Cour de Cassation · civ1 — 31 mars 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter les consorts X... de leur demande tendant à l'indemnisation de la perte de la possibilité d'obtenir un nouveau crédit faute de pouvoir reconstituer des droits à crédit sur des plans d'épargne logement, l'arrêt attaqué se borne à énoncer que les époux X... ont été indemnisés de cette perte alléguée par le remboursement du prix de vente et des frais financiers afférents aux prêts bancaires ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que le chef de préjudice tenant à l'impossibilité de bénéficier d'un nouveau prêt à taux préférentiel était sans rapport avec ceux ainsi opposés par elle, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ;

Sur le quatrième moyen du même pourvoi ;

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour débouter les consorts X... de leur demande de remboursement des intérêts perdus sur les plans d'épargne logement pour la période du 1er janvier 1998 au 5 avril 1999, l'arrêt retient que les époux X... ont été indemnisés pour la période du 26 avril 1993 au 5 avril 1999 par l'arrêt du 4 septembre 2001 et qu'ils ne justifient pas du bien fondé de leur demande du 1er janvier 1998 au 5 avril 1999 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cet arrêt ne les avait indemnisés de ce chef que pour une période arrêtée au 31 décembre 1997, la cour d'appel a dénaturé ledit arrêt et violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux premiers moyens du pourvoi principal et sur les deux moyens du pourvoi incident, qui ne sont pas de nature à permettre l'admission des pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes tendant, d'une part, à l'indemnisation de la perte de la possibilité d'obtenir un nouveau crédit à taux préférentiel faute de pouvoir reconstituer des droits à crédit sur des plans d'épargne logement, d'autre part, au remboursement des intérêts perdus sur les plans d'épargne logement pour la période du 1er janvier 1998 au 5 avril 1999, l'arrêt rendu le 18 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne la société Axa France IARD aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme Odile X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les appelants de leur demande complémentaire en paiement de la somme de 915,01 euros, représentant la différence entre le montant total de factures, admises par un expert judiciaire et celui retenu dans une instance qui les avait opposés à un tiers ;

AUX MOTIFS D'UNE PART QUE les époux X... n'ont été que partiellement indemnisés par l'arrêt précédent du 4 mai 2001 ; que les époux X... ont été indemnisés de ce chef de préjudice (les fournitures) par arrêt du 04.09.01 (p. 7 in limine et in fine) ;

ALORS QU'en ne précisant pas de quel chef de dispositif de l'arrêt précédent, il s'évincerait que ce préjudice aurait été réparé en totalité dès lors que l'arrêt attaqué avait constaté que les époux X... n'avaient été que partiellement indemnisés par l'arrêt précédent du 4 mai 2001, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;

AU MOTIF D'AUTRE PART QUE partie des frais constitués par la facturation en cause relevait des travaux de jouissance (p. 8 in limine);

ALORS QUE pareil motif ne constituait qu'une affirmation, injustifiée par le défaut de toute précision de nature à caractériser en quoi les dépenses en cause auraient été liées à la jouissance de l'immeuble dont la vente avait précédemment été annulée ; qu'ainsi la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les appelants de leur demande en remboursement de la taxe d'habitation qu'ils avaient dû acquitter ;

AU MOTIF QUE le fait générateur de cette taxe est l'occupation de l'immeuble, condition remplie par les intéressés ;

ALORS QUE ce motif ne permettant pas de déterminer si la Cour d'appel a ainsi entendu qu'aucun préjudice n'existait de ce chef ou qu'il n'y avait pas de lien causal avec la faute invoquée à la charge de l'agent immobilier, il est insuffisant pour justifier l'arrêt attaqué ; qu'ainsi, celui-ci n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1382 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les appelants de leur demande tendant à l'indemnisation de la perte de possibilité d'obtenir un nouveau crédit faute de pouvoir reconstituer des droits à crédit sur des plans d'épargne logement ;

AU MOTIF QUE les époux X... ont été indemnisés de cette perte alléguée par le remboursement du prix de vente et des frais financiers afférents aux prêts bancaires ;

ALORS QUE le chef de préjudice en cause, tenant à l'impossibilité de bénéficier d'un prêt à taux préférentiel, était sans rapport avec ceux ainsi opposés par la Cour d'appel ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a statué par un motif inopérant et n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1382 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les appelants de leur demande de remboursement des intérêts par eux perdus sur les plans d'épargne logement ;

AUX MOTIFS QUE les époux X... ont été indemnisés pour la période du 26.04.93 au 05.04.99 ; qu'ils ne justifient pas du bien fondé de leur demande du 01.01.98 au 05.04.99 ; qu'il échet de les en débouter;

ALORS QUE dans leurs conclusions (p. 12 et 13), les exposants demandaient l'indemnisation de leur perte d'intérêts sur le plan d'épargne logement, pour la période du 1er janvier 1998 au 5 avril 1999, car ils soutenaient n'avoir jamais été indemnisés que pour celle du 26 avril 1993 au 31 décembre 1997et se prévalaient à cet égard d'une pièce n° 32, visée à la fin des mêmes conclusions, et intitulée « Plan épargne logement et calcul des intérêts » ; qu'ainsi, la Cour d'appel, en statuant de la sorte, a dénaturé les termes du litige et l'article 4 du Code de procédure civile.

