Cour de Cassation · civ3 — 21 septembre 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu, d'une part, qu'il résulte de l'arrêt et des conclusions d'appel de Mme X..., que celle-ci ne s'est pas prévalue d'une caducité de la promesse de vente pour non réalisation de la condition suspensive en application de l'article 1176 du code civil, mais a toujours soutenu que la condition devait être considérée comme réputée réalisée en application de l'article 1178 du même code, la caducité résultant du défaut de réalisation de la vente par acte authentique à la date butoir du 30 juin 2007 ; que le moyen est contraire à ses précédentes écritures ; 

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le dépassement de la date du 30 juin 2007 pour la réalisation de la vente par acte authentique n'était pas susceptible d'entraîner la caducité de la promesse, que l'absence de régularisation à l'expiration du délai de huit jours suivant la délivrance de la mise en demeure par laquelle l'une des parties " pourra obliger l'autre à s'exécuter " n'était sanctionnée que par des dommages-intérêts, et relevé que le 17 janvier 2008 Mme X... avait demandé la réalisation de la vente, que le 29 janvier 2008 la SCI lui avait précisé qu'en état des autorisations obtenues le 28 novembre 2007, le délai de recours des tiers expirerait le 14 février 2008 et qu'un courrier de son conseil en date du 5 mars 2008 établissait que Mme X... n'était pas opposée au principe de la vente à la condition d'obtenir une indemnisation du retard pendant plus de deux années, la cour d'appel, qui a constaté la réalisation de la condition suspensive et rappelé que la venderesse avait contractuellement accepté un délai " d'attente " de 17 mois, a pu en déduire que la vente était parfaite et que sa non réitération le 19 mars 2008, pour des motifs injustifiés, était imputable à Mme X... ; 

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour Mme X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente entre Mme X... et la SCI AZUREA portant sur un immeuble non bâti situé à CAVANAC (AUDE), lieudit « ... », cadastré AM n° 13, d'une superficie de 92 ares et 92 centiares, moyennant le prix de 200. 000 € payable selon les modalités prévues à la promesse dévête du 1er février 2006, d'avoir décidé que le défaut de la réalisation de la vente incombait au vendeur et de l'avoir, en conséquence, débouté de sa demande en dommages-intérêts ; 

AUX MOTIFS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la réalisation ; que l'acte du 1er février 2006 prévoit que la SCI AZUREA devra obtenir avant le 30 juin 2007 un arrêté de lotir, délai accepté par Mme X... ; que le fait pour la SCI AZUREA de déposer le 8 février 2007, soit plus de quatre mois avant l'échéance, la première demande tendant à l'obtention de cette autorisation administrative ne peut être assimilée à un comportement de l'acquéreur obligé sous condition suspensive qui en empêche l'accomplissement ; qu'il n'est pas établi, par les seules affirmations de Mme X..., que la SCI AZUREA avait parfaitement conscience du caractère certain du rejet de cette demande en « élaborant un projet mal ficelé » et ce d'autant qu'il intervient principalement au visa du refus de l'architecte des bâtiments de France du 2 avril 2007 comme portant atteinte au caractère des lieux avoisinants ; que contrairement à ce que prétend Mme X..., la date du 30 juin 2007 n'est pas une « date butoir » dont le dépassement serait susceptible d'entraîner la caducité de la vente puisque le contrat signé par les parties précise que « l'expiration de ce délai n'est pas extinctif mais constitutif du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire » ; que de même aucune sanction n'est attachée à l'absence de régularisation à l'expiration du délai de huit jours suivant la délivrance de la mise en demeure par laquelle l'une des parties « pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; qu'en effet l'acte précise uniquement que si le défaut de réalisation incombe à l'acquéreur, le vendeur fera son affaire personnelle de la demande de dommages-intérêts et que si le défaut de réalisation de la vente incombe au vendeur, l'acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages-intérêts auxquels il pourrait avoir droit ; qu'ainsi la délivrance le 17 janvier 2008 par Mme X... d'une sommation à la SCI AZUREA ne peut lui permettre de conclure que la réitération de l'acte authentique devait se faire au maximum le 2 février suivant ; et ce d'autant que le courrier qui lui est adressé le 29 janvier 2008 lui précise qu'en état des autorisations obtenues le 28 novembre 2007, le délai de recours des tiers n'expirera que le 14 février 2008 ; que d'autre part le courrier de son conseil du 5 mars 2008 établit qu'à cette date, Mme X... « n'est pas opposée au principe de la vente » à la condition d'obtenir une indemnisation de son attente pendant plus de deux années pour un montant de 120. 000 € tenant, notamment, à l'augmentation du prix au m ² qui a pratiquement doublé, étant rappelé, cependant, qu'elle a accepté contractuellement un délai d'attente de 17 mois ; que ces éléments établissent que le défaut de réalisation de la vente incombe au vendeur ; qu'il n'est pas fondé à réclamer des dommages-intérêts et que l'acquéreur est fondé à poursuivre et à obtenir la réalisation de la vente ; 

