Cour de Cassation · civ1 — 28 avril 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;


Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;


Attendu que, le 12 juin 2006, M. X... a confié à la société Cabinet Timmerman, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité portant sur une maison appartenant à Mme Y..., dont il se portait fort, au prix de 220 000 euros, incluant une commission de 20 000 euros au profit de l'agence ; que, par acte sous seing privé du 26 juin 2006, Mme Y... a donné tous pouvoirs à M. X... pour signer le compromis de vente et tout autre document relatif à la vente de sa maison, au prix de 200 000 euros net vendeur ; que, le 10 juillet 2006, l'agence immobilière Timmerman a rédigé et adressé à Mme Y... un acte prévoyant la vente du bien, sous conditions suspensives, à Mme Z... moyennant la somme de 215 000 euros, en ce compris les honoraires de négociation d'un montant de 20 000 euros, précisant que cet envoi était effectué "comme convenu avec M. X..." ; que Mme Y... a refusé de signer cet acte ; que, prétendant que M. X... avait donné à l'agence immobilière son accord verbal à l'offre qu'elle avait faite, Mme Z... a assigné Mme Y... en indemnisation ;


Attendu que, pour la condamner à verser à Mme Z... une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que, si Mme Y... n'avait pas donné son accord à l'offre présentée par celle-ci, son mandataire, M. X..., avait formulé un accord verbal sur cette offre, que Mme Z..., tiers au mandat de vente comme au mandat donné par Mme Y... à M. X..., avait pu légitiment croire que M. X..., habilité à signer tous les actes s'agissant de la vente de l'immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l'annonce publiée par l'agence immobilière et que l'accord verbal de ce dernier engagerait la venderesse, que, compte tenu de ce mandat apparent, Mme Y... était engagée à l'égard de Mme Z... pour la vente de son immeuble ;


Qu'en statuant ainsi, alors qu'un tel mandat apparent ne pouvait tenir en échec les règles impératives susvisées imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit, la cour d'appel a violé les textes susvisés;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;


Condamne Mme Z... aux dépens ;


Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à verser à Me Carbonnier, avocat de Mme Y..., la somme de 2 500 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour Mme Y...



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Madame Catherine Y... à payer à Madame Fatima Z... la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


AUX MOTIFS QUE "l'article 1998 du Code Civil dispose que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. Cependant, si en principe, le mandant n'est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il est en autrement lorsqu'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de ce mandat. Il ressort des pièces produites que : - Monsieur X... a signé, le 12 juin 2006, un mandat de vente sans exclusivité au profit de l'agence Timmerman pour la vente d'un immeuble appartement à Madame Y... à Lille, pour un prix de 220.000 euros, comprenant une rémunération au profit de l'agent immobilier de 20.000 euros, soit un prix net vendeur ; - Mandat lui avait été donné pour ce faire, le mandat ayant été légalisé par authentification de la signature le 26 juin 2006 ; - Le 10 juillet 2006, l'agence immobilière Timmerman a adressé à Madame Y... un compromis de vente signé par Madame Fatima Z..., portant sur l'immeuble, moyennant un prix de 215.000 euros dont 20.000 euros de commission. L'agence précisait que cet acte était adressé « comme convenu avec Monsieur X... » et que « comme l'a demandé Monsieur X... » Madame Z... fournirait l'attestation de financement dès la semaine suivante. Selon courrier du 24 juillet 2006, l'agence immobilière Timmerman informait que la vente ne se ferait pas, un engagement ayant été pris par la venderesse avec un autre acquéreur, car Monsieur X... « estimait que vous ne sauriez pas gérer cette acquisition et ses suites ». Il apparaît ainsi que la promesse de vente qui a été adressée à Madame Y... par l'agence immobilière comportant l'offre d'achat de Madame Fatima Z... pour le prix de 195.000 euros net vendeur, n'a pas été signée, par Madame Y... et il n'est aucunement justifié que cette dernière ait pu à un moment donner son accord sur cette offre. Cependant, son mandataire, Monsieur X... avait formulé un accord verbal concernant cette offre. Si le mandat donné à l'agence immobilière était précis et ne pouvait laisser cette dernière dans l'ignorance des limites des pouvoirs conférés à Monsieur X... et du fait que la ratification de Madame Y... serait nécessaire pour la validité du compromis, Madame Z..., tiers au mandat de vente comme au mandat donné par Madame Y... à Monsieur X..., a pu légitiment croire que Monsieur X..., habilité à signer tous les actes s'agissant de la vente de l'immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l'annonce publiée par l'agence immobilière et que l'accord verbal de ce dernier engagerait la venderesse. Compte tenu de ce mandat apparent, Madame Catherine Y... était engagée à l'égard de Madame Z... pour la vente de son immeuble. Il sera, par ailleurs, relevé que son argument tenant à dire qu'elle n'avait pas accepté l'offre de Madame Z... compte tenu de son montant n'est pas fondé dans la mesure où, le 12 juillet 2006, soit deux jours après l'envoi de l'offre signée par cette dernière, Madame Y... a signé une promesse synallagmatique avec Monsieur et Madame A... pour le même prix (201.000 euros dont 6.000 euros de frais et honoraires soit un prix net vendeur de 195.000 euros). Le fait qu'aucune clause pénale n'ait été incluse dans l'acte paraphé par Madame Z... alors qu'une telle clause figure dans l'acte signé avec Monsieur et Madame A... ne saurait être tenu pour un élément déterminant de la vente d'un immeuble. De plus, Madame Z... avait remis un chèque d'acompte de 10.000 euros, comme les autres acquéreurs, chèque qui n'a pas été encaissé, faute de signature par la venderesse de la promesse. Faute pour Madame Y... d'avoir exécuté les engagements contractés du fait de son mandataire, elle doit, en application des dispositions de l'article 1147 du Code Civil, réparer le préjudice subi par Madame Z.... Cependant, cette dernière ne rapporte pas la preuve que le financement du bien lm aurait été accordé par sa banque. Elle ne rapporte pas la preuve d'un préjudice particulier lié à l'échec de l'opération projetée à l'exception d'un préjudice moral consécutif à la déception de n'avoir pu tenter d'acquérir l'immeuble qu'elle avait visité. Ce préjudice sera évalué à 500 euros et Madame Catherine Y... condamnée au paiement de cette somme (arrêt, p. 4 et 5),


