Cour de Cassation · civ3 — 18 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu, d'une part, que la tacite prolongation, par l'effet de la loi, du bail commercial venu à expiration n'ayant pas opéré un nouveau bail, le moyen manque en droit ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu souverainement que la convention ne précisait pas les modalités de détermination de l'indemnité due au titre des constructions en dur édifiées par le preneur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'il convenait de se rapporter aux dispositions supplétives de l'article 555 du code civil ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 


Attendu que la cour d'appel, qui a sursis à statuer sur le montant de l'indemnité au titre des constructions et ordonné à ce sujet une expertise, l'expert devant déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de l'avis au greffe l'informant du versement de la consignation, a fixé l'évènement mettant fin au sursis à statuer ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le troisième moyen, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que la tacite prolongation, par l'effet de la loi, du bail commercial venu à expiration n'ayant pas opéré un nouveau bail, le moyen manque en droit ; 


Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que l'article L.145-28 du code de commerce n'avait pas à s'appliquer, les époux X... ne pouvant prétendre à une indemnité d'éviction et retenu souverainement qu'il n'était pas justifié que le bailleur ait contribué à assumer indirectement la charge des constructions, la cour d'appel, qui a souverainement évalué l'indemnité due au titre de l'occupation illicite du preneur, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 


Mais sur le troisième moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches :


Vu l'article 4 du code de procédure civile ;


Attendu que, pour dire que les époux X... pouvaient exercer un droit de rétention sur l'indemnité d'occupation, l'arrêt attaqué (Limoges, 6 octobre 2009), retient que le droit de rétention dont ils bénéficient en vertu de leur indemnité au titre des constructions implantées de bonne foi sur le terrain de la commune de Feytiat ne faisait pas obstacle à la fixation d'une indemnité d'occupation ;


Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... ne revendiquaient pas dans leurs dernières écritures le bénéfice d'un droit de rétention pouvant s'exercer sur l'indemnité d'occupation due, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. et Mme X... peuvent exercer un droit de rétention sur l'indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 6 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges, autrement composée ;


Condamne les époux X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze, par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la commune de Feytiat.


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait ordonné d'ores et déjà l'expulsion des époux X..., sursis à statuer sur cette demande d'expulsion, dit que les époux X... ont droit au paiement par la Commune de FEYTIAT d'une indemnité au titre des constructions en dur qu'ils ont fait réaliser sur le terrain objet du bail, précisé que les dispositions de l'article 555 du code civil sont applicables pour les modalités d'indemnisation desdites constructions, sursis à statuer sur le montant de l'indemnité pour constructions, ordonné à ce sujet une expertise, fixé l'indemnité d'occupation due par les époux X... à la Commune de FEYTIAT à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, en précisant que cette indemnité d'occupation est due à compter du 15 juillet 2007 et jusqu'à libération des lieux et dit que les époux X... peuvent exercer un droit de rétention sur cette indemnité d'occupation, 


Aux motifs 1°) sur la nature du bail, que le bail a concerné des terrains nus sur lesquels les époux X... ont fait construire des locaux a usage commercial avec l'accord exprès du bailleur puisque cela était prévu au bail (article premier), étant observé en outre que le bailleur conclut à cette qualification ; compte tenu de l'article L 145-1,1-2° du code de commerce, ledit bail est commercial ; la Cour adopte pour le surplus les motifs du jugement sur cet aspect ; selon l'article L 145-9 du code de commerce, a défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit « se poursuit » par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément a l'article 1738 du Code Civil ; la durée initiale de trente ans est venue à expiration le 31 décembre 2000 et il y a eu alors tacite reconduction ; en ce cas, le bail est à durée indéterminée, il peut y être mis fin a tout moment, sauf à respecter la formalité de l'article L 145-9 al 1° du code de commerce, soit un congé avec un préavis d'au moins six mois ; en l'espèce, la commune de FEYTIAT a donne congé par acte d'Huissier du 11 janvier 2007 pour le 15 juillet 2007 ; il a été ainsi régulièrement mis fin au bail pour le 15 juillet 2007, 