ET AUX MOTIFS, adoptés des premiers juges, QUE, par acte sous seing privé du 1er février 2006, Mme X... a promis de vendre à la SCI AZUREA un immeuble non bâti situé à CAVANAC (AUDE), lieudit « ... », cadastré AM n° 13 ; que la signature de l'acte authentique de l'acte de vente réitérant la promesse de vente devait intervenir au plus tard le 30 juin 2007 ; que selon la promesse de vente elle-même, la réitération par acte authentique n'était pas une condition de réalisation de la vente mais une simple modalité d'exécution sans effet sur la perfection de la vente qui ne contenait aucune condition résolutoire et était soumise à la seule condition suspensive relative à l'absence de servitude d'urbanisme, à la purge de tout droit de préemption, à l'absence d'existence d'inscription d'hypothèques ou d'autres droits réels, et à l'obtention d'un arrêté de lotir ; que la non réitération de la promesse de vente par acte authentique à la date prévue ne pouvait pas remettre en cause l'existence de la vente, mais seulement permettre à chaque partie à l'expiration du délai pour la réalisation de l'acte authentique d'agir en exécution forcée ou en résolution avec dommages-intérêts ; qu'ainsi la non réitération de la vente dans le délai convenu ne saurait entraîner la caducité de la vente, et ce d'autant qu'il n'est pas démontré que la SCI AZUREA, en engageant son action en réalisation de la vente ait agi de mauvaise foi ; qu'en conséquence, il convient de déclarer la vente parfaite et de dire que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte authentique entre les parties et sera publié à la conservation des hypothèques ; 

ALORS QUE, D'UNE PART, lorsqu'une convention est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que la défaillance d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 1er février 2006 prévoyait que « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur au plus tard le 30 juin 2007 d'un arrêté de lotir autorisant la construction de 12 lots avec purge des droits des tiers » ; que, par ailleurs, au chapitre intitulé « signature de l'acte authentique de vente », il était stipulé que « cet acte interviendra au plus tard le 30 juin 2007, cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; qu'il s'ensuit que si la date du 30 juin 2007 n'est pas une date butoir pour la réitération de l'acte, elle n'en demeure pas moins le terme fixé pour l'accomplissement de la condition relative à l'autorisation de lotir ; que la cour d'appel qui a constaté que la SCI AZUREA n'avait pas obtenu le permis de lotir le 30 juin 2007, terme initialement fixé pour l'accomplissement de la condition, non plus que le 2 février 2008, terme consenti par le vendeur pour régulariser la situation, et qui, cependant, pour déclarer la vente parfaite, s'est fondée sur le fait, inopérant au regard de la défaillance de la condition, que la date du 30 juin 2007 ne constituait pas une date butoir pour la signature de l'acte authentique, n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé l'article 1176 du code civil ; 

ALORS QUE, D'AUTRE PART, selon la promesse de vente conclue le 1er février 2006, « si le défaut de réalisation incombe à l'acquéreur, le vendeur fera son affaire personnelle de la demande de dommages-intérêts » ; que la cour d'appel qui a constaté que ni le 30 juin 2007, terme initialement fixé pour la réalisation de la condition, ni le 2 février 2008, terme consenti par le vendeur à l'acquéreur pour lui permettre de régulariser la situation, la SCI AZUREA n'avait obtenu l'autorisation de lotir et qui, cependant, pour déclarer que la non réitération de l'acte incombait au vendeur et refuser de faire droit à sa demande en dommages-intérêts, s'est fondée sur le fait, inopérant au regard de la défaillance de la condition, que la date du 30 juin 2007 ne constituait pas une date butoir pour la signature de l'acte authentique, n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, à savoir que la vente n'ayant pu, faute de réalisation de la condition par l'acquéreur, être réitérée dans le délai convenu, la responsabilité en incombait à l'acquéreur défaillant et que le vendeur était en droit de réclamer des dommages-intérêts ; que ce faisant, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les dispositions de la promesse de vente du 1er février 2006 précitées. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à la SCI AZUREA la somme de 1. 000 € à titre de dommages-intérêts ; 

