Cour de Cassation · civ1 — 28 avril 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 


Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 


Attendu qu'ayant pour projet d'acquérir un appartement (lot n°...) vendu avec un local (lot n°...) dans un immeuble en copropriété, les époux X... se sont rapprochés de la société notariale Y...- Z... et A... chargée par le vendeur d'instrumenter l'opération, tout en donnant procuration pour la signature de l'acte à un clerc de l'étude ; que si le modèle de procuration transmis à cette fin par le notaire du vendeur faisait état d'un lot n°... sans autre précision quant à la nature du local concerné, le pouvoir a été retourné à l'étude avec la mention correspondante complétée du mot " garage " ajouté à la main par le notaire des acquéreurs, la SCP B... 
C... ; qu'après authentification de la vente, les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre le notaire instrumentaire, faisant valoir que le lot n°... ne correspondait pas à leur attente, puisqu'ils envisageaient d'acquérir un garage et non une simple réserve, situation qui avait rendu nécessaire la conclusion ultérieure d'un échange moyennant une soulte à leur charge ; 


Attendu que pour débouter les intéressés de leur demande indemnitaire, après avoir, par motifs propres et adoptés, énoncé, d'une part, que la mention manuscrite ajoutée dans la procuration, irrégulière en la forme, était dépourvue de toute portée sur la teneur de cet acte authentique préparatoire et relevé, d'autre part, que, préalablement à l'authentification de la vente, les acquéreurs avaient reçu un projet d'acte avec des documents d'accompagnement les informant clairement de la nature exacte du local litigieux en sorte qu'ils avaient été en mesure d'exercer leur faculté de rétractation en pleine connaissance de cause, l'arrêt confirmatif attaqué en déduit que le notaire instrumentaire n'avait commis aucune faute ; 


Qu'en statuant ainsi au regard de perspectives de renonciation au projet d'acquisition qui n'étaient pas invoquées, sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le... janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 


Condamne la SCP Y...- Z... et A... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Y...- Z... et A... et la condamne à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux conseils pour les époux X..., 


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un acquéreur (M. et Mme X..., les exposants) de deux lots dans une copropriété, à usage d'appartement et de réserve, de sa demande tendant à la condamnation du notaire (la SCP Y..., Z... et A...) ayant reçu l'acte authentique, auquel il était représenté par un clerc de cet officier public, au paiement de dommages-intérêts en raison des fautes commises pour avoir établi un acte aux termes duquel il se portait acquéreur d'un lot n°... situé au rez-de-chaussée à usage de réserve et ne pouvant être affecté à un autre usage, tandis qu'il était dûment informé, en particulier par la procuration fournie à son clerc, de ce que son intention était d'acquérir un lot à usage de garage, ce qui l'avait ultérieurement contraint à procéder à un échange onéreux ; 


AUX MOTIFS QUE, ainsi que cela ressortait du récépissé de remise d'un projet d'acte authentique de vente d'immeuble annexé au contrat de vente du 30 décembre 2002 (première annexe), les époux X... avaient reconnu avoir reçu, le 21 décembre 2003, un projet d'acte authentique de vente portant sur les lots... et... dépendant d'un immeuble situé à PARIS, ..., ainsi que le certificat de superficie loi Carrez, le diagnostic technique, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; qu'ainsi, même si le lot n°... avait été omis dans le projet d'acte, les époux X... avaient bien eu la possibilité, pendant la durée du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dont ils avaient disposé pleinement, de s'assurer auprès de leur vendeur que ce lot, pour l'achat duquel ils avaient donné procuration le 17 décembre 2002 et qui était décrit dans l'état descriptif de division comme " un local à usage de réserve ou d'habitation situé au rez-de-chaussée... " correspondait à ce qu'ils souhaitaient acheter ; que, n'ayant pas exercé leur faculté de rétractation, le notaire rédacteur de l'acte de vente, qui n'avait pas à effectuer de diligences supplémentaires et, notamment, pas à rechercher si le lot n°... pouvait être affecté à usage de garage, n'avait dès lors commis aucun manquement à ses obligations (arrêt attaqué, p. 4, attendus 3 à 5) ; que la procuration étant un acte notarié, la simple mention manuscrite ajoutée à l'acte ne pouvait valablement en faire partie dès lors qu'il n'y avait pas de précision quant à cet ajout à la fin de l'acte et que la mention manuscrite " garage " n'avait pas été accompagnée du paraphe des parties ; qu'il ne pouvait donc être admis que les parties eussent valablement exprimé leur volonté quant à l'acquisition d'un garage (v. jugement entrepris, 3ème page, 5ème alinéa) ; 


