Cour de Cassation · civ3 — 11 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'en l'absence de contestation devant la cour d'appel et à défaut de preuve contraire, il y a présomption que la composition de la chambre des expropriations était régulière ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant souverainement retenu que les pièces relatives à la modification du plan d'occupation des sols faisaient apparaître que les changements apportés ne touchaient aucunement la zone dans laquelle se situait la propriété de la société Immo MDB (société IMMO) et que ce bien, qui demeurait en zone UA, restait affecté d'un coefficient d'occupation des sols dont la dernière modification opposable aux tiers était intervenue le 27 novembre 1991, la cour d'appel a, par ces seuls motifs qui répondent aux conclusions de la société Immo, exactement fixé à cette date la date de référence ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième, quatrième et cinquième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne la société Immo MDB aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immo MDB, la condamne à payer à la commune des Lilas la somme de 2 500 euros ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Immo MDB. 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238. 722, 65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24 622, 65 euros, 


En énonçant, relativement à la composition de la Cour, que la Cour était composée, lors des débats et du délibéré, de « S. Y..., Conseiller, Président suppléant, en exécution des ordonnances de Monsieur le Premier Président en date des 30 mars 2009 et 31 août 2009, en remplacement de Mme Z..., Président titulaire empêché, en exécution des ordonnances de Monsieur le Premier Président en date des 30 mars 2009 et 31 août 2009 » et « C. A..., conseiller, appelé à compléter la chambre en exécution des ordonnances de Monsieur le Premier Président en date des 30 mars 2009 et 31 août 2009 en remplacement des juges de l'expropriation titulaires et suppléants », les débats ayant eu lieu à l'audience publique du 11 mai 2009, 


Alors que les juges de l'expropriation et les magistrats habilités à les suppléer en cas d'empêchement sont désignés par ordonnance du premier président pour une durée de trois années renouvelable ; que si, dans le ressort d'une cour d'appel, le nombre des juges de l'expropriation est insuffisant pour permettre la constitution de la juridiction d'appel soit d'une manière permanente, soit pour le jugement d'une ou plusieurs procédures, les assesseurs nécessaires sont choisis parmi les conseillers de la cour désignés à cet effet, pour une période de trois années renouvelable par ordonnance du premier président ; que l'arrêt énonce que la Cour était composée, lors des débats et du délibéré, de « S. Y..., Conseiller, Président suppléant, en exécution des ordonnances de Monsieur le Premier Président en date des 30 mars 2009 et 31 août 2009, en remplacement de Mme Z..., Président titulaire empêché, en exécution des ordonnances de Monsieur le Premier Président en date des 30 mars 2009 et 31 août 2009 » et « C. A..., conseiller, appelé à compléter la chambre en exécution des ordonnances de Monsieur le Premier Président en date des 30 mars 2009 et 31 août 2009 en remplacement des juges de l'expropriation titulaires et suppléants », énonciations dont il ne résulte pas que la désignation de ces magistrats était intervenue antérieurement aux débats, qui, selon l'arrêt, avaient eu lieu à l'audience publique du 11 mai 2009 ; qu'il ne satisfait pas aux exigences de l'article R 13-6 du code de l'expropriation. 


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238. 722, 65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24 622, 65 euros, 


Aux motifs, sur la date de référence, qu'il n'est pas contesté que la commune des LILAS, dotée d'un plan d'occupation des sols dont la dernière modification est devenue opposable aux tiers le 27 novembre 1991 et ayant institué un droit de préemption urbain sur son territoire, a, en 1991, créé une zone d'aménagement concerté dont elle a confié la réalisation à la société SEMALILAS ; que l'acte portant approbation d'un plan d'aménagement de cette zone a été publié le 6 octobre 1992 ; que, par ordonnance du 20 juillet 1998, le juge de l'expropriation de SEINE SAINT DENIS a transféré à la société SEMALILAS la propriété des biens situés à l'intérieur de la zone d'aménagement concerté dont ceux appartenant à la SARL IMMO MDB ; que selon l'article L 13-15 du code de l'expropriation, pour l'estimation des biens, il est tenu compte de leur nature à la date de référence fixée par ce texte ; qu'en vertu de l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 1991, applicable en l'espèce, " la date de référence prévue à l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien " ; qu'il résulte de ce texte qu'en l'espèce, la date de référence se détermine en fonction du plan d'occupation des sols ; que les pièces relatives à la modification du plan d'occupation des sols en date du 29 juin 1998 font apparaître que les changements apportés ne touchent aucunement la zone dans laquelle se situe la propriété de la SA DMMO MDB et que ce bien, qui demeure en zone UA, reste affecté d'un coefficient d'occupation des sols de 1, 6, ainsi qu'il résulte du plan d'occupation des sols dont la dernière modification opposable aux tiers est intervenue le 27 novembre 1991 ; qu'il convient, par conséquent, de fixer au 27 novembre 1991 la date de référence visée par l'article L 13-15 du code de l'expropriation et de confirmer le jugement sur ce point, 


