Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 14 septembre 2009), que par actes authentiques dressés par M. X..., notaire, le 1er mars 2001, la société à responsabilité limitée Pierre Prestige Investissement (la société PPI) a vendu à la société civile immobilière 27 rue du Vieux Faubourg (la SCI), en cours de constitution, divers lots de copropriété et que celle-ci a procédé à des emprunts bancaires notariés pour financer l'opération ; qu'à la suite de la mise en liquidation judiciaire de la société PPI et de la non immatriculation dans le délai prévu de la SCI dont les statuts avaient été établis en la forme sous seing privé par un souscripteur depuis lors décédé, les consorts Y..., devenus propriétaires indivis des lots qu'ils ont revendus le 12 octobre 2004 et créanciers chirographaires de la société PPI, estimant que l'opération immobilière s'était réalisée dans des conditions qui leur étaient préjudiciables, ont assigné le notaire instrumentaire en dommages-intérêts ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande à l'encontre de M. X..., alors, selon le moyen : 

1°/ que dans la mesure où pour dénier péremptoirement la qualification de vente en l'état futur d'achèvement applicable aux trois actes de vente de lots à rénover au profit de l'auteur des consorts Y..., l'arrêt se borne exclusivement à relever d'office que le vendeur, la société PPI, n'était pas le maître de l'ouvrage, mais le syndicat des copropriétaires seul visé sur les plans de rénovation lourde établis par l'architecte et dans le cahier des clauses techniques ainsi que dans les courriers adressés par l'entreprise de gros-oeuvre, l'arrêt aurait dû à tout le moins s'interroger sur le point de savoir si le syndicat des copropriétaires avait ou non une existence réelle et n'était pas éventuellement le prête-nom de la société PPI ; qu'en effet il résulte nécessairement des propres constatations premières de l'arrêt, que la société PPI, promoteur, avait d'abord acquis le 1er mars 2001 la totalité de l'immeuble du 27 rue du Vieux Faubourg et en était donc devenue ipso facto le seul propriétaire au moment où elle a revendu le même jour à l'auteur des consorts Y... trois des lots principaux avec six lots annexes qui avaient été constitués sur la seule base du dépôt à l'étude notariale du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division venant juste d'être établis d'après un plan préétabli d'architecte ; que de surcroît il n'a pas été allégué que la société PPI ait revendu également d'autres lots à des tiers ; qu'il s'ensuit que la société PPI ne pouvait être que le seul maître de l'ouvrage effectif à défaut de possibilité de constituer un syndicat des copropriétaires ; que l'arrêt qui ne s'explique pas à ce sujet est donc entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1601-3 du code civil et L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; 

2°/ que la vente de lots dans un immeuble ancien à rénover s'inscrit dans le droit de la vente à construire dans la mesure où l'importance quantitative et qualitative des travaux fait ressortir qu'il s'agit d'une opération assimilable à une reconstruction au moins partielle ; que dans les motifs non critiqués par l'arrêt, les premiers juges ont fait ressortir qu'il résulte des actes de vente et des prêts établis par M. X..., en février et mars 2001 au profit de la société du 27 rue du Vieux Faubourg ayant pour gérant M. José Y..., comme des plans annexés à l'acte de dépôt du règlement de copropriété et état descriptif de division, que les travaux étaient d'une " importance quantitative incontestable et d'une importance qualitative réelle ", ce qui ressort de plus fort des constatations de l'arrêt au vu d'une série de plans et du cahier des clauses techniques d'où ressort qu'il y a reconstruction partielle ; qu'ainsi les critères de l'application des règles relatives à la vente en l'état futur d'achèvement étaient réunies en l'espèce et que le notaire rédacteur des ces actes de vente et de prêt a engagé sa responsabilité pour n'en avoir pas fait application, manquant ainsi à son devoir de conseil et répondant donc des conséquences de la nullité des actes de vente ; que l'arrêt a donc violé les articles 1601-3 du code civil, L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation en relation avec l'article 1382 du code civil ; 

