Cour de Cassation · civ1 — 26 mai 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Donne acte à M. X... de sa reprise d'instance à l'encontre de M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Les Damiers du Léman ; 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 

Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 

Attendu que, par acte du 4 septembre 2006, M. X... a confié à la société Les Damiers du Léman un mandat de vente portant sur une maison jumelée de 130, 43 m2 avec terrain de 634 m2 située à ... en Haute-Savoie, devant être proposée au prix de 399 000 euros, la commission à la charge du mandant étant fixée à 19 000 euros ; que le terrain a été vendu au prix de 106 000 euros, tandis qu'il était prévu qu'une construction serait réalisée au moyen d'un contrat d'entreprise générale conclu avec un tiers pour la somme de 293 000 euros ; que la société Les Damiers du Léman, ayant perçu de M. X... la somme de 6 000 euros, l'a assigné en paiement de celle de 13 000 euros restant dûe, selon elle, au titre de sa commission ; 

Attendu que pour faire droit à cette demande l'arrêt attaqué retient qu'il n'est pas nécessaire d'examiner les moyens tirés de la nullité du mandat pour défaut de mention du numéro de carte professionnelle ainsi que du nom et de l'adresse du garant dès lors que M. X... s'est reconnu débiteur de 6 000 euros sur la somme de 19 000 euros " ensuite de la vente aux époux Z... survenue le 28 novembre 2006 puis réitérée les 3 et 4 avril 2007 d'un terrain nu, admettant ainsi la validité du mandat " ; 

Qu'en se déterminant ainsi sans préciser la date à laquelle M. X... s'était engagé à verser une rémunération à l'agent immobilier alors que si, en l'absence d'un mandat régulier, les parties à la vente d'un immeuble peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; 

Et sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : 

Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; 

Qu'en statuant comme elle l'a fait tout en constatant que le mandat du 4 septembre 2006 prévoyant la commission de 19 000 euros qu'elle a fait supporter au vendeur concernait la vente d'une maison et d'un terrain au prix global de 399 000 euros alors que la cession effectivement réalisée entre M. X... et les époux Z... ne portait que sur le terrain nu vendu au prix de 106 000 euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; 

Condamne M. Y..., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Les Damiers du Léman aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille onze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour M. X.... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. John X... à payer à la SARL LES DAMIERS DU LEMAN la somme de 13. 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2007, 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « par mandat du 4 septembre 2006, John X... a confié à l'agence des Damiers la cession d'une maison jumelée lot A située à ... en Haute-Savoie de 130, 43 mètres carrés avec terrain de 634 mètres carrés pour un prix de 399. 000 euros, l'intermédiaire devant être rémunéré par le mandant en cas de vente à ce prix par une commission de 19. 000 euros ; John X... se reconnaît débiteur sur cette somme de 6. 000 euros ensuite de la vente aux époux Z..., survenue le 28 novembre 2006 puis réitérée les 3 et 4 avril 2007, d'un terrain nu admettant ainsi la validité du mandat sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens de nullité de ce contrat par lui invoqués en ce qu'il n'affiche pas le numéro de carte professionnelle du mandataire outre le nom et l'adresse de son garant ; il ne saurait plaider de bonne foi que le mandat de vente ne pouvait porter que sur son terrain à bâtir et non sur une maison pas encore édifiée alors qu'une telle construction n'était pas érigée sur ce support au jour où ce mandat a été conclu ; or, le mandat porte expressément sur la cession d'une maison jumelée et le descriptif soumis à la clientèle propose une habitation à construire et non pas une villa déjà dressée ; il n'est pas discutable et d'ailleurs pas contesté que l'Agence des Damiers a trouvé les acquéreurs au prix total demandé par le mandant de 399. 000 euros-incluant le terrain pour 106. 000 euros et la coût de la construction à venir pour 293. 000 euros-, en la personne des époux Z... ; John X... a conclu avec ces derniers la promesse de cession précitée du 28 novembre 2006 portant sur le terrain, acte subordonnant expressément la réitération de la vente à la conclusion d'un contrat d'entreprise générale devant être signé entre les époux Z... et une SARL dite ECC pour un coût de 293. 000 euros ; or, les époux Z... ont bien signé avec ladite SARL ECC le 12 décembre 2006 une telle convention de travaux produite aux débats ; il s'ensuit qu'à bon droit, au titre du mandat exécuté au prix de vente global qu'il prévoit (106. 000 + 293. 000 = 399. 000 euros), l'Agence des Damiers réclame à John X... qui s'était engagé à la payer en son intégralité, le solde de sa commission à hauteur de 13. 000 euros, le total contractuellement prévu étant de 19. 000 euros alors que 6. 000 ont déjà été réglés ; » (arrêt p. 2 et 3) 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte des pièces produites que M. X... a confié le 4 septembre 2006 par mandats exclusifs de vente numérotés 92 (lot B) et 93 (lot A) le soin de vendre une maison jumelée, sise à... ; le 30 septembre 2006 M. et Mme Z... ont signé auprès de l'agence un bon de visite du bien objet de la vente, il s'agissait d'un terrain sur lequel devait être édifiée une maison jumelée selon permis de construire obtenu le 7 novembre 2005 par M. X... et pour l'acquisition par les consorts Z... de la moitié de la ville ; le 28 novembre 2006 Maître A..., notaire à..., a établi entre M. X... et les époux Z... une promesse synallagmatique de vente signée 657/ 1197èmes du terrain à bâtir cadastré section A n° 2107 pour un prix de 106. 000 € avec la signature concomitante considérée comme condition particulière et déterminante avec M. X... et la société ACC d'un contrat d'entreprise générale en vue de la construction de deux habitations selon permis de construire obtenu n° ...pour un montant de 293. 000 € ; les parties convenaient à l'acte que les « termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par l'agence des Damiers, titulaire d'un mandat donné par le vendeur sous le numéro 93 en date du 4 septembre 2006 » et qu'« en conséquence, le vendeur qui en aura seul la charge, s'engage expressément à lui verser une rémunération de 6. 000 € » ; il s'avère que le mandat n° 93 versé aux débats concerne « une maison jumelée lot A 139, 43 m ² sur 634 m ² de terrain … au prix de 399. 000 € avec une rémunération fixée à 19. 000 €, il reste déduction faite des 6. 000 € prévus à l'acte 13. 000 € ; » (jugement p. 2 et 3) 

