Cour de Cassation · civ3 — 9 février 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que le preneur s'était engagé, aux termes de l'article 6 du bail, à payer "l'ensemble des charges, frais, taxes et cotisations diverses se rapportant à l'immeuble, son environnement et son standing selon les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble, le tout de telle sorte que le loyer soit net pour le bailleur", la cour d'appel a souverainement retenu que, sauf à priver cette clause de toute portée, la référence aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ne pouvait se comprendre qu'en relation avec l'article 4 du bail qui prévoyait que le preneur maintiendrait les lieux loués en bon état de toute réparation et d'entretien, à l'exclusion des grosses réparations, que les travaux concernés par cette stipulation étaient ceux afférents aux locaux loués, mais non ceux concernant l'ensemble de la copropriété relevant du droit de la copropriété ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :


Attendu que la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'en application de l'article 6 du contrat, la locataire était tenue de rembourser au bailleur l'ensemble des charges appelées auprès de ce dernier par le syndic de l'immeuble, notamment les réparations de couverture, les travaux sur les balcons, les structures du cinquième étage ainsi que les frais relatifs aux ascenseurs, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


Sur le troisième moyen, ci-après annexé :


Attendu que le moyen critiquant des motifs de l'arrêt étrangers au chef du dispositif attaqué est irrecevable ;




PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Romit aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pierre sélection ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt.


Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Romit.


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société ROMIT à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 31.684,51 € en règlement de l'apurement des charges des exercices 2003, 2004 et 2005 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,


AUX MOTIFS QUE « le preneur s'est engagé à payer l'ensemble des charges, frais, taxes et cotisations diverses se rapportant à l'immeuble, son environnement et son standing selon les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble, le tout de telle sorte que le loyer soit net de toutes charges pour le bailleur ; que sauf à priver cette clause de toute portée, la référence aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peut se comprendre qu'en relation avec l'article 4 du bail qui prévoit que le preneur maintiendra les lieux loués en bon état de toute réparation et d'entretien en nature, à l'exclusion des grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil ; que les travaux concernés par cette stipulation sont ceux afférents aux locaux loués, mais non ceux concernant l'ensemble de la copropriété relevant du droit de la copropriété ; qu'en conséquence, la locataire est tenue de rembourser au bailleur l'ensemble des charges appelées auprès de cette derrière par le syndic de l'immeuble, et notamment des réparations de couverture »,


ALORS QUE lorsque le copropriétaire donne un lot en location, les locaux loués comprennent à la fois la partie privative et la quote-part des parties communes y afférent ; qu'en l'espèce, les « locaux loués » formant les lots n° 1 et 8 de la copropriété étaient donc nécessairement composés des parties communes et de la quote-part des parties communes de l'immeuble ; qu'en considérant néanmoins que les travaux concernés par l'article 4 du contrat de bail étaient ceux afférents aux locaux loués mais non ceux concernant l'ensemble de la copropriété relevant du droit de la copropriété, la Cour d'appel, qui n'a pas respecté la désignation des locaux loués conformément à l'article 1 du contrat de bail, a violé ensemble les articles 1134 du Code civil et 5 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société ROMIT à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 31.684,51 € en règlement de l'apurement des charges des exercices 2003, 2004 et 2005 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,


AUX MOTIFS QUE « la société ROMIT invoque des erreurs dans les appels de charges et la répercussion de charges non justifiées ; que la locataire vise en fait une négociation sur le montant des provisions sur charges dont elle estimait l'augmentation excessive ; qu'ainsi qu'il a été dit supra le bailleur est en droit de réclamer à sa locataire la totalité des charges de copropriété dues par cette dernière, notamment les travaux sur les balcons, sur les structures du cinquième étage ainsi que les frais relatifs aux ascenseurs »,


ALORS QUE le paiement des charges locatives dans les immeubles collectifs est établi en fonction de la répartition opérée entre les différents lots ; que lorsque le bailleur demande à ce titre le versement de provisions, il doit communiquer aux locataires avant la régularisation le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; qu'en condamnant la société ROMIT à rembourser au bailleur l'ensemble des charges appelées auprès de cette derrière par le syndic de l'immeuble, sans vérifier si le règlement de copropriété faisait peser sur les lots n° 1 et 8 de l'immeuble, situés au rez-de-chaussée, les charges relatives aux travaux sur balcons des étages 2 à 5 et celles relatives aux frais d'ascenseur et sur la base de quelle répartition elles pouvaient être dues, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 du Code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société ROMIT à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 31.684,51 € en règlement de l'apurement des charges des exercices 2003, 2004 et 2005 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,


AUX MOTIFS QUE « la locataire expose que la demande de paiement de la somme de 6.276,09 € constitue une demande nouvelle prohibée par l'article 564 du Code de procédure civile ; qu'il doit être rappelé que ces dispositions n'interdisent pas de faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'il s'agit en l'espèce, de factures non acquittées par la locataire de factures réglées aux huissiers et de travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires ; que ces demandes sont donc recevables ; que la SCPI PIERRE SELECTION justifie par les pièces produites et non critiquées des nouvelles sommes réclamées ; que la société ROMIT sera condamnée à lui verser la somme de 6.276,09 € au titre des factures impayées, hors apurement des charges des exercices 2003, 2004 et 2005 »,


ALORS QUE les juges du fond sont liés par les conclusions des parties prises devant eux et ne peuvent modifier les termes du litige dont ils sont saisis ; qu'en l'espèce, en retenant que la SCPI PIERRE SELECTION justifiait par les « pièces produites et non critiquées » des nouvelles sommes réclamées ce pendant que la société ROMIT faisait expressément valoir que les avis d'échéance n'étaient pas justifiés et en particulier que certaines pièces faisaient double emploi et que certaines répartitions de charges étaient calculées de façon arbitraire, la Cour d'appel méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.