Cour de Cassation · civ3 — 14 décembre 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu que s'agissant du terme de la vente, objet d'une date butoir à peine de nullité, il convenait d'observer que cette nullité n'était de droit qu'à la condition qu'une des parties ait adressé à l'autre une sommation dans les quinze jours de la date prévue, ce que M. et Mme X... n'avaient jamais fait, qu'au contraire ils avaient continué à se comporter comme vendeurs jusqu'en avril 2006, époque à laquelle ils avaient argué de difficultés relatives à la servitude de passage pour annoncer aux acquéreurs qu'ils entendaient renoncer à la vente, ce qu'ils n'avaient fait officiellement qu'en mai 2006, la cour d'appel, sans dénaturation, a pu en déduire que les demandes de nullité ou de caducité de la promesse de vente devaient être rejetées ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés que les consorts Y... étaient locataires jusqu'à la signature de la réitération de l'acte de vente, que les loyers avaient continué à être versés et que les acquéreurs avaient investi dans la construction d'une clôture en février 2006 avec le consentement des vendeurs, selon une attestation produite, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la résiliation du bail ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les époux X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Mme Y... et à M. Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 


Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les époux X.... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR ordonné à M. et Mme Michel X... de signer la réitération de la vente par acte authentique dressé par Maître A..., notaire à Papeete, D'AVOIR dit que l'acte notarié devait être strictement conforme aux mentions de la vente conditionnelle et que l'acte serait passé soit devant Maître A..., soit à l'étude Calmet, en présence de Maître A... ou de tout autre notaire aux choix de M. et Mme Michel X..., D'AVOIR ordonné aux parties de régulariser l'acte authentique dans le mois de la signification de son arrêt, et D'AVOIR dit que, passé ce délai, M. et Mme Michel X... seraient soumis à une astreinte de 10 000 francs Pacifique par jour pendant 30 jours et de 50 000 francs Pacifique par jour pendant les 60 jours suivants, que, passé ce délai, si son arrêt n'était pas exécuté, Mme Marie-Laure Y... et M. André Z... devraient saisir le tribunal civil de première instance de Papeete pour obtenir la liquidation de l'astreinte et qu'une nouvelle astreinte et/ ou un jugement vaudrait transfert de propriété. 


AUX MOTIFS PROPRES QU'" il est constatant qu'en janvier 2006, M. et Mme Michel X... étaient encore d'accord pour réaliser la vente, comme le prouvent les pièces produites et largement débattues par les parties./ S'agissant du terme de la vente, qui faisait l'objet d'une date butoir à peine de nullité de la vente conditionnelle, il convient d'observer que cette nullité n'est de droit qu'à condition qu'une des parties ait adressé à l'autre une sommation dans les quinze jours de la date prévue, ce que Michel et Brigitte X... n'ont jamais fait./ Au contraire, ils ont continué à se comporter comme vendeurs jusqu'en avril 2006, époque à laquelle ils ont argué de difficultés relatives à la servitude de passage pour annoncer aux acquéreurs qu'ils entendaient renoncer à la vente, ce qu'ils n'ont fait officiellement qu'en mai 2006./ Ce motif n'est pas sérieux et ne saurait entraîner la nullité de la vente et les décharger de leur engagement » (cf. arrêt attaqué, p. 6 et 7) ; 


ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il résulte des pièces versées aux débats que dès le 5 janvier 2006, l'étude de Maître A... a établi un décompte prévisionnel des sommes dues ; il restait alors une somme de 2. 645. 966 FCP à payer après déduction du prêt bancaire ; un mail de l'étude notariale atteste que le 20 mars 2006, la vente était toujours en cours ; le rendez-vous pour la signature de l'acte de vente a été fixé le 23 mai 2006./ Les loyers ont continué à être versés durant cette période et les acquéreurs ont investi dans la construction d'une clôture en février 2006, faisant ainsi acte de propriété avec le consentement des vendeurs selon une attestation versée à la procédure./ Un autre témoignage indique que la décision de monsieur X... de se délier de sa promesse de vente a été prise au début du mois de mai 2006./ Ainsi, après l'expiration des délais prévus à la convention, chacune des parties a manifesté la volonté commune, certaine et non équivoque de renoncer à ces délais et de proroger les effets de la promesse au-delà du terme initialement prévu./ Il convient, par conséquent, d'ordonner la réitération de la vente par acte authentique » (cf. jugement entrepris, p. 3 et 4) ; 


ALORS QUE, d'une part, le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que l'acte de vente « conditionnelle » conclu, le 29 septembre 2005, entre M. et Mme Michel X..., d'une part, et Mme Marie-Laure Y... et M. André Z..., d'autre part, stipulait que « la signature de l'acte authentique de vente constatant la perfection des présentes devra it avoir lieu au plus tard le 28 décembre 2005 », que « la réalisation de la vente était subordonnée à la signature d'un acte authentique de vente avec paiement du prix prévu et des frais et loyaux coûts du contrat dans le délai ci-dessus prévu » et qu'« à défaut de signature de l'acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, et de sommation délivrée à cet effet par l'une ou l'autre des parties dans les quinze jours de l'expiration dudit délai, les présentes ser aie nt frappées de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement à l'exception de ceux découlant de l'application de la clause " dépôt de garantie " ci-après » ; qu'en énonçant que la nullité de plein de droit de la vente n'était de droit qu'à condition qu'une des parties ait adressé à l'autre une sommation dans les quinze jours de la date prévue, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente « conditionnelle » conclu, le 29 septembre 2005, entre M. et Mme Michel X..., d'une part, et Mme Marie-Laure Y... et M. André Z... d'autre part, en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil ; 


