Cour de Cassation · civ3 — 9 février 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 18 novembre 2009), que, par acte sous seing privé du 29 juillet 2006, les époux X... ont vendu un immeuble à M. Y... et Mme Z... (consorts Y...) sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 178 000 euros ; que, par courrier du 29 août 2006, les vendeurs ont informé le notaire chargé de la vente, qu'en l'absence de justification d'une offre de prêt accordée aux acquéreurs, ils considéraient la vente comme caduque; que les consorts Y... ont assigné les époux X... en paiement de l'indemnité prévue à titre de clause pénale ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux consorts Y... la somme de 18 000 euros au titre de la clause pénale insérée à l'acte du 29 juillet 2006, alors, selon le moyen, que, dès lors que la clause du compromis de vente relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévoyait au paragraphe 1.3 que l'acquéreur pouvait demander la prorogation conventionnelle de sa durée, il appartenait à la cour d'appel de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les époux X... en pages 3 et 4 de leurs conclusions déposées le 15 janvier 2009 si, faute d'avoir obtenu une offre de prêt dans le délai d'un mois prévu à ladite clause, les acquéreurs avaient usé de la possibilité qui leur était ainsi offerte ; qu'en énonçant que les vendeurs n'étaient pas fondés à soutenir dès le 29 août 2006 la caducité du compromis de vente car, du fait de la rédaction pour le moins maladroite de la clause relative à la condition suspensive, la convention devait s'interpréter en faveur de celui qui avait contracté l'obligation, de sorte que l'anomalie ne devait pas préjudicier aux acquéreurs, la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte des stipulations claires et précises de l'intégralité de ladite clause, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 du code civil et L. 312-16 du code de la consommation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les consorts Y... soulignaient avec pertinence la rédaction maladroite de la clause litigieuse qui leur imposait successivement deux délais inconciliables pour solliciter un prêt et l'obtenir, que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens l'article 1162 du code civil précise que dans le doute la convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation de sorte que cette anomalie ne doit pas, en l'espèce, préjudicier aux acquéreurs et que c'était à tort que les vendeurs avaient refusé de réitérer la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la prorogation du délai que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... et Mme Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, aux Conseils pour M. et Mme X....

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné les époux X... à payer aux consorts Y... – Z... la somme de 18.000 €uros en application de la clause pénale insérée au compromis de vente du 19 juillet 2006, 

AUX MOTIFS QUE :

« Le compromis de vente signé le 29 juillet 2006 par les parties comporte une condition suspensive rédigée comme suit :

« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies ci-après.

« 1.1 A cet effet, l'acquéreur :

- devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêts d'un montant maximum de 178.000 €uros,
- s'oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de la SOCIETE GENERALE de HOUDEMONT, organisme prêteur, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de ce jour,
- s'oblige à justifier au vendeur et au rédacteur des présentes la réception de toute offre de prêt dans les 48 heures ouvrables à compter de la réception de l'offre.

« 1.2 La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme financée par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

« La présente vente sera considérée comme nulle et non avenue du fait de la non obtention d'offres de prêt dans le délai d'un mois. »



« Il résulte de l'examen des pièces du dossier que la SOCIETE GENERALE a adressé le 1er septembre 2006, par fax, à l'agence immobilière qui a négocié la vente, une attestation selon laquelle elle consentait un prêt immobilier ainsi qu'un prêt relais à Monsieur Y... et Madame Z... pour l'acquisition du bien immobilier objet de la transaction ; Elle a adressé les fonds correspondants au notaire chargé de la vente dès le 30 septembre suivant.

«Monsieur et Madame X... ont néanmoins refusé de poursuivre l'exécution du compromis devenu selon eux caduc en soutenant que les acquéreurs n'avaient pas été en mesure de demander et d'obtenir le financement nécessaire à l'opération dans le délai d'un mois.

« Monsieur Y... et Madame Z... soulignent avec pertinence, au soutien de leur demande, la rédaction pour le moins maladroite de la clause précitée qui leur impose successivement deux délais parfaitement inconciliables entre eux pour solliciter un prêt et l'obtenir.

« Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, l'article 1162 du Code civil précise que, dans le doute, la convention doit s'interpréter en faveur de celui qui a contracté l'obligation de sorte que cette anomalie ne doit pas, en l'espèce, préjudicier aux acquéreurs.

« Il est certain, compte tenu des délais nécessaires à la mise en place d'un financement bancaire, que Monsieur Y... et Madame Z... avaient nécessairement déposé leur demande avant le 29 août 2006, ayant ainsi satisfait à l'obligation qui leur était faite de constituer leur dossier et de le déposer au plus tard dans le mois suivant la signature du compromis de vente litigieux ; Ils ont de même informé l'agence immobilière de l'offre formulée par la SOCIETE GENERALE dans les 48 heures ouvrables de sa réception.

« Monsieur Y... et Madame Z... ont ainsi fait diligence auprès de leur banque dans le délai contractuel qui leur était imparti ; Ils ont en outre obtenu leur financement avant le 30 septembre 2006, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.

«Il en résulte que les vendeurs n'étaient pas fondés à soutenir, dès le 29 août 2006, la caducité du compromis de vente et qu'il convient par ailleurs de s'interroger sur l'empressement dont ces derniers ont fait preuve alors que leur souci n'était manifestement pas d'éviter l'immobilisation de cet immeuble puisqu'ils ne contestent pas s'être abstenus de le remettre en vente par la suite.

«C'est par suite à tort que Monsieur et Madame X... ont refusé de réitérer la vente et la décision rendue le 3 avril 2008 par le Tribunal de grande instance de LURE doit être infirmée.

« Monsieur Y... et Madame Z... sont en conséquence fondés à réclamer paiement de l'indemnité forfaitaire prévue à titre de clause pénale dans le compromis de vente, dont le montant de 18.000 €uros, compte tenu des circonstances de l'espèce, n'apparaît pas manifestement excessif au sens de l'article 1152 du Code civil.»



ALORS QUE, dès lors que la clause du compromis de vente relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévoyait au paragraphe 1.3 que l'acquéreur pouvait demander la prorogation conventionnelle de sa durée, il appartenait à la Cour d'appel de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les exposants en pages 3 et 4 de leurs conclusions déposées le 15 janvier 2009 (prod.) si, faute d'avoir obtenu une offre de prêt dans le délai d'un mois prévu à ladite clause, les acquéreurs avaient usé de la possibilité qui leur était ainsi offerte ; Qu'en énonçant que les vendeurs n'étaient pas fondés à soutenir dès le 29 août 2006 la caducité du compromis de vente car, du fait de la rédaction pour le moins maladroite de la clause relative à la condition suspensive, la convention devait s'interpréter en faveur de celui qui avait contracté l'obligation, de sorte que l'anomalie ne devait pas préjudicier aux acquéreurs, la Cour d'appel, qui n'a pas tenu compte des stipulations claires et précises de l'intégralité de ladite clause, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 du Code civil et L.312-16 du Code de la consommation.