3°/ que la faute ainsi commise par le notaire est nécessairement génératrice de préjudice, puisque la nullité des trois actes de vente du 1er mars 2001 sur le fondement de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation n'est pas compensée par un prix de revente inférieur, ce qui a privé définitivement les consorts Y... du droit de se prévaloir d'un préjudice fiscal et d'une perte de plus-values marchande et locative, ce sur quoi les juges du fond ne se sont pas expliqués, violant ainsi l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant constaté que les plans et le cahier des clauses techniques révélaient que le maître de l'ouvrage de cette opération n'était pas le vendeur mais le syndicat des copropriétaires du 27 rue du Vieux Faubourg, qu'au vu des devis produits le gros oeuvre avait été confié par le syndicat des copropriétaires à la société C BATI, relevé qu'aucune pièce du dossier ne permettait d'établir l'existence d'un quelconque lien entre cette entreprise et la société PPI et retenu qu'aucun des documents contractuels produits par les consorts Y... ne faisait mention d'un quelconque engagement du vendeur de réaliser tout ou partie des travaux de rénovation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'existence du syndicat des copropriétaires que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les trois actes passés devant le notaire le 1er mars 2001 entre la SCI rue du Vieux Faubourg et la société PPI ne pouvaient recevoir la qualification de vente en l'état futur d'achèvement et que les consorts Y... ne pouvaient reprocher au notaire de ne pas avoir visé les dispositions légales relatives à la vente en l'état futur d'achèvement, telles que prévues par les articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. X..., alors, selon le moyen : 

1°/ que même si en admettant que M. X...n'ait pas participé aux négociations entre son client attitré, la société PPI, promoteur, et les époux Y..., simples particuliers, en vue de permettre à ceux-ci d'acquérir des lots immobiliers dans un immeuble ancien à rénover grâce à un financement intégral des prix d'acquisition et des travaux de rénovations afférents par des banques spécialisées et de réaliser ainsi après rénovation une plus-value de revente sans bourse délier tout en profitant d'avantages fiscaux, il n'est pas moins certain que ce notaire savait que la société PPI était " la cheville ouvrière " de cette opération immobilière commandée par l'acquisition première par ce promoteur de la totalité de l'immeuble-dont le notaire a reçu dépôt de cet acte de vente le 1er mars 2001-, puis par la constitution provisoire d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division reposant sur un plan provisoire des lots-dont le notaire a également reçu le dépôt le 1er mars 2001- ce qui excluait qu'à la date subséquente du même jour où il a instrumenté les trois actes authentiques de vente portant sur les neuf lots acquis par les consorts Y...-après avoir instrumenté antérieurement les trois actes authentiques de prêt bancaire à double finalité de financement des prix et des travaux, il y ait un syndicat de copropriété ; qu'il s'ensuit que M. Gorkinkel ne pouvait alors ignorer que la société PPI était, en sa qualité de promoteur, non seulement le vendeur, mais le restaurateur et partant le véritable maître de l'ouvrage de la rénovation ; d'où il suit qu'en s'abstenant de formaliser dans les actes de vente l'engagement de la société PPI d'exécuter les travaux de rénovation, tout au moins ceux afférents aux lots cédés, le notaire a rendu cet acte inefficace partiellement et qu'en tout cas en n'attirant pas l'attention des consorts Y... qu'à défaut d'un tel engagement du vendeur il y avait risque d'inachèvement de l'ouvrage et de perte de fonds avancés pour les travaux, les fautes commises par le notaire étant en relation directe de causalité avec les préjudices constatés par l'arrêt, découlant d'un redressement fiscal et de la non-réalisation de la plus-value escomptée ; que l'arrêt a donc violé l'article 1382 du code civil ; 

2°/ que même en admettant qu'il ne soit pas établi que les fonds bancaires destinés à financer les travaux de rénovation n'aient pas transité en l'étude de M. X..., celui-ci ne pouvait non plus ignorer que ces fonds étaient destinés au promoteur dont la mise en liquidation est due au non-règlement des travaux, comme constaté par l'arrêt ; et que l'arrêt ne pouvait non plus supposer à cet égard une prétendue convention spéciale entre les consorts Y... et la société PPI pour le règlement au titre des travaux de la somme de 122 000 euros au prétexte inopérant que la maîtrise de l'ouvrage incombait au syndicat des copropriétaires qui ne pouvait être que le prête-nom du promoteur-restaurateur ; qu'il s'ensuit aussi que le notaire a engagé sa responsabilité professionnelle envers les consorts Y... pour n'avoir pas pris les mesures qui s'imposaient aux fins de rendre les actes de vente totalement efficaces, soit en leur conseillant de faire transiter les fonds bancaires en règlement des travaux à travers son étude, soit en leur proposant des garanties utiles en vue de l'achèvement de l'immeuble ; que l'arrêt a donc violé derechef l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune pièce du dossier ne permettait de démontrer que le notaire savait que la société PPI serait associée d'une façon quelconque à la réalisation des travaux de rénovation, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'aucun manquement du notaire à son devoir de conseil n'était caractérisé ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les consorts Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y..., ensemble, à payer à M. X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour les consorts Y.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts Y... de leur action en responsabilité dirigée à l'encontre de Maître X..., en sa qualité de notaire rédacteur des actes authentiques d'acquisition de neuf lots immobiliers dans un immeuble ancien à rénover et des actes authentiques de prêt bancaire destinés à régler tant le montant de leurs prix que le montant presque équivalent des importants travaux de rénovation, pour n'avoir pas fait application des règles relatives à la vente en l'état futur d'achèvement ; 

AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces produites :- que suivant acte reçu par Maître BONNAVE, notaire, du 1er mars 2001 la SCI DU VIEUX FAUBOURG a vendu à la Société PPI un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé à LILLE, 27 rue du Vieux Faubourg ; que le même jour la Société PPI a déposé au rang des minutes de l'étude de Maître X..., notaire, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de cet immeuble ; qu'aux termes de trois actes passés le même jour devant Maître X..., la Société PPI a vendu à la SCI 27 RUE DU VIEUX FAUBOURG, représentée par son gérant, Monsieur José Y..., trois lots à usage d'habitation, trois lots à usage de cave et trois lots à usage de stationnement dépendant dudit immeuble ; que ces trois actes de vente comportaient une clause stipulant que les mesures des lots indiquées avaient été effectuées par l'architecte RANC en fonction des plans dressés par l'architecte MANNESSIER, demeurés annexés à l'acte de dépôt du règlement de copropriété et état descriptif de division, avec insertion suivante « ces plans décrivent un état des lieux qui n'est pas réalisé au moment de l'établissement de la copropriété (…) » ; que ces trois ventes précisaient : que le prix principal est payé au comptant au vendeur par l'acquéreur à l'aide des deniers provenant de prêts bancaires instrumentés par Maître X...; que l'objet de l'opération consistait en l'acquisition et en des travaux d'aménagement, pour lesquels le financement se décomposait en montants presque égaux ; qu'au jour de la signature des actes de vente, l'immeuble n'avait pas encore fait l'objet de travaux de rénovation ou de transformation ; que la série de plans relatifs aux modifications apportées à l'immeuble ainsi que le cahier des clauses techniques font ressortir que les travaux à entreprendre dans les parties communes et privatives de l'immeuble étaient d'une très grande ampleur en démolition, constructions, charpente (…), mais révèlent toutefois que le maître de l'ouvrage de cette opération n'était pas le vendeur mais le syndicat des copropriétaires du 27 rue du Vieux Faubourg ; et qu'en outre le lot gros oeuvre avait été confié par ce syndicat à la SARL C BATI ; que certes Maître X...ne peut prétendre qu'il ignorait que la réalisation des travaux de rénovation était envisagée eu égard aux plans annexés à l'acte de dépôt du règlement de copropriété et état descriptif de division et à l'objet stipulé dans les emprunts ; mais que, dès lors qu'aucun document contractuel ne fait mention d'un quelconque engagement du vendeur à réaliser tout ou partie des travaux de rénovation susvisés, les trois actes passés devant notaire le 1er mars 2001 entre la SCI 27 RUE DU VIEUX FAUBOURG et la Société PPI ne peuvent recevoir la qualification de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il s'ensuit que les consorts Y... sont mal fondés à reprocher au notaire de ne pas avoir visé, aux termes des actes qu'il a rédigés, les dispositions légales relatives à la vente en l'état futur d'achèvement, telles que prévues par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce qui enlève toute pertinence aux allégations des consorts Y... relativement à l'absence de validité des trois actes de vente ; 

ALORS QUE, D'UNE PART, dans la mesure où pour dénier péremptoirement la qualification de vente en l'état futur d'achèvement applicable aux trois actes de vente de lots à rénover au profit de l'auteur des consorts Y..., l'arrêt se borne exclusivement à relever d'office que le vendeur, la Société PPI, n'était pas le maître de l'ouvrage, mais le syndicat des copropriétaires seul visé sur les plans de rénovation lourde établis par l'architecte et dans le cahier des clauses techniques ainsi que dans les courriers adressés par l'entreprise de gros oeuvre, l'arrêt aurait dû à tout le moins s'interroger sur le point de savoir si le syndicat des copropriétaires avait ou non une existence réelle et n'était pas éventuellement le prête-nom de la Société PPI ; qu'en effet il résulte nécessairement des propres constatations premières de l'arrêt, que la Société PPI, promoteur, avait d'abord acquis le 1er mars 2001 la totalité de l'immeuble du 27 rue du Vieux Faubourg et en était donc devenue ipso facto le seul propriétaire au moment où elle a revendu le même jour à l'auteur des consorts Y... trois des lots principaux avec six lots annexes qui avaient été constitués sur la seule base du dépôt à l'étude notariale du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division venant juste d'être établis d'après un plan préétabli d'architecte ; que de surcroît il n'a pas été allégué que la Société PPI ait revendu également d'autres lots à des tiers ; qu'il s'ensuit que la Société PPI ne pouvait être que le seul maître de l'ouvrage effectif à défaut de possibilité de constituer un syndicat des copropriétaires ; que l'arrêt qui ne s'explique pas à ce sujet est donc entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1601-3 du Code civil et L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ; 