Moyens produits au pourvoi incident et provoqué par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour la société Axa France IARD.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société MILLOT et COMPAGNIE, agent immobilier, avait manqué à son devoir de conseil et d'information dans le cadre de l'exécution de son mandat à l'égard des consorts X..., ex-acquéreurs d'une maison vendue par Monsieur et Madame Y... et d'avoir en conséquence condamné la société AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de la société MILLOT ET CIE, à verser aux consorts X..., les sommes de 15.290,59 €, en réparation des conséquences dommageables de l'annulation de la vente et de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

AUX MOTIFS QUE la vente de la villa a été annulée pour dol commis par les vendeurs qui n'ont pas informé les acquéreurs de l'imbrication de leur maison dans celle mitoyenne vendue trois mois plus tard à Monsieur Z... ; que la société MILLOT et COMPAGNIE chargée de rechercher un acquéreur et de rédiger la promesse de vente ne pouvait se dispenser en qualité de négociateur professionnel spécialiste de l'immobilier de renseigner les acquéreurs sur la situation exacte du bien qu'elle était chargée de vendre ; qu'elle ne peut soutenir que sa mission consistait à mettre en relation des acquéreurs et des vendeurs dès lors qu'elle a fait signer un compromis de vente sous sa surveillance et que par suite, elle se devait de vérifier le titre de propriété et l'état des servitudes grevant le bien ; que la responsabilité de l'agence ne saurait être effacée par celle du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage ni par les circonstances que les vendeurs lui auraient dissimulé la situation réelle de l'immeuble ; qu'il résulte des causes même de l'annulation de la vente que la société MILLOT et COMPAGNIE a manqué à ses obligations soit en ne révélant pas aux époux X... la véritable situation de l'immeuble acquis soit en ne prenant pas toutes les dispositions qui s'imposaient pour s'assurer de cette situation.

ALORS D'UNE PART QUE constitue un mandat d'entremise et non de vente, le mandat donné à un agent immobilier se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, même en cas de diligences supplémentaires ; qu'en se fondant sur la circonstance de la rédaction de la promesse de vente, pour écarter la qualification de mandat d'entremise invoquée par la société AXA FRANCE IARD dans ses conclusions d'appel, la Cour d'Appel a violé les articles 1134 du Code Civil et 1er de la loi du 2 janvier 1970 ;

ALORS D'AUTRE PART QUE subsidiairement, la responsabilité professionnelle d'un agent immobilier ne peut être engagée que pour manquement à l'une de ses obligations de vérification, de conseil ou d'information entrant dans le champ de sa mission ; que pour retenir la responsabilité de la société MILLOT et COMPAGNIE et par voie de conséquence, la garantie de la société AXA FRANCE IARD, la Cour d'Appel a mis à la charge de la société MILLOT et COMPAGNIE, l'obligation de vérifier le titre de propriété et l'état des servitudes grevant le bien ; qu'en déclarant la société MILLOT et COMPAGNIE débitrice de ces obligations de vérification qui n'incombent en principe qu'au seul notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique et non à l'agent immobilier seulement débiteur de l'obligation d'attirer l'attention des acquéreurs sur les caractéristiques ou vices apparents de l'immeuble, pour ne pas s'emparer de l'argumentation développée en cause d'appel et tirée de l'impossibilité de connaître de visu l'état d'imbrication de la maison vendue dans celle mitoyenne, la Cour d'Appel a méconnu le champ de la mission de la société MILLOT et COMPAGNIE, et a violé les articles 1382 du Code Civil et 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

ALORS ENFIN QUE la dissimulation volontaire, par les vendeurs du bien immobilier, mandants, à l'agent immobilier, leur mandataire, d'éléments essentiels concernant l'immeuble vendu, constitue pour celui-ci une cause exonératoire de toute responsabilité à l'égard des tiers acquéreurs ; qu'en affirmant que la société MILLOT et COMPAGNIE ne pouvait opposer aux époux X... la circonstance que les époux Y... lui auraient dissimulé la situation réelle de l'immeuble pour se dispenser de procéder à cette recherche déterminante de nature à exonérer l'assurée de la société AXA FRANCE IARD de toute responsabilité délictuelle envers les consorts X..., la Cour d'Appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code Civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de la société MILLOT et COMPAGNIE, à payer aux époux X..., la somme de 15.290,59 €.

AU MOTIF QUE la société AXA ne justifie pas de l'existence d'une franchise contractuelle de 10 % du montant du sinistre.

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles sont explicitées par leurs moyens ; que dans ses conclusions d'appel, la société AXA FRANCE IARD s'était prévalue d'une franchise contractuelle résultant de la police SNPI versée aux débats et d'une lettre avenant, prévoyant une franchise de 10 % du montant du sinistre avec un maximum de 7.622,45 € ; que la société MILLOT et COMPAGNIE n'ayant pas contesté l'existence et l'opposabilité de cette franchise contractuelle, la Cour d'Appel, en remettant en cause ce fait juridique non contesté par les parties, a méconnu l'objet du litige en violation de l'article 4 du Code de Procédure Civile.