Alors, d'une part, que lorsque des immeubles soumis au droit de préemption urbain sont expropriés, la date de référence prévue à l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que pour que la date de référence puisse être fixée selon ces modalités, il suffit que l'acte considéré, modificatif du plan d'occupation des sols en particulier, délimite la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, sans qu'il soit nécessaire que la modification apportée au plan d'occupation des sols ait elle-même une incidence sur la délimitation de cette zone ; qu'en énonçant, pour écarter cette date, que « les pièces relatives à la modification du plan d'occupation des sols en date du 29 juin 1998 font apparaître que les changements apportés ne touchent aucunement la zone dans laquelle se situe la propriété de la SA IMMO MDB, et que ce bien, qui demeure en zone UA, reste affecté d'un COS de 1, 6, ainsi qu'il résulte du plan d'occupation des sols dont la dernière modification opposable aux tiers est intervenue le 27 novembre 1991 », la Cour d'appel a violé l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en la cause, 


Alors, d'autre part, qu'en relevant, pour écarter cette date, que « les pièces relatives à la modification du plan d'occupation des sols en date du 29 juin 1998 font apparaître que les changements apportés ne touchent aucunement la zone dans laquelle se situe la propriété de la SA IMMO MDB, et que ce bien, qui demeure en zone UA, reste affecté d'un COS de 1, 6, ainsi qu'il résulte du plan d'occupation des sols dont la dernière modification opposable aux tiers est intervenue le 27 novembre 1991 », la Cour d'appel, dont les énonciations n'établissent pas que l'acte modificatif du plan d'occupation des sols approuvé le 29 juin 1998 n'aurait pas délimité la zone dans laquelle le bien exproprié était situé, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en la cause, 


Et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'en se bornant, ainsi, à énoncer, que « les pièces relatives à la modification du plan d'occupation des sols en date du 29 juin 1998 font apparaître que les changements apportés ne touchent aucunement la zone dans laquelle se situe la propriété de la SA IMMO MDB, et que ce bien, qui demeure en zone UA, reste affecté d'un COS de 1, 6, ainsi qu'il résulte du plan d'occupation des sols dont la dernière modification opposable aux tiers est intervenue le 27 novembre 1991 », sans répondre aux conclusions de la société IMMO MDB dans lesquelles celle-ci faisait valoir que l'acte modificatif du plan d'occupation des sols approuvé le 29 juin 1998 non seulement délimitait la zone dans laquelle le bien exproprié était situé, mais, en outre, affectait de toute façon cette délimitation puisque les modifications qu'il avait apportées au plan d'occupation des sols « visent … à réduire le périmètre de la ZAC en ses franges et à réintégrer ces zones exclues de la ZAC dans le POS et à les classer en zone UA a » et qu'« il apparaît que les zones 2CAa, en partie délimitées par la rue du Pré Saint Gervais et la rue Francine Fromont, sont désormais en zonage UAa, mais que si elles jouxtent le terrain de la SARL IMMO MDB, elles ne l'incluent pas », ainsi que l'avait précédemment constaté la Cour d'appel de VERSAILLES dans son arrêt du 30 septembre 2003, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. 


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238. 722, 65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24 622, 65 euros, 


Aux motifs, sur les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, qu'il résulte des dispositions des articles L. 13-23, R. 13-7, R.. 13-32, R. 13-28 et R. 13-52 du code de l'expropriation, pris dans leur rédaction résultant du décret n° 2005-467 du 13 mai applicable le 1er août 2005 à toutes les instances en cours, que le commissaire du gouvernement qui ne doit pas être l'agent ayant pour le compte de l'autorité expropriante donné l'avis d'estimation préalable aux offres d'indemnités et qui est soumis au principe de contradiction ne dispose plus d'une position dominante ; qu'il ne bénéficie pas, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations permanentes publiées au fichier immobilier puisque, d'une part, la juridiction de l'expropriation, tant en première instance qu'en cause d'appel, peut recourir à une mesure d'expertise en cas de difficulté d'évaluation, et que, d'autre part, l'exproprié peut répondre jusqu'au jour de l'audience aux conclusions du commissaire du gouvernement qui est tenu d'indiquer les références des éléments de comparaison qu'il retient ; qu'en outre, les dispositions de l'article 2196 du code civil obligent le conservateur des hypothèques à délivrer à tous ceux qui le requièrent une copie ou un extrait des documents déposés à leur bureau, le commissaire du gouvernement ne bénéficiant pas d'une procédure particulière ou simplifiée pour obtenir ces documents ; que, partant, les termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement ne sauraient être écartés ni au motif que les dispositions de l'article R. 13-32, R. 13-35 et R. 13-47 du code de l'expropriation seraient génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe d'égalité des armes et contraires à l'article 6 paragraphe 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 


