Cour de Cassation · civ1 — 20 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Met hors de cause, sur leur demande, la société civile professionnelle d'architecture Serge Piel, M. Y... et la Mutuelle des architectes français ; 

Sur le moyen unique : 

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI ; 

Attendu que le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité ; qu'il doit s'abstenir de prêter son ministère pour conférer le caractère authentique a une convention dont il sait qu'elle méconnaît le droit des tiers ; 

Attendu qu'éprouvant des difficultés pour matérialiser des places de stationnement dans la résidence qu'elle venait de faire édifier, la Société lorraine de crédit immobilier a proposé à la copropriété concernée, par l'intermédiaire de M. A..., notaire associé de la société civile professionnelle A..., B... et Z..., devenue C..., B... et Z..., de lui vendre, au prix d'un euro, les lots 18 et 19 correspondant chacun à un emplacement ; que cette offre a été acceptée par la copropriété le 4 février 2002 ; que cependant, par acte reçu par le même notaire les 30 avril et 17 mai 2002, la Société lorraine de crédit immobilier a vendu ces mêmes lots et d'autres à la société civile immobilière Résidence de l'Equerre, le notaire ayant inséré dans l'acte un avis rappelant que le précédent projet de vente fait à la copropriété et la nouvelle répartition des millièmes avaient été approuvés à l'unanimité ; que le tribunal ayant déclaré nulle la vente au profit de la SCI et condamné la Société lorraine de crédit immobilier à des indemnisations, cette dernière a sollicité en appel la garantie du notaire en lui reprochant d'avoir manqué à son obligation d'établir un acte efficace ainsi qu'à son devoir de conseil ; 

Attendu que, pour la débouter de cette demande, l'arrêt attaqué retient que les parties à l'acte authentique établi par M. A... étaient pleinement et utilement informées de la situation et de ses conséquences possibles, étant observé que la Société lorraine de crédit immobilier a une compétence particulière en matière de construction et de ventes immobilières qu'elle ne peut de bonne foi et valablement soutenir que la seconde vente à laquelle elle était partie s'est opérée à son insu, que l'avis donné par M. A... est suffisamment clair et complet pour qu'il puisse être considéré que le notaire a failli à aucune de ses obligations ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que M. A... avait commis une faute en acceptant de recevoir un acte dont il ne pouvait ignorer qu'il n'aurait pas, pour les deux lots litigieux, l'efficacité attendue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté toute demande de la Société lorraine de crédit immobilier envers la SCP C..., B... et Z..., et condamné la Société lorraine de crédit immobilier à payer la somme de 2 000 euros à cette SCP, l'arrêt rendu le 6 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties concernées, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ; 

Condamne la SCP notariale C..., B... et Z... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP C..., B... et Z... à payer la somme de 3 000 € à la Société lorraine de crédit immobilier ; rejette les autres demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille onze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Lorraine de crédit immobilier 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sté LORRAINE CREDIT IMMOBILIER de son action en responsabilité exercée contre la SCP d'office notarial C...
B... 
Z..., 

AUX MOTIFS QUE il est avéré que les parties à l'acte authentique établi par Maître A... étaient pleinement et utilement informées de la situation et de ses conséquences possibles, étant observé que le CREDIT IMMOBILIER a une compétence particulière en matière de construction et de ventes immobilières ; qu'il ne peut de bonne foi et valablement soutenir que la seconde vente à laquelle il était partie s'est opérée à son insu ; que l'avis donné par Maître A... et reproduit in extenso dans le jugement est suffisamment clair et complet pour qu'il puisse être considéré que le notaire n'a failli à aucune de ses obligations professionnelles envers le CREDIT IMMOBILIER qui a délibérément ignoré la position des copropriétaires telle que résultant de l'assemblée générale du 4 février 2002 et rappelée dans l'avis donné ; 

ALORS QUE conformément à l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI, le notaire n'est jamais tenu d'instrumenter un acte illicite et il lui incombe, sauf à commettre une faute, de refuser d'instrumenter s'il estime que l'acte pour la rédaction duquel son ministère est requis ne pourra pas avoir l'efficacité qu'il doit lui conférer ; qu'en l'espèce, Maître A... qui, pour avoir été rédacteur de l'acte de cession, savait que les lots n° 18 et 19 avaient été cédés au SDC RESIDENCE DE LA BANQUE et étaient devenus des parties communes de cette copropriété devait, à supposer qu'il ait été expressément requis de procéder à la vente de ces mêmes lots à la SCI RESIDENCE DE L'EQUERRE, refuser d'instrumenter ; qu'en acceptant d'instrumenter néanmoins, tout en intégrant dans l'acte son avis quant à l'efficacité de l'acte, Maître A... a commis une faute ; que la cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie exercée par la Sté LORRAINE DE CREDIT IMMOBILIER, a retenu que Maître A... avait informé sa cliente, elle-même professionnelle de l'immobilier, des risques encourus et n'avait pas commis de faute a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ensemble l'article 1382 du code civil.