1°) ALORS QU'en cas de nullité du mandat de vente consenti par le propriétaire d'un bien à un agent immobilier, l'obligation du vendeur de payer néanmoins une commission à l'agent ne peut résulter que d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en énonçant qu'il était inutile d'examiner les moyens invoqués par M. X..., tirés de la nullité du mandat consenti à la société LES DAMIERS DU LÉMAN, au motif que l'exposant en avait admis la validité en se reconnaissant débiteur de la somme de 6. 000 € ensuite de la vente, le 28 novembre 2006 réitérée les 3 et 4 avril 2007, aux époux Z... d'un terrain nu lui appartenant par l'entremise de l'agent immobilier, quand elle ne pouvait tenir ce moyen pour inopérant qu'à la condition que l'engagement de M. X... de payer une commission sur cette vente ait été contracté postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, ce qu'elle n'a pas constaté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 3 de la Loi du 2 janvier 1970 et 92 du Décret du 20 juillet 1972 ; 

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'agent immobilier ne peut prétendre à la rémunération convenue dans le mandat dont il est titulaire si le bien objet de la vente conclue par son entremise n'est pas celui désigné dans le mandat ; qu'ayant constaté, d'une part, que la vente consentie par M. X... aux époux Z... avait porté sur un terrain nu au prix de 106. 000 euros et que les acquéreurs avaient conclu séparément avec la société ECC, tiers à la vente, un contrat d'entreprise portant sur la construction d'une maison d'habitation sur ledit terrain, d'autre part que le mandat confié par M. X... à la SARL LES DAMIERS DU LEMAN portait sur la vente d'une maison jumelée avec terrain au prix de 399. 000 euros, la Cour, en allouant à l'agence immobilière la commission convenue en cas de vente d'un bien qui n'était pas celui désigné dans le mandat dont elle était investie, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, en violation des articles 6 de la Loi du 2 janvier 1970 et 73 du Décret du 20 juillet 1972 ; 

3°) ALORS, TRÈS SUBSIDIAIREMENT, QUE lorsque le mandat confié à l'agent immobilier prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l'engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat ; qu'ayant constaté que le mandat de vente dont était investie la société LES DAMIERS DU LEMAN prévoyait une rémunération forfaitaire de 19. 000 euros en cas de vente d'une maison jumelée (lot A) sur terrain présentée au prix de 399. 000 euros, et que la vente effectivement conclue n'avait porté que sur le terrain nu au prix de 106. 000 euros, les acquéreurs ayant distinctement conclu avec la société ECC un contrat d'entreprise générale pour la construction d'une maison sur le terrain acquis, la Cour, qui n'a pas recherché si la SARL LES DAMIERS DU LEMAN et M. X... ne s'étaient pas entendus sur une commission de 6. 000 euros en rapport avec la valeur de la vente conclue, ce montant, comme il était soutenu, figurant à la fois dans la promesse de vente du 28 novembre 2006, dans l'acte authentique de vente des 3 et 4 avril 2007, et dans la facture éditée par l'agence immobilière le 3 avril 2007 au titre du « bien vendu : terrain », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 75 du Décret du 20 juillet 1972.