Cour de Cassation · civ1 — 22 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur la première branche du moyen unique du pourvoi incident :


 Vu l'article 1382 du code civil ;


 Attendu que Mme X..., propriétaire d'un terrain à bâtir, a décidé, en 1997, de faire construire une résidence de tourisme, en deux tranches, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement avec la garantie intrinsèque prévue à l'article R. 261-18 a du code de la construction et de l'habitation, par la société civile immobilière Amarine (la SCI) qu'elle a constituée à cette fin avec son mari ; que ce dernier s'est vu confier une mission générale de direction des opérations avec les administrations, les organismes bancaires, les entreprises et la clientèle, la SCP Coyola-Capdeville, notaire, étant chargée de la rédaction des actes ; que M. X..., par lettre du 1er juillet 1998, a informé le notaire de son intention de solliciter deux permis de construire modificatifs au début de l'automne après la modification du plan d'occupation des sols, et qu'il convenait que les actes de vente soient notifiés puis signés avant le 15 septembre 1998 pour permettre l'appréhension de fonds pour payer les entreprises le 15 septembre 1998 ; que reprochant à la SCP Coyola-Capdeville d'avoir répondu seulement le 28 août 1998 que la signature des actes ne pourrait intervenir qu'après obtention des permis modificatifs, les époux X... et la SCI ont recherché sa responsabilité dans les difficultés financières par eux éprouvées ;


 Attendu que, pour condamner la SCP à payer à chacun des époux X... et à la SCI diverses sommes, l'arrêt attaqué retient que M. Y... a manqué à son devoir de conseil en ne les alertant pas sur le caractère illusoire de l'échéance d'une entrée de fonds significative sur laquelle reposait l'équilibre de trésorerie de l'opération ;


 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si informés dès le mois de juillet 1998 de l'impossibilité de signer les actes de vente avant que ne soient obtenus les permis de construire modificatifs, la SCI et les époux X... auraient pu obtenir ces paiements avant le 15 septembre 1998, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre branche du moyen unique du pourvoi incident et sur les moyens du pourvoi principal :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;


 Condamne la SCI Amarine et les époux X... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille onze.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la SCI Amarine et les époux X..., demandeurs au pourvoi principal




 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 22.867,35 euros la somme qu'elle a condamné la SCP COYOLACAPDEVILLE à payer à la SCI AMARINE à titre de dommages-intérêts ;


