Cour de Cassation · civ1 — 12 mai 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : 

Attendu que par acte sous seing privé du 6 septembre 2000 reçu par M. X..., notaire associé de la SCP X... et 
Y...
, M. Z... a vendu aux époux A... une exploitation agricole ; que les acquéreurs devaient verser au plus tard le 21 septembre 2000 une somme de 52. 900 francs sous peine de résolution de la convention ; que le 20 octobre 2000 le vendeur leur a consenti un prêt à usage gratuit de sa propriété à compter du 7 septembre 2000 jusqu'au 15 décembre 2000 ; que la vente n'ayant pas été réitérée en la forme authentique, M. Z... a recherché la responsabilité du notaire pour ne pas s'être renseigné sur la solvabilité des acquéreurs et ne pas l'avoir mis en garde contre les prorogations demandées par les époux A... pour le versement du dépôt de garantie et pour l'obtention de leur emprunt ; 

Attendu que M. Z... reproche à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 avril 2010) de le débouter de son action en responsabilité civile contre la SCP X... et 
Y...
, alors, selon le moyen : 

1°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. Z... faisait régulièrement valoir dans ses conclusions d'appel que la SCP X... et 
Y... 
avait manqué à son obligation de s'assurer de l'opportunité économique de l'opération, laquelle était manifestement hors des capacités de financement des époux A... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, qui était de nature à justifier la mise en cause de la responsabilité de la SCP X... et 
Y...
, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

2°/ que, et à tout le moins, en se bornant à relever que la solvabilité des époux A... n'était pas contestable, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la SCP X... et 
Y... 
s'était assurée de l'opportunité économique de l'opération, laquelle dépassait pourtant la simple question de la solvabilité des parties en cause, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

3°/ que le notaire ayant instrumenté un acte juridique soumis à un certain nombre de conditions résolutoires doit s'informer de leur réalisation afin de pouvoir conseiller son client, le cas échéant, des suites à donner en cas de défaillance ; qu'en jugeant tout au contraire qu'il incombait à M. Z... d'informer son notaire de l'absence de réalisation aux dates convenues des conditions insérées dans le compromis de vente du 7 septembre 2000, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. 

Mais attendu que le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour assurer son efficacité ne s'étendant pas, sauf mission particulière, à la réalisation de conditions suspensives ou résolutoires qui ne relèvent que de la seule initiative des parties, et ne faisant pas obligation à celui-ci de se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération, la cour d'appel, après avoir constaté que la solvabilité des époux A... n'était pas contestable et que M. Z... leur avait consenti, sans en référer à M. X..., postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire relative au dépôt de garantie, un commodat sur le bien vendu a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. Quennevat aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., le condamne à payer à la SCP X... et 
Y... 
la somme de 3. 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. Z... 


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Z... de son action en responsabilité civile contre la SCP X... et 
Y... 
; 

Aux motifs que, « il convient de constater que le prêt à commodat a été accordé verbalement par M. Z... dès le 7 septembre 2000, lendemain de la signature de la promesse de vente, et qu'il a été formalisé par un acte sous seings privés en date du 20 octobre 2000 dont l'article 2 précisait que ce prêt était fait dans l'attente de la vente, entre les parties, du bien prêté, 

Attendu qu'il apparaît ainsi que le reproche fait par M Z... à M. X... de ne pas lui avoir conseillé, au plus tard le 10 octobre 2000, d'invoquer la résiliation de la promesse de vente, n'est pas sérieux dès lors que sa ratification, postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire relative au versement du dépôt de garantie, sans en référer à Me X..., de ce prêt à commodat qu'il avait décidé seul, manifestait bien son intention de parvenir, dans le délai de ce prêt, à la vente prévue par l'acte du 6 septembre 2000, 

Attendu que cette intention ressort également de la décision des parties de proroger la date de réitération de la vente au 30 juin 2001, 

Attendu qu'il convient en conséquence, en constatant par ailleurs que la solvabilité des époux A... n'était pas contestable, le prêt invoqué par M. Z... étant celui qu'ils avaient contracté pour l'acquisition de leur domicile qu'ils étaient en train de vendre, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu qu'il ne pouvait être reproché à la SCP X... et 
Y... 
une faute à l'origine du préjudice invoqué » ; 