Alors d'une part, qu'il résulte des dispositions des articles R 13-32, R 13-35, R 13-36 et R 13-47 du code de l'expropriation relatives au rôle tenu par le commissaire du gouvernement dans la procédure en fixation des indemnités d'expropriation, dans leur rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005, que celui-ci, expert et partie à cette procédure, occupe une position dominante ; qu'en appliquant ces dispositions génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, le décret précité n'étant entré en vigueur que le 1° août 2005, postérieurement au premier arrêt de cassation déjà rendu, en l'espèce, par la Cour de cassation, de sorte que la procédure a été conduite, dans sa quasi-totalité, en application desdites dispositions, la Cour d'appel a violé l'article 6 alinéa 1° de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 


et alors, d'autre part, qu'il résulte des dispositions des articles 2196, devenu 2449, du code civil, 38-1 et 39 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 que le commissaire du gouvernement bénéficie, par rapport à l'exproprié, d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ; qu'en appliquant ces dispositions génératrices d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, la Cour d'appel a derechef violé l'article 6 alinéa 1° de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. 


QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238. 722, 65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24. 622, 65 euros, 


Aux motifs 1°) qu'en application des articles L 13-13 à L 13-15 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le montant des indemnités est fixé à la date de la décision de première instance, soit d'après la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété et de la qualité de terrain à bâtir du bien et dans ce cas de ses possibilités légales et effectives de construction ou, à défaut, de son usage effectif à la date de référence ; ; que les biens dont s'agit d'une superficie de 580 m2 sont constitués de terrains de forme irrégulière, bénéficiant de trois façades d'environ 15 mètres sur la rue Francine Fromond, 6, 5 mètres sur la rue du Pré-Saint-Gervais et 4, 5 mètres sur le boulevard Eugène Decros et de constructions autour d'une cour, à droite, un grand bâtiment avec des garages au rez-de-chaussée et à l'étage des logements et un atelier, et en fond à droite un pavillon, à gauche, un garage en fond et sur le devant ; que pour une plus ample description, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport et de visite des lieux annexé à la décision de première instance ; que les parties sont d'accord sur le classement du terrain en zone UA au coefficient d'occupation des sols de 1, 6 et sur une évaluation des biens selon la méthode analytique (terrain et constructions, séparément) ; que pour déterminer la valeur du terrain et des constructions, il y a lieu de raisonner sur les termes de référence proposés par les parties et le commissaire du gouvernement ; 




Aux motifs 2°) que s'agissant de l'évaluation des terrains, les termes de référence proposés par l'exproprié sont : l) Vente SEMALILAS à Société SOFILOGIS, le 20 mars 2005 d'un terrain de 865 m2, au prix de 17 871 francs le m2, 2) Vente SEMALILAS à SCI LE COQ FRANÇAIS, le 22 novembre 1995 d'une parcelle de 999 m2 au prix de 13905 francs le m2, 3) Vente SEMALILAS à Sté IMPERATRICE EUGENIE, le 9 août 1996 de parcelles pour 449 m2 au prix de 12670 francs le m2, 4) Vente SEMALILAS à SCI DES BELLES SAISONS, le 5 novembre 1996 de parcelles de 1849 m2 au prix de 10995 francs le m2, 5) Vente SEMALILAS à SCI LES LILAS, le 22 mai 1998 de parcelles pour 1019 m2 au prix de 11230 francs le m2, 6) Vente SEMALILAS à Stés SEFIMA et LOGEMENT FRANÇAIS, le 9 février 1999 de parcelles pour 1750 m2, prix excédant sans doute 13500 francs le m2 ; que l'expropriant reprend les termes de comparaison cités en première instance, à savoir : 7) Vente du 4 juin 1996-6 rue Lucien Noël aux LILAS, zone UA, 425 m2, Prix : 1. 000. 000 francs soit 2353 francs (le m2, 8) Vente du 3 septembre 1996-26 rue du Centre aux LILAS, zone UA, 1147 m2, Prix : 2. 600. 000 francs soit 2267 francs (le m2, 9) Vente du juillet 1992-103-105 rue de Paris et 1 à 3 bis rue Jean Moulin aux LILAS, 1058 m2, Prix : 1. 851. 500 francs soit 2500 francs (381, 12 euros) le m2, 10) Vente du 16 juillet 1995-45 rue de l'Egalité aux LILAS, Prix : 1. 628 francs le m2 ; qu'il se prévaut également, en cause d'appel, d'un nouveau terme de comparaison n " 11), la valeur retenue dans l'arrêt définitif de la cour d'appel d'AMIENS du 7 juin 2007 rendu entre la Ville des Lilas et les consorts X..., terrain et constructions situés 87 à 95 rue de Paris et Boulevard Eugène Decros aux LILAS, 6786 m2 avec double façade (31 mètres de façade sur la rue de Paris et 24 mètres sur le boulevard Eugène Decros), à proximité du métro, de la mairie et des commerces, 400 euros le m2 ; que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement sont : Vente du 30 juin 1998- Terrain 179/ 183 rue de Noisy-le-Sec aux LILAS-2. 156 m2 prix : 5. 000. 000 francs soit 2, 31 francs le m2- proche du centre ville. Zone UA valeur retenue par la cour d'appel de PARIS dans l'arrêt du 21 juin 1996, 99 m2 proche du centre ville, près du cimetière à un km du centre-Zone UA-1800 francs Iem2 ; que la SA IMMO MDB ne cite dans les termes de comparaison qu'elle propose que des ventes conclues par la SEMALILAS avec des sociétés immobilières ; que ces ventes portent non sur des terrains à bâtir mais sur des droits immobiliers comprenant des droits à construire et la surface hors oeuvre nette des constructions, la collectivité aménageant la ZAC ayant elle-même la charge de la réalisation d'équipements publics ; qu'il convient, par conséquent, d'écarter les termes de comparaison cités par la SA IMMO MDB, ainsi que l'avait fait le premier juge ; que les termes de comparaison les plus pertinents produits par les parties consistent dans la valeur de 400 euros retenue par la cour d'appel d'Amiens dans 1'arrêt définitif du 7 juin 2007 relatif à une procédure également intervenue à la suite de l'ordonnance d'expropriation du 20 juillet 1998 et portant sur un bien situé dans la même zone d'aménagement que le bien en cause mais surtout dans les ventes du 2 juillet 1992 et du 30 juin 1998 qui concernent des biens sis aux LILAS dans la même zone UA que le bien concerné par la présente procédure, les biens étant en centre ville, proches du métro et de la mairie ; que les biens immobiliers situés 87 à 95 rue de Paris et 16, boulevard DELACROIX aux LILAS bénéficient d'une situation légèrement plus favorable que le bien de la SA IMMO MDB ; qu'en effet l'une des façades des biens des soeurs X... se trouve en bordure de la rue de Paris, rue commerçante et axe le plus important de la ville des LILAS ; que compte-tenu de la configuration des lieux, de l'emplacement du bien dans un quartier calme, à proximité de la rue de Paris, il convient de retenir une valeur de terrain concerné par l'espèce, de 381, 12 euros le m2, soit compte-tenu d'une superficie de 580 m2, une indemnité de 221. 049, 60euros ; qu'il y a lieu d'appliquer d'accord parties, un abattement de 20 % pour encombrement du terrain, soit 44 209, 29 euros, ce qui établit à 176. 839, 68 euros l'indemnité pour le terrain ; 