 AUX MOTIFS QUE l'attestation délivrée par Maître Y... le 29 juillet 1998 signifiait que compte tenu de la garantie intrinsèque d'achèvement retenue pour le programme dont s'agit et sous la double réserve de la mise de l'immeuble hors d'eau et de la confirmation de l'absence de privilège ou d'hypothèque par la délivrance d'un état hypothécaire lors de la signature des actes de vente, une somme de 3.731.899,50 francs correspondant à 70 % du montant total des prix de vente des 9 lots récapitulés serait exigible lors de la signature de ces actes de vente, dont la signature était prévue à compter de ladite mise hors d'eau, soit fin août 1998 ; qu'en réponse au gérant de la SCI AMARINE qui s'inquiétait de l'absence de notification des projets d'actes de vente, Maître Y... objectait, par courrier du 28 août 1998, que la Société AMARINE n'étant pas propriétaire du terrain, l'acte de cession devait être régularisé sans délai, que le modificatif au permis de construire concernant la tranche 1 n'était pas délivré et que la SCI réalisatrice de l'opération n'avait pas encore obtenu le transfert à son profit, et qu'en ce qui concerne la garantie intrinsèque, les bâtiments devaient être hors d'eau, francs d'hypothèque et de privilège et être viables indépendamment des bâtiments voisins ; que l'attestation du maître d'oeuvre du 27 août 1998 versée aux débats était de nature à lever l'objection concernant la mise hors d'eau et la viabilité indépendamment des bâtiments voisins, attestation au vu de laquelle le notaire attestait à nouveau le 4 septembre 1998 que le prix des ventes récapitulées dont la signature était prévue à compter de cette mise hors d'eau serait exigible à hauteur de 70 % et viré à la SCI AMARINE ou à toute autre personne que celle-ci indiquerait ; que les 29 août, 31 août et 8 septembre 1998, Maître Y... recevait l'acte de cession, par Madame Y... épouse X... à la SCI AMARINE, des fractions indivises du terrain sur lequel la résidence AMARINE était en cours d'édification attachées aux lots 15 à 78 de l'état descriptif de division, Madame X... restant propriétaire des fractions indivises attachées aux 14 premiers lots ; qu'en date du 16 septembre 1998, l'étude de Maître Y... faisait savoir à Monsieur X... qu'elle avait reçu seulement trois accusés de réception de futurs acquéreurs et lui faisait observer qu'il n'était toujours pas titulaire du permis de construire modificatif, lequel relevait aussi de l'agrément du maire au titre d'adaptations mineures bien que le règlement de copropriété à déposer soit conforme aux constructions alors envisagées et qui différaient des permis de construire déjà délivrés, de sorte qu'aucun acte ne pourrait être passé avant le dépôt de pièces constatant la mise en conformité du programme avec le nouveau permis et qu'il était prématuré de solliciter des fonds qui resteraient bloqués en générant pour les acquéreurs des agios que ces derniers pourraient leur imputer à faute ; qu'il était suggéré une intervention du notaire auprès du maire afin de hâter la délivrance du permis ainsi indispensable à toute signature ; que sur demandes déposées le 21 septembre 1998, le maire de CAPBRETON délivrait, le 30 septembre 1998, les permis de construire modificatifs concernant le permis délivré le 2 février 1998 qui avait été transféré le 1er septembre 1998 et celui délivré le 6 juillet 1998 qui avait été transféré le 7 septembre 1998 ; qu'il importe de relever que dans son courrier du 1er juillet 1998, dans lequel il était noté que le respect de l'échéance du 15 septembre était essentiel au bon déroulement de l'opération immobilière, Monsieur X... informait la SCP COYOLA-CHOLET, tout en faisant remarquer que les bâtiments en cours d'édification pour lesquels les premiers actes devaient intervenir n'étaient pas modifiés par rapport au permis de construire obtenu, avoir remis le 25 juin les plans définitifs des immeubles remplaçant, dans le règlement de copropriété, les plans antérieurement remis des permis de construire des deux tranches et qu'à la demande de la ville de CAPBRETON, ces plans ne feraient l'objet, soulignait-il, des deux demandes de permis modificatifs qu'à l'automne, quand les "remous" suscités par la révision du POS de cette commune seraient "estompés" ; que dans la mesure où l'attestation de mise hors d'eau n'a été délivrée que le 27 août 1998, où le règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division était daté du 29 août 1998 et où il était nécessaire d'obtenir un permis de construire modificatif dont il était prévisible qu'il ne serait pas délivré avant l'automne, c'est bien de manière hasardeuse que Maître Y... a délivré l'attestation du 29 juillet 1998 qui laissait prévoir la signature des premiers actes de vente à partir de la fin du mois d'août 1998, dès lors qu'en tout état de cause, tant cette échéance que celle du 15 septembre 1998 étaient impossibles à tenir ne fût-ce qu'en raison du délai d'un mois à observer en application de l'article R 361-30 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que déjà explicité dans l'arrêt du 24 avril 2006 ; que même si les consorts X... n'en étaient pas à leur première opération de promotion immobilière, le manquement de Maître Y... à son devoir de conseil, en délivrant une telle attestation au lieu, à l'inverse, de les alerter sur le caractère illusoire de l'échéance d'une entrée de fonds significative sur laquelle reposait l'équilibre de trésorerie de l'opération, est caractérisé et est de nature à engager sa responsabilité à ce titre ; que c'est ainsi qu'en date du 30 novembre 1998, le gérant de la SCI AMARINE se plaignait de ce que malgré la régularisation de plusieurs actes, la reprise de la commercialisation à un rythme satisfaisant, un déroulement normal du chantier et la procuration de signature des baux de location que lui avait donnée le gestionnaire, ladite SCI "restait prisonnière" de la situation dans laquelle les retards de signature des actes et les incidents bancaires en ayant découlé "l'avaient plongée" ; qu'il expliquait à cet égard que l'offre de crédit de 2,5 millions de francs intervenue au 1er septembre s'était avérée, à la date où elle était intervenue, inadaptée à la situation dans la mesure où la mise en place d'un tel crédit n'aurait fait que retarder la disponibilité des fonds alors que le régime de garantie choisi permettait de percevoir 70 % du prix des ventes dès la première de celles-ci, que le refus de l'étude de signer les premiers de ces actes, pour lesquels les premières procurations étaient arrivées malgré une