ALORS QUE, de première part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, sans lequel il n'est pas de procès équitable ; qu'en relevant d'office, pour considérer que le notaire n'avait pas commis les fautes à lui reprochées, que même si le lot n°... avait été omis dans le projet d'acte, les acquéreurs avaient eu la possibilité, pendant la durée du délai de rétractation, de s'assurer auprès de leur vendeur que le lot pour l'achat duquel ils avaient donné procuration correspondait à ce qu'ils souhaitaient acheter, que n'ayant pas exercé leur faculté de rétractation, le notaire rédacteur de l'acte de vente n'avait commis aucun manquement à ses obligations, cela sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations à cet égard, la cour d'appel a violé les articles 16 du code de procédure civile et 6 de la convention européenne de sauvegarde ; 


ALORS QUE, de deuxième part, le fait qu'en renonçant à un droit, en l'occurrence celui d'acquérir, la victime d'un dommage aurait pu en éviter les conséquences, n'est pas de nature à exclure la faute du responsable de ce dommage ; qu'en retenant, pour déclarer que le notaire n'avait pas commis de manquements à ses obligations, que les exposants n'avaient pas usé de la faculté de rétractation dont ils disposaient en application de la loi, déduisant ainsi l'absence de faute du notaire de ce que les victimes n'avaient pas renoncé à acquérir, la cour d'appel a violé les articles 1146 et 1147 ainsi que 1991 et suivants du code civil ; 


ALORS QUE, de troisième part, le juge doit, en toute circonstance, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction sans lequel il n'est pas de procès équitable ; qu'en retenant d'office, pour considérer qu'il importait peu que le projet d'acte adressé aux acquéreurs eût omis le lot n°... pourtant mentionné dans l'acte authentique de vente, qu'il ressortait du récépissé de remise d'un projet d'acte authentique de vente annexé au contrat du 30 décembre 2002 que les acquéreurs avaient reconnu avoir reçu le 21 du même mois un projet d'acte authentique de vente portant sur les lots... et... ainsi que le certificat de superficie loi Carrez, le diagnostic technique, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, sans inviter les parties à s'en expliquer préalablement, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ainsi que l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde ; 


ALORS QUE, de quatrième part, en constatant que le lot n°... avait été omis dans le projet d'acte adressé aux acquéreurs, sans en tirer les conséquences légales, c'est-à-dire que l'acte authentique de vente reçu par le notaire le 30 décembre 2002, auquel les exposants étaient représentés par un clerc de son étude, ne pouvait en aucun cas contenir vente à leur profit de ce lot n°..., la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 


ALORS QUE, enfin, tenu d'une obligation de renseignement, d'information et de conseil, le notaire rédacteur d'un acte authentique de vente doit s'enquérir des conditions dans lesquelles la mention manuscrite " garage " a été ajoutée à la procuration authentique qui lui a été remise et, dans le cas où, comme en l'espèce, c'était le notaire ayant établi la procuration authentique qui avait ajouté cette mention manuscrite, se renseigner sur la possible destination du lot que l'acquéreur envisageait d'acquérir et l'informer éventuellement si cette destination n'était pas envisageable ; qu'en se bornant à relever, par motifs adoptés, que, la procuration étant un acte authentique, la mention manuscrite non paraphée et sans précision quant à cet ajout à la fin de l'acte ne permettait pas d'admettre que les parties avaient valablement exprimé leur volonté à propos de l'acquisition d'un garage, la cour d'appel a violé les articles 1146 et 1147 ainsi que 1991 et suivants du code civil.