Aux motifs 3°) que sur la valeur des constructions, que le premier juge a décrit ainsi les locaux concernés : " Les logements de la grande construction sur la droite sont dans un état médiocre, ils sont noirâtres à l'extérieur. A l'intérieur, l'atelier est en état d'usage, un des deux appartements était dégradé et l'autre non entretenu. Le pavillon à droite sur l'avant était recouvert d'un plastique noir pour le protéger. Le pavillon est encastré en fond de cour proche de la grande construction très vétusté. A l'arrière, le crépi est noirci, les murs sont fissurés. Pour le reste, il s'agit de garages nommément occupés dont l'état est moins dégradé que le reste. " ; qu'il est donc établi que les locaux concernés sont certes en centre ville, mais vétustés, dégradés, non entretenus, humides, fissurés, ce que ne conteste pas la SA IMMO MDB qui soutient néanmoins qu'il y a " des éléments de confort non négligeables et un gros oeuvre en bon état " ; que la SA IMMO MDB ne cite aucun terme de comparaison, si ce n'est la niche de chien qui coûterait 2400 francs le m2 en grande surface ; que la Ville des Lilas fait valoir que les valeurs retenues par la cour d'appel D'AMIENS dans l'arrêt Chevrier du 7 juin 2007 constituent des éléments de référence incontournables et que les bâtiments à usage commercial en bon état intérieur et mauvais état extérieur ont été appréciés sur la base de 460 euros le m2 alors que la réserve vétusté a été évaluée à un prix de 150 euros le m2 ; que le commissaire du gouvernement cite comme terme de comparaison la vente du 2 juillet 1992, immeuble aux LILAS, prix moyen de 2700 francs le m2 SDPHO pour les locaux à usage commercial et 1200 francs le m2 SDPHO pour les locaux à usage d'entrepôt ; que le premier juge a fixé à 1200 francs le m2 l'indemnité pour les 452 m2 de locaux à usage commercial ou de garages et à 3000 francs le m2 pour les 85 m2 du pavillon d'habitation, en relevant qu'aucun terme de comparaison versé par la SA IMMO MDB n'était exploitable ; qu'au vu de l'état des locaux tel que décrit par le premier juge et non contesté par les parties, la SA IMMO MDB ne justifiant pas l'argument soulevé au titre " d'éléments de confort " " certains ou non négligeables ", les sommes de 1. 200 francs (182, 94 euros) le m2 pour les 452 m2 de locaux et de 3. 000 francs (457, 35 euros) pour les 85 m2 du pavillon, valeurs retenues par le premier juge, seront confirmées par la Cour ; 


Et aux motifs 4°) que le premier juge a relevé qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, les locaux étaient occupés et a d'ailleurs constaté l'occupation de ces locaux, garages et pavillon par des locataires ou occupants précaires et des entreprises commerciales, lors de son transport sur les lieux ; que cette occupation n'est pas contestable, peu important que IMMO MDB n'ait pas procédé à la dénonciation de ces occupants ; que l'exproprié ne peut de ce fait prétendre à une indemnité comme si les bâtiments avaient été fibres de toute occupation ; qu'il y a donc lieu de procéder à un abattement pour occupation ; que cet abattement proposé à hauteur de 25 % par la Ville des LJLAS et 20 % par le commissaire du gouvernement, sera confirmé à hauteur de 20 %, taux qui tient compte de la moins value due à l'occupation et du caractère précaire de la plupart de ces occupations, seule une SARL, titulaire d'un bail précaire renouvelé tacitement s'étant vue offrir une indemnité d'éviction ; que la location ou l'occupation portant sur les constructions et sur les terrains desservant ces constructions, l'abattement sera calculé sur la valeur des constructions et sur la valeur du terrain ; que l'indemnité pour la valeur des constructions est donc fixée à :- pour les locaux : 452 x 182, 94 = 82 688, 88 euros-pour le pavillon : 85x457, 35 = 38 874, 75 euros ; que l'abattement de 20 % sur les valeurs du terrain et des constructions s'élève à : 176 839, 68 euros + 82 688, 88 euros + 38 874, 75 euros = 403, 31-20 %, soit 59 680, 66 euros ; ce qui établit l'indemnité principale revenant à la SA IMMO MDB à la somme de 238 722, 65 euros, l'indemnité de remploi étant fixée au taux de 15 % jusqu'à 15 000 euros et de 10 % au delà, soit au titre des frais de remploi la somme de 24 622, 65 euros, 


Alors, d'une part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en s'abstenant de toute précision à cet égard, cependant qu'elle infirmait le jugement entrepris la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 I du code de l'expropriation, 


Et alors, d'autre part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en relevant, au fond, à l'appui de sa décision, que l'expropriant « se prévaut également, en cause d'appel, d'un nouveau terme de comparaison (n° 11), la valeur retenue dans l'arrêt définitif de la Cour d'appel d'AMIENS du 7 juin 2007 rendu entre la Ville des LILAS et les consorts Y... … 400 euros le m2 » et « que les termes de comparaison les plus pertinents produits par les parties consistent dans la valeur de 400 euros retenue par la cour d'appel d'AMIENS dans l'arrêt définitif du 7 juin 2007 relatif à une procédure également intervenue à la suite de l'ordonnance d'expropriation du 20 juillet 1998 et portant sur un bien situé dans la même zone d'aménagement que le bien en cause », la Cour d'appel, qui a ainsi retenu, comme terme de comparaison « pertinent », un arrêt rendu postérieurement au jugement entrepris, en date du 29 mars 2000, a violé l'article L 13-15 I du code de l'expropriation. 


CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation due par Ville des LILAS, venant aux droits de la SEMALILAS, à la société IMMO MDB à la somme de 238. 722, 65 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 24. 622, 65 euros, 


Aux motifs, 1°) qu'en application des articles L 13-13 à L 13-15 du code de l'expropriation, les indemnités dues par l'expropriant à la SARL IMMO MDB, doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le montant des indemnités est fixé à la date de la décision de première instance, soit d'après la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété et de la qualité du terrain à bâtir du bien et dans ce cas de ses possibilités légales et effectives de construction ou à défaut, de son usage effectif à la date de référence ; que les biens dont s'agit d'une superficie de 580 m2 sont constitués de terrains de forme irrégulière, bénéficiant de trois façades d'environ 15 mètres sur la rue Francine Fromond, 6, 5 mètres sur la rue du Pré-Saint-Gervais et 4, 5 mètres sur le boulevard Eugène Decros et de constructions autour d'une cour, à droite, un grand bâtiment avec des garages au rez-de-chaussée et à l'étage des logements et un atelier, et en fond à droite un pavillon, à gauche, un garage en fond et sur le devant ; que pour une plus ample description, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport et de visite des lieux annexé à la décision de première instance ; que les parties sont d'accord sur le classement du terrain en zone UA au coefficient d'occupation des sols de 1, 6 et sur une évaluation des biens selon la méthode analytique (terrain et constructions, séparément) ; que pour déterminer la valeur du terrain et des constructions, il y a lieu de raisonner sur les termes de référence proposés par les parties et le commissaire du gouvernement ; 


Aux motifs 2°) que s'agissant de l'évaluation des terrains, les termes de référence proposés par l'exproprié sont : l) Vente SEMALILAS à Société SOFILOGIS, le 20 mars 2005 d'un terrain de 865 m2, au prix de 17 871 francs le m2, 2) Vente SEMALILAS à SCI LE COQ FRANÇAIS, le 22 novembre 1995 d'une parcelle de 999 m2 au prix de 13905 francs le m2, 3) Vente SEMALILAS à Sté IMPERATRICE EUGENIE, le 9 août 1996 de parcelles pour 449 m2 au prix de 12670 francs le m2, 4) Vente SEMALILAS à SCI DES BELLES SAISONS, le 5 novembre 1996 de parcelles de 1849 m2 au prix de 10995 francs le m2, 5) Vente SEMALILAS à SCI LES LILAS, le 22 mai 1998 de parcelles pour 1019 m2 au prix de 11230 francs le m2, 6) Vente SEMALILAS à Stés SEFIMA et LOGEMENT FRANÇAIS, le 9 février 1999 de parcelles pour 1750 m2, prix excédant sans doute 13500 francs le m2 ; que l'expropriant reprend les termes de comparaison cités en première instance, à savoir : 7) Vente du 4 juin 1996-6 rue Lucien Noël aux LILAS, zone UA, 425 m2, Prix : 1. 000. 000 francs soit 2353 francs (le m2, 8) Vente du 3 septembre 1996-26 rue du Centre aux LILAS, zone UA, 1147 m2, Prix : 2. 600. 000 francs soit 2267 francs (le m2, 9) Vente du juillet 1992-103-105 rue de Paris et 1 à 3 bis rue Jean Moulin aux LILAS, 1058 m2, Prix : 1. 851. 500 francs soit 2500 francs (381, 12 euros) le m2, 10) Vente du 16 juillet 1995-45 rue de l'Egalité aux LILAS, Prix : 1. 628 francs le m2 ; qu'il se prévaut également, en cause d'appel, d'un nouveau terme de comparaison n " 11), la valeur retenue dans l'arrêt définitif de la cour d'appel d'AMIENS du 7 juin 2007 rendu entre la Ville des Lilas et les consorts X..., terrain et constructions situés 87 à 95 rue de Paris et Boulevard Eugène Decros aux LILAS, 6786 m2 avec double façade (31 mètres de façade sur la rue de Paris et 24 mètres sur le boulevard Eugène Decros), à proximité du métro, de la mairie et des commerces, 400 euros le m2 ; que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement sont : Vente du 30 juin 1998- Terrain 179/ 183 rue de Noisy-le-Sec aux LILAS-2. 156 m2 prix : 5. 000. 000 francs soit 2, 31 francs le m2- proche du centre ville. Zone UA valeur retenue par la cour d'appel de PARIS dans l'arrêt du 21 juin 1996, 99 m2 proche du centre ville, près du cimetière à un km du centre-Zone UA-1800 francs Iem2 ; que la SA IMMO MDB ne cite dans les termes de comparaison qu'elle propose que des ventes conclues par la SEMALILAS avec des sociétés immobilières ; que ces ventes portent non sur des terrains à bâtir mais sur des droits immobiliers comprenant des droits à construire et la surface hors oeuvre nette des constructions, la collectivité aménageant la ZAC ayant elle-même la charge de la réalisation d'équipements publics ; qu'il convient, par conséquent, d'écarter les termes de comparaison cités par la SA IMMO MDB, ainsi que l'avait fait le premier juge ; que les termes de comparaison les plus pertinents produits par les parties consistent dans la valeur de 400 euros retenue par la cour d'appel d'Amiens dans l'arrêt définitif du 7 juin 2007 relatif à une procédure également intervenue à la suite de l'ordonnance d'expropriation du 20 juillet 1998 et portant sur un bien situé dans la même zone d'aménagement que le bien en cause mais surtout dans les ventes du 2 juillet 1992 et du 30 juin 1998 qui concernent des biens sis aux LILAS dans la même zone UA que le bien concerné par la présente procédure, les biens étant en centre ville, proches du métro et de la mairie ; que les biens immobiliers situés 87 à 95 rue de Paris et 16, boulevard DELACROIX aux LILAS bénéficient d'une situation légèrement plus favorable que le bien de la SA IMMO MDB ; qu'en effet 1'une des façades des biens des soeurs X... se trouve en bordure de la rue de Paris, rue commerçante et axe le plus important de la ville des LILAS ; que compte-tenu de la configuration des lieux, de l'emplacement du bien dans un quartier calme, à proximité de la rue de Paris, il convient de retenir une valeur de terrain concerné par l'espèce, de 381, 12 euros le m2, soit compte-tenu d'une superficie de 580 m2, une indemnité de 221. 049, 60euros ; qu'il y a lieu d'appliquer d'accord parties, un abattement de 20 % pour encombrement du terrain, soit 44 209, 29 euros, ce qui établit à 176. 839, 68 euros l'indemnité pour le terrain ; 


