Cour de Cassation · civ3 — 7 avril 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que M. X... occupait les locaux de manière continue, qu'il n'était pas établi que les consorts Y... eussent manifesté leur intention de récupérer ces locaux à l'intersaison et que le montant du loyer fût anormalement bas eu égard à la surface et la nature des lieux loués, la cour d'appel, qui a pris en considération le rapport d'expertise produit par les consorts Y... et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, sans violer le principe de la contradiction, que le contrat de bail n'était pas saisonnier ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les consorts Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... ;










 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille dix.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat de MM. Jean et Jacques Y...





 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que M. X..., qui occupait le local commercial appartenant aux consorts Y... et situé 59 boulevard du Grau Saint Ange de manière continue, bénéficiait du statut des baux commerciaux ;


 AUX MOTIFS QUE les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Il est établi aux termes des écritures des parties et des pièces produites que Monsieur X..., qui exploite dans un immeuble limitrophe un fonds de commerce de café restaurant, vente de glaces et plats cuisinés à emporter depuis 1980, bénéficie depuis 1981, pour le local contigu sis au 59 Boulevard du Grau Saint Ange appartenant aux consorts Y..., de contrats saisonniers renouvelés chaque année jusqu'en l'année 2003, un commandement de quitter les lieux étant intervenu le 26 avril 2006. Monsieur X... se prévaut du statut des baux commerciaux, c'est à dire d'un bail continu. Il s'agit là d'une question de fait laissée à l'appréciation des juges du fond. Aucun élément ne contredit le fait attesté par l'expert comptable de Monsieur X..., que ce dernier exploite son fonds de commerce de restaurant par l'intermédiaire de son locataire gérant de façon continue, de fin janvier jusqu'à mi-décembre, et que le local loué par les consorts Y..., constitué par un local nu couvert par un toit terrasse, d'un cabinet WC lavabo dans l'arrière cour et d'une fraction de l'arrière cour, sert de lieu de stockage du mobilier de ce restaurant et notamment de celui de la terrasse, ce local devenant un local accessoire du restaurant. Les diverses factures de marchandises et notamment celles de la Brasserie MILES démontrent une activité annuelle et non saisonnière, ce qui est conforté par les bulletins de salaires produits aux débats. Il est également démontré que ce brasseur a livré diverses boissons au n° 59 et en outre il résulte de l'attestation de la SAS Entrepôts Bières du Nord établie le 25 juin 2008 que les livraisons faites par cette société sont effectuées également au n° 59 du 1er février à fin décembre depuis 8 ans "dans le local jouxtant l'établissement". Il n'est pas établi que le montant du loyer de 35 000 francs puisse être considéré comme anormalement bas si on le répartit sur 12 mois, compte tenu de la description des locaux loués, le rapport Z... n'ayant pas été dressé au contradictoire des parties. En outre il n'est pas contesté que l'exploitant a conservé les clefs durant toute l'année sur la période considérée de 1981 à 2003, conservant ainsi un accès au local lui permettant de se faire livrer et d'entreposer du matériel et des marchandises toute l'année, ceux-ci lui restant accessibles. Comme l'a relevé pertinemment le premier juge cette situation de fait n'a pas fait l'objet d'une opposition de la part des bailleurs qui ne pouvaient ignorer du fait de leur résidence dans la localité l'usage qui était fait des lieux loués. Il n'est pas établi non plus qu'ils aient marqué la volonté de récupérer le local à l'intersaison. Les seuls documents manuscrits relatifs aux charges d'eau et d'électricité ne permettent pas de s'assurer de leur imputation effective quand bien même les abonnements seraient restés au nom des bailleurs. L'ensemble de ces éléments ne caractérisent pas, comme le soutiennent les appelants, une simple tolérance mais une volonté de laisser le local à disposition de manière permanente, le formalisme juridique utilisé ne correspondant pas à la réalité de la situation. Même si à l'évidence le preneur a cherché à créer une confusion en domiciliant le siège social de ses sociétés au numéro 59 du Boulevard Saint Ange, cette domiciliation n'est pas en elle-même génératrice de droits, les juridictions pouvant apprécier que le restaurant est exploité principalement au numéro 61, le local loué étant au numéro 59. Le jugement qui a dit que Monsieur X... bénéficiait du statut des baux commerciaux sera confirmé, le bail s'étant tacitement renouvelé depuis le premier bail conclu le 24 avril 2004, ce qui rend infondée toute opposition de maintien dans les lieux, Monsieur X... n'étant pas occupant sans droit ni titre.


 1°) ALORS QU'une expertise unilatérale, établie à la diligence de l'une des parties et soumise à la discussion et à la contradiction des parties, constitue un élément de preuve admissible et ne peut être écartée des débats au seul motif qu'elle ne s'est pas déroulée contradictoirement ; qu'en dénuant toute valeur probante au rapport établi par l'expert Z... en ce qu'il n'a pas été dressé au contradictoire des parties, cependant qu'il avait été régulièrement versé aux débats et avait pu être discuté contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;


 2°) ALORS QUE les consorts Y... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que le caractère saisonnier des baux consentis à M. X... était notamment conforté par le fait que le loyer fixé ne correspondait pas à un loyer annuel, comme le démontrait la circonstance que le «prix du loyer saisonnier était passé de 20.000 F pour 3 mois à 35.000 F pour 5 mois et demi» (concl., pp. 4 et 10) ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que le montant du loyer de 35.000 F puisse être considéré comme anormalement bas si on le repartit sur 12 mois, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'augmentation du loyer proportionnellement à l'allongement de la durée du bail ne démontrait pas le caractère saisonnier de ce bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-5, alinéa 4, du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil.