Cour de Cassation · civ3 — 4 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté que, aux termes de l'article 13 des statuts du Groupement foncier agricole du Château Matras (GFA), le gérant exerçait toutes les actions judiciaires tant en demande qu'en défense et retenu exactement que l'unanimité des associés serait contraire aux dispositions d'ordre public du code rural en ce qu'elle ne permettrait pas cette résiliation en présence d'un fermier associé, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de résiliation était recevable ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, abstraction faite d'un motif surabondant, qu'en application de l'article L. 411-35 du code rural, le bailleur pouvait autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation, que cette autorisation devait faire l'objet d'un accord écrit et préalable à peine de nullité, constaté que Mme X... avait consenti aux époux de Y... et à Mme Z... des sous-locations portant sur des bâtiments d'habitation inclus dans des biens qui lui avaient été donnés à bail à ferme par le GFA et qu'aucun accord préalable écrit du bailleur n'était produit, la cour d'appel a justement déduit de ces motifs, sans être tenue de procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante, que les sous-locations étant illicites, le bail devait être résilié ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ;


Condamne Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au GFA Château Matras la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille onze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme X...



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la demande recevable, d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a constaté le caractère illicite des cessions et sous locations consenties par Madame A..., ordonné la résiliation du bail à ce titre et dit qu'elle devra libérer les lieux sauf à préciser que cette libération devra intervenir dans les deux mois de la signification de l'arrêt et passé ce délai qu'il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard et d'avoir condamné Madame A... à verser une indemnité d'occupation égale au montant du fermage antérieur tel que fixé par le bail du 26 décembre 2002 depuis le 7 novembre 2007 jusqu'à complète libération des lieux ;


Aux motifs que les statuts n'exigent pas l'unanimité pour poursuivre la résiliation du bail mais précisent en leur article 13 que « les gérants jouissent des pouvoirs d'usage pour agir au nom de la société et faire ou autoriser les actes relatifs à son objet. Ils ont notamment les pouvoirs suivants :
Ils administrent les biens de la société et la représentent vis à vis de tiers et de toute administration, Ils consentent les baux ruraux à long terme…
Ils exercent toutes actions judiciaires tant en demandant qu'en défendant », ce dont il résulte que le gérant du GFA a qualité pour poursuivre la résiliation du bail ; qu'il ne peut être préjugé de la conclusion d'un nouveau bail à long terme à l'issue de la résiliation si celle-ci est prononcée ; que l'unanimité des associés serait, à titre surabondant contraire aux dispositions d'ordre public du Code rural en ce qu'elle ne permettrait pas cette résiliation en présence d'un fermier associé ; que dans ces conditions, la demande de résiliation est recevable ;


Alors d'une part, qu'il résulte des statuts du GFA du Château Matras que ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité, toutes décisions ayant directement ou indirectement pour effet de faire perdre aux associés le bénéfice des avantages fiscaux réservés par la loi aux groupements fonciers agricoles ; que dès lors qu'elle avait pour effet de priver les associés du GFA du bénéfice des exonérations fiscales liées à l'existence d'un bail à long terme, la décision de la gérante de poursuivre la résiliation du bail consenti à Madame A... devait être prise à l'unanimité des associés et ce nonobstant la conclusion purement hypothétique d'un nouveau bail à long terme par le GFA ; qu'en décidant que cette décision pouvait être prise par la gérante seule, la Cour d'appel a violé les statuts précités et l'article 1134 du Code civil ;


Alors d'autre part, que le pouvoir conféré par les statuts à la gérante du GFA d'exercer toutes actions judiciaires ne l'autorise pas à décider seule de l'exercice de toutes les actions ; que lorsque cette action est de nature à faire perdre un avantage fiscal aux associés, elle relève de la décision unanime des associés exigée par les statuts ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a encore violé l'article 1134 du Code civil ;


Alors enfin, que le caractère d'ordre public des dispositions de fond prohibant la sous-location du bien par le preneur invoquées au soutien de la demande sont sans incidence sur la nécessité d'un accord unanime des associés du GFA pour mettre fin au bail rural, fût-il consenti à l'un des associés ; qu'en énonçant que l'exigence d'un accord unanime des associés pour résilier un bail consenti à un fermier qui a également la qualité d'associé serait contraire aux dispositions d'ordre public du Code rural, la Cour d'appel a violé l'article L 411-35 du Code rural.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a constaté le caractère illicite des cessions et sous locations consenties par Madame A..., ordonné la résiliation du bail à ce titre et dit qu'elle devra libérer les lieux sauf à préciser que cette libération devra intervenir dans les deux mois de la signification de l'arrêt et passé ce délai qu'il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard et d'avoir condamné Madame A... à verser une indemnité d'occupation égale au montant du fermage antérieur tel que fixé par le bail du 26 décembre 2002 depuis le 7 novembre 2007 jusqu'à complète libération des lieux ;


Aux motifs qu'est versé aux débats un acte daté du 27 mars 1997 intitulé bail conclu entre le GFA (sans indication de son représentant) et Monsieur et Madame de Y..., portant sur un immeuble d'habitation moyennant un loyer mensuel de 4000 F ; que cet acte est signé de Madame Véronique X... divorcée A... « le bailleur GFA Château Matras » ; que le bien objet de ce bail est compris dans le bail rural ; que Madame A... conteste toute cession de droit de jouissance, elle fait valoir qu'elle a valablement en 1997 représenté le GFA lors de la conclusion de ce bail avec l'accord de la gérante Madame Odette X..., que le loyer a toujours été versé au GFA ce qui implique une ratification par le GFA de l'acte ainsi conclu, qu'en tous cas ce bail a été valablement conclu dans l'intérêt du GFA dans le cadre d'une gestion d'affaire ; que toutefois cette sous-location doit être déclarée illicite pour ne pas répondre aux exigences d'ordre public de l'article L 411-35 du Code rural et la nullité du bail doit être prononcée ;


Alors que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que le contrat de bail conclu par le preneur non pour son propre compte mais en vertu d'un mandat, pour le compte du bailleur, ne constitue pas une sous-location mais un bail qui engage le seul bailleur et ne relève pas par conséquent des exigences de l'article L 411-35 du Code rural ; qu'en qualifiant le contrat conclu par Madame A... en représentation du GFA, de sous-location illicite, la Cour d'appel a violé les articles 1984 et 1998 du Code civil ;


Et aux motifs propres et adoptés du jugement que Madame A... reconnaît l'existence d'une sous-location au profit de Madame Z... sur une partie de la maison d'habitation moyennant un loyer de 610 euros mais prétend que celle-ci est licite pour avoir été agréée par la gérant du GFA ainsi que cette dernière en a attesté ; qu'elle justifie avoir obtenu l'accord verbal du GFA lors de la conclusion du contrat le 1er février 2001 ainsi qu'en fait foi l'attestation régulière et circonstanciée établie par Madame Odette X... le 16 janvier 2007 ; que cependant l'accord du bailleur devant faire l'objet d'un accord préalable et écrit dans les conditions de l'article L 411-35, à défaut de respecter les dispositions de l'article L 411-35 alinéa 3 du Code rural en ce qu'aucun écrit conforme aux exigences légales n'est produit, il doit être retenu que la sous-location revêt un caractère illicite ;


Alors que l'article L 411-35 du Code rural n'exige nullement que l'accord écrit du bailleur soit préalable à la sous-location des bâtiments d'habitation par le preneur ; que dès lors, constitue un écrit conforme aux exigences légales et exclusif de l'existence d'une sous-location illicite, l'attestation postérieure à la sous-location litigieuse par laquelle le bailleur a confirmé par écrit avoir donné son autorisation à cette sous-location ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté que par une attestation régulière et circonstanciée, Madame Odette X..., gérante du GFA à l'époque de la sous-location litigieuse, avait confirmé avoir donné son accord verbal lors de la conclusion de ce bail, la Cour d'appel a violé l'article L 411-35 du Code rural ;


Et encore aux motifs propres et adoptés du jugement que Monsieur B... est occupant d'une partie de la maison d'habitation sise à Matras donnée à bail rural à long terme à Madame Véronique A... aux termes des actes précités ; que Madame A... prétend que Monsieur B... bénéficie d'une mise à disposition gratuite ; que quand bien même aucun loyer en espèces ne serait payé ainsi que le soutient Madame A..., Monsieur B... s'étant engagé à réaliser des travaux de remise en état des lieux en contrepartie de la jouissance accordée, il doit être retenu que l'arrangement ainsi intervenu constitue une modalité de règlement du loyer puisqu'il exclut une jouissance gratuite ; qu'ainsi à défaut d'accord écrit du bailleur cette sous-location revêt elle aussi un caractère illicite étant précisé surabondamment que la jouissance gratuite se heurterait en toute hypothèse aux dispositions de l'alinéa 4 dudit texte, Monsieur B... n'ayant pas la qualité d'ascendant, de descendant ou de frère de Madame A... ;


Alors d'une part, que la mise à disposition du bien loué même au profit d'un tiers qui n'est pas un ascendant, un descendant ou le frère du preneur, ne peut justifier la résiliation du bail que si elle constitue une sous-location comportant une contrepartie au profit du preneur ; qu'en énonçant que la jouissance gratuite de Monsieur B... se heurterait en toute hypothèse aux dispositions de l'alinéa 4 dudit texte, Monsieur B... n'ayant pas la qualité d'ascendant, de descendant ou de frère de Madame A..., la Cour d'appel a violé l'article L 411-35 du Code rural ;


Alors d'autre part, qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée par Madame A... qui faisait valoir que les travaux réalisés par Monsieur B... n'avaient profité qu'au GFA, si ces travaux constituaient une contrepartie au profit du preneur, seule de nature à justifier la résiliation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du Code rural.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame Bernard divorcée A... à payer au GFA Château Matras une indemnité d'occupation égale au montant du fermage antérieur tel que fixé par le bail du 26 décembre 2002 depuis le 7 novembre 2007 jusqu'à complète libération des lieux ;


Aux motifs que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail étant ajouté la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation conforme à la demande du GFA dans les conditions qui suivent ; qu'il apparaît opportun que les parties concluent à nouveau notamment sur les constatations et conclusions de l'expert sur le montant des loyers et indemnités d'occupation ;


Alors que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu'en prononçant une condamnation au titre de l'indemnité d'occupation après avoir expressément considéré dans ses motifs, qu'il était opportun de surseoir à statuer pour que les parties concluent à nouveau sur les conclusions de l'expert sur le montant des indemnités d'occupation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.