Et par motifs des premiers juges expressément adoptés par la Cour : 

« Attendu qu'aux termes de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; 

Qu'en l'espèce, selon promesse synallagmatique de vente reçue le 6 septembre 2000 en l'étude de la société civile professionnelle titulaire de l'office notarial Jacques X... et Marie Claude Y..., M. Michel Z... a vendu à M. Didier A... et Mme Marie Hélène D... épouse A... une exploitation agricole située sur la commune de Menesplet, pour un prix de 161. 291, 06 euros, sous plusieurs conditions suspensives et notamment l'obtention par les acheteurs au plus tard le 6 octobre 2000 d'un ou plusieurs prêts permettant de financer l'achat ; 

Que les parties ont également convenu du versement par les époux A..., sous condition résolutoire-de la promesse de vente, d'une somme de 52. 900- francs (8. 064, 55 euros) à titre de dépôt de garantie, au plus tard le 21 septembre 2000 ; 

Que la réitération de l'acte en la forme authentique a été fixée à la date du 15 décembre 2000 ; 

Que M. Michel Z... a autorisé verbalement les époux A... à exploiter sa propriété agricole à compter du 7 septembre 2000 ; 

Qu'il résulte d'un courrier en date du 20 septembre 2000, rédigé par M. Didier A..., que le 13 septembre 2000, Me Jacques X... a reçu ce dernier pour s'entretenir avec lui de l'acquisition effective de l'exploitation agricole et du versement du chèque de garantie de 52 900 francs (8. 064, 55 euros) prévu dans la promesse synallagmatique de vente du 6 septembre 2000 et devant intervenir au plus tard, selon ce même acte le 21 septembre 2000 ; 

Que le 20 octobre 2000 M. Michel Z... et les époux A... ont formalisé la prise de possession anticipée de l'exploitation par ces derniers depuis le 7 septembre 2000 par la conclusion d'un contrat de prêt à usage, prenant rétroactivement effet à compter du 7 septembre 2000 pour s'achever le 7 février suivant ; sauf reconduction tacite ; 

Que le 22 décembre 2000 M. Michel Z... et M. Didier A... et Mme Marie Hélène D... épouse A... ont convenu de proroger au 30 juin 2001 la date de réitération en la forme authentique de la promesse synallagmatique de vente de l'exploitation agricole ; 

Que le 17 mars 2001 les époux A... ont versé entre les mains de Me Daniel E..., notaire à Bergerac la somme de 8. 064, 55 euros, ainsi que cela résulte du procès-verbal de carence établi le 12 juillet 2001 par M. E... ; 

Qu'à l'occasion de ce procès-verbal, signé par M. Michel Z..., ce dernier a réaffirmé sa volonté de vendre son exploitation agricole mais pour un prix non de 161. 291, 06 euros comme convenu dans la promesse synallagmatique de vente mais de 210. 484, 68 euros (1. 380. 689 francs) ; 

Que les époux A... n'ayant pu obtenir le financement nécessaire à l'acquisition du bien de M. Michel Z..., la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique ; 

Qu'il résulte des faits susvisés que M. Michel Z... a, dès le lendemain de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente de l'exploitation agricole, autorisé les époux A... à prendre gratuitement possession de sa propriété afin de l'exploiter ; 

Qu'à cette date M. Didier A... et Mme Marie Hélène D... épouse A... n'avaient pas encore versé à M. Michel Z... le dépôt de garantie prévu dans la promesse de vente ; 

Que le 20 octobre 2000, alors que la somme précitée n'avait toujours pas été versée et que le délai contractuellement prévu pour ce faire était expiré depuis près d'un mois, M. Michel Z... a formalisé l'entrée dans les lieux des époux A... par la conclusion d'un prêt à usage d'une durée de 6 mois, renouvelable par tacite reconduction ; 

