Cour de Cassation · civ3 — 15 février 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu que M. et Mme X... conservaient la disposition des locaux durant toute l'année, qu'ils y entreposaient des marchandises dans l'intervalle des périodes d'exploitation, qu'ils réglaient les factures de téléphone, d'eau, d'électricité et d'assurance sur la période annuelle, qu'ils acquittaient taxes et charges sur la base d'un local loué à l'année, que les remises de clés au terme de chaque période d'exploitation étaient manifestement fictives, et constaté que les preneurs étaient immatriculés au registre du commerce lorsqu'ils ont assigné la SCI Le Treseau aux fins de se voir reconnaître la propriété commerciale, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la durée de la période annuelle d'exploitation, n'était tenue de procéder ni à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni à une recherche qui ne lui était pas demandée, et qui a souverainement déduit de ses constatations que les contrats dits de location saisonnière caractérisaient un bail soumis au statut des baux commerciaux conclu pour une exploitation saisonnière, a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la SCI Le Treseau aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Le Treseau à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Le Treseau ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille onze.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la SCI Le Treseau


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR requalifié les baux conclus entre les époux X... et la SCI LE TRESEAU en un bail commercial régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce et d'AVOIR ordonné la réintégration des époux X... dans les lieux loués ;


AUX MOTIFS QUE les parties concluaient chaque année un contrat écrit excluant l'application du statut des baux commerciaux à leurs relations contractuelles ; que toutefois la signature chaque année par le preneur d'un bail à caractère saisonnier n'implique pas nécessairement la renonciation par ces actes au droit acquis à la propriété commerciale, notamment si le preneur a été contraint de les signer par suite de manoeuvres dolosives du propriétaire ; qu'en l'espèce, les époux X..., ou Madame X..., ou Monsieur X..., ont bénéficié de 22 contrats successifs depuis 1986, l'activité commerciale exercée dans les locaux ayant toujours été la même ; que la durée de ces contrats, initialement de six mois, est aujourd'hui et depuis plusieurs années de neuf mois, une telle durée étant peu compatible avec la notion même de location saisonnière (location consentie pour une période de l'année limitée à une saison, estivale ou hivernale, susceptible de se renouveler d'année en année) ; qu'il est ensuite établi par les attestations produites que les époux X... disposaient du local toute l'année, plusieurs témoins attestant les avoir vus travailler en plein hiver dans la boutique (observation étant faite que ces témoins résident ou travaillent dans la Cité) ; que les factures de téléphone établies au nom de X... étaient payées par les preneurs toute l'année ; qu'il en est de même de l'assurance du bien, réglée pour la totalité de l'année par les époux X... ; que les factures d'eau et d'électricité libellées au nom de la gérante de la SCI étaient cependant remboursées au bailleur par le(s) preneur (s) en totalité également pour toute l'année ; que quant aux taxes et autres charges, leur coût était aussi pris en charge par les appelants sur la base d'un local loué à l'année ; qu'il importe peu enfin que les locaux n'aient pas été exploités toute l'année, en l'état de la pérennité des rapports locatifs ; que la Cour ne saurait de plus être convaincue par les attestations de remise annuelles de clés produites par la bailleresse, ces remises étant manifestement fictives, alors qu'il est démontré par ailleurs que les preneurs avaient la jouissance des locaux y compris en dehors des périodes de location du bail, rappel étant fait que ces déclarations de remise de clefs sont intervenues pour la première fois en 1988 après exécution des deux premiers contrats ; que de plus la lecture de ces documents fait apparaître que les clefs étaient fréquemment restituées non à la date de fin du contrat mais plus tard (par exemple le 30 décembre en 2002 alors que la location était supposée se terminer le 31 octobre), ce qui atteste de leur caractère fictif ; que la Cour d'appel ne saurait de plus être convaincue par les constats d'huissier supposés démontrer l'inoccupation des locaux hors période de location ; que quatre constats seulement ont été établis, le premier en 1998 (un autre en 2000 et deux autres en janvier et décembre 2001) ; que ces constats sont démentis par le fait que les preneurs, non seulement disposaient du local mais encore y entreposaient des marchandises, «la boutique étant toujours garnie», y compris en janvier, selon certains témoins ; que la cour s'étonnera en outre que les constatations de l'huissier ne portent que sur une superficie de local de 35 m² au rez-de-chaussée, cave non comprise, alors que la location concerne un local d'une superficie de 54 m² au sol, avec dépendances ; que cet élément est de nature à accréditer les dires des époux X... selon lesquels l'établissement de ces constats relevait également d'une manoeuvre de la bailleresse, les différents biens d'exploitation étant montés avant la venue de l'huissier dans une pièce située au dessus du local loué, ce qu'au moins un témoin confirme (il est vrai que les preneurs n'étaient pas présents lors de la venue de l'huissier…) ; que s‘agissant de la radiation du RCS, cette radiation n'est intervenue pour la première fois qu'en 1996 (la propriété commerciale était alors déjà acquise au regard des éléments du dossier) les preneurs se réinscrivant quelques semaines plus tard ; que selon une attestation produite, cette pratique n'est pas isolée et s'explique aisément par la situation de dépendance économique dans laquelle se trouve les preneurs ; qu'il est constant par ailleurs qu'au jour de l'assignation introductive d'instance, les preneurs étaient à nouveau inscrits au RCS ; que ces derniers éléments sont autant de manoeuvres établissant plus sûrement l'existence d'une volonté de la bailleresse de s'affranchir des dispositions du statut des baux commerciaux que la réalité de locations saisonnières ; qu'il conviendra en conséquence d'infirmer le jugement et de requalifier les baux conclus en bail commercial et d'ordonner la réintégration des époux X... dans les lieux loués ;