Aux motifs 3°) que sur la valeur des constructions, que le premier juge a décrit ainsi les locaux concernés : " Les logements de la grande construction sur la droite sont dans un état médiocre, ils sont noirâtres à l'extérieur. A l'intérieur, l'atelier est en état d'usage, un des deux appartements était dégradé et l'autre non entretenu. Le pavillon à droite sur l'avant était recouvert d'un plastique noir pour le protéger. Le pavillon est encastré en fond de cour proche de la grande construction très vétusté. A l'arrière, le crépi est noirci, les murs sont fissurés. Pour le reste, il s'agit de garages nommément occupés dont l'état est moins dégradé que le reste. " ; qu'il est donc établi que les locaux concernés sont certes en centre ville, mais vétustés, dégradés, non entretenus, humides, fissurés, ce que ne conteste pas la SA IMMO MDB qui soutient néanmoins qu'il y a " des éléments de confort non négligeables et un gros oeuvre en bon état " ; que la SA IMMO MDB ne cite aucun terme de comparaison, si ce n'est la niche de chien qui coûterait 2400 francs le m2 en grande surface ; que la Ville des Lilas fait valoir que les valeurs retenues par la cour d'appel D'AMIENS dans l'arrêt Chevrier du 7 juin 2007 constituent des éléments de référence incontournables et que les bâtiments à usage commercial en bon état intérieur et mauvais état extérieur ont été appréciés sur la base de 460 euros le m2 alors que la réserve vétusté a été évaluée à un prix de 150 euros le m2 ; que le commissaire du gouvernement cite comme terme de comparaison la vente du 2 juillet 1992, immeuble aux LILAS, prix moyen de 2700 francs le m2 SDPHO pour les locaux à usage commercial et 1200 francs le m2 SDPHO pour les locaux à usage d'entrepôt ; que le premier juge a fixé à 1200 francs le m2 l'indemnité pour les 452 m2 de locaux à usage commercial ou de garages et à 3000 francs le m2 pour les 85 m2 du pavillon d'habitation, en relevant qu'aucun terme de comparaison versé par la SA IMMO MDB n'était exploitable ; qu'au vu de l'état des locaux tel que décrit par le premier juge et non contesté par les parties, la SA IMMO MDB ne justifiant pas l'argument soulevé au titre " d'éléments de confort " " certains ou non négligeables ", les sommes de 1. 200 francs (182, 94 euros) le m2 pour les 452 m2 de locaux et de 3. 000 francs (457, 35 euros) pour les 85 m2 du pavillon, valeurs retenues par le premier juge, seront confirmées par la Cour ; 


