Cour de Cassation · civ3 — 16 février 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 octobre 2008), que M. X... a donné à bail, le 15 août 1994, à Mme Y... un appartement situé dans un immeuble à destination de résidence avec services ; que, par " convention de mise à disposition " du même jour, Mme Y... s'est engagée à supporter la totalité des charges afférentes aux installations et équipements des services d'administration, de sécurité et de santé, du service alimentaire, du service loisirs et des chambres d'hôtes ; que par " avenant " du 17 février 2006, le bail a été renouvelé pour une durée de six ans à compter du 1er avril 2006 ; que le 28 juin 2007, M. X... a assigné Mme Y... en paiement d'une certaine somme au titre de ces charges ; 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen : 

1° / que l'ordre public qui s'attache à la loi du 6 juillet 1989 est un ordre public de protection auquel le locataire peut renoncer ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... avait fait valoir que tel était le cas en l'espèce, Mme Y..., ayant payé pendant quatorze ans la totalité des charges de copropriété qui lui avaient été réclamées, et s'étant engagée formellement lors du renouvellement du bail, par un avenant du 17 février 2006, à procéder comme par le passé " au remboursement de toutes les charges de copropriété afférentes à son lot et mises en recouvrement par le syndic de façon que son bailleur ne soit jamais inquiété " ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a privé de motif sa décision, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 

2° / qu'en toute hypothèse, aux termes de la convention de mise à disposition annexée au bail initial non soumise aux dispositions restrictives de la loi du 6 juillet 1989, Mme Y... s'était expressément engagée à supporter le paiement des charges afférentes aux installations et équipements énumérés dans la convention dont la description figurait dans le règlement de copropriété à savoir notamment, les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs des bâtiments, murs et toitures, les dépenses d'entretien et d'aménagements … des jardins du Cercle et des jardins et espaces verts aménagés sur le surplus de la propriété ; que les charges mentionnées à cette " convention " relatives à la destination particulière d'un groupe d'immeubles constituant une résidence du troisième âge, n'étaient pas liées à la contrepartie du seul appartement loué ; qu'en estimant que les travaux dont le paiement était demandé n'entraient pas dans les prévisions de cette convention, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 ; 

3° / que la convention indivisible formant la loi des parties prévoit que " l'utilisateur s'engage à supporter la totalité des charges afférentes aux installations ci-dessus décrites "... " La description de ces charges figure dans le règlement de copropriété régissant l'immeuble " ; que le règlement de copropriété énonçait expressément : Article 65-1 : Les charges sont constituées : d'une part par les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, d'autre part par les dépenses de fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipements communs …, Article 66. 1. Charges communes générales 66. 1. 1- Ces charges comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative : les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs des bâtiments, murs et toitures, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure des bâtiments... ; qu'en jugeant que les travaux dont le paiement était demandé n'entraient pas dans les prévisions de cette convention, la cour d'appel a dénaturé ladite convention, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la convention de mise à disposition du 15 août 1994 et de l'avenant du 17 février 2006 rendait nécessaire, retenu que si les charges décrites dans la convention entraient dans le cadre particulier de la " résidence service " et étaient la contrepartie des services offerts aux locataires résidents, il en allait autrement des charges de copropriété que l'avenant entendait mettre à la charge de Mme Y... et constaté que les sommes réclamées avaient trait au coût de travaux de ravalement de façades de l'immeuble et de travaux sur jardins et terrasses, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire que les charges dont le paiement était demandé, ne relevaient ni de l'application de la loi de 1989 ni des stipulations de la convention qui décrivait les services mis à la charge des résidents dont elle a relevé justement qu'ils ne pouvaient inclure les charges de copropriété incombant aux seuls copropriétaires ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille dix.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils pour M. X... 


II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande en paiement d'une somme de 3146, 41 € au titre de sa participation aux charges de copropriété pour l'exercice 2006. 

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE par application des dispositions d'ordre public des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables, celles-ci accessoires au loyer principal étant la contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; que dès lors les dispositions de l'avenant de bail du 17 février 2006 par lesquelles Madame Y... était tenue de rembourser toutes les charges de copropriété afférentes au logement qui lui avait été loué mises en recouvrement par le syndic étaient contraires aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que l'étude des pièces du dossier fait apparaitre que les sommes réclamées à la locataire avaient trait au coût de travaux de ravalement de façades de l'immeuble et de travaux sur jardins et terrasses ; que ces charges ne relevaient, à l'évidence pas de l'application de la loi de 1989 ; que Monsieur X... n'était pas plus fondé à réclamer le remboursement de ces charges par application de la convention de mise à disposition conclue entre les parties le jour du bail qui obligeait le locataire à supporter les charges afférentes aux installations et équipements mis à sa disposition mais n'autorisait pas le bailleur à lui réclamer le remboursement des frais d'entretien de l'immeuble où ces installations et équipements étaient implantés notamment les frais de ravalement dont le paiement lui incombait en sa qualité de propriétaire de l'immeuble. 

1°) ALORS QUE l'ordre public qui s'attache à la loi du 6 juillet 1989 est un ordre public de protection auquel le locataire peut renoncer ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... avait fait valoir que tel était le cas en l'espèce, Madame Y..., ayant payé pendant 14 ans la totalité des charges de copropriété qui lui avaient été réclamées, et s'étant engagée formellement lors du renouvellement du bail, par un avenant du 17 février 2006, à procéder comme par le passé « au remboursement de toutes les charges de copropriété afférentes à son lot et mises en recouvrement par le syndic de façon que son bailleur ne soit jamais inquiété » ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a privé de motif sa décision, en violation de l'article 455 du CPC. 

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, aux termes de la convention de mise à disposition annexée au bail initial non soumise aux dispositions restrictives de la loi du 6 juillet 1989, Madame Y... s'était expressément engagée à supporter le paiement des charges afférentes aux installations et équipements énumérés dans la convention dont la description figurait dans le règlement de copropriété à savoir notamment, les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs des bâtiments, murs et toitures, (article 66-1-1), les dépenses d'entretien et d'aménagements … des jardins du CERCLE et des jardins et espaces verts aménagés sur le surplus de la propriété (article 66. 7. 1, p. 72, § 11) ; que les charges mentionnées à cette « convention » relatives à la destination particulière d'un groupe d'immeubles constituant une résidence du 3ème, n'étaient pas liées à la contrepartie du seul appartement loué ; qu'en estimant que les travaux dont le paiement était demandé n'entraient pas dans les prévisions de cette convention, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, 23 de la Loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987. 

3°) ALORS QUE la convention indivisible formant la loi des parties prévoit que « l'utilisateur s'engage à supporter la totalité des charges afférentes aux installations ci-dessus décrites »... « La description de ces charges figure dans le Règlement de Copropriété régissant l'immeuble » ; que le Règlement de Copropriété énonçait expressément : Article 65-1 : Les charges sont constituées : d'une part par les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, d'autre part par les dépenses de fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipements communs …, Article 66. 1. Charges communes générales 66. 1. 1- Ces charges comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative : les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs des bâtiments, murs et toitures, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure des bâtiments... ; qu'en jugeant que les travaux dont le paiement était demandé n'entraient pas dans les prévisions de cette convention, la cour d'appel a dénaturé ladite convention, en violation de l'article 1134 du code civil.