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la vente de lots dans un immeuble ancien à rénover s'inscrit dans le droit de la vente à construire dans la mesure où l'importance quantitative et qualitative des travaux fait ressortir qu'il s'agit d'une opération assimilable à une reconstruction au moins partielle ; que dans des motifs non critiqués par l'arrêt, les premiers juges ont fait ressortir qu'il résulte des actes de vente et de prêt établis par Maître X...en février et mars 2001 au profit de la Société du 27 RUE DU VIEUX FAUBOURG ayant pour gérant Monsieur José Y..., comme des plans annexés à l'acte de dépôt du règlement de copropriété et état descriptif de division, que les travaux étaient d'une « importance quantitative incontestable et d'une importance qualitative réelle »- ce qui ressort de plus fort des constatations de l'arrêt au vu d'une série de plans et du cahier des clauses techniques d'où ressort qu'il y a reconstruction partielle ; qu'ainsi les critères de l'application des règles relatives à la vente en l'état futur d'achèvement étaient réunis en l'espèce et que le notaire rédacteur de ces actes de vente et de prêt a engagé sa responsabilité pour n'en avoir pas fait application, manquant ainsi à son devoir de conseil et répondant donc des conséquences de la nullité des actes de vente ; que l'arrêt a donc violé les articles 1601-3 du Code civil, L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation en relation avec l'article 1382 du Code civil ; 

ALORS QUE, DE TROISIEME PART, la faute ainsi commise par le notaire est nécessairement génératrice de préjudice, puisque la nullité des trois actes de vente du 1er mars 2001 sur le fondement de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas compensée par un prix de revente inférieur, ce qui a privé définitivement les consorts Y... du droit de se prévaloir d'un préjudice fiscal et d'une perte de plus-values marchande et locative, ce sur quoi les juges du fond ne se sont pas expliqués, violant ainsi l'article 1382 du Code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts Y... de leur action en responsabilité dirigée à l'encontre de Maître X..., en sa qualité de notaire rédacteur des actes authentiques d'acquisition de neuf lots immobiliers dans un immeuble ancien à rénover et des actes authentiques de prêt bancaire destinés à régler tant le montant de leurs prix que le montant presque équivalent des importants travaux de rénovation, au cas où par impossible le notaire n'aurait pas eu à faire application des règles relatives à la vente en l'état futur d'achèvement ; 

AUX MOTIFS QU'il ressort des écritures des consorts Y... que le but recherché par eux en contractant avec la Société PPI était double : obtenir une minoration de leur impôt sur le revenu et réaliser une plus-value lors de la revente du bien ; que ces objectifs n'ont pu être atteints en raison de l'arrêt des travaux commandés aux différentes entreprises intervenant sur le chantier, faute de règlement des factures par le maître de l'ouvrage ; que selon les consorts Y..., les appartements acquis n'ayant pu être mis en location, ils se sont trouvés dans l'impossibilité de faire face aux échéances de remboursement des emprunts contractés, ils ont fait l'objet d'un redressement fiscal et n'ont pas réalisé la plus-value escomptée lors de la revente des biens immobiliers ; mais que les appelants ne justifient toutefois aucunement de leurs allégations selon lesquelles les fonds destinés à financer les travaux auraient transité par la comptabilité du notaire qui les aurait imprudemment remis au vendeur sans s'assurer de l'état d'avancement du chantier ; et que les consorts Y... n'apportent aucune précision sur les circonstances dans lesquelles ces fonds ont pu être débloqués par les organismes bancaires, ni comment une somme de 122 000 euros a pu ainsi se retrouver entre les mains de la société venderesse, laquelle, aux termes des actes établis par Maître X..., ne se voyait confier aucune mission en lien avec la réalisation des travaux de rénovation de l'immeuble ; qu'il apparaît que cette remise de fonds n'a pu avoir lieu que dans le cadre d'une convention passée entre les consorts Y... et la Société PPI, convention sur le contenu de laquelle les appelants restent totalement taisants et dont il n'est nullement établi qu'elle ait été portée à la connaissance de Maître X...; que certes ce dernier ne pouvait ignorer, au regard du montant des sommes empruntées à cette fin, que les travaux qui devaient être entrepris dans l'immeuble seraient de grande ampleur ; qu'aucune pièce du dossier ne permet toutefois de démontrer que le notaire savait que la Société PPI serait associée d'une quelconque façon à la réalisation de ceux-ci, étant rappelé qu'au vu des documents produits par les appelants, la maîtrise de l'ouvrage de l'opération était assurée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il se déduit de ce qui précède que l'échec de l'opération immobilière n'est pas imputable à la prétendue inefficacité des actes établis par Maître X..., de sorte qu'aucun manquement du notaire à son obligation de conseil n'est caractérisée en l'espèce ; 