Et aux motifs 4°) que le premier juge a relevé qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, les locaux étaient occupés et a d'ailleurs constaté l'occupation de ces locaux, garages et pavillon par des locataires ou occupants précaires et des entreprises commerciales, lors de son transport sur les lieux ; que cette occupation n'est pas contestable, peu important que IMMO MDB n'ait pas procédé à la dénonciation de ces occupants ; que l'exproprié ne peut de ce fait prétendre à une indemnité comme si les bâtiments avaient été fibres de toute occupation ; qu'il y a donc lieu de procéder à un abattement pour occupation ; que cet abattement proposé à hauteur de 25 % par la Ville des LJLAS et 20 % par le commissaire du gouvernement, sera confirmé à hauteur de 20 %, taux qui tient compte de la moins value due à l'occupation et du caractère précaire de la plupart de ces occupations, seule une SARL, titulaire d'un bail précaire renouvelé tacitement s'étant vue offrir une indemnité d'éviction ; que la location ou l'occupation portant sur les constructions et sur les terrains desservant ces constructions, l'abattement sera calculé sur la valeur des constructions et sur la valeur du terrain ; que l'indemnité pour la valeur des constructions est donc fixée à :- pour les locaux : 452x 182, 94 = 82 688, 88 euros-pour le pavillon : 85x457, 35 = 38 874, 75 euros ; que l'abattement de 20 % sur les valeurs du terrain et des constructions s'élève à : 176 839, 68 euros + 82 688, 88 euros + 38 874, 75 euros = 298 403, 31-20 %, soit 59 680, 66 euros ; ce qui établit l'indemnité principale revenant à la SA IMMO MDB à la somme de 238 722, 65 euros, l'indemnité de remploi étant fixée au taux de 15 % jusqu'à 15 000 euros et de 10 % au delà, soit au titre des frais de remploi la somme de 24 622, 65 euros, 


Alors, d'une part, qu'en se fondant, s'agissant de l'évaluation des terrains, pour décider, ainsi, d'écarter, par principe, les termes de comparaison proposés par la société IMMO MDB, tirés de ventes par la SEMALILAS de biens situés dans le périmètre de la ZAC, sur la circonstance « que la SA IMMO MDB ne cite dans les termes de comparaison qu'elle propose que des ventes conclues par la SEMALILAS avec des sociétés immobilières ; que ces ventes portent non sur des terrains à bâtir mais sur des droits immobiliers comprenant des droits à construire et la surface hors oeuvre nette des constructions, la collectivité aménageant la ZAC ayant elle-même la charge de la réalisation d'équipements publics ; qu'il convient, par conséquent, d'écarter les termes de comparaison cités par la SA IMMO MDB, ainsi que l'avait fait le premier juge », sans répondre aux conclusions qui lui étaient soumises par la société IMMO MDB dans lesquelles celle-ci faisait valoir, au sujet de cet argument, « pour parfaire la religion de la Cour », qu'il résultait de « la délibération du Conseil municipal de la Commune des LILAS en date du 13 décembre 1999 qui avait fixé tout à la fois la nature et l'importance des aménagements à réaliser à l'intérieur de la ZAC et leurs coûts … que les aménagements décidés représentaient une somme de 521. 15 francs par m2, ce qui est manifestement dérisoire », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, 


alors, d'autre part, que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'en se fondant sur un élément de comparaison, tiré d'une vente du 2 juillet 1992, qui était antérieure à la déclaration d'utilité publique, prononcée par décret du Premier ministre du 23 novembre 1993, publiée au Journal officiel du 30 novembre 1993, la Cour d'appel a violé l'article L 13-16 alinéa 1° du code de l'expropriation, 


et alors, enfin, qu'en pratiquant un abattement pour occupation du chef d'occupants à titre précaire, ne pouvant, comme tels, prétendre à une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé l'article L 13-13 du code de l'expropriation, ensemble l'article L 13-14 du même code.