notification tardive dès le 9 septembre, avait entraîné de sa part la demande de prorogation de plusieurs traites du 15 au 30 septembre et deux inscriptions à la Banque de France, que dès que les traites mises en circulation avaient pu être honorées, il lui avait été proposé de représenter une demande de crédit de 1,5 million de francs sans hypothèque mais avec la caution personnelle de Madame X... qui l'avait acceptée mais que le comité avait refusé la demande essentiellement en raison des incidents avec la Banque de France et que ses nombreuses démarches pour faire lever cette inscription étaient restées vaines, toute démarche auprès d'une autre banque étant, dans ce contexte, vouée à l'échec, en sorte qu'il sollicitait de Maître Y... lui-même ou de tout autre prêteur ou investisseur de ses relations le prêt de cette somme de 1,5 million de francs au taux à convenir et avec les garanties sur les lots choisis par lui, ce qu'il présentait comme devant "mettre un point final à tous les problèmes rencontrés ensemble" ; que l'attestation du 29 juillet 1998 avait été délivrée en considération d'un programme pour lequel la garantie d'achèvement retenue devait être celle de l'article R 261-18 a du code de la construction et de l'habitation, soit une garantie intrinsèque reposant sur la mise de l'immeuble hors d'eau et l'absence de privilège ou d'hypothèque grevant celui-ci ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les échéances du 15 septembre 1998 d'un montant de 167.551,68 € ont été finalement réglées le 30 septembre 1998 pour la somme de 136.128,59 € et le 2 octobre 1998 pour un montant de 31.423,10 € et que celles du 30 septembre 1998, d'un montant de 51.033,84 €, ont été finalement réglées les 20 octobre, 5 novembre, 6 novembre et 1er décembre ; que la proposition de prêt de 2,5 millions de francs du 1er septembre 1998 n'était, en son principe, pas conforme à la garantie retenue dans la mesure où elle faisait état d'une garantie hypothécaire devant porter sur les lots édifiés ou à édifier, que la SCI AMARINE n'était donc pas tenue de l'accepter et que ce n'est que le 31 décembre 1998 qu'un accord est intervenu pour un financement à hauteur de 1,5 million de franc garanti par une hypothèque sur une partie des biens construits, le CREDIT AGRICOLE ayant précisé à l'expert que ce prêt avait été régularisé suivant acte notarié du 21 janvier 1999 ; que la société AMARINE fait valoir que c'est l'édification de l'immeuble Le Bayonnais, dont la situation récapitulative établie par l'entreprise DAUDIGEOS a finalement été réglée le 24 février et le 5 juin 1999, qui a permis d'injecter la somme de 1,5 millions de francs prêtée par le CREDIT AGRICOLE dans la SCI, une deuxième hypothèque pour 1,2 million de francs ayant été prise au profit de la société DAUDIGEOS qui n'était toujours pas payée ; qu'elle justifie de l'acte d'affectation de cet immeuble en cautionnement hypothécaire par Madame X... en date des 16, 17 et 18 mars 1999, au motif que la SCI AMARINE était en retard dans le règlement des situations présentées par la société DAUDIGEOS en raison d'un manque de trésorerie résultant d'une commercialisation des appartements plus lente que prévue ; que la SCI AMARINE ne démontre pas dans quelle mesure les effets de la commercialisation plus lente que prévue des appartements invoquée au mois de mars 1999 seraient imputables à la faute de Maître Y..., à qui il était fait grief du non respect de l'échéance du 15 septembre 1998, alors que fin novembre 1998, il avait été noté une reprise de la commercialisation à un rythme satisfaisant ; qu'il ne peut être reproché en des termes généraux au gérant de la SCI AMARINE de n'avoir pas pris avant le 15 septembre 1998 "les mesures simples qui s'imposaient"
 alors que les attestations critiquées, même si elles étaient destinées à la banque, étaient propres à conforter aussi le promoteur dans l'espoir d'un respect de cette échéance de trésorerie mais que le notaire n'en relève pas moins avec justesse que la "fin août" évoquée dans l'attestation du 29 juillet 1998 correspondait à une simple prévision du point de départ théorique de la programmation des ventes ; qu'observant d'autre part que "l'impasse de trésorerie" de 1.433.827,95 francs évoquée par l'expert, représentant le total des dettes exigibles au cours du mois de septembre 1998, a été en quasi-totalité couverte par les ventes reçues le 30 septembre et que dans la mesure où l'entreprise DAUDIGEOS avait accepté de différer le règlement de ce qui lui était dû à cette date et où parallèlement, les commissions dues aux commerciaux n'étaient dues qu'à la signature des actes correspondants, la SCP Y... CAPDEVILLE estime que la SCI AMARINE pouvait éviter d'avoir recours au crédit en négociant avec ses créanciers, ce qui est une simple affirmation, tout en faisant valoir, de manière plus pertinente, en se référant à un courrier de Monsieur X... du 25 août 1998 versé aux débats, que le manque à gagner par lequel se serait traduit le coût du financement bancaire proposé par le CREDIT AGRICOLE pour une somme largement supérieure au montant de la dette, manque à gagner chiffré par l'intéressé à 150.000 francs, était pourtant sans commune mesure avec le préjudice aujourd'hui allégué ; qu'en effet, l'importance du préjudice doit être appréciée au regard d'une possible solution alternative qui eût permis d'en limiter l'ampleur, même si elle aurait supposé soit la modification du régime de garantie d'achèvement, soit l'engagement d'un bien extérieur à l'opération, ce qui devait finalement advenir ; qu'il sera ici observé qu'une garantie extrinsèque avait été envisagée mais qu'elle n'avait pas, au mois d'août 1998, paru nécessaire au CREDIT AGRICOLE eu égard au niveau des fonds propres de la société ; que le manque à gagner par lequel se serait traduit le coût du financement bancaire, effectivement proposé par le CREDIT AGRICOLE et qui eût alors permis d'honorer les échéances de trésorerie que Maître Y... n'avait pas pris la précaution de dissuader ou de tenter de dissuader la SCI AMARINE de se fixer à elle-même, peut être évalué à la somme de 150.000 francs, soit 22.867,35 € ; qu'il y a lieu d'allouer cette somme à la SCI AMARINE en l'assortissant, à titre indemnitaire, des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2002 ; qu'en ce qui concerne les autres chefs de préjudice de nature financière qui sont invoqués, notamment les pertes locatives ou les manques à gagner sur les ventes, leur lien direct de causalité avec la faute du notaire n'est pas démontré ;