Et aux motifs 2°) sur le sort des constructions, que dans ses conclusions récapitulatives transmises le 7 janvier 2008, la commune de FEYTIAT demandait au Tribunal de grande instance de dire et juger inapplicables à l'espèce les dispositions de l'article 555 du Code Civil de telle sorte que le Tribunal, en énonçant que les dispositions de l'article 555 du Code Civil étaient applicables, n'a pas statué ultra petita mais au contraire sur une prétention dont il était saisi ; si l'article L 145 9 précité fait référence a l'article 1738 du Code Civil, il énonce que le bail « se poursuit » par tacite reconduction ; en raison de cette disposition spécifique, le bail commercial initial qui fait l'objet d'une tacite reconduction se continue aux mêmes conditions (autres que celles relatives a la durée) ; les dispositions du bail de 1971 s'appliquent donc au sort des constructions à l'expiration de la relation contractuelle au 15 juillet 2007 ; ce bail contient la stipulation précitée quant au principe de ce sort ; selon donc l'article 4 du contrat seules les constructions en dur resteront la propriété de la commune sans qu'il soit payé d'indemnité par le bailleur, en cas de résiliation par le preneur ; le bail n'a pas pris fin par résiliation par le preneur ; en conséquence, le bailleur lui doit une indemnité ; la convention ne précise pas en revanche les modalités de détermination de cette indemnité de telle sorte qu'il convient de se rapporter aux dispositions supplétives de l'article 555 du Code Civil ; cet article 555 s'applique en ce sens, non pour fonder le droit à indemnité de M. et Mme X..., mais pour déterminer le montant de l'indemnité ; la formulation du dispositif du jugement du tribunal de grande instance sera précisée à ce sujet ; selon ledit article, l'indemnité correspond soit à la plus-value apportée au terrain par les constructions, soit au coût des matériaux et du prix de la main d'oeuvre estimé à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent les constructions ; M. et Mme X... demandent maintenant une indemnité du chef des bâtiments, de 4.579.130 € HT, sur la base d'une expertise réalisée de manière unilatérale par une expert d'assurance qui indique avoir procédé en valeur d'assurance dommage et qui ne précise pas la plus-value ; compte tenu de ces observations, il convient d'ordonner une expertise judiciaire pour apprécier l'indemnité, 


Alors, d'une part, que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, soumis aux mêmes clauses et conditions ; qu'en décidant que les époux X... étaient fondés à réclamer une indemnité au titre des constructions en dur qu'ils avaient fait édifier sur la parcelle louée en vertu du contrat liant les parties, après avoir constaté que le bail initial était venu à expiration, le 31 décembre 2000, et s'était trouvé tacitement reconduit, pour une durée indéterminée, de sorte qu'il s'était opéré un nouveau bail, cependant que lorsque le bail initial était venu à expiration, la Commune de FEYTIAT était demeurée propriétaire des constructions, en application de la clause dudit bail selon laquelle « seules les constructions en dur resteront la propriété de la commune sans qu'il soit payé d'indemnité par le bailleur en cas de résiliation du preneur», qui n'avait dès lors plus lieu de trouver application lorsqu'il avait été mis fin au bail reconduit, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1738 du code civil, ensemble l'article L 145-9 alinéa 2 du code de commerce, 


Alors, d'autre part, qu'en faisant application, par principe, des « dispositions supplétives de l'article 555 du Code Civil », dès lors que la convention ne précisait pas les modalités de détermination de l'indemnité due pour les constructions, après avoir qualifié le bail litigieux de bail commercial, cependant qu'en matière de bail commercial, le droit à indemnité du preneur, pour les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler, doit, lorsque, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge, s'apprécier en tenant compte du montant de ce loyer, la Cour d'appel a violé l'article 555 du code civil, par fausse application, et l'article R 145-8 du code de commerce, par refus d'application, ensemble l'article 1134 du code civil, 