ALORS QUE, d'autre part et en toute hypothèse, la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes positifs manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se bornant, dès lors, à relever, pour ordonner la réitération de la vente par acte authentique au prix et aux conditions prévus par la vente conditionnelle, qu'au mois de janvier 2006, M. et Mme Michel X... étaient encore d'accord pour réaliser la vente, que M. et Mme Michel X... ont continué à se comporter comme vendeurs jusqu'au mois d'avril 2006, époque à laquelle ils ont argué de difficultés relatives à la servitude de passage pour annoncer aux acquéreurs qu'ils entendaient renoncer à la vente, ce qu'ils n'ont fait officiellement qu'au mois de mai 2006, que, dès le 5 janvier 2006, l'étude de Maître A... avait établi un décompte prévisionnel des sommes dues, qu'un courrier électronique de l'étude notariale attestait que, le 20 mars 2006, la vente était toujours en cours, rendez-vous étant pris pour la signature de l'acte le 26 mai 2006, que le rendez-vous pour la signature de l'acte de vente avait été fixé le 23 mai 2005, que les loyers avaient continué à être versés durant cette période, que les acquéreurs avaient investi dans la construction d'une clôture au mois de février 2006, faisant ainsi acte de propriété avec le consentement des vendeurs selon une attestation versée à la procédure et qu'un autre témoignage indiquait que la décision de M. Michel X... de se délier de sa promesse de vendre avait été prise au début du mois de mai 2006, quand ces circonstances ne caractérisaient nullement l'existence d'un acte positif accompli par M. et Mme Michel X... manifestant sans équivoque leur volonté de renoncer à se prévaloir de l'expiration du délai dans lequel la signature de l'acte authentique de vente devait contractuellement avoir lieu et de la clause relative à la nullité de plein droit de l'acte de vente « conditionnelle » du 29 septembre 2005, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme Michel X... de leurs demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail, conclu le mai 2003, aux torts de Mme Marie-Laure Y..., tendant à ce soit ordonnée, sous astreinte, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de ce chef des lieux loués, tendant à la condamnation de Mme Marie-Laure Y... à remettre les lieux en état, notamment par la destruction des clôtures édifiées sans permis de construire et à l'intérieur de la zone de curage, et tendant, dans l'hypothèse où Marie-Laure Y... se maintiendrait dans les lieux loués, à ce que l'indemnité d'occupation due par Mme Marie-Laure Y... soit fixée au montant du lover, soit 135 000 Francs Pacifique par mois, jusqu'à son départ effectif des lieux, moyennant la remise des clés et l'exécution de toutes réparations lui incombant ; 


AUX MOTIFS PROPRES, D'UNE PART, QUE « la demande de résiliation du bail est sans objet ; toutefois il convient d'observer que André Z... et Marie Laure Y... sont locataires jusqu'à la signature de la réitération de l'acte de vente, et qu'ils affirment, sans être contredits, qu'ils ont continué à paver les loyers » (cf. arrêt attaqué, p. 7) ; 


ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE « les époux X... ont fait délivrer le 23 juin 2006 un commandement de payer à leur locataire, madame Y..., visant la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des mois de avril, mai et juin 2006, ils ont sollicité, en outre, la remise en état des lieux et notamment l'enlèvement de la clôture et la remise en état des lieux en plantant une nouvelle haie d'hibiscus./ Madame Y... soutient que les loyers ont été versés et elle en justifie./ Il convient, dès lors, de rejeter la demande au titre de la résiliation du bail ; le loyer restera dû jusqu'à la signature du contrat réitéré de vente par les époux X... » (cf. jugement entrepris, p. 4) ; 


ALORS QUE, de première part, en énonçant que la demande de résiliation du bail était sans objet, quand elle retenait que Mme Marie-Laure Y... et M. André Z... étaient locataires jusqu'à la signature de la réitération de l'acte de vente et quand il en résultait que la demande de résiliation du bail n'était pas sans objet, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1583 et 1184 du code ; 


ALORS QUE, de deuxième part, la cassation de l'arrêt attaqué sur le premier moyen de cassation, ayant pour conséquence que la demande de M. et Mme Michel X... de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, conclu le 1 " mai 2003, n'est pas sans objet, entraînera la cassation, par voie de conséquence, de l'arrêt attaqué, en ce qu'il a débouté M. et Mme Michel X... de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, conclu le 1er mai 2003, aux torts de Mme Marie-Laure Y... et de leurs demandes subséquentes en application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile ; 


ALORS QU'enfin, le commandement de payer et sommation d'exécuter visant la clause résolutoire, délivré le 23 juin 2006, enjoignait à la locataire, non seulement de paver les loyers, mais également de procéder à la remise en état des lieux ; qu'en se bornant à retenir que les loyers avaient été pavés pour écarter la demande de résiliation du bail, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la résiliation du bail ne devait pas être prononcée en raison de la persistance, au-delà du délai imparti par le commandement, de l'infraction à la clause du bail exigeant une autorisation écrite du bailleur afin de modifier l'état des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1184 du code civil.