Qu'il n'est point démontré, ni même soutenu, qu'avant de donner verbalement son autorisation aux époux A... de prendre possession de l'exploitation ou même avant de conclure avec eux le contrat écrit de prêt à usage en cause, M. Michel Z... aurait informé Maître Jacques X... afin que celui-ci lui indique les effets de cette convention et le mette, le cas échéant, en garde contre les risques d'un tel acte considéré en lui-même mais aussi et surtout apprécié au regard de la promesse de vente ; 

Qu'il n'est pas non plus établi qu'avant de conclure cette convention M. Michel Z... aurait seulement obtenu de Me Jacques X... ou des époux A... l'assurance du versement effectif par ces derniers de la somme de 8. 064, 55 euros, gage d'une solvabilité élémentaire au regard de la vente de l'exploitation agricole en cause ; 

Qu'en concluant le 20 octobre 2000 le contrat de prêt à usage, soit postérieurement à la date, convenue dans la promesse de vente pour le versement par les époux A... de la somme de 8. 064, 55 euros, M. Michel Z... a explicitement renoncé à invoquer en temps utiles à l'encontre des époux A... l'application de la clause résolutoire, pourtant acquise en l'espèce ; 

Que la mise en oeuvre de cette condition résolutoire, que M. Michel Z... ne pouvait ignorer pour avoir signé quelques semaines seulement auparavant la promesse de vente ayant instauré celle-ci en des termes parfaitement clair et précis, aurait permis au vendeur de récupérer, sans préjudice véritable, la libre disposition de son bien quinze jours seulement après là conclusion de la promesse de vente ; 

Que M. Michel Z... a préféré, sans consultation, ni information préalable de Maître Jacques F..., agir autrement en faisant entrer les époux A... dans les lieux ; 

Qu'à aucune des dates fixées dans la promesse de vente, sachant pourtant parfaitement que plusieurs causes de mise à néant de la promesse de vente étaient réunies et principalement, outre le retard pris dans le versement du dépôt de garantie, l'expiration du délai de réitération de la vente en la forme authentique, M. Michel Z... n'a manifesté auprès de M. Jacques X... son intention de rompre toutes relations contractuelles avec M. Didier A... et Mme Marie Hélène D... épouse A... ; 

Qu'agissant à nouveau dans le sens d'une renonciation de son droit à invoquer dans le délai prévu la caducité de la promesse de vente, M. Michel Z... a consenti le 22 décembre 2000 aux époux A... une prorogation de la date de réitération de l'acte de vente en la forme authentique ; 

Qu'en ces circonstances, M. Michel Z... se trouve mal fondé à invoquer à l'encontre de la société civile professionnelle titulaire de l'office notarial Jacques X... et Marie Claude Y... une faute à l'origine de son préjudice résultant d'un manquement à son devoir de conseil, du défaut de résiliation en un temps opportun de la promesse synallagmatique de vente, de la non obtention auprès des acquéreurs du dépôt de garantie ou de la prorogation du délai pour la conclusion de la vente » (jugement, p. 4 à 6) ; 

Alors que, d'une part, le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. Z... faisait régulièrement valoir dans ses conclusions d'appel que la SCP X... et Y... avait manqué à son obligation de s'assurer de l'opportunité économique de l'opération, laquelle était manifestement hors des capacités de financement des époux A... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, qui était de nature à justifier la mise en cause de la responsabilité de la SCP X... et 
Y...
, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

Alors que, d'autre part, et à tout le moins, en se bornant à relever que la solvabilité des époux A... n'était pas contestable, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la SCP X... et 
Y... 
s'était assurée de l'opportunité économique de l'opération, laquelle dépassait pourtant la simple question de la solvabilité des parties en cause, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

Alors qu'enfin, le notaire ayant instrumenté un acte juridique soumis à un certain nombre de conditions résolutoires doit s'informer de leur réalisation afin de pouvoir conseiller son client, le cas échéant, des suites à donner en cas de défaillance ; qu'en jugeant tout au contraire qu'il incombait à M. Z... d'informer son notaire de l'absence de réalisation aux dates convenues des conditions insérées dans le compromis de vente du 7 septembre 2000, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.