ALORS QUE, D'UNE PART, même en admettant que Maître X...n'ait pas participé aux négociations entre son client attitré, la Société PPI, promoteur, et les époux Y..., simples particuliers, en vue de permettre à ceux-ci d'acquérir des lots immobiliers dans un immeuble ancien à rénover grâce à un financement intégral des prix d'acquisition et des travaux de rénovation afférents par des banques spécialisées et de réaliser ainsi après rénovation une plus-value de revente sans bourse délier tout en profitant d'avantages fiscaux, il n'est pas moins certain que ce notaire savait que la Société PPI était « la cheville ouvrière » de cette opération immobilière commandée par l'acquisition première par ce promoteur de la totalité de l'immeuble – dont le notaire a reçu dépôt de cet acte de vente le 1er mars 2001-, puis par la constitution provisoire d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division reposant sur un plan provisoire des lots – dont le notaire a également reçu le dépôt le 1er mars 2001 – ce qui excluait, qu'à la date subséquente du même jour où il a instrumenté les trois actes authentiques de vente portant sur les neuf lots acquis par les consorts Y... – après avoir instrumenté antérieurement les trois actes authentiques de prêt bancaire à double finalité de financement des prix et des travaux, il y ait un syndicat de copropriété ; qu'il s'ensuit que Maître X...ne pouvait alors ignorer que la Société PPI était, en sa qualité de promoteur, non seulement le vendeur, mais le restaurateur et partant le véritable maître de l'ouvrage de la rénovation ; d'où il suit qu'en s'abstenant de formaliser dans les actes de vente l'engagement par la Société PPI d'exécuter les travaux de rénovation, tout au moins ceux afférents aux lots cédés, le notaire a rendu cet acte inefficace partiellement et qu'en tout cas en n'attirant pas l'attention des consorts Y... qu'à défaut d'un tel engagement du vendeur il y avait risque d'inachèvement de l'ouvrage et de perte des fonds avancés pour les travaux, les fautes commises par le notaire étant en relation directe de causalité avec les préjudices constatés par l'arrêt, découlant d'un redressement fiscal et de la non-réalisation de la plus-value escomptée ; que l'arrêt a donc violé l'article 1382 du Code civil ; 

ALORS QUE, D'AUTRE PART, même en admettant qu'il ne soit pas établi que les fonds bancaires destinés à financer les travaux de rénovation n'aient pas transité en l'étude de Maître X..., celui-ci ne pouvait non plus ignorer que ces fonds étaient destinés au promoteur dont la mise en liquidation est due au non-règlement des travaux, comme constaté par l'arrêt ; et que l'arrêt ne pouvait non plus supposer à cet égard une prétendue convention spéciale entre les consorts Y... et la Société PPI pour le règlement au titre des travaux de la somme de 122 000 euros, au prétexte inopérant que la maîtrise de l'ouvrage incombait au syndicat des copropriétaires qui ne pouvait être que le prête-nom du promoteur – restaurateur ; qu'il s'ensuit aussi que le notaire a engagé sa responsabilité professionnelle envers les consorts Y... pour n'avoir pas pris les mesures qui s'imposaient aux fins de rendre les actes de vente totalement efficaces, soit en leur conseillant de faire transiter les fonds bancaires en règlement des travaux à travers son étude, soit en leur proposant des garanties utiles en vue de l'achèvement de l'immeuble ; que l'arrêt a donc violé derechef l'article 1382 du Code civil.