 1°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage est tenu de réparer celui-ci dans son intégralité ; que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en décidant néanmoins que l'importance du préjudice subi par la SCI AMARINE devait être appréciée au regard d'une possible solution alternative qui eût permis d'en limiter l'ampleur, à savoir le recours à un financement bancaire qui aurait imposé une modification de l'opération, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;


 2°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que s'agissant des chefs de préjudice de nature financière, notamment les pertes locatives ou les manque à gagner sur les ventes, leur lien direct de causalité avec la faute du notaire n'était pas démontrée, sans rechercher si le retard apporté dans le financement de l'opération, résultant de la faute de la SCP COYOLA-CAPDEVILLE, avait entraîné l'arrêt des travaux et, partant, un retard dans la livraison des immeubles, ayant conduit à des désistements de la part de certains acquéreurs et ayant contraint la SCI AMARINE à indemniser d'autres acquéreurs en raison d'une perte de loyers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.




 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Marie X... de sa demande tendant à voir condamner la SCP COYOLA-CAPDEVILLE à lui payer la somme de 1.169.392,20 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice matériel ;


 AUX MOTIFS QUE l'attestation délivrée par Maître Y... le 29 juillet 1998 signifiait que compte tenu de la garantie intrinsèque d'achèvement retenue pour le programme dont s'agit et sous la double réserve de la mise de l'immeuble hors d'eau et de la confirmation de l'absence de privilège ou d'hypothèque par la délivrance d'un état hypothécaire lors de la signature des actes de vente, une somme de 3.731.899,50 francs correspondant à 70 % du montant total des prix de vente des 9 lots récapitulés serait exigible lors de la signature de ces actes de vente, dont la signature était prévue à compter de ladite mise hors d'eau, soit fin août 1998 ; qu'en réponse au gérant de la SCI AMARINE qui s'inquiétait de l'absence de notification des projets d'actes de vente, Maître Y... objectait, par courrier du 28 août 1998, que la Société AMARINE n'étant pas propriétaire du terrain, l'acte de cession devait être régularisé sans délai, que le modificatif au permis de construire concernant la tranche 1 n'était pas délivré et que la SCI réalisatrice de l'opération n'avait pas encore obtenu le transfert à son profit, et qu'en ce qui concerne la garantie intrinsèque, les bâtiments devaient être hors d'eau, francs d'hypothèque et de privilège et être viables indépendamment des bâtiments voisins ; que l'attestation du maître d'oeuvre du 27 août 1998 versée aux débats était de nature à lever l'objection concernant la mise hors d'eau et la viabilité indépendamment des bâtiments voisins, attestation au vu de laquelle le notaire attestait à nouveau le 4 septembre 1998 que le prix des ventes récapitulées dont la signature était prévue à compter de cette mise hors d'eau serait exigible à hauteur de 70 % et viré à la SCI AMARINE ou à toute autre personne que celle-ci indiquerait ; que les 29 août, 31 août et 8 septembre 1998, Maître Y... recevait l'acte de cession, par Madame Y... épouse X... à la SCI AMARINE, des fractions indivises du terrain sur lequel la résidence AMARINE était en cours d'édification attachées aux lots 15 à 78 de l'état descriptif de division, Madame X... restant propriétaire des fractions indivises attachées aux 14 premiers lots ; qu'en date du 16 septembre 1998, l'étude de Maître Y... faisait savoir à Monsieur X... qu'elle avait reçu seulement trois accusés de réception de futurs acquéreurs et lui faisait observer qu'il n'était toujours pas titulaire du permis de construire modificatif, lequel relevait aussi de l'agrément du maire au titre d'adaptations mineures bien que le règlement de copropriété à déposer soit conforme aux constructions alors envisagées et qui différaient des permis de construire déjà délivrés, de sorte qu'aucun acte ne pourrait être passé avant le dépôt de pièces constatant la mise en conformité du programme avec le nouveau permis et qu'il était prématuré de solliciter des fonds qui resteraient bloqués en générant pour les acquéreurs des agios que ces derniers pourraient leur imputer à faute ; qu'il était suggéré une intervention du notaire auprès du maire afin de hâter la délivrance du permis ainsi indispensable à toute signature ; que sur demandes déposées le 21 septembre 1998, le maire de CAPBRETON délivrait, le 30 septembre 1998, les permis de construire modificatifs concernant le permis délivré le 2 février 1998 qui avait été transféré le 1er septembre 1998 et celui délivré le 6 juillet 1998 qui avait été transféré le 7 septembre 1998 ; qu'il importe de relever que dans son courrier du 1er juillet 1998, dans lequel il était noté que le respect de l'échéance du 15 septembre était essentiel au bon déroulement de l'opération immobilière, Monsieur X... informait la SCP COYOLA-CHOLET, tout en faisant remarquer que les bâtiments en cours d'édification pour lesquels les premiers actes devaient intervenir n'étaient pas modifiés par rapport au permis de construire obtenu, avoir remis le 25 juin les plans définitifs des immeubles remplaçant, dans le règlement de copropriété, les plans antérieurement remis des permis de construire des deux tranches et qu'à la demande de la ville de CAPBRETON, ces plans ne feraient l'objet, soulignait-il, des deux demandes de permis modificatifs qu'à l'automne, quand les "remous" suscités par la révision du POS de cette commune seraient "estompés" ; que dans la mesure où l'attestation de mise hors d'eau n'a été délivrée que le 27 août 1998, où le règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division était daté du 29 août 1998 et où il était nécessaire d'obtenir un permis de construire modificatif dont il était prévisible qu'il ne serait pas délivré avant l'automne, c'est bien de manière hasardeuse que Maître Y... a délivré l'attestation du 29 juillet 1998 qui laissait prévoir la signature des premiers actes de vente à partir de la fin du mois d'août 1998, dès lors qu'en tout état de cause, tant cette échéance que celle du 15 septembre 1998 étaient impossibles à tenir ne fût-ce qu'en raison du délai d'un mois à observer en application de l'article R 361-30 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que déjà explicité dans l'arrêt du 24 avril 2006 ; que même si les consorts X... n'en étaient pas à leur première opération de promotion immobilière, le manquement de Maître Y... à son devoir de conseil, en délivrant une telle attestation au lieu, à l'inverse, de les alerter sur le caractère