ALORS QUE, D'UNE PART, la location saisonnière correspond à une période d'activité économique durant laquelle des magasins situés dans une même zone touristique ouvrent et ferment au même moment sans que leur période d'activité ne coïncide nécessairement avec une saison calendaire ; qu'en affirmant péremptoirement qu'une durée de neuf mois n'est pas compatible avec une location saisonnière limitée à une saison, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel de la SCI LE TRESEAU, p.2 et s.), si la période de neuf mois d'ouverture du fonds de commerce exploitée par les preneurs au sein de la Cité fortifiée de Carcassonne ne correspondait pas à la période d'activité économique et touristique de la ville, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce ;


ALORS QUE, D'AUTRE PART, la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; que demandant la confirmation du jugement sans énoncer de nouveaux moyens, la SCI LE TRESEAU, adoptant ses motifs, invoquait expressément le fait, d'une part, que le détail du montant des factures d'électricité, d'eau et de téléphone présentées par les preneurs établissait que les consommations pendant les périodes hors contrat saisonnier étaient nulles et dérisoires (jugement, p.3, 9ème et 10ème attendus), d'autre part, que les preneurs avaient décidé de leur seule initiative, d'assurer les locaux pris à bail saisonnier pour toute l'année (jugement, p.3, 11ème attendu) ; que la SCI LE TRESEAU en déduisait exactement que les contrats étaient saisonniers ; qu'en délaissant ce moyen péremptoire qui était de nature à faire échec à la demande de requalification des locations à usage saisonnier en bail commercial, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;


ALORS QUE, DE TROISIEME PART, le bail commercial exige l'exploitation continue du fonds ; que la Cour d'appel a expressément relevé que les locaux n'ont pas été exploités toute l'année (arrêt, p.5, 6ème Considérant) ;
qu'en se fondant, pour requalifier les contrats saisonniers en un bail commercial, sur la pérennité des rapports locatifs, la Cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce ;


ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en relevant, pour reconnaître le bénéfice de la propriété commerciale aux époux X... et ordonner leur réintégration, que la propriété commerciale était acquise en 1996, la Cour d'appel, qui devait se placer au 23 janvier 2008, date de l'assignation délivrée par la SCI LE TRESEAU en contestation de la propriété commerciale et en expulsion, pour apprécier la réalité des conditions d'existence de la propriété commerciale et particulièrement l'inscription des preneurs au registre du commerce et des sociétés, a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;


ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE l'inscription du preneur au registre du commerce et des sociétés est une condition du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ; qu'en relevant, pour reconnaître le bénéfice de la propriété commerciale aux époux X... et ordonner leur réintégration, qu'ils étaient inscrits au registre du commerce et des sociétés au jour de l'assignation qu'ils ont fait délivrer à la SCI LE TRESEAU aux fins d'obtenir la qualification de leurs locations saisonnières en bail commercial sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel de la SCI LE TRESEAU, p.4 et s.), s'ils étaient inscrits sur ce registre au jour de l'assignation en contestation de la propriété commerciale et en expulsion qui leur avait été délivrée le 23 janvier 2008 par la SCI LE TRESEAU après l'échéance de leur dernier contrat de location saisonnière, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;


ALORS, DE SIXIEME PART, QU'en relevant, pour reconnaître le bénéfice de la propriété commerciale aux époux X... et ordonner leur réintégration, leur radiation puis leur réinscription systématiques au registre du commerce et des sociétés à compter de l'année 1996 sans rechercher, comme elle y était invitée, si leur réinscription n'était pas prise pour une activité saisonnière, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;


ALORS, ENFIN, QUE dans ses écritures délaissées, la SCI LE TRESEAU faisait valoir que les Epoux X... avaient procédé à leur radiation du registre du commerce et des sociétés à compter du 31 décembre 2007 en mentionnant «cessation complète d'activité- suppression du fonds de commerce» ; qu'elle en déduisait exactement que les preneurs ne pouvaient pas prétendre au bénéfice de la propriété commerciale ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.