Cour de Cassation · civ3 — 3 mars 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 décembre 2008), que la société civile immobilière Issartel (la SCI), propriétaire de deux lots dans le centre commercial Grand Axe soumis au régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du Centre commercial Grand Axe (le syndicat) pour voir prononcer l'annulation des trois décisions de l'assemblée générale du 21 août 2006;


Sur le premier moyen :


Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix qu'il possède est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; que l'absence de mention en ce sens dans le procès verbal d'assemblée ne suffit pas à caractériser l'irrégularité de la décision contestée dès lors qu'il apparaît au regard des mentions du procès-verbal que le juste calcul des voix permet de constater que la majorité requise pour l'adoption de la résolution a été obtenue ; qu'en énonçant que les résolutions litigieuses devaient être annulées au seul motif que le nombre de voix de la société Clermont Distribution Hyper U n'avait pas été réduit avant le vote conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il y ait lieu d'examiner si les trois résolutions litigieuses avaient été adoptées conformément à la majorité requise par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 22 et 26 de la loi précitée ;


Mais attendu qu'ayant relevé que la SAS Clermont Distribution Hyper U était détentrice au titre de la propriété du lot n° 21 de 63.307 tantièmes sur les 100.000 de la copropriété, la cour d'appel en a exactement déduit que cette détention obligeait le syndicat, aux termes des dispositions de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, à limiter le nombre de voix dont disposait cette société, ce qui suffisait à caractériser l'irrégularité des décisions contestées ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne le syndicat des copropriétaires Centre commercial Grand Axe aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Centre commercial Grand Axe à payer à la société Issartel la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Centre commercial Grand Axe ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille dix.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Centre commercial Grand Axe.


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé l'annulation des résolutions n° 1, 2 et 3 prises lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence GRAND AXE du 21 août 2006, 


Aux motifs qu'il n'est ni contesté, ni contestable que la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U est, au titre de la propriété du lot n° 21, détentrice de 63.307 tantièmes sur les 100.000 de la copropriété, ce qui suffit à démontrer que ce copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes, sans qu'il soit nécessaire de trancher le débat relatif au statut des tantièmes détenus par la SCI CDA, même s'il apparaît que détenant 69 % du capital de cette société, la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U peut être considérée comme le seul propriétaire de ces deux lots, la loi laissant la possibilité d'apprécier l'identité du réel détenteur des lots, ce que le syndicat de la Copropriété a reconnu en fait en regroupant leurs tantièmes respectifs sous la dénomination « Hyper U » pour un total de 86.670 tantièmes ; que cette détention de plus de 63 % des tantièmes de la copropriété par la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U obligeait le syndicat, aux termes des dispositions précitées, à limiter le nombre de voix dont disposait cette société, ce qui suffit à caractériser l'irrégularité des délibérations contestées ;


Alors que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix qu'il possède est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; que l'absence de mention en ce sens dans le procèsverbal d'assemblée ne suffit pas à caractériser l'irrégularité de la décision contestée dès lors qu'il apparaît au regard des mentions du procès-verbal que le juste calcul des voix permet de constater que la majorité requise pour l'adoption de la résolution a été obtenue ; qu'en énonçant que les résolutions litigieuses devaient être annulées au seul motif que le nombre de voix de la société CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U n'avait pas été réduit avant le vote conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du juillet 1965, sans qu'il y ait lieu d'examiner si les trois résolutions litigieuses avaient été adoptées conformément à la majorité requise par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 22 et 26 de la loi précitée.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé l'annulation des résolutions n° 1, 2 et 3 prises lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence GRAND AXE du 21 août 2006, 


Aux motifs propres qu'il n'est ni contesté, ni contestable que la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U est, au titre de la propriété du lot n° 21, détentrice de 63.307 tantièmes sur les 100.000 de la copropriété, ce qui suffit à démontrer que ce copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes, sans qu'il soit nécessaire de trancher le débat relatif au statut des tantièmes détenus par la SCI CDA, même s'il apparaît que détenant 69 % du capital de cette société, la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U peut être considérée comme le seul propriétaire de ces deux lots, la loi laissant la possibilité d'apprécier l'identité du réel détenteur des lots, ce que le syndicat de la Copropriété a reconnu en fait en regroupant leurs tantièmes respectifs sous la dénomination « Hyper U » pour un total de 86.670 tantièmes ; que cette détention de plus de 63 % des tantièmes de la copropriété par la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U obligeait le syndicat, aux termes des dispositions précitées, à limiter le nombre de voix dont disposait cette société, ce qui suffit à caractériser l'irrégularité des délibérations contestées ;


Et aux motifs adoptés des premiers juges qu'il est évident et bien démontré par la S.C.I. ISSARTEL que la S.C.I. C.D.A. et la société CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U forment un tout détenu entre les mêmes mains ; qu'en conséquence force est de considérer que le montant de 6. 730 tantièmes figurant dans le procès verbal au titre de la part de la société ISSARTEL apparaît en l'état des pièces produites erroné, ce qui permet là encore de constater l'irrégularité des résolutions prises lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la Résidence « Grand Axe » du 21 août 2006 ;