illusoire de l'échéance d'une entrée de fonds significative sur laquelle reposait l'équilibre de trésorerie de l'opération, est caractérisé et est de nature à engager sa responsabilité à ce titre ; que c'est ainsi qu'en date du 30 novembre 1998, le gérant de la SCI AMARINE se plaignait de ce que malgré la régularisation de plusieurs actes, la reprise de la commercialisation à un rythme satisfaisant, un déroulement normal du chantier et la procuration de signature des baux de location que lui avait donnée le gestionnaire, ladite SCI "restait prisonnière" de la situation dans laquelle les retards de signature des actes et les incidents bancaires en ayant découlé "l'avaient plongée" ; qu'il expliquait à cet égard que l'offre de crédit de 2,5 millions de francs intervenue au 1er septembre s'était avérée, à la date où elle était intervenue, inadaptée à la situation dans la mesure où la mise en place d'un tel crédit n'aurait fait que retarder la disponibilité des fonds alors que le régime de garantie choisi permettait de percevoir 70 % du prix des ventes dès la première de celles-ci, que le refus de l'étude de signer les premiers de ces actes, pour lesquels les premières procurations étaient arrivées malgré une notification tardive dès le 9 septembre, avait entraîné de sa part la demande de prorogation de plusieurs traites du 15 au 30 septembre et deux inscriptions à la Banque de France, que dès que les traites mises en circulation avaient pu être honorées, il lui avait été proposé de représenter une demande de crédit de 1,5 million de francs sans hypothèque mais avec la caution personnelle de Madame X... qui l'avait acceptée mais que le comité avait refusé la demande essentiellement en raison des incidents avec la Banque de France et que ses nombreuses démarches pour faire lever cette inscription étaient restées vaines, toute démarche auprès d'une autre banque étant, dans ce contexte, vouée à l'échec, en sorte qu'il sollicitait de Maître Y... luimême ou de tout autre prêteur ou investisseur de ses relations le prêt de cette somme de 1,5 million de francs au taux à convenir et avec les garanties sur les lots choisis par lui, ce qu'il présentait comme devant "mettre un point final à tous les problèmes rencontrés ensemble" ; que l'attestation du 29 juillet 1998 avait été délivrée en considération d'un programme pour lequel la garantie d'achèvement retenue devait être celle de l'article R 261-18 a du code de la construction et de l'habitation, soit une garantie intrinsèque reposant sur la mise de l'immeuble hors d'eau et l'absence de privilège ou d'hypothèque grevant celui-ci ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les échéances du 15 septembre 1998 d'un montant de 167.551,68 € ont été finalement réglées le 30 septembre 1998 pour la somme de 136.128,59 € et le 2 octobre 1998 pour un montant de 31.423,10 € et que celles du 30 septembre 1998, d'un montant de 51.033,84 €, ont été finalement réglées les 20 octobre, 5 novembre, 6 novembre et 1er décembre ; que la proposition de prêt de 2,5 millions de francs du 1er septembre 1998 n'était, en son principe, pas conforme à la garantie retenue dans la mesure où elle faisait état d'une garantie hypothécaire devant porter sur les lots édifiés ou à édifier, que la SCI AMARINE n'était donc pas tenue de l'accepter et que ce n'est que le 31 décembre 1998 qu'un accord est intervenu pour un financement à hauteur de 1,5 million de franc garanti par une hypothèque sur une partie des biens construits, le CREDIT AGRICOLE ayant précisé à l'expert que ce prêt avait été régularisé suivant acte notarié du 21 janvier 1999 ; que la société AMARINE fait valoir que c'est l'édification de l'immeuble Le Bayonnais, dont la situation récapitulative établie par l'entreprise DAUDIGEOS a finalement été réglée le 24 février et le 5 juin 1999, qui a permis d'injecter la somme de 1,5 millions de francs prêtée par le CREDIT AGRICOLE dans la SCI, une deuxième hypothèque pour 1,2 million de francs ayant été prise au profit de la société DAUDIGEOS qui n'était toujours pas payée ; qu'elle justifie de l'acte d'affectation de cet immeuble en cautionnement hypothécaire par Madame X... en date des 16, 17 et 18 mars 1999, au motif que la SCI AMARINE était en retard dans le règlement des situations présentées par la société DAUDIGEOS en raison d'un manque de trésorerie résultant d'une commercialisation des appartements plus lente que prévue ; que la SCI AMARINE ne démontre pas dans quelle mesure les effets de la commercialisation plus lente que prévue des appartements invoquée au mois de mars 1999 seraient imputables à la faute de Maître Y..., à qui il était fait grief du non respect de l'échéance du 15 septembre 1998, alors que fin novembre 1998, il avait été noté une reprise de la commercialisation à un rythme satisfaisant ; qu'il ne peut être reproché en des termes généraux au gérant de la SCI AMARINE de n'avoir pas pris avant le 15 septembre 1998 "les mesures simples qui s'imposaient" alors que les attestations critiquées, même si elles étaient destinées à la banque, étaient propres à conforter aussi le promoteur dans l'espoir d'un respect de cette échéance de trésorerie mais que le notaire n'en relève pas moins avec justesse que la "fin août" évoquée dans l'attestation du 29 juillet 1998 correspondait à une simple prévision du point de départ théorique de la programmation des ventes ; qu'observant d'autre part que "l'impasse de trésorerie" de 1.433.827,95 francs évoquée par l'expert, représentant le total des dettes exigibles au cours du mois de septembre 1998, a été en quasi-totalité couverte par les ventes reçues le 30 septembre et que dans la mesure où l'entreprise DAUDIGEOS avait accepté de différer le règlement de ce qui lui était dû à cette date et où parallèlement, les commissions dues aux commerciaux n'étaient dues qu'à la signature des actes correspondants, la SCP Y... CAPDEVILLE estime que la SCI AMARINE pouvait éviter d'avoir recours au crédit en négociant avec ses créanciers, ce qui est une simple affirmation, tout en faisant valoir, de manière plus pertinente, en se référant à un courrier de Monsieur X... du 25 août 1998 versé aux débats, que le manque à gagner par lequel se serait traduit le coût du financement bancaire proposé par le CREDIT AGRICOLE pour une somme largement supérieure au montant de la dette, manque à gagner chiffré par l'intéressé à 150.000 francs, était pourtant sans commune mesure avec le préjudice aujourd'hui allégué ; qu'un lien direct de causalité n'est pas établi entre cette faute du notaire et le préjudice qu'invoque Madame X... à titre de manque à gagner sur la vente de l'immeuble Le Bayonnais intervenue postérieurement au 31 août 1999, date d'expiration du dispositif d'amortissement fiscal dit "Périssol" ;