1°) ALORS QUE le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives selon lesquelles les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment à la vente d'immeubles doivent être rédigées par écrit, cet écrit devant en outre préciser l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré au professionnel ;


Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges d'appel que, le 12 juin 2006, M. Nicolas X... a donné à l'agence Timmerman un mandat de vente pour un immeuble appartenant à Mme Catherine Y..., pour un prix de 220.000 €, en ce compris une commission de 20.000 € au bénéfice de l'agence, soit 200.000 € net vendeur ; que, par cet acte, M. X... s'est porté fort pour Mme Y..., non signataire ; que, par acte sous seing privé du 26 juin 2006, celle-ci a donné tous pouvoirs à M. X... pour « signer le compromis de vente et tout autre document relatif à la vente » au prix de 200.000 € net vendeur ; que Mme Z... ayant fait une offre pour l'acquisition de l'immeuble pour un montant total de 215.000 €, soit 195.000 €, l'agence Timmerman a adressé, le 10 juillet 2006, à Mme Y... un compromis de vente paraphé par Mme Z..., l'agence se bornant à préciser « que cet acte était adressé ‘comme convenu avec M. X...' et que ‘comme l'a demandé M. X..., Mme Z... fournirait l'attestation de financement dès la semaine suivante » ; que Mme Y... a refusé de signer le compromis qui lui était présenté par l'agence immobilière ;


Que, pour dire que Mme Y... était engagée à l'égard de Mme Z..., la cour d'appel a considéré qu'il existait un mandat apparent, aux motifs que « si le mandat donné à l'agence immobilière était précis et ne pouvait laisser cette dernière dans l'ignorance des limites des pouvoirs conférés à Monsieur X... et du fait que la ratification de Madame Y... serait nécessaire pour la validité du compromis, Madame Z..., tiers au mandat de vente comme au mandat donné par Madame Y... à Monsieur X..., a pu légitiment croire que Monsieur X..., habilité à signer tous les actes s'agissant de la vente de l'immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l'annonce publiée par l'agence immobilière et que l'accord verbal de ce dernier engagerait la venderesse » (arrêt, p. 5, § 3) ;


Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ce mandat apparent ne revenait pas à tenir en échec les règles impératives susvisées imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, ensemble les articles 1998 et 1147 du code civil ;


2°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de sa décision, réponse à l'ensemble des moyens qui lui sont présentés par les parties ;


Que, dans ses conclusions d'appel signifiées le 16 mars 2009 (p. 4), après avoir rappelé qu'elle voulait vendre l'immeuble pour une somme de 200.000 €, Mme Catherine Y... faisait valoir que « l'agence Timmerman était également liée par le contrat signé aux termes duquel Mme Y... acceptait de vendre l'immeuble au prix de 200.000 € net vendeur ; que Mme Y... n'avait pas accepté de vendre l'immeuble au prix de 195.000 € ; que la convention signée auprès du professionnel était claire ; que l'on ne peut faire en l'état application du mandat apparent (Cour de cassation, 1ère ch. civ., 5 juin 2008 ; que Mme Y... n'a jamais d'ailleurs voulu ratifier cet accord, que ce soit de manière expresse ou même simplement tacite » ;


Qu'en ne répondant pas à ce moyen qui se prévalait de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle le mandat apparent ne saurait tenir en 


échec les règles impératives imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.