et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'en faisant application, par principe, des « dispositions supplétives de l'article 555 du Code Civil », dès lors que la convention ne précisait pas les modalités de détermination de cette indemnité, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la modicité du loyer convenu ne révélait la volonté des parties de régler conventionnellement le sort des constructions par une absence d'indemnisation de celles-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 555 et 1134 du code civil, ainsi que R 145-8 du code de commerce.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait ordonné d'ores et déjà l'expulsion des époux X..., sursis à statuer sur cette demande d'expulsion, dit que les époux X... ont droit au paiement par la Commune de FEYTIAT d'une indemnité au titre des constructions en dur qu'ils ont fait réaliser sur le terrain objet du bail, précisé que les dispositions de l'article 555 du code civil sont applicables pour les modalités d'indemnisation desdites constructions, sursis à statuer sur le montant de l'indemnité pour constructions, ordonné à ce sujet une expertise, fixé l'indemnité d'occupation due par les époux X... à la Commune de FEYTIAT à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, en précisant que cette indemnité d'occupation est due à compter du 15 juillet 2007 et jusqu'à libération des lieux et dit que les époux X... peuvent exercer un droit de rétention sur cette indemnité d'occupation, 


Aux motifs que le bail étant résilié depuis le 15 juillet 2007 par l'effet du congé, M. et Mme X... sont redevables d'une indemnité d'occupation à la Commune de FEYTIAT depuis cette date, nonobstant leur droit par ailleurs à une indemnité au titre des constructions et le droit de rétention y afférent qui n'est qu'une garantie pour le recouvrement de cette indemnité ;


l'article L 145-28 du code du commerce n'a pas à s'appliquer en l'espèce car il régit la situation d'un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction, ce qui n'est pas le cas de M. et Mme X... ; au demeurant, la Commune de FEYTIAT a loué un terrain nu ; la modicité du loyer peut s'expliquer par cet objet ; en tout cas il n'est pas caractérisé et suffisamment justifié que le bailleur a contribué à assumer indirectement la charge des constructions ; le droit de rétention dont bénéficient M. et X... en vertu de leur indemnité au titre des constructions implantées de bonne foi sur le terrain de la Commune de FEYTIAT ne fait pas obstacle à la fixation d'une indemnité d'occupation ; mais, ils peuvent l'exercer pour retenir le paiement celleci ; cette indemnité d'occupation sera évaluée en l'espèce à un montant égal au loyer si le bail s'était poursuivi ; le droit de rétention sus évoqué fait aussi obstacle a l'expulsion de M et Mme X... jusqu'à la fixation de l'indemnité a leur revenir au titre des constructions ; il sera donc sursis a statuer de ce chef, 


Alors que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine ; qu'une telle décision rendue en dernier ressort peut-être attaquée par la voie du pourvoi en cassation pour violation de la règle de droit gouvernant le sursis à statuer ; qu'en ordonnant le sursis à statuer sur la demande d'expulsion sans déterminer l'événement susceptible d'y mettre fin, la Cour d'appel a violé l'article 378 du code de procédure civile.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION


Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait ordonné d'ores et déjà l'expulsion des époux X..., sursis à statuer sur cette demande d'expulsion, dit que les époux X... ont droit au paiement par la Commune de FEYTIAT d'une indemnité au titre des constructions en dur qu'ils ont fait réaliser sur le terrain objet du bail, précisé que les dispositions de l'article 555 du code civil sont applicables pour les modalités d'indemnisation desdites constructions, sursis à statuer sur le montant de l'indemnité pour constructions, ordonné à ce sujet une expertise, fixé l'indemnité d'occupation due par les époux X... à la Commune de FEYTIAT à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, en précisant que cette indemnité d'occupation est due à compter du 15 juillet 2007 et jusqu'à libération des lieux et dit que les époux X... peuvent exercer un droit de rétention sur cette indemnité d'occupation, 


