'opposer aux prétentions de la SCP FRANCOIS LEJEUNE, la Cour d'appel a violé l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;


 3°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) en déduisant l'existence de troubles de jouissance qui auraient été imputables à l'EURL 10-12 RUE HAMELIN des constatations du pré-rapport d'expertise, tout en refusant d'examiner les critiques visant ce pré-rapport, la Cour d'appel qui s'est par là même estimée liée par ledit pré-rapport, a encore violé l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile.