Cour de Cassation · civ2 — 23 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Particulière du Dôme 50 (le bailleur) a donné à bail à la société Les Pâquerettes (la locataire) des locaux à usage d'hôtel meublé dépendant d'un immeuble situé 50 rue du Dôme à Boulogne-Billancourt ; qu'un jugement du 2 novembre 2006 a condamné la locataire à payer à son bailleur des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la sous-location interdite d'un mur pignon du bâtiment à un afficheur publicitaire ; que le bailleur a ensuite assigné en référé la locataire afin qu'il lui soit fait injonction sous peine d'astreinte de réaliser des travaux dans les lieux loués ; que la locataire s'est opposée à la demande en soutenant qu'elle n'avait pas à effectuer les travaux réclamés en cours de bail, mais seulement en fin de bail et a demandé reconventionnellement la condamnation du bailleur sous peine d'astreinte à remettre en état une verrière et à retirer un panneau publicitaire figurant sur le mur pignon ;


 Sur le moyen unique du pourvoi principal :


 Attendu que le bailleur fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à l'exécution de travaux par la locataire, alors, selon le moyen, que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en refusant de faire droit aux demandes tendant à l'exécution de travaux locatifs dès lors que le contrat de bail stipulait, en son article I, que le preneur était convenu "de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, et de ne pouvoir exiger du bailleur, pendant toute la durée du présent bail, aucune réparation, réfection ni remplacement quelconque, pour quelque cause que ce soit, étant stipulé que toutes les réparations locatives, de petit et gros entretien, ainsi que le gros oeuvre, sont toutes à la charge du preneur, sans aucune exception" et précisait que "tous les travaux, réparations, reconstructions, y compris le remplacement des parties défectueuses, de quelque nature que ce soit, concernant les parquets, carrelages, canalisations, portes, croisées et les fermetures, seront entièrement à la charge de la société preneuse", mais sans indiquer à quel moment ces travaux et réparations devaient être effectifs et que l'article III, s'il ajoutait que "le preneur devra effectuer à ses frais, en temps opportun, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires", ne déterminait pas quel était ce "moment opportun", de sorte que les stipulations en cause nécessitaient une interprétation au regard de la commune intention des parties au jour où elles avaient contracté laquelle ne pouvait être opérée que par le juge du fond, quand de telles stipulations, claires et précises, ne nécessitaient aucune interprétation en tant qu'il en résultait clairement et précisément qu'elles devaient recevoir application en cours de bail et non pas uniquement à l'issue de celui-ci , la cour d'appel a violé l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 1er du bail liant les parties ne précisait pas le moment auquel les travaux et réparations locatives devaient être effectuées et que l'article 3 du même bail ajoutait "que le preneur devra effectuer à ses frais, en temps opportun, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires" et constaté que la détermination d'un "moment opportun", qui n'est ni une date déterminée ni un délai dont la durée aurait été préalablement fixée, nécessitait une interprétation des clauses du contrat, au regard de la commune intention des parties, la cour d'appel en a justement déduit l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'exercice de ses pouvoirs ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Et attendu que le premier moyen du pourvoi incident n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


 Mais sur le second moyen du pourvoi incident, pris en sa seconde branche :


 Vu l'article 1351 du code civil ; 


 Attendu que pour débouter la locataire de sa demande de retrait d'un panneau publicitaire apposé par le bailleur sur le mur pignon de l'immeuble, l'arrêt relève qu'un jugement du 2 novembre 2006 l'a condamnée à indemniser le bailleur de son manque à gagner de loyers et retient que la demande de dépose du panneau publicitaire est donc irrecevable dès lors que le litige opposant les parties sur le fond du droit concernant l'usage du mur pignon a été précédemment tranché par une décision ayant force de chose jugée ; 


 Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement du 2 novembre 2006 n'avait pas tranché la possibilité pour le bailleur d'utiliser le mur loué à des fins publicitaires, la cour d'appel qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du second moyen du pourvoi incident :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé du chef de la demande présentée par la société Les Pâquerettes de retrait du panneau publicitaire apposé sur le mur pignon de l'immeuble, l'arrêt rendu le 1er avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;


 Condamne la SCI Particulière du Dôme 50 aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Particulière du Dôme 50, la condamne à payer à la société Les Pâquerettes la somme de 2 500 euros ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille onze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la SCI Particulière du Dôme 50, demanderesse au pourvoi principal




 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé des chefs des demandes présentées par la SCI PARTICULIERE DU DOME 50 et tendant à l'exécution de travaux par la SARL LES PAQUERETTES ;


 AUX MOTIFS QUE, sur les demandes au titre des travaux d'entretien, la SCI PARTICULIERE DU DOME 50 expose qu'il ressort des stipulations du bail que le preneur est convenu en son article I «de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, et de ne pouvoir exiger du bailleur, pendant toute la durée du présent bail, aucune réparation, réfection ni remplacement quelconque, pour quelque cause que ce soit, étant stipulé que toutes les réparations locatives, de petit et gros entretien, ainsi que le gros oeuvre, sont toutes à la charge du preneur, sans aucune exception» ; que le même article précise que «tous les travaux, réparations, reconstructions, y compris le remplacement des parties défectueuses, de quelque nature que ce soit, concernant les parquets, carrelages, canalisations, portes, croisées, et les fermetures, seront entièrement à la charge de la société preneuse» ; que cet article ne précise en aucune manière à quel moment ces travaux et réparations doivent être effectives ; que l'article III ajoute que «le preneur devra effectuer à ses frais, en temps opportun, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires» ; que la détermination d'un «moment opportun», qui n'est ni une date déterminée ni un délai dont la durée aurait été préalablement fixée, nécessite une interprétation des clauses du contrat au regard de la commune intention des parties au jour où elles ont contracté, qui ne peut être opérée que par le juge du fond (arrêt, p. 3 et 4) ;


 ALORS QUE dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en refusant de faire droit aux demandes tendant à l'exécution de travaux locatifs dès lors que le contrat de bail stipulait, en son article I, que le preneur était convenu «de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, et de ne pouvoir exiger du bailleur, pendant toute la durée du présent bail, aucune réparation, réfection ni remplacement quelconque, pour quelque cause que ce soit, étant stipulé que toutes les réparations locatives, de petit et gros entretien, ainsi que le gros oeuvre, sont toutes à la charge du preneur, sans aucune exception», et précisait que «tous les travaux, réparations, reconstructions, y compris le remplacement des parties défectueuses, de quelque nature que ce soit, concernant les parquets, carrelages, canalisations, portes, croisées, et les fermetures, seront entièrement à la charge de la société preneuse», mais sans indiquer à quel moment ces travaux et réparations devaient être effectifs, et que l'article III, s'il ajoutait que «le preneur devra effectuer à ses frais, en temps opportun, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires», ne déterminait pas quel était ce «moment opportun», de sorte que les stipulations en cause nécessitaient une interprétation au regard de la commune intention des parties au jour où elles avaient contracté laquelle ne pouvait être opérée que par le juge du fond, quand de telles stipulations, claires et précises, ne nécessitaient aucune interprétation en tant qu'il en résultait clairement et précisément qu'elles devaient recevoir application en cours de bail et non pas uniquement à l'issue de celui-ci, la Cour d'appel a violé l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile.
 Moyens produits par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Les Pâquerettes, demanderesse au pourvoi incident




 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR, dit n'y avoir lieu à référé du chef de la demande présentée par la SARL LES PAQUERETTES au titre de la remise en état de la verrière ;


 AUX MOTIFS QUE : «la Sarl les Pâquerettes soutient que la verrière se trouve sur des locaux mitoyens, que les infiltrations et les dégradations occasionnées par le mauvais état de cette verrière lui portent préjudice ; que cependant l'appelante ne rapporte pas la preuve de ce mauvais état, qu 'elle n 'avait jamais signalé avant cette instance ; que, par cette seule carence, dans la preuve d'un dommage, et sans qu'il soit besoin de rechercher si de tels travaux de remise en état lui incombaient aux termes des stipulations du bail, ce qui n 'entre pas dans l'office du juge des référés, la Sarl Pâquerettes sera déboutée de sa demande de ce chef» (arrêt, p.4) ;


 1./ ALORS, D'UNE PART, QUE, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, pour débouter la société LES PAQUERETTES de sa demande de remise en état de la verrière attenante aux lieux loués, la Cour d'appel a retenu qu'il n'était pas justifié du mauvais état de la verrière ni du dommage causé à la preneuse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand la dégradation des locaux consécutive aux infiltrations d'eau provenant de la verrière résultait des constats d'huissier des 18 mars et 25 juin 2008, produits et visés par la partie adverse, de sorte qu'il était constant que la verrière était affectée d'un défaut d'étanchéité et que le mur d'une pièce du rez-de-chaussée était humide et comportait des tâches d'humidité, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;


 2./ ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en déboutant en l'espèce la société LES PÂQUERETTES de sa demande de remise en état de la verrière aux motifs inopérants qu'il n'entrait pas dans l'office du juge des référés de rechercher si de tels travaux incombaient au preneur aux termes des stipulations du bail, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 5-6), si la verrière n'était pas exclue de l'assiette du bail dès lors qu'elle était attenante aux locaux loués et couvrait seulement des locaux commerciaux mitoyens dont la bailleresse avait conservé la jouissance, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 809, alinéa 2 du Code de procédure civile.




 SECOND MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé du chef de la demande présentée par la SARL LES PAQUERETTES au titre du retrait du panneau publicitaire apposé sur le mur pignon de l'immeuble ;


 AUX MOTIFS QUE : «la Sarl les Pâquerettes demande la suppression d'un panneau publicitaire dont la Sci Particulière du Dôme 50 bénéficie des redevances, excipant de l'impossibilité pour la bailleresse de disposer du-dit mur dès lors qu'elle a donné les locaux à bail et que la Sarl les Pâquerettes jouit donc de l'usage du mur ; cependant qu 'un jugement du 2 novembre 2006 a condamné la société Pâquerettes à indemniser la bailleresse de son manque à gagner de loyers ; que la demande de dépose du panneau publicitaire est donc irrecevable dès lors que le litige opposant la Sarl les Pâquerettes et la Sci Particulière du Dôme 50 sur le fond du droit concernant l'usage dudit (mur) a été précédemment tranché par une décision ayant présentement force de chose jugée» (arrêt, p. 4) ;


 1./ ALORS, D'UNE PART. OUE la Cour d'appel a affirmé que le litige relatif à l'usage du mur pignon par la bailleresse avait été précédemment tranché au fond par un jugement du 2 novembre 2006 ayant présentement force de chose jugée, quand ce jugement a seulement condamné la sous-location du mur pignon par la preneuse qui avait apposé des panneaux publicitaires sans l'autorisation de la bailleresse et n'a pas tranché la question du droit pour la bailleresse d'apposer elle-même sur le mur loué un panneau publicitaire sans l'autorisation de la preneuse qui, en application du bail, avait la jouissance du mur ; qu'ainsi, la Cour d'appel a dénaturé les termes dudit jugement et a violé les articles 1134 et 1351 du Code civil ;


 2./ ALORS. D'AUTRE PART, OUE l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et implique que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité ; que le litige ayant abouti au jugement du 2 novembre 2006 portait exclusivement sur le droit de la preneuse de sous-louer le mur pignon sans l'autorisation de la bailleresse et tendait à l'obtention de dommages et intérêts ; que ce litige était distinct de la demande de retrait d'un panneau publicitaire formée en l'espèce par la preneuse en raison du trouble de jouissance que lui a causé l'apposition par la bailleresse d'un panneau publicitaire sur le mur pignon, objet du bail, sans son autorisation ; qu'en affirmant dès lors que l'usage du mur avait été précédemment tranché par cette première décision quand ces demandes et leur objet étaient différents et que le jugement du 2 novembre 2006 n'avait pas statué sur l'usage par la bailleresse du mur loué, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1351 du Code civil.