 ALORS QUE Madame X... soutenait que la SCP COYOLA-CAPDEVILLE avait commis une faute, de nature à engager sa responsabilité à son égard, en lui conseillant de consentir, au profit de l'entreprise de gros oeuvre DAUDIGEOS, une hypothèque en second rang sur l'immeuble lui appartenant et un cautionnement, sans prévoir, dans les actes, les stipulations propres à la prémunir, tel qu'un bénéfice de discussion, un bénéfice de division et une substitution de garantie par une promesse d'affectation hypothécaire des biens de la SCI AMARINE dès l'achèvement de la construction ; que Madame X... ajoutait que cette faute avait conduit à la saisie immobilière de l'immeuble et à sa vente sur adjudication, ce qui lui avait causé un préjudice spécifique ; qu'en se bornant à affirmer que le préjudice invoqué par Madame X... à titre de manque à gagner sur la vente de l'immeuble Le Bayonnais intervenue postérieurement au 31 août 1999, date d'expiration du dispositif d'amortissement fiscal dit «Périssol», ne se trouvait pas en relation de cause à effet avec la faute commise par la SCP COYOLA-CAPDEVILLE, ayant provoqué un retard dans le financement de l'opération immobilière, sans répondre aux conclusions de Madame X... tirées de ce que ce préjudice résultait de la faute commise lors de la rédaction des actes constitutifs de sûretés, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.