Alors, d'une part, que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les lots n° 20 et 21 étaient détenus par la société civile immobilière C.D.A. pour le lot n° 20 (23.164 tantièmes) et par la société CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U pour le lot n° 21 (63.307 tantièmes) ; qu'en énonçant que la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U pouvait être considérée « comme le seul propriétaire de ces deux lots » au motif inopérant que dans le tableau récapitulatif annexé à la convocation à l'assemblée générale du 21 août 2006 il avait été fait mention « Hyper U : 86.670 tantièmes » sans rechercher s'il ne résultait pas de la feuille de présence établie le 21 août 2006 que la S.C.I. C.D.A. y était désignée comme propriétaire du lot n° 20 (23.614 tantièmes) et la société CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U comme propriétaire du lot n° 21 (63.307 tantièmes) d'où il résultait qu'il s'agissait bien de deux copropriétaires distincts ainsi qu'il avait été admis par l'ensemble des copropriétaires, tous signataires de cette feuille de présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 du décret du 17 mars 1967, 


Alors, d'autre part, que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; qu'en énonçant que la société CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U «peut être considérée comme le seul propriétaire des lots n° 20 et 21 pour un total de 86.670 tantièmes» sans dire en quoi l'existence de la S.C.I. C.D.A., propriétaire du lot n° 20 représentant 23.614 tantièmes aurait présenté un caractère frauduleux ou fictif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé l'annulation des résolutions n° 1, 2 et 3 prises lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence GRAND AXE du 21 août 2006, 


Aux motifs qu'il n'est ni contesté, ni contestable que la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U est, au titre de la propriété du lot n° 21, détentrice de 63.307 tantièmes sur les 100.000 de la copropriété, ce qui suffit à démontrer que ce copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes sans qu'il soit nécessaire de trancher le débat relatif au statut des tantièmes détenus par la SCI CDA, même s'il apparaît que détenant 69 % du capital de cette société, la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U peut être considérée comme le seul propriétaire de ces deux lots, la loi laissant la possibilité d'apprécier l'identité du réel détenteur des lots, ce que le syndicat de la Copropriété a reconnu en fait en regroupant leurs tantièmes respectifs sous la dénomination « Hyper U » pour un total de 86.670 tantièmes ; que cette détention de plus de 63 % des tantièmes de la copropriété par la SAS CLERMONT DISTRIBUTION HYPER U obligeait le syndicat, aux termes des dispositions précitées, à limiter le nombre de voix dont disposait cette société, ce qui suffit à caractériser l'irrégularité des délibérations contestées ; qu'au surplus, aux termes du procès verbal de l'assemblée du 21 août 2006 la SCI ISSARTEL KENY est créditée de 6.730 tantièmes, alors que le récapitulatif annexé à la convocation à l'assemblée générale lui octroie 7.320 tantièmes, étant précisé que l'examen du procès verbal de l'assemblée générale du 10 avril 2003 produit par le Syndicat démontre que le lot n° 3 appartenant à l'intimée était crédité précédemment de 9.777 tantièmes, qu'il a été nouvellement crédité de 7.160 tantièmes, que le lot n° 18 anciennement crédité de 300 tantièmes a été crédité de 160 tantièmes soit un total anciennement de 10.777 pour un nouveau total de 7.320, ce qui correspond aux tantièmes mentionnés dans la convocation, étant précisé qu'il n'est produit aucune justification d'une modification ultérieure de la répartition des tantièmes ; qu'en conséquence force est de considérer que le montant de 6.730 tantièmes figurant dans le procès verbal au titre de la part de la société ISSARTEL apparaît, en l'état des pièces produites erroné, ce qui permet là encore de constater l'irrégularité des résolutions prises lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la Résidence « Grand Axe » du 21 août 2006 ;


Alors, d'une part, que la feuille de présence indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ainsi que le nombre de voix dont il dispose ; que cette feuille est émargée par chaque copropriétaire présent, ou par son mandataire, et est certifiée exacte par le président de l'assemblée ; qu'en ne recherchant pas si la feuille de présence établie le 21 août 2006 lors de la tenue de l'assemblée générale extraordinaire et qui faisait mention, pour la S.C.I. ISSARTEL, de 6.730 tantièmes, n'avait pas été signée par ce copropriétaire puis certifiée exacte par le président de l'assemblée, d'où il résultait que le nombre de voix précité correspondait nécessairement aux voix dont disposait la S.C.I. ISSARTEL pour le vote des résolutions litigieuses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article22 de la loi du 10 juillet 1965, 


Alors, d'autre part, que dans ses conclusions d'appel signifiées le 28 mai 2008, le syndicat des copropriétaires du centre commercial GRAND AXE avait fait valoir que le principe d'une nouvelle répartition des tantièmes avait été décidé lors de l'assemblée générale qui s'était tenue le 10 avril 2003, cette résolution ayant été validée par le Tribunal de grande instance de MONTPELLIER par un jugement devenu définitif rendu le 21 juin 2004, qu'à la suite de l'intervention du géomètre GUILLAUME un nouveau tableau de répartition attribuant en particulier à la S.C.I. ISSARTEL 6.730 tantièmes avait été adopté lors de l'assemblée générale qui s'était tenue le 9 avril 2004 et qu'en conséquence, à compter de 2004, les décomptes de charges adressés à la S.C.I. ISSARTEL avaient été établis sur la base de 6.730 (6.652 + 78) tantièmes, d'où il résultait que celle-ci disposait de ces seules voix lors de l'assemblée générale extraordinaire qui s'était tenue le 21 août 2006 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.