Aux motifs 1°) que le bail étant résilié depuis le 15 juillet 2007 par l'effet du congé, M. et Mme X... sont redevables d'une indemnité d'occupation à la Commune de FEYTIAT depuis cette date, nonobstant leur droit par ailleurs à une indemnité au titre des constructions et le droit de rétention y afférent qui n'est qu'une garantie pour le recouvrement de cette indemnité ;
l'article L 145-28 du code du commerce n'a pas à s'appliquer en l'espèce car il régit la situation d'un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction, ce qui n'est pas le cas de M. et Mme X... ; au demeurant, la Commune de FEYTIAT a loué un terrain nu ; la modicité du loyer peut s'expliquer par cet objet ; en tout cas il n'est pas caractérisé et suffisamment justifié que le bailleur a contribué à assumer indirectement la charge des constructions ; le droit de rétention dont bénéficient M. et Mme X... en vertu de leur indemnité au titre des constructions implantées de bonne foi sur le terrain de la Commune de FEYTIAT ne fait pas obstacle à la fixation d'une indemnité d'occupation ; mais, ils peuvent l'exercer pour retenir le paiement celle-ci ; cette indemnité d'occupation sera évaluée en l'espèce à un montant égal au loyer si le bail s'était poursuivi ; le droit de rétention sus évoqué fait aussi obstacle a l'expulsion de M et Mme X... jusqu'à la fixation de l'indemnité à leur revenir au titre des constructions ; il sera donc sursis a statuer de ce chef, 


Alors, d'une part, que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, soumis aux mêmes clauses et conditions ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « cette indemnité d'occupation sera évaluée… à un montant égal au loyer si le bail s'était poursuivi », après avoir relevé que « la Commune de FEYTIAT a loué un terrain nu ; la modicité du loyer peut s'expliquer par cet objet ; en tout cas il n'est pas caractérisé et suffisamment justifié que le bailleur a contribué à assumer indirectement la charge des constructions », cependant que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur pouvait, lors du renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer et, partant, de la même façon, de l'indemnité d'occupation, la Cour d'appel a violé les articles 555 du code civil et L 145-9 alinéa 2 du code de commerce, ensemble les articles L 145-33 et R 145-8 du code de commerce, 


Alors, d'autre part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que «cette indemnité d'occupation sera évaluée… à un montant égal au loyer si le bail s'était poursuivi », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, quelle était la valeur locative des lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-33 du code de commerce, 


Et aux motifs 2°) que le droit de rétention dont bénéficient M. et X... en vertu de leur indemnité au titre des constructions implantées de bonne foi sur le terrain de la Commune de FEYTIAT ne fait pas obstacle à la fixation d'une indemnité d'occupation ; mais, ils peuvent l'exercer pour retenir le paiement celle-ci,


Alors, de troisième part, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles qu'elles résultent de leurs écritures ; qu'en cause d'appel, les époux X... demandaient à bénéficier d'un droit de rétention, leur permettant de se maintenir dans les lieux, jusqu'au paiement de l'indemnité qui leur était due pour les constructions ; qu'ils ne prétendaient nullement, en revanche, n'être pas tenus de régler l'indemnité d'occupation, si une telle indemnité était immédiatement fixée, par l'exercice de ce droit de rétention, tant que l'indemnité due pour les constructions ne leur aurait pas été payée ; qu'en jugeant que les époux X... pouvaient exercer un droit de rétention sur cette indemnité d'occupation, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, tels qu'ils résultaient des prétentions exposées par les parties dans leurs écritures, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile, 


Alors, de quatrième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'aucun moyen non soulevé par les parties ne peut être examiné d'office sans que celles-ci aient été amenées à présenter leurs observations à ce sujet ; qu'en relevant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, que « le droit de rétention dont bénéficient M. et X... en vertu de leur indemnité au titre des constructions implantées de bonne foi sur le terrain de la Commune de FEYTIAT ne fait pas obstacle à la fixation d'une indemnité d'occupation ; mais, ils peuvent l'exercer pour retenir le paiement celle-ci », la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile, 


Et alors, enfin, et en toute hypothèse, que si le preneur bénéficie d'un droit de rétention, au titre des constructions qu'il a édifiées, jusqu'au paiement de l'indemnité qui lui est due à ce titre, lequel lui permet de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité correspondante, ce droit de rétention ne l'autorise pas à retenir le paiement de l'indemnité d'occupation dont il est par ailleurs redevable à compter de la fin du bail ; qu'en se prononçant de la sorte, la Cour d'appel a violé les articles 555 et 1383 du code civil.