 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Philippe X... de sa demande tendant à voir condamner la SCP COYOLA-CAPDEVILLE à lui payer la somme de 221.285,86 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice matériel ;


 AUX MOTIFS QUE l'attestation délivrée par Maître Y... le 29 juillet 1998 signifiait que compte tenu de la garantie intrinsèque d'achèvement retenue pour le programme dont s'agit et sous la double réserve de la mise de l'immeuble hors d'eau et de la confirmation de l'absence de privilège ou d'hypothèque par la délivrance d'un état hypothécaire lors de la signature des actes de vente, une somme de 3.731.899,50 francs correspondant à 70 % du montant total des prix de vente des 9 lots récapitulés serait exigible lors de la signature de ces actes de vente, dont la signature était prévue à compter de ladite mise hors d'eau, soit fin août 1998 ; qu'en réponse au gérant de la SCI AMARINE qui s'inquiétait de l'absence de notification des projets d'actes de vente, Maître Y... objectait, par courrier du 28 août 1998, que la Société AMARINE n'étant pas propriétaire du terrain, l'acte de cession devait être régularisé sans délai, que le modificatif au permis de construire concernant la tranche 1 n'était pas délivré et que la SCI réalisatrice de l'opération n'avait pas encore obtenu le transfert à son profit, et qu'en ce qui concerne la garantie intrinsèque, les bâtiments devaient être hors d'eau, francs d'hypothèque et de privilège et être viables indépendamment des bâtiments voisins ; que l'attestation du maître d'oeuvre du 27 août 1998 versée aux débats était de nature à lever l'objection concernant la mise hors d'eau et la viabilité indépendamment des bâtiments voisins, attestation au vu de laquelle le notaire attestait à nouveau le 4 septembre 1998 que le prix des ventes récapitulées dont la signature était prévue à compter de cette mise hors d'eau serait exigible à hauteur de 70 % et viré à la SCI AMARINE ou à toute autre personne que celle-ci indiquerait ; que les 29 août, 31 août et 8 septembre 1998, Maître Y... recevait l'acte de cession, par Madame Y... épouse X... à la SCI AMARINE, des fractions indivises du terrain sur lequel la résidence AMARINE était en cours d'édification attachées aux lots 15 à 78 de l'état descriptif de division, Madame X... restant propriétaire des fractions indivises attachées aux 14 premiers lots ; qu'en date du 16 septembre 1998, l'étude de Maître Y... faisait savoir à Monsieur X... qu'elle avait reçu seulement trois accusés de réception de futurs acquéreurs et lui faisait observer qu'il n'était toujours pas titulaire du permis de construire modificatif, lequel relevait aussi de l'agrément du maire au titre d'adaptations mineures bien que le règlement de copropriété à déposer soit conforme aux constructions alors envisagées et qui différaient des permis de construire déjà délivrés, de sorte qu'aucun acte ne pourrait être passé avant le dépôt de pièces constatant la mise en conformité du programme avec le nouveau permis et qu'il était prématuré de solliciter des fonds qui resteraient bloqués en générant pour les acquéreurs des agios que ces derniers pourraient leur imputer à faute ; qu'il était suggéré une intervention du notaire auprès du maire afin de hâter la délivrance du permis ainsi indispensable à toute signature ; que sur demandes déposées le 21 septembre 1998, le maire de CAPBRETON délivrait, le 30 septembre 1998, les permis de construire modificatifs concernant le permis délivré le 2 février 1998 qui avait été transféré le 1er septembre 1998 et celui délivré le 6 juillet 1998 qui avait été transféré le 7 septembre 1998 ; qu'il importe de relever que dans son courrier du 1er juillet 1998, dans lequel il était noté que le respect de l'échéance du 15 septembre était essentiel au bon déroulement de l'opération immobilière, Monsieur X... informait la SCP COYOLA-CHOLET, tout en faisant remarquer que les bâtiments en cours d'édification pour lesquels les premiers actes devaient intervenir n'étaient pas modifiés par rapport au permis de construire obtenu, avoir remis le 25 juin les plans définitifs des immeubles remplaçant, dans le règlement de copropriété, les plans antérieurement remis des permis de construire des deux tranches et qu'à la demande de la ville de CAPBRETON, ces plans ne feraient l'objet, soulignait-il, des deux demandes de permis modificatifs qu'à l'automne, quand les "remous" suscités par la révision du POS de cette commune seraient "estompés" ; que dans la mesure où l'attestation de mise hors d'eau n'a été délivrée que le 27 août 1998, où le règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division était daté du 29 août 1998 et où il était nécessaire d'obtenir un permis de construire modificatif dont il était prévisible qu'il ne serait pas délivré avant l'automne, c'est bien de manière hasardeuse que Maître Y... a délivré l'attestation du 29 juillet 1998 qui laissait prévoir la signature des premiers actes de vente à partir de la fin du mois d'août 1998, dès lors qu'en tout état de cause, tant cette échéance que celle du 15 septembre 1998 étaient impossibles à tenir ne fût-ce qu'en raison du délai d'un mois à observer en application de l'article R 361-30 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que déjà explicité dans l'arrêt du 24 avril 2006 ; que même si les consorts X... n'en étaient pas à leur première opération de promotion immobilière, le manquement de Maître Y... à son devoir de conseil, en délivrant une telle attestation au lieu, à l'inverse, de les alerter sur le caractère illusoire de l'échéance d'une entrée de fonds significative sur laquelle reposait l'équilibre de trésorerie de l'opération, est caractérisé et est de nature à engager sa responsabilité à ce titre ; que c'est ainsi qu'en date du 30 novembre 1998, le gérant de la SCI AMARINE se plaignait de ce que malgré la régularisation de plusieurs actes, la reprise de la commercialisation à un rythme satisfaisant, un déroulement normal du chantier et la procuration de signature des baux de location que lui avait donnée le gestionnaire, ladite SCI "restait prisonnière" de la situation dans laquelle les retards de signature des actes et les incidents bancaires en ayant découlé "l'avaient plongée" ; qu'il expliquait à cet égard que l'offre de crédit de 2,5 millions de francs intervenue au 1er septembre s'était avérée, à la date où elle était intervenue, inadaptée à la situation dans la mesure où la mise en place d'un tel crédit n'aurait fait que retarder la disponibilité des fonds alors que le régime de garantie choisi permettait de percevoir 70 % du prix des ventes dès la première de celles-ci, que le refus de l'étude de signer les premiers de ces actes, pour lesquels les premières procurations étaient arrivées malgré une notification tardive dès le 9 septembre, avait entraîné de sa part la demande de prorogation de plusieurs traites du 15 au 30 septembre et deux inscriptions à la Banque de France, que dès que les traites mises en circulation avaient pu être honorées, il lui avait été proposé de représenter une demande de crédit de 1,5 million de francs sans hypothèque mais avec la caution personnelle de Madame X... qui l'avait acceptée mais que le comité avait refusé la demande essentiellement en raison des incidents avec la Banque de France et que ses nombreuses démarches pour faire lever cette inscription étaient restées vaines, toute démarche auprès d'une autre banque étant, dans ce contexte, vouée à l'échec, en sorte qu'il sollicitait de Maître Y... luimême ou de tout autre prêteur ou investisseur de ses relations le prêt de cette somme de 1,5 million de francs au taux à convenir et avec les garanties sur les lots choisis par lui, ce qu'il présentait comme devant "mettre un point final à tous les problèmes rencontrés ensemble" ; que l'attestation du 29 juillet 1998 avait été délivrée en considération d'un programme pour lequel la garantie d'achèvement retenue devait être celle de l'article R 261-18 a du code de la construction et de l'habitation, soit une garantie intrinsèque reposant sur la mise de l'immeuble hors d'eau et l'absence de privilège ou d'hypothèque grevant celui-ci ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les échéances du 15 septembre 1998 d'un montant de 167.551,68 € ont été finalement réglées le 30 septembre 1998 pour la somme de 136.128,59 € et le 2 octobre 1998 pour un montant de 31.423,10 € et que celles du 30 septembre 1998, d'un montant de 51.033,84 €, ont été finalement réglées les 20 octobre, 5 novembre, 6 novembre et 1er décembre ; que la proposition de prêt de 2,5 millions de francs du 1er septembre 1998 n'était, en son principe, pas conforme à la garantie retenue dans la mesure où elle faisait état d'une garantie hypothécaire devant porter sur les lots édifiés ou à édifier, que la SCI AMARINE n'était donc pas tenue de l'accepter et que ce n'est que le 31 décembre 1998 qu'un accord est intervenu pour un financement à hauteur de 1,5 million de franc garanti par une hypothèque sur une partie des biens construits, le CREDIT AGRICOLE ayant précisé à l'expert que ce prêt avait été régularisé suivant acte notarié du 21 janvier 1999 ; que la société AMARINE fait valoir que c'est l'édification de l'immeuble Le Bayonnais, dont la situation récapitulative établie par l'entreprise DAUDIGEOS a finalement été réglée le 24 février et le 5 juin 1999, qui a permis d'injecter la somme de 1,5 millions de francs prêtée par le CREDIT AGRICOLE dans la SCI, une deuxième hypothèque pour 1,2 million de francs ayant été prise au profit de la société DAUDIGEOS qui n'était toujours pas payée ; qu'elle justifie de l'acte d'affectation de cet immeuble en cautionnement hypothécaire par Madame X... en date des 16, 17 et 18 mars 1999, au motif que la SCI AMARINE était en retard dans le règlement des situations présentées par la société DAUDIGEOS en raison d'un manque de trésorerie résultant d'une commercialisation des appartements plus lente que prévue ; que la SCI AMARINE ne démontre pas dans quelle mesure les effets de la commercialisation plus lente que prévue des appartements invoquée au mois de mars 1999 seraient imputables à la faute de Maître Y..., à qui il était fait grief du non respect de l'échéance du 15 septembre 1998, alors que fin novembre 1998, il avait été noté une reprise de la commercialisation à un rythme satisfaisant ; qu'il ne peut être reproché en des termes généraux au gérant de la SCI AMARINE de n'avoir pas pris avant le 15 septembre 1998 "les mesures simples qui s'imposaient" alors que les attestations critiquées, même si elles étaient destinées à la banque, étaient propres à conforter aussi le promoteur dans l'espoir d'un respect de cette échéance de trésorerie mais que le notaire n'en relève pas moins avec justesse que la "fin août" évoquée dans l'attestation du 29 juillet 1998 correspondait à une simple prévision du point de départ théorique de la programmation des ventes ; qu'observant d'autre part que "l'impasse de trésorerie" de 1.433.827,95 francs évoquée par l'expert, représentant le total des dettes exigibles au cours du mois de septembre 1998, a été en quasi-totalité couverte par les ventes reçues le 30 septembre et que dans la mesure où l'entreprise DAUDIGEOS avait accepté de différer le règlement de ce qui lui était dû à cette date et où parallèlement, les commissions dues aux commerciaux n'étaient dues qu'à la signature des actes correspondants, la SCP Y... CAPDEVILLE estime que la SCI AMARINE pouvait éviter d'avoir recours au crédit en négociant avec ses créanciers, ce qui est une simple affirmation, tout en faisant valoir, de manière plus pertinente, en se référant à un courrier de Monsieur X... du 25 août 1998 versé aux débats, que le manque à gagner par lequel se serait traduit le coût du financement bancaire proposé par le CREDIT AGRICOLE pour une somme largement supérieure au montant de la dette, manque à gagner chiffré par l'intéressé à 150.000 francs, était pourtant sans commune mesure avec le préjudice aujourd'hui allégué ; qu'il en va de même en ce qui concerne les difficultés financières rencontrées à la même époque par Monsieur X..., à travers une SCI JOFFRE, dans le cadre d'une autre opération immobilière à LA ROCHELLE, qui s'est soldée par une adjudication sur surenchère ;