AUX MOTIFS QU'ainsi qu'il a été ci-dessus rappelé dans l'hypothèse où le défaut de réalisation de la vente incombe au vendeur, l'acquéreur peut « réclamer tous dommages intérêts auxquels il pourrait avoir droit » ; que le refus injustifié de Mme X... de régulariser la vente n'est constitué qu'à partir du 19 mars 2008 et le premier juge relève justement qu'aux dires mêmes de la SCI AZUREA, cette dernière n'a pas été en mesure de réitérer la promesse de vente avant « au mieux le 6 mars 2008 », date à laquelle son conseil propose de se réunir pour régulariser l'acte authentique ; que, de manière révélatrice la SCI AZUREA ne critique nullement la décision et la motivation du premier juge lorsqu'il précise qu'au vu de la chronologie des faits Mme X... « ne saurait être responsable du retard pris par le projet avant le 19 mars 2008 » ; qu'en ce qui concerne le préjudice allégué relatif aux différentes promesses de ventes conclues par la SCI AZUREA, par des motifs que la cour adopte et auxquels il convient de renvoyer les parties, le comportement de Mme X... cause préjudice à la SCI AZUREA dans le seul cadre de l'inexécution de la promesse de vente consentie le 10 janvier 2008 aux époux Y... avec restitution d'un acompte de 3. 500 €, préjudice tempéré par le fait que le demandeur ne justifie pas qu'il se trouve dans l'impossibilité de revendre ce terrain à d'autres clients ; que de même Mme X... ne saurait avoir à supporter les frais de viabilisation du terrain et de la mise en lotissement dans la mesure où ces frais sont consécutifs au projet et n'ont pas été générés ni augmentés par le comportement du vendeur ; que pour le préjudice allégué relatif aux « engagements bancaires de la SCI AZUREA et de ses cautions », le comportement de Mme X... ne peut entraîner un préjudice puisque « dès avant le refus de réitération de la vente l'emprunteur et ses cautions étaient dans l'incapacité de faire face à leurs engagements » ; que la SCI AZUREA excipe enfin d'une augmentation du coût du marché de travaux conclu avec l'EURL C. M. T. P, précisant qu'il résulte d'une attestation de cette société qu'il faudra prévoir une augmentation sur le prix du marché fixé forfaitairement à 231. 831 € d'environ 15 à 18 % soit une perte sèche sur la seule base minimale de 15 % de près de 34. 774 € ; mais que la SCI AZUREA ne verse pas aux débats ce marché de travaux et ne précise pas à quelle date il aurait été signé ; qu'ainsi il n'est pas établi, contrairement à ce que précise le premier juge, que la SCI AZUREA « justifie qu'entre le 1er février 2008 et le 18 août 2008 le marché de travaux établi par la société CMTP pour le lotissement subit une augmentation de 15 à 18 % » ; que, de plus la seule affirmation du gérant de l'EURL C. M. T. P indiquant qu'au vu de « l'augmentation spectaculaire des produits » il est contraint de solliciter une augmentation des sommes qu'il va percevoir au titre de l'exécution du marché ne permet pas suffisamment de prouver un préjudice et ce d'autant que la SCI AZUREA qualifie de forfaitaire le prix du marché et qu'elle ne précise ni ne justifie, ne produisant pas le contrat, les possibilités d'augmentation unilatérale par son cocontractant du coût de son intervention ; que dès lors et par réformation de la décision déférée le préjudice matériel subi par la SCI AZUREA exclusivement justifié par l'annulation d'une promesse de vente sera intégralement réparé par l'allocation d'une somme de 1. 000 €. 

ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui en est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la Cour de cassation ne manquera pas, sur le premier moyen, de casser l'arrêt en ce qu'il a décidé que le défaut de réalisation de la vente incombe au vendeur ; qu'en conséquence elle annulera le chef de l'arrêt l'ayant condamné à réparer le préjudice de l'acquéreur.