Cour de Cassation · civ3 — 19 janvier 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;


 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


 DECLARE non admis le pourvoi ;


 Condamne la société Casino de Paris aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Casino de Paris ; la condamne à payer à la Selarl Facques, Hess, Bourbouloux, ès qualités, la somme de 2 500 euros ;


 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix.


 MOYEN ANNEXE à la présente décision


 Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Casino de Paris


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 201.702 € par an le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2002, d'AVOIR dit que les compléments de loyers dus en vertu de cette fixation porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis la date susvisée et d'AVOIR dit que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil à compter de la notification du mémoire après expertise du décembre 2006, et d'AVOIR débouté le locataire de sa demande au titre des frais irrépétibles.


 AUX MOTIFS QUE la société CASINO DE PARIS reproche à l'expert, suivi par le tribunal, d'avoir retenu dans les trois méthodes la fourchette haute de prix estimant, compte tenu du coût élevé d'exploitation et des travaux importants de mise aux normes, que le prix, au regard des références produites, doit être fixé à 100 € (au lieu de 110 € )dans la méthode par le prix unitaire, à 22 € (au lieu de 30 €) dans la méthode par la jauge et à 120 € (au lieu de 160 € )dans la méthode au fauteuil, d'où une moyenne de 199.014 € à laquelle doit, selon elle, s'établir la valeur locative ; qu'elle critique, par ailleurs, l'application d'une majoration pour sous-locution expliquant qu'elle a dû renoncer à la faculté donnée au bail de sous-louer la salle de danse, cette sous-location n'étant pas gérable du fait de l'impossibilité de prévoir à l'avance les périodes de disponibilité de la salle ; concernant le prix unitaire, que la locataire se réfère aux prix unitaires retenus pour les trois méthodes au rapport d'expertise amiable de M. X... par elle versé aux débats ; qu'à cet égard, il sera tout d'abord observé que l'expert judiciaire a recensé l'ensemble des références existantes pour des établissements de ce type avec, pour certains, charges comparables d'exploitation et que les références figurant à son rapport apparaissent donc fiables ; qu'au vu de ces références et de l'ensemble des références produites, compte tenu, par ailleurs, de la configuration des locaux, de leur emplacement devant être qualifié de bon pour l'activité exercée et de leur état d'entretien (assez bon pour la partie réception des spectateurs et machinerie mais médiocre en ce qui concerne les loges et certaines pièces de la partie bureaux tel que le tout ressort du rapport d'expertise) et le prix unitaire devant, d'autre part, être déterminé hors considération des travaux de mise en conformité dont fait état la locataire dès lors qu'il en sera tenu compte dans l'abattement envisagé plus bas pour charges exorbitantes, il convient de retenir, dans la méthode au prix unitaire, un prix unitaire de 107 € ; que, dans la méthode de la jauge, l'expert judiciaire se réfère justement au prix moyen affiché en 2002 alors que M. X..., dans son rapport amiable, se réfère au prix moyen de 2003 ; que le prix moyen de 30 € retenu par l'expert dans la méthode de la jauge (et qui est aussi celui retenu dans l'expertise amiable de M. Y... mandaté par les bailleurs) sera entériné ; que la société CASINO DE PARIS qui reproche à l'expert d'avoir, dans la méthode dite "au fauteuil", calculé ce prix sur l'année 2002 en son entier alors que le bail renouvelé est à effet du 1er /7/2002 ne verse aucun élément permettant de vérifier cette assertion de sorte que le prix moyen de 160 € retenu par l'expert et par lui déterminé au vu des éléments qui lui ont été soumis et qui n'avait pas fait l'objet de dires particuliers de la part de la concernée lors des opérations d'expertise, sera entériné ; que, concernant la majoration pour possibilité de sous-location, dès lors que la faculté de sous-location est prévue au bail, elle peut être exploitée par la locataire à laquelle il appartient d'adapter sa gestion en fonction des impératifs qu'elle énonce et qui n'apparaissent pas insurmontables ; que, dès lors, le principe d'une majoration doit être admis, le taux de 2% retenu par l'expert et le tribunal à cet égard étant justifié ; qu'au vu de ce qui précède et le tribunal ayant, pour le surplus et par des dispositions au demeurant non critiquées, fait une exacte appréciation, la valeur locative apparaît s'établir comme suit : la valeur locative par la moyenne des trois méthodes susvisées : (2448 m2P x 107 € pour le prix unitaire, 1400 places x 30 € x 6 pour la méthode la jauge et 1400 fauteuils x 160 € pour la méthode «au fauteuil») = 245.978,66 €, à minorer de 20% pour charges exorbitantes : - 49.195,73 €, à majorer de 2% pour sous-location : + 4.919,56 €, d'où valeur locative nette de : 201.702,49 € arrondie à 201.702 €, 


 1- ALORS QUE la valeur locative doit être appréciée en tenant compte des caractéristiques du local considéré et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que dans ses conclusions, la société CASINO DE PARIS exposait que, pour un théâtre d'une superficie comparable à la sienne et situé à proximité, i.e. le théâtre du MOGADOR, le loyer au mètre carré pondéré avait été fixé à 84 €, les loyers supérieurs observés par l'expert pour d'autres théâtres du voisinage correspondant à des locaux d'une superficie bien inférieure ; qu'en retenant un loyer de 107 € au mètre carré pondéré sans s'expliquer sur cet élément déterminant tiré de la surface pondérée des théâtres comparés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-33 du Code de commerce.


 2- ALORS QUE la société CASINO DE PARIS se prévalait, dans le cadre du calcul selon la méthode de la jauge, d'un prix moyen des places égal à 22 €, dès lors que les spectacles du début de l'année 2002 avaient rapporté beaucoup moins que les spectacles de la fin de l'année 2002, produisant pour appuyer ses dires un tableau annexé au rapport d'expertise (avant dernier paragraphe) ; qu'en retenant pourtant le chiffre de 30 € avancé par l'expert, sans vérifier que ce chiffre de 30 € correspondait au prix moyen des places au cours de la période antérieure au 1er juillet 2002, qui seule pouvait être prise en considération pour fixer le montant du loyer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-33 du Code de commerce.


 3- ALORS QUE le juge ne peut pas entériner un rapport d'expertise sans répondre aux conclusions soulignant les erreurs ou omissions de ce rapport ; qu'en l'espèce, la société CASINO DE PARIS expliquait que le montant de 160 € retenu par l'expert dans la méthode dite «au fauteuil» était manifestement excessif, dès lors qu'aucune des références mentionnées à titre de comparaison dans son rapport n'indiquait un prix aussi élevé ; qu'en homologuant sur ce point le chiffre retenu par le rapport d'expertise sans répondre à cette critique, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.


 4- ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société CASINO DE PARIS faisait valoir qu'elle ne pouvait pas sous-louer la salle de danse, dès lors que celle-ci ne disposait pas d'un accès particulier ; que pour retenir une majoration du loyer pour possibilité de sous-location, la Cour d'appel s'est fondée sur le fait que la possibilité d'une sous-location était prévue par le bail et sur la nécessité pour la société preneuse d'adapter sa gestion pour permettre une telle sous-location ; qu'en statuant par ces motifs inopérants sans rechercher si la sous-location de la salle de danse était effectivement possible, compte-tenu de l'absence d'accès séparé à cette salle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-33 du Code de commerce.