 ALORS QU'en se bornant à affirmer qu'aucun lien direct de causalité n'était démontré entre la faute du notaire, ayant retardé le versement du partie du prix de vente au profit de la SCI AMARINE, et le préjudice dont se prévalait Monsieur X..., consistant à ne pas avoir pu exécuter ses propres obligations dans le cadre d'une autre opération immobilière à La Rochelle, qui s'était soldée par une adjudication sur surenchère, sans indiquer en quoi le fait que Monsieur X... avait été privé des commissions qu'il aurait dû percevoir à l'occasion des ventes qui n'avaient pas été réalisées ne se trouvait pas en relation de causalité directe avec le fait qu'il n'avait pu exécuter ses propres obligations financières, ce qui avait entraîné l'adjudication de l'immeuble qu'il avait acquis au travers d'une société civile immobilière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
 Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Coyola-Capdeville, demanderesse au pourvoi incident






 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP Y... CAPDEVILLE à payer, à titre de dommages et intérêts, à la SCI AMARINE, la somme de 22.867,35 euros avec intérêts à taux légal à compter du 28 mai 2002, à Madame Y..., épouse X..., la somme de 50.000 euros, et à Monsieur X... la somme de 30.000 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;


 AUX MOTIFS QUE l'attestation délivrée par Maître Y... le 29 juillet 1998 signifiait que compte tenu de la garantie intrinsèque d'achèvement retenue pour le programme dont s'agit et sous la double réserve de la mise de l'immeuble hors d'eau et de la confirmation de l'absence de privilège ou d'hypothèque par la délivrance d'un état hypothécaire lors de la signature des actes de vente, une somme de 3.731.899,50 francs correspondant à 70 % du montant total des prix de vente des 9 lots récapitulés serait exigible lors de la signature de ces actes de vente, dont la signature était prévue à compter de ladite mise hors d'eau, soit fin août 1998 ; qu'en réponse au gérant de la SCI AMARINE qui s'inquiétait de l'absence de notification des projets d'actes de vente, Maître Y... objectait, par courrier du 28 août 1998, que la Société AMARINE n'étant pas propriétaire du terrain, l'acte de cession devait être régularisé sans délai, que le modificatif au permis de construire concernant la tranche 1 n'était pas délivré et que la SCI réalisatrice de l'opération n'avait pas encore obtenu le transfert à son profit, et qu'en ce qui concerne la garantie intrinsèque, les bâtiments devaient être hors d'eau, francs d'hypothèque et de privilège et être viables indépendamment des bâtiments voisins ; que l'attestation du maître d'oeuvre du 27 août 1998 versée aux débats était de nature à lever l'objection concernant la mise hors d'eau et la viabilité indépendamment des bâtiments voisins, attestation au vu de laquelle le notaire attestait à nouveau le 4 septembre 1998 que le prix des ventes récapitulées dont la signature était prévue à compter de cette mise hors d'eau serait exigible à hauteur de 70 % et viré à la SCI AMARINE ou à toute autre personne que celle-ci indiquerait ; que les 29 août, 31 août et 8 septembre 1998, Maître Y... recevait l'acte de cession, par Madame Y... épouse X... à la SCI AMARINE, des fractions indivises du terrain sur lequel la résidence AMARINE était en cours d'édification attachées aux lots 15 à 78 de l'état descriptif de division, Madame X... restant propriétaire des fractions indivises attachées aux premiers lots ; qu'en date du 16 septembre 1998, l'étude de Maître Y... faisait savoir à Monsieur X... qu'elle avait reçu seulement trois accusés de réception de futurs acquéreurs et lui faisait observer qu'il n'était toujours pas titulaire du permis de construire modificatif, lequel relevait aussi de l'agrément du maire au titre d'adaptations mineures bien que le règlement de copropriété à déposer soit conforme aux constructions alors envisagées et qui différaient des permis de construire déjà délivrés, de sorte qu'aucun acte ne pourrait être passé avant le dépôt de pièces constatant la mise en conformité du programme avec le nouveau permis et qu'il était prématuré de solliciter des fonds qui resteraient bloqués en générant pour les acquéreurs des agios que ces derniers pourraient leur imputer à faute ; qu'il était suggéré une intervention du notaire auprès du maire afin de hâter la délivrance du permis ainsi indispensable à toute signature ; que sur demandes déposées le 21 septembre 1998, le maire de CAPBRETON délivrait, le 30 septembre 1998, les permis de construire modificatifs concernant le permis délivré le 2 février 1998 qui avait été transféré le 1er septembre 1998 et celui délivré le 6 juillet 1998 qui avait été transféré le 7 septembre 1998 ; qu'il importe de relever que dans son courrier du 1er juillet 1998, dans lequel il était noté que le respect de l'échéance du 15 septembre était essentiel au bon déroulement de l'opération immobilière, Monsieur X... informait la SCP COYOLA-CHOLET, tout en faisant remarquer que les bâtiments en cours d'édification pour lesquels les premiers actes devaient intervenir n'étaient pas modifiés par rapport au permis de construire obtenu, avoir remis le 25 juin les plans définitifs des immeubles remplaçant, dans le règlement de copropriété, les plans antérieurement remis des permis de construire des deux tranches et qu'à la demande de la ville de CAPBRETON, ces plans ne feraient l'objet, soulignait-il, des deux demandes de permis modificatifs qu'à l'automne, quand les "remous" suscités par la révision du POS de cette commune seraient "estompés" ; que dans la mesure où l'attestation de mise hors d'eau n'a été délivrée que le 27